Resumo do Relatório Gerencial de ARRI11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII ATRIO

ARRI11—Resumo de Setembro de 2025

Resumo

O ARRI11 é um fundo imobiliário com o objetivo de gerar ganhos de capital e renda recorrente, focando sua estratégia em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) de perfil , complementados por alocações táticas em outros fundos imobiliários. A gestão comenta que os acontecimentos político-econômicos adiaram a expectativa de queda da taxa de juros para o primeiro trimestre de 2026, mas que o cenário de desconto nos FIIs de recebíveis continua sendo uma oportunidade. A carteira não teve movimentações relevantes, mantendo fluxo de pagamentos adequado e resiliência no crédito.

Desempenho

Em setembro, a cota do ARRI11 teve um desempenho negativo de -0,30%, contrastando fortemente com a alta de +3,25% do . O fundo gerou um resultado líquido de R$ 1,07 milhão (aproximadamente R$ 0,052 por cota), valor que foi insuficiente para cobrir a distribuição de R$ 0,09 por cota. Este desempenho reverteu a melhora vista em agosto. A cota encerrou o mês sendo negociada a 78,33% do seu valor patrimonial, mantendo um desconto significativo.

Dividendos

O fundo distribuiu R$ 0,09 por cota, mantendo a estabilidade dos pagamentos. Este valor corresponde a um dividend mensal de 1,36% e um yield anualizado de 17,59%. No entanto, a distribuição não foi coberta pelo resultado gerado no mês, que foi de aproximadamente R$ 0,052 por cota, indicando o uso de resultados acumulados ou caixa.

Indicadores

P/VP

0,78

DY Mensal

1,36%

DY Projetado 12M

17,59%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,05

Dividendo por Cota

R$ 0,09

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

Não informado

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Operações

21

Número de FIIs

5

Destaques

  • Manutenção da distribuição de dividendos em R$ 0,09 por cota, resultando em um elevado dividend yield mensal de 1,36%.
  • A cota de mercado continua a ser negociada com um desconto expressivo, a 78,33% do seu valor patrimonial.
  • A gestão reporta que a carteira de crédito se mantém resiliente e com fluxo de pagamentos adequado.

Desafios

  • O resultado líquido gerado em setembro (R$ 0,052/cota) foi significativamente inferior à distribuição de dividendos (R$ 0,09/cota), revertendo a tendência positiva de agosto e sinalizando insustentabilidade do provento.
  • O desempenho da cota de mercado foi negativo (-0,30%) em um mês de forte alta para o IFIX (+3,25%).
  • O CRI Ipatinga, um ativo da carteira, permanece em processo de execução de garantias.

Riscos do Fundo

  • Risco de crédito elevado inerente à carteira de CRIs com perfil High Yield, que possui maior potencial de inadimplência.
  • Risco de sustentabilidade dos dividendos, evidenciado pela incapacidade de cobrir as distribuições com o resultado gerado em 3 dos últimos 4 meses.
  • Risco de crédito materializado no CRI Ipatinga, que está em fase de execução de garantias, embora já provisionado.
  • Concentração setorial nos segmentos de Incorporação (36,0%) e Loteamento (27,0%), que são mais sensíveis aos ciclos econômicos.
  • Concentração geográfica nos estados de São Paulo (36,1%) e Rio de Janeiro (29,9%).

Observações do Mês

O ARRI11 combina uma carteira de CRIs de alto risco com alocações táticas em FIIs, buscando retornos elevados. O principal ponto de atenção em setembro foi a forte queda na geração de resultado, que cobriu apenas 58% da distribuição, um retrocesso significativo em relação ao mês anterior. Este fato, somado ao desempenho da cota muito abaixo do , reforça a percepção de risco. Embora o dividend seja alto e o desconto patrimonial atrativo, a aparente insustentabilidade dos proventos e a volatilidade dos resultados são preocupações centrais para o investidor.

CRIs

NAVE I

Logístico

8,56%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

CDI+ 4,50%

LTV

Não informado

Resumo

Desenvolvimento de um condomínio logístico com 2 galpões em Santa Catarina, próximo ao complexo portuário de Itajaí e Navegantes.

SANTE

Hotelaria

7,99%

Tipo

CRI

Segmento

Hotelaria

Taxa

IPCA+ 12,68%

LTV

Não informado

Resumo

Operação para financiar o término da obra do empreendimento hoteleiro Santé Vivre L'Experience em Búzios, RJ.

RAPOSO

Incorporação

7,4%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA+ 12,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento para incorporação de alto padrão em bairro nobre de São José dos Campos, SP.

PRO LOTES II

Loteamento

6,5%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+ 12,00%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado em recebíveis de quatro empreendimentos de loteamento na região dos lagos no Rio de Janeiro.

