Resumo do Relatório Gerencial de ARRI11 (Junho de 2025) com Inteligência Artificial
FII ATRIO
ARRI11—Resumo de Junho de 2025
Resumo
O ARRI11 é um Fundo de Investimento Imobiliário híbrido, com foco na aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) de alto risco ( ) e uma parcela tática em cotas de outros FIIs. O objetivo é gerar renda recorrente e ganho de capital. Em junho de 2025, o fundo manteve a distribuição de dividendos em R$ 0,09 por cota, em linha com os meses anteriores. A carteira é composta majoritariamente por CRIs (79,9%), com o restante distribuído entre FIIs (15,7%), um Imobiliário (3,2%) e caixa. Os ativos de crédito estão 80,2% atrelados ao , com diversificação setorial em Incorporação, Loteamento, Corporativo, Logístico e Hotelaria.
Desempenho
O fundo gerou um resultado líquido de R$ 1,33 milhão, equivalente a R$ 0,064 por cota, valor inferior à distribuição de R$ 1,86 milhão (R$ 0,09 por cota). Essa diferença sugere a utilização de resultados acumulados ou caixa para complementar os rendimentos do mês. A cota de mercado encerrou junho negociada com um significativo em relação ao valor patrimonial, resultando em um indicador de 0,84.
Dividendos
A distribuição de R$ 0,09 por cota em junho representou um dividend mensal de 1,26% e um yield anualizado de 16,22%, considerando a cotação de fechamento do mês (R$ 7,14). O rendimento foi equivalente a 135% do bruto no período. O patamar de distribuição permaneceu estável nos últimos seis meses.
Indicadores
P/VP
0,84
DY Mensal
1,26%
DY Projetado 12M
16,22%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,06
Dividendo por Cota
R$ 0,09
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
Não informado
Métricas
Taxa de Inadimplência
Não informado
LTV Médio
Não informado
Prazo Médio
Não informado
Portfólio
Número de Operações
20
Número de FIIs
5
Destaques
- Manutenção da distribuição em R$ 0,09 por cota, com dividend yield anualizado de 16,22%.
- Carteira de crédito majoritariamente (80,2%) indexada ao IPCA, com taxa média de aquisição de IPCA + 11,25%.
- Portfólio de crédito diversificado geograficamente em 7 estados e setorialmente em 5 segmentos principais.
- Cota negociada com deságio de 16% sobre o valor patrimonial (P/VP de 0,84).
Desafios
- Em junho de 2025, o resultado líquido gerado (R$ 0,064/cota) foi insuficiente para cobrir a distribuição de dividendos (R$ 0,09/cota), indicando a necessidade de uso de caixa ou resultados acumulados.
- A carteira possui o CRI Ipatinga, que teve seu vencimento antecipado declarado e está em fase de execução de garantias, representando um risco de crédito materializado.
Riscos do Fundo
- Risco de crédito elevado devido à concentração em ativos 'High Yield', o que aumenta a probabilidade de inadimplência e perdas.
- Risco de sustentabilidade dos dividendos, visto que a distribuição em junho de 2025 foi superior ao resultado líquido gerado.
- Risco de crédito já materializado em ativos da carteira, como o CRI Ipatinga, que está em processo de execução de garantias.
- Risco de mercado e liquidez, com a cota negociando com um deságio significativo em relação ao seu valor patrimonial.
- Concentração setorial nos segmentos de Incorporação (35,1%) e Loteamento (24,0%), que são sensíveis a variações macroeconômicas como taxas de juros e níveis de emprego.
Observações do Mês
O ARRI11 se posiciona como um fundo de crédito de alto risco, buscando retornos elevados através de operações estruturadas. A manutenção dos dividendos em R$ 0,09 por cota é um atrativo para o investidor, porém, a distribuição acima do resultado gerado no mês levanta um ponto de atenção sobre a sustentabilidade a longo prazo. A carteira é diversificada, mas o foco em ' ' embute um risco de crédito elevado, classificado pela própria gestora como grau 4 (de 5). O atual da cota ( de 0,84) pode representar uma oportunidade, mas também reflete a percepção de risco do mercado.
CRIs
SANTÉ
Hotelaria
Hotelaria・IPCA + 12.68%
8,55%
SANTÉ
Hotelaria
Hotelaria・IPCA + 12.68%
Tipo
CRI
Segmento
Hotelaria
Taxa
IPCA + 12.68%
LTV
Resumo
Operação de desconto de recebíveis e reembolso de obra para término de obra do empreendimento hoteleiro Santé Vivre L'Experience.
NAVE I
Logístico
Logístico・CDI + 4.50%
8,54%
NAVE I
Logístico
Logístico・CDI + 4.50%
Tipo
CRI
Segmento
Logístico
Taxa
CDI + 4.50%
LTV
Resumo
Desenvolvimento de um condomínio logístico com 2 galpões, totalizando 25.000 m² de ABL, próximo ao complexo portuário de Itajaí e Navegantes.
RAPOSO
Incorporação
Incorporação・IPCA + 10.00%
7,26%
RAPOSO
Incorporação
Incorporação・IPCA + 10.00%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
IPCA + 10.00%
LTV
Resumo
Financiamento para incorporação de alto padrão localizado no bairro Jardim Aquarius.
PRÓ LOTES II
Loteamento
Loteamento・IPCA + 12.00%
6,3%
PRÓ LOTES II
Loteamento
Loteamento・IPCA + 12.00%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 12.00%
LTV
Resumo
Operação de desconto de recebíveis de quatro empreendimentos de loteamento na região metropolitana do Rio de Janeiro.
