FII BEES CRI

Livre

BCRI11—Resumo de Dezembro de 2025

Resumo

O BCRI11 é um fundo de papel focado em Certificados de Recebíveis Imobiliários. Em dezembro de 2025, o fundo distribuiu R$ 0,91 por cota, com de 1,34%. O mês foi marcado por uma redução relevante na exposição a ativos problemáticos (de ~15% para 10,82%), impulsionada pelo acordo no Pesa e recuperações no CRI Skanix. O fundo realizou um novo aporte de R$ 15 milhões no CRI Almeida Júnior e encerrou o mês com caixa de R$ 42,49 milhões.

Desempenho

O resultado líquido foi de R$ 5,61 milhões (R$ 0,91/cota), alinhado com a distribuição realizada. O Dividend mensal foi de 1,34% (1,27% na tabela histórica). O fundo utilizou uma fração mínima de reservas (R$ 0,01) para compor o valor.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,91 por cota, gerando um Dividend de 1,34% no mês (líquido de IR). Nos últimos 12 meses, o retorno acumulado em dividendos foi de 14,99% sobre a cota de mercado.

Indicadores

P/VP

0,80

DY Mensal

1,34%

DY Projetado 12M

16,08%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,91

Dividendo por Cota

R$ 0,91

Estabilidade Dividendo

volátil

Número de Cotistas

42.062

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

10,82%

LTV Médio

56,69%

Prazo Médio

3,3 anos

Portfólio

Número de Operações

55

Número de FIIs

3

Destaques

  • Queda expressiva na taxa de ativos problemáticos para 10,82% (era ~17% em outubro).
  • Acordo no CRI Pesa (3,60% do PL): retorno de R$ 15,2 milhões ao caixa e repactuação de série.
  • Recuperação de aprox. R$ 7 milhões no CRI Skanix via execução de garantias.
  • Aporte de R$ 15 milhões no CRI Almeida Júnior (IPCA + 8,58%).
  • Distribuição de dividendos se mantém elevada (DY 1,34% no mês).

Desafios

  • CRI Correios (1,49% do PL) permanece inadimplente com parcelas em atraso desde outubro de 2025.
  • CRI Kroton/Anhanguera (1,08% do PL) inadimplente devido a rompimento de contrato de aluguel.
  • Ativos 'legacy' (Circuito das Compras, WAM, GVI) continuam em Waiver ou Inadimplência, somando riscos de execução.
  • Dependência de soluções judiciais e arbitrais para ativos relevantes (BR Distribuidora, Artenge).

Riscos do Fundo

  • Concentração remanescente em ativos 'High Yield' do setor de multipropriedade e turismo (Gramado Parks, WAM).
  • Risco de crédito corporativo em ativos inadimplentes (Correios, Kroton).
  • Incerteza quanto ao prazo e valor de recuperação final de ativos em execução judicial (Skanix, Artenge).
  • Dependência de índices de inflação para manutenção do rendimento nominal.

Notas

  • Fundo possui R$ 42,49 milhões em caixa (7,91% da carteira).
  • IGP-M do mês foi de 0,01% e encerrou com alta de 0,33%.

Observações do Mês

O BCRI11 apresentou uma melhora tangível na qualidade de crédito em dezembro de 2025, reduzindo a exposição a ativos estressados de ~17% (em outubro) para 10,82%. A gestão foi efetiva na recuperação de valores (Skanix) e renegociações (Pesa), o que destravou caixa para novos investimentos em ativos de melhor qualidade (Almeida Júnior). O dividend permanece alto e o de 0,80 sugere que o mercado começa a precificar essa recuperação, embora o desconto permaneça devido ao passivo de ativos problemáticos remanescentes (Correios, Gramado Parks, WAM).

CRIs

CRI Direcional

Corporativo

LTV Baixo 6,7%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 4,84%

LTV

26,87%

Resumo

Lastro em debêntures da Direcional Engenharia. Rating AAA.

Garantias

Clean

Inadimplência

Adimplente

CRI Sendas

Corporativo

LTV Baixo 5,99%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 4,90%

LTV

35,94%

Resumo

Sale & Leaseback Assaí Atacadista.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóveisFiança

Inadimplência

Adimplente

CRI Rede D'or VII

Corporativo

LTV Alto 5,15%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 6,10%

LTV

100%

Resumo

Debêntures Rede D'Or. Rating AAA.