FIVE SENSES SR

Incorporação

5,89%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA+ 13,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento para empreendimento de alto padrão (resort) localizado em Palmas, TO.

ITABORAÍ

Loteamento

5,87%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+ 13,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação da Quartier Urbanismo com cessão definitiva dos recebíveis adimplentes de lotes.

RAPOSO II

Incorporação

5,65%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI+ 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento para incorporação de alto padrão em Jardim Aquarius, um bairro nobre de São José dos Campos, SP.

SOCICAM GRSA

Corporativo

5,15%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA+ 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado na cessão de direitos creditórios de contratos de locação não residencial de terminais como Tietê, Barra Funda, Jabaquara e Brasília.

RIO BRANCO

Incorporação

4,97%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA+ 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado em contrato de cessão imobiliária para financiar empreendimento da SPE Rio Branco Empreendimento Imobiliário.

INDT

Corporativo

3,6%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA+ 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Antecipação de fluxo de contrato de locação atípico (built-to-suit) para o INDT, um Instituto de Ciência e Tecnologia.

QUARTIER I

Loteamento

3,57%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+ 13,50%

LTV

Não informado

Resumo

Cessão definitiva dos recebíveis adimplentes referentes a 317 lotes da loteadora Quartier Urbanismo.

HVL

Incorporação

2,9%

Tipo

Debênture

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA+ 12,00%

LTV

Não informado

Resumo

Debênture (TSSA18) para financiar o término da obra do condomínio residencial Open View Aquarius em São José dos Campos, SP.

COPAGRIL

Corporativo

2,54%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA+ 6,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação para capitalizar a Cooperativa Agroindustrial Copagril, no Paraná, para financiar obras e reformas.

DELTA PARK

Loteamento

2,35%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+ 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado em desconto de recebíveis de 1.695 lotes vendidos do loteamento Cidade Universitária em Juazeiro, BA.

PRO LOTES

Loteamento

2,17%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+ 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado em cessão de créditos de venda de lotes para financiar o término de obras dos empreendimentos Holiday Park Land I e II no RJ.

SOCICAM

Corporativo

1,31%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA+ 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Destinado a melhorias nos ativos imobiliários do grupo, lastreado em debêntures e contratos de locação de terminais em São Paulo.

IPATINGA

Loteamento

1,16%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+ 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação em default, com vencimento antecipado declarado. O fundo provisionou 60% da operação como perda e está em fase avançada de execução das garantias.

RIO BRANCO II

Incorporação

1,01%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA+ 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado em contrato de cessão imobiliária para financiar empreendimento da SPE Rio Branco em Itapetininga, SP.

FIVE SENSES SUB

Incorporação

1,01%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA+ 16,40%

LTV

Não informado

Resumo

Série subordinada para o financiamento de empreendimento de alto padrão (resort) em Palmas, TO.

RNI

Corporativo

0,31%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

CDI+ 1,70%

LTV

Não informado

Resumo

Desconto de recebíveis de vários loteamentos e condomínios já entregues e construídos pela RNI.

GLP

Corporativo

0,22%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA+ 5,45%

LTV

Não informado

Resumo

Operação de desconto de aluguéis futuros da BRF S/A, referentes a imóvel adquirido pela GLP Participações.

FIIs

AROK11

Leia mais →
11,83%

RECD11

Leia mais →
1,43%

RVBI11

Leia mais →
0,69%

ALZC11

Leia mais →
0,62%

LIFE11

Leia mais →
0,6%

Outros Ativos

DIAMANTE FIDC

FIDC IMOBILIÁRIO

R$ 6.1M

Tipo

FIDC IMOBILIÁRIO

Valor Contábil

R$ 6.1M

Resumo

Participação no Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Imobiliário Diamante.

OUTROS

Outros

R$ 44.100,00

Tipo

Outros

Valor Contábil

R$ 44.100,00

Resumo

Outros ativos.

Classes

High Yield

83,6%

Middle Grade

15,7%

High Grade

0,7%

Exposição por Índice

IPCA+

81,9%

CDI+

18,1%

Regiões

São Paulo

36,1%

Rio de Janeiro

29,9%

Santa Catarina

13,4%

Tocantins

8,6%

Amazonas

4,5%

Paraná

3,2%

Bahia

2,9%

Minas Gerais

1,4%

Exposição por Segmento

Incorporação

36%

Loteamento

27%

Corporativo

16,4%

Logístico

10,7%

Hotelaria

10%

Os resumos são gerados automaticamente por IA e podem conter erros.
Este serviço apenas organiza informações públicas dos relatórios gerenciais. Não constitui recomendação ou orientação de investimento.