Resumo do Relatório Gerencial de ARRI11 (Julho de 2025) com Inteligência Artificial
FII ATRIO
ARRI11—Resumo de Julho de 2025
Resumo
O ARRI11 é um fundo imobiliário com o objetivo de gerar ganhos de capital e renda recorrente através do investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) de perfil e alocações táticas em outros fundos imobiliários. A gestão comenta que o mercado segue pressionado pela taxa elevada, mas que os preços atuais dos ativos de recebíveis representam uma oportunidade de aquisição com Dividend- atrativo. Destacam que o fundo está sendo negociado com um desconto de 18% sobre seu valor patrimonial, um patamar historicamente raro que pode gerar ganhos com a reversão esperada na taxa de juros.
Desempenho
Em julho, o ARRI11 apresentou um desempenho negativo de -1,56%, inferior à variação do , que foi de -1,25% no mesmo período. O resultado do mês foi impactado por um aumento significativo e não detalhado nas despesas. O principal destaque do período foi a manutenção do desconto da cota de mercado, que encerrou o mês negociada a 82% do seu valor patrimonial.
Dividendos
O fundo distribuiu R$ 0,09 por cota, em linha com os meses anteriores. Este valor representa um dividend mensal de 1,30% sobre a cotação de fechamento do mês (R$ 6,92), correspondendo a um rendimento anualizado de 16,72% e a 120% do bruto.
Indicadores
P/VP
0,82
DY Mensal
1,3%
DY Projetado 12M
16,72%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,05
Dividendo por Cota
R$ 0,09
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
Não informado
Métricas
Taxa de Inadimplência
Não informado
LTV Médio
Não informado
Prazo Médio
Não informado
Portfólio
Número de Operações
20
Número de FIIs
5
Destaques
- Distribuição de R$ 0,09 por cota, mantendo a constância dos últimos 11 meses.
- Dividend yield mensal de 1,30%, equivalente a 120% do CDI bruto.
- Fundo negociando com um desconto expressivo de 18% sobre seu valor patrimonial.
- Carteira diversificada com 78,2% do PL em crédito imobiliário e 18,5% em outros FIIs.
Desafios
- Aumento atípico e não detalhado das despesas em julho, que totalizaram R$ 875 mil, valor aproximadamente quatro vezes maior que a média dos meses anteriores, impactando o resultado líquido do período.
- Desempenho da cota no mês (-1,56%) foi inferior ao do IFIX (-1,25%).
- O CRI Ipatinga permanece em processo de execução de garantias, com o fundo tendo provisionado 60% do valor da operação como perda.
Riscos do Fundo
- Risco de crédito inerente à carteira de CRIs de perfil High Yield, com maior potencial de inadimplência.
- Concentração setorial nos segmentos de Incorporação (36,8%) e Loteamento (25,0%), que são mais sensíveis aos ciclos econômicos.
- Risco de mercado associado à volatilidade das taxas de juros, que pode impactar tanto o valor dos CRIs quanto as cotações dos FIIs investidos.
- Concentração geográfica nos estados de São Paulo (36,7%) e Rio de Janeiro (29,9%).
Notas
- O fundo possui uma alocação de 3,18% do PL no Imobiliário Diamante.
- Parte do portfólio foi alocada no FII AROK, que tem como estratégia a aquisição de estoque de imóveis prontos com de 50%.
Observações do Mês
O ARRI11 apresenta uma estratégia focada em crédito , complementada por posições táticas em FIIs. A gestão mantém uma distribuição de dividendos estável e atrativa. O principal ponto de atenção em julho foi o aumento substancial e não explicado das despesas, que comprimiu o resultado líquido. Apesar disso, o fundo oferece uma tese de investimento interessante baseada no elevado desconto de 18% sobre o valor patrimonial, que pode se traduzir em ganho de capital com a melhora das condições de mercado. A carteira de crédito é descrita como resiliente, embora contenha um ativo em default já provisionado.
CRIs
NAVE I
Logístico
Logístico・CDI + 4,50%
8,54%
NAVE I
Logístico
Logístico・CDI + 4,50%
Tipo
CRI
Segmento
Logístico
Taxa
CDI + 4,50%
LTV
Resumo
Desenvolvimento de um condomínio logístico com 2 galpões em Santa Catarina, próximo ao complexo portuário de Itajaí e Navegantes.
SANTÉ
Hotelaria
Hotelaria・IPCA + 12,68%
8,35%
SANTÉ
Hotelaria
Hotelaria・IPCA + 12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Hotelaria
Taxa
IPCA + 12,68%
LTV
RAPOSO
Incorporação
Incorporação・IPCA + 10,00%
7,32%
RAPOSO
Incorporação
Incorporação・IPCA + 10,00%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
IPCA + 10,00%
LTV
PRÓ LOTES II
Loteamento
Loteamento・IPCA + 12,00%
6,56%
PRÓ LOTES II
Loteamento
Loteamento・IPCA + 12,00%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 12,00%
LTV
FIVE SENSES SR
Incorporação
Incorporação・IPCA + 13,00%
5,87%
FIVE SENSES SR
Incorporação
Incorporação・IPCA + 13,00%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
IPCA + 13,00%
LTV
Resumo
Lastreado no fluxo de recebíveis de 4 loteamentos desenvolvidos pela RNI Negócios Imobiliários.