Garantias

Clean

Inadimplência

Adimplente

CRI Villa XP

Corporativo

LTV Médio 3,5%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

72,09%

Resumo

Debêntures XP Investimentos.

Garantias

Clean

Inadimplência

Adimplente

CRI Trisul

Corporativo

LTV Alto 3,29%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 7,84%

LTV

100%

Resumo

Debêntures Trisul. Rating AA.

Garantias

Clean

Inadimplência

Adimplente

CRI Eco Resort

Pulverizado

LTV Baixo 3,19%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

39,58%

Resumo

Grupo WAM. Carência aprovada.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóveisFiança

Inadimplência

Adimplente

CRI PESA

Corporativo

LTV Médio 3,13%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

68,89%

Resumo

Acordo aprovado com retorno de caixa e repactuação.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóveisAvalCessão de Recebíveis

Inadimplência

Inadimplente

CRI Zavit

Logístico

LTV Alto 3,04%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 7,95%

LTV

100%

Resumo

Aluguel de galpões Zavit FII.

Garantias

Cessão de RecebíveisFundo de Reserva

Inadimplência

Adimplente

CRI Vetor II

Corporativo

LTV Médio 2,93%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

62,5%

Resumo

Grupo Sinal.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóveisFiançaFundo de Reserva

Inadimplência

Adimplente

CRI Portfólio Residencial

Residencial

LTV Baixo 2,8%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

42%

Resumo

Carteira de 27 apartamentos Short Stay.

Garantias

Alienação Fiduciária dos imóveis

Inadimplência

Adimplente

CRI Almeida Júnior

Shopping

LTV Médio 2,79%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 8,58%

LTV

64,91%

Resumo

Novo aporte. Maior rede de shoppings de SC.

Garantias

Cessão FiduciáriaAlienação FiduciáriaFiança

Inadimplência

Adimplente

CRI Atacadão

Corporativo

LTV Baixo 2,72%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 8,12

LTV

50%

Resumo

Sale & Leaseback Atacadão. Rating AAA.

Garantias

Cessão Fiduciária de RecebíveisAlienação Fiduciária de imóveis

Inadimplência

Adimplente

CRI WAM

Corporativo

LTV Baixo 2,43%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9,06%

LTV

22,05%

Resumo

Waiver aprovado até dez/2025.

Garantias

Alienação Fiduciária de ações

Inadimplência

Waiver

CRI Felicitá

Residencial

LTV Baixo 2,38%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,65%

LTV

46,5%

Resumo

Financiamento obra residencial Felicità Pompeia.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóvelAval

Inadimplência

Adimplente

CRI CASSOL

Corporativo

LTV Baixo 2,26%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 5,50%

LTV

37,62%

Resumo

Cassol Real Estate.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóveisFiança

Inadimplência

Adimplente

CRI Vitacon Sênior

Corporativo

LTV Baixo 2,03%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

CDI + 2,00%

LTV

43,29%

Resumo

Projetos Vitacon.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóveisAvalFundo de Reserva

Inadimplência

Adimplente

CRI Serra Zavi11

Logístico

LTV Baixo 2,03%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

51%

Resumo

Sale & Leaseback Zavit FII.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóvelFundo de Reserva

Inadimplência

Adimplente

CRI Espaço Y

Corporativo

LTV Médio 2,02%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 6,68%

LTV

71%

Resumo

BTS BB Tecnologia.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóvel

Inadimplência

Adimplente

CRI PHV

Corporativo

LTV Baixo 1,92%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

50,99%

Resumo

Construtora PHV.

Garantias

Alienação Fiduciária dos imóveisFiança

Inadimplência

Adimplente

CRI JHSF

Corporativo

LTV Médio 1,79%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 7,02%

LTV

70%

Resumo

Debêntures JHSF.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóveisCessão de Recebíveis

Inadimplência

Adimplente

CRI GVI Sênior I

Pulverizado

LTV Baixo 1,76%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

49,75%

Resumo

Gramado Parks. Inadimplente.

Garantias

Alienação Fid. De AçõesFundo de ReservaFundo de Obras

Inadimplência

Inadimplente

CRI Circuito das Compras

Shopping

LTV Baixo 1,72%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

55,68%

Resumo

Waiver concedido para juros e principal.