FIVE SENSES SR
Incorporação
Incorporação・IPCA + 13.00%
5,9%
FIVE SENSES SR
Incorporação
Incorporação・IPCA + 13.00%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
IPCA + 13.00%
LTV
Resumo
Lastreado no desconto do fluxo de recebíveis de 4 empreendimentos de loteamento.
SOCICAM GRSA
Corporativo
Corporativo・IPCA + 9.00%
5,4%
SOCICAM GRSA
Corporativo
Corporativo・IPCA + 9.00%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 9.00%
LTV
Resumo
Lastreado em contratos de locação não residencial de terminais rodoviários (Tietê, Barra Funda, Jabaquara, Brasília, etc.) com a GRSA.
ITABORAÍ
Loteamento
Loteamento・IPCA + 13.50%
5,04%
ITABORAÍ
Loteamento
Loteamento・IPCA + 13.50%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 13.50%
LTV
Raposo II
Incorporação
Incorporação・CDI + 6.00%
5%
Raposo II
Incorporação
Incorporação・CDI + 6.00%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
CDI + 6.00%
LTV
Resumo
Financiamento para incorporação de alto padrão localizado no bairro Jardim Aquarius.
RIO BRANCO
Incorporação
Incorporação・IPCA + 10.50%
4,81%
RIO BRANCO
Incorporação
Incorporação・IPCA + 10.50%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
IPCA + 10.50%
LTV
Resumo
Lastreado em contrato de cessão imobiliária do empreendimento Rio Branco.
INDT
Corporativo
Corporativo・IPCA + 9.00%
3,66%
INDT
Corporativo
Corporativo・IPCA + 9.00%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 9.00%
LTV
Resumo
Antecipação de fluxo de contrato de locação atípico no modelo built-to-suit para o INDT (Instituto de Ciência e Tecnologia).
QUARTIER
Loteamento
Loteamento・IPCA + 13.50%
3,37%
QUARTIER
Loteamento
Loteamento・IPCA + 13.50%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 13.50%
LTV
Resumo
Cessão de recebíveis adimplentes de loteamento da Quartier Urbanismo.
TSSA18
Incorporação
Incorporação・IPCA + 12.00%
3,06%
TSSA18
Incorporação
Incorporação・IPCA + 12.00%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
IPCA + 12.00%
LTV
Resumo
Debênture com objeto de término de obra do condomínio residencial Open View Aquarius.
COPAGRIL
Corporativo
Corporativo・IPCA + 6.50%
2,62%
COPAGRIL
Corporativo
Corporativo・IPCA + 6.50%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 6.50%
LTV
Resumo
Operação para capitalizar a Cooperativa Agroindustrial Copagril, para financiar obras e reformas.
DELTA PARK
Loteamento
Loteamento・IPCA + 10.00%
2,36%
DELTA PARK
Loteamento
Loteamento・IPCA + 10.00%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 10.00%
LTV
Resumo
Lastreado em desconto de recebíveis de 1.695 lotes vendidos e entregues do loteamento Cidade Universitária.
NAVE II
Logístico
Logístico・CDI + 4.00%
2,28%
NAVE II
Logístico
Logístico・CDI + 4.00%
Tipo
CRI
Segmento
Logístico
Taxa
CDI + 4.00%
LTV
PRÓ LOTES
Loteamento
Loteamento・IPCA + 10.50%
2,12%
PRÓ LOTES
Loteamento
Loteamento・IPCA + 10.50%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 10.50%
LTV
Resumo
Lastro em contratos de cessão de créditos imobiliários de venda de lotes para término de obra dos empreendimentos Holiday Park Land I e II.
SOCICAM
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10.00%
1,36%
SOCICAM
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10.00%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 10.00%
LTV
Resumo
Constituição de melhorias nos ativos imobiliários do grupo, lastreado em debentures e contratos de locação não residenciais de terminais em São Paulo.
FIVE SENSES SUB
Incorporação
Incorporação・IPCA + 16.40%
1,01%
FIVE SENSES SUB
Incorporação
Incorporação・IPCA + 16.40%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
IPCA + 16.40%
LTV
Resumo
Financiamento de empreendimento de alto padrão (resort) em Palmas.
RIO BRANCO II
Incorporação
Incorporação・IPCA + 10.50%
0,99%
RIO BRANCO II
Incorporação
Incorporação・IPCA + 10.50%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
IPCA + 10.50%
LTV
Resumo
Lastreado em contrato de cessão imobiliária do empreendimento Rio Branco.
GLP
Corporativo
Corporativo・IPCA + 5.45%
0,26%
GLP
Corporativo
Corporativo・IPCA + 5.45%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 5.45%
LTV
Resumo
Operação de desconto de aluguéis futuros da BRF, referentes a imóvel adquirido pela GLP.
FIIs
AROK11
Leia mais →RECD11
Leia mais →LIFE11
Leia mais →RVBI11
Leia mais →ALZC11
Leia mais →Outros Ativos
DIAMANTE FIDC
FIDC IMOBILIÁRIO
R$ 5.7M
DIAMANTE FIDC
FIDC IMOBILIÁRIO
Tipo
FIDC IMOBILIÁRIO
Valor Contábil
R$ 5.7M
Resumo
Participação no Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Imobiliário Diamante.
Classes
High Yield
Middle Grade
High Grade
Exposição por Índice
IPCA+
CDI+
Regiões
São Paulo
Rio de Janeiro
Santa Catarina
Tocantins
Amazonas
Paraná
Bahia
Exposição por Segmento
Incorporação
Loteamento
Corporativo
Logístico
Hotelaria