Raposo II
Incorporação
Incorporação・CDI + 6,00%
5,64%
Raposo II
Incorporação
Incorporação・CDI + 6,00%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
CDI + 6,00%
LTV
Resumo
Financiamento para incorporação de alto padrão em São José dos Campos (SP).
SOCICAM GRSA
Corporativo
Corporativo・IPCA + 9,00%
5,29%
SOCICAM GRSA
Corporativo
Corporativo・IPCA + 9,00%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 9,00%
LTV
Resumo
Lastreado em contratos de locação não residencial dos terminais Tietê, Barra Funda, Jabaquara e outros.
ITABORAÍ
Loteamento
Loteamento・IPCA + 13,50%
5,07%
ITABORAÍ
Loteamento
Loteamento・IPCA + 13,50%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 13,50%
LTV
Resumo
Operação da Quartier Urbanismo com cessão de recebíveis de lotes.
RIO BRANCO
Incorporação
Incorporação・IPCA + 10,50%
4,85%
RIO BRANCO
Incorporação
Incorporação・IPCA + 10,50%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
IPCA + 10,50%
LTV
Resumo
Lastreado em contrato de cessão imobiliária da SPE Rio Branco Empreendimento Imobiliário.
INDT
Corporativo
Corporativo・IPCA + 9,00%
3,6%
INDT
Corporativo
Corporativo・IPCA + 9,00%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 9,00%
LTV
Resumo
Antecipação de fluxo de contrato de locação atípico (built-to-suit) para o INDT, um Instituto de Ciência e Tecnologia.
QUARTIER
Loteamento
Loteamento・IPCA + 13,50%
3,4%
QUARTIER
Loteamento
Loteamento・IPCA + 13,50%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 13,50%
LTV
Resumo
Cessão definitiva de recebíveis adimplentes de 317 lotes da Quartier Urbanismo.
DIAMANTE FIDC
・
3,18%
DIAMANTE FIDC
・
Tipo
FIDC
Segmento
Taxa
LTV
Resumo
Fundo de Investimento em Direitos Creditórios do setor imobiliário.
TSSA18
Incorporação
Incorporação・IPCA + 12,00%
3,08%
TSSA18
Incorporação
Incorporação・IPCA + 12,00%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
IPCA + 12,00%
LTV
Resumo
Debênture com objetivo de término de obra do condomínio residencial Open View Aquarius.
COPAGRIL
Corporativo
Corporativo・IPCA + 6,50%
2,58%
COPAGRIL
Corporativo
Corporativo・IPCA + 6,50%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 6,50%
LTV
Resumo
Operação de capitalização para a Cooperativa Agroindustrial Copagril no Paraná.
DELTA PARK
Loteamento
Loteamento・IPCA + 10,00%
2,34%
DELTA PARK
Loteamento
Loteamento・IPCA + 10,00%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 10,00%
LTV
Resumo
Desconto de recebíveis de 1.695 lotes vendidos e entregues do loteamento Cidade Universitária em Juazeiro-BA.
PRÓ LOTES
Loteamento
Loteamento・IPCA + 10,50%
2,18%
PRÓ LOTES
Loteamento
Loteamento・IPCA + 10,50%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 10,50%
LTV
Resumo
Lastro em contratos de cessão de créditos imobiliários de venda de lotes do grupo Pró-Lotes.
SOCICAM
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10,00%
1,34%
SOCICAM
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10,00%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 10,00%
LTV
Resumo
Destinado a melhorias em ativos imobiliários do grupo, lastreado em debêntures e contratos de locação.
FIVE SENSES SUB
Incorporação
Incorporação・IPCA + 16,40%
1,01%
FIVE SENSES SUB
Incorporação
Incorporação・IPCA + 16,40%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
IPCA + 16,40%
LTV
Resumo
Tranche subordinada de empreendimento de alto padrão (resort) em Palmas, TO.
RIO BRANCO II
Incorporação
Incorporação・IPCA + 10,50%
0,99%
RIO BRANCO II
Incorporação
Incorporação・IPCA + 10,50%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
IPCA + 10,50%
LTV
Resumo
Lastreado em contrato de cessão imobiliária da SPE Rio Branco Empreendimento Imobiliário.
GLP
Corporativo
Corporativo・IPCA + 5,45%
0,24%
GLP
Corporativo
Corporativo・IPCA + 5,45%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 5,45%
LTV
Resumo
Desconto de aluguéis futuros da BRF S/A, referentes a imóvel adquirido pela GLP Participações.
FIIs
AROK11
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High Yield
Middle Grade
High Grade
Exposição por Índice
IPCA+
CDI+
Regiões
São Paulo
Rio de Janeiro
Santa Catarina
Tocantins
Amazonas
Paraná
Bahia
Exposição por Segmento
Incorporação
Loteamento
Corporativo
Logístico
Hotelaria