Garantias

Alienação Fiduciária de açõesCessão Fiduciária de Conta Vinculada

Inadimplência

Waiver

CRI Correios

Corporativo

LTV Médio 1,49%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

64,63%

Resumo

Inadimplente com parcelas desde outubro/25.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóvel

Inadimplência

Inadimplente

CRI Shopping Jaraguá do Sul

Shopping

LTV Baixo 1,46%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

41,67%

Resumo

Grupo Partage.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóvelAlienação Fid. De açõesFiança

Inadimplência

Adimplente

CRI PHV II

Corporativo

LTV Baixo 1,46%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

CDI + 3,51%

LTV

50,99%

Resumo

Construtora PHV.

Garantias

Alienação Fiduciária dos imóveisFiança

Inadimplência

Adimplente

CRI Lote 5 III

Pulverizado

LTV Médio 1,43%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

77,58%

Resumo

Lote 5 Desenvolvimento Urbano.

Garantias

Alienação Fiduciária de cotas das SPEAval

Inadimplência

Adimplente

CRI Jardins dos Buritis

Loteamento

LTV Baixo 1,28%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

23%

Resumo

SPE Cotia.

Garantias

Alienação Fiduciária de cotas da SPE DevedoraFundo de Reserva

Inadimplência

Adimplente

CRI Codepe

Corporativo

LTV Baixo 1,22%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 7,67%

LTV

40,7%

Resumo

Logística Porto Engenho.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóveisFiança

Inadimplência

Adimplente

CRI Montanini

Loteamento

LTV Médio 1,17%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

71,75%

Resumo

Loteamento Montanini.

Garantias

Alienação Fiduciária de lotesFiança

Inadimplência

Adimplente

CRI Kroton (Anhanguera)

Corporativo

LTV Médio 1,08%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IGP-M + 7,15%

LTV

60,5%

Resumo

Inadimplente. Rompimento de contrato de aluguel.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóveisFiança

Inadimplência

Inadimplente

CRI Alphaville

Corporativo

LTV Médio 0,98%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

76,92%

Resumo

Debêntures Alphaville Urbanismo.

Garantias

Cessão de Direitos Creditórios

Inadimplência

Adimplente

CRI Skanix

Residencial

LTV Baixo 0,81%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

0%

Resumo

Em Processo Judicial para Recuperação do Crédito.

Inadimplência

Inadimplente

CRI Casa & Vídeo

Corporativo

LTV Baixo 0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 7,36%

LTV

17,05%

Resumo

Debêntures Casa & Vídeo.

Garantias

Cessão Fiduciária de Recebíveis

Inadimplência

Adimplente

CRI Pinheiro de Sá 1ª Série

Residencial

LTV Médio 0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 12,50%

LTV

74,39%

Resumo

Next Residence.

Garantias

Alienação Fiduciária dos imóveisAval

Inadimplência

Adimplente

CRI Artenge

Residencial

LTV Baixo 0,79%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

53,7%

Resumo

Em Processo Judicial para Recuperação do Crédito.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóveisAvalFundo de Despesas

Inadimplência

Inadimplente

CRI Pinheiro de Sá 2ª Série

Residencial

LTV Médio 0,79%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 12,50%

LTV

74,39%

Resumo

Next Residence.

Garantias

Alienação Fiduciária dos imóveisAval

Inadimplência

Adimplente

CRI RZK

Corporativo

LTV Baixo 0,78%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

38,7%

Resumo

Energia solar Claro S.A.

Garantias

Cessão Fiduciária de Recebíveis

Inadimplência

Adimplente

CRI CashMe

Pulverizado

LTV Baixo 0,75%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 7,86%

LTV

44,6%

Resumo

Home Equity.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóveis

Inadimplência

Adimplente

CRI Pinheiro de Sá 3ª Série

Residencial

LTV Médio 0,75%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 12,50%

LTV

74,39%

Resumo

Next Residence.

Garantias

Alienação Fiduciária dos imóveisAval

Inadimplência

Adimplente

CRI BR Distribuidora

Corporativo

LTV Alto 0,72%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

92,12%

Resumo

Inadimplente. Vibra Energia.

Garantias

Fiança

Inadimplência

Inadimplente

CRI HBR Multiativos

Corporativo

LTV Médio 0,66%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

60%

Resumo

Locação HBR Realty.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóveisAlienação Fid. Cotas SPE

Inadimplência

Adimplente

CRI Pinheiro de Sá 4ª Série

Residencial

LTV Médio 0,56%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 12,50%

LTV

74,39%

Resumo

Next Residence.

Garantias

Alienação Fiduciária dos imóveisAval

Inadimplência

Adimplente

CRI Impegno

Residencial

LTV Médio 0,49%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 13,50%

LTV

70%

Resumo

Residencial Província di Salermo.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóveisCessão de Recebíveis

Inadimplência

Adimplente

CRI PESA II

Corporativo

LTV Alto 0,47%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 5,50%

LTV

99%

Resumo

Inadimplente.

Garantias

AvalCessão de Recebíveis

Inadimplência

Inadimplente

CRI Balaroti

Corporativo

LTV Baixo 0,46%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

50,14%

Resumo

Balaroti Materiais de Construção.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóveisFiança

Inadimplência

Adimplente

CRI Shopping Limeira

Shopping

LTV Baixo 0,38%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 9,67%

LTV

55,86%

Resumo

Shopping Pátio Limeira.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóvelAlienação Fid. De ações

Inadimplência

Adimplente

CRI Creditas Sênior IV

Residencial

LTV Baixo 0,34%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 6,60%

LTV

58%

Resumo

Home Equity.

Garantias

Alienação Fiduciária e imóveis

Inadimplência

Adimplente

CRI RNI

Corporativo

LTV Alto 0,33%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

CDI + 1,70%

LTV

92,8%

Resumo

RNI Negócios Imobiliários.

Garantias

Aval

Inadimplência

Adimplente

CRI Villa de Gaia

Corporativo

LTV Baixo 0,29%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

37,86%

Resumo

Empreendimento residencial.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóveisAval

Inadimplência

Adimplente

CRI Vitacon Mezanino

Corporativo

LTV Médio 0,25%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

64,93%

Resumo

Projetos Vitacon.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóveisAval

Inadimplência

Adimplente

CRI Creditas Mezanino IV

Residencial

LTV Médio 0,24%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 8,90%

LTV

63%

Resumo

Home Equity.

Garantias

Alienação Fiduciária e imóveis

Inadimplência

Adimplente

CRI Skanix 2ª Tranche

Residencial

LTV Baixo 0,23%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

0%

Resumo

Inadimplente judicializado.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóveis

Inadimplência

Inadimplente

CRI Skanix 3ª Tranche

Residencial

LTV Baixo 0,19%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

0%

Resumo

Inadimplente judicializado.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóveis

Inadimplência

Inadimplente

CRI Creditas

Residencial

LTV Baixo 0,18%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

58%

Resumo

Home Equity SIG Capital.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóveis

Inadimplência

Adimplente

CRI GVI Sênior II

Pulverizado

LTV Baixo 0,15%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

24,75%

Resumo

Gramado Parks. Inadimplente.

Garantias

Alienação Fid. De AçõesFundo de ReservaFundo de Obras

Inadimplência

Inadimplente

FIIs

DEVA11

Leia mais →
1,23%

HCTR11

Leia mais →
0,78%

VSLH11

Leia mais →
0,73%

SOBERANO RF

5,34%

Compromissada CRI

2,57%

Classes

Sênior/Única

99,45%

Subordinada/Mezanino

0,55%

Exposição por Índice

IPCA + 7,73%

81,8%

%CDI

7,9%

CDI + 2,88%

6,4%

N/A

2,7%

IGP-M + 7,15%

1,1%

Exposição por Segmento

Corporativo

56,9%

Residencial

11,3%

N/A

10,7%

Pulverizado

7,3%

Shopping

6,3%

Logístico

5,1%

Loteamento

2,4%

Endividamento

Dívida Total

R$ 13.812.001,70

Alavancagem (Dívida/PL)

2,57%

Compromissada CRI

%CDI・Vence N/A

Série

Única

Emissão

N/A

Vencimento

N/A

Taxa de Juros

%CDI

Saldo Devedor

R$ 13.812.001,70

Resumo

Operação compromissada lastreada em CRI com Banco BV

Garantia

N/A

Rating

N/A

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