FII CVBI VBI

Livre

CVBI11—Relatório de Maio de 2025

Resumo

O Fundo de Investimento Imobiliário VBI (CVBI11), gerido pelo Pátria, tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital através de investimentos em ativos de crédito imobiliário. Em maio de 2025, a gestão destacou a proposta de consolidação do fundo com BARI11 e PLCR11, uma operação que pode elevar o patrimônio líquido para cerca de R$ 1,6 bilhão, aumentando a robustez, diversificação e para os cotistas. O fundo gerou um resultado de R$ 1,15 por cota e distribuiu R$ 1,05, fortalecendo sua reserva acumulada, que atingiu R$ 0,60 por cota. A carteira de CRIs, que compõe 87,8% do patrimônio, manteve uma rentabilidade média atrativa de + 10,7% a.a., com o portfólio total permanecendo 97,5% alocado.

Desempenho

O fundo apresentou um sólido desempenho no mês, com um resultado gerado de R$ 1,15 por cota, superando a distribuição de R$ 1,05. Esta performance permitiu um incremento na reserva de resultados. A rentabilidade total da cota ajustada foi de 3,0% no mês e 10,2% no ano, superando benchmarks como o (1,4% no mês) e o (1,1% no mês). A carteira de crédito manteve sua qualidade e rentabilidade elevada, contribuindo para a geração de caixa recorrente.

Dividendos

Foi distribuído o valor de R$ 1,05 por cota, representando um dividend anualizado de 14,5% sobre o preço de fechamento da cota em maio. A distribuição foi inferior ao resultado gerado no período (R$ 1,15 por cota), uma estratégia da gestão para fortalecer a reserva de lucros acumulada, que agora totaliza R$ 0,60 por cota, proporcionando maior previsibilidade e segurança para futuras distribuições.

Indicadores

P/VP

0,94

DY Mensal

1,21%

DY Projetado 12M

14,5%

Rentabilidade YTD

10,2%

Resultado por Cota

R$ 1,15

Dividendo por Cota

R$ 1,05

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

87.096

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

55%

Prazo Médio

3,7 anos

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Proposta de consolidação com os fundos BARI11 e PLCR11, visando criar um fundo com PL de R$1,6 bilhão, maior diversificação e liquidez.
Geração de resultado de R$ 1,15 por cota, superior à distribuição de R$ 1,05, o que fortaleceu a reserva acumulada para R$ 0,60 por cota.
Rentabilidade da carteira de CRIs mantida em patamar elevado, com taxa média ponderada de IPCA + 10,7% a.a.
Performance da cota ajustada de 3,0% no mês, superando o IFIX e o CDI.

Desafios

Operações de crédito dos CRIs Cortel e Invert estão em processo de renegociação para readequar as operações de forma sustentável, representando um ponto de atenção na carteira.

Riscos do Fundo

Risco de crédito inerente à carteira de CRIs, com destaque para as operações em renegociação (CRI Cortel e CRI Invert) que estão no watchlist da gestão.
Exposição de 92% da carteira de CRIs ao indexador IPCA, o que torna o fundo sensível a variações na inflação e na curva de juros real.
Risco de mercado relacionado à volatilidade no preço das cotas na bolsa de valores.
Risco de liquidez das cotas, embora a proposta de fusão com outros fundos vise mitigar este risco.

Notas

No dia 12 de junho, foram convocadas Assembleias Gerais para deliberar sobre a proposta de dissolução e liquidação dos fundos BARI11 e PLCR11, com o objetivo de consolidar suas carteiras no CVBI11. A aprovação da medida pode elevar o Patrimônio Líquido do fundo para aproximadamente R$ 1,599 bilhão.

Avaliação positivo

O fundo demonstra uma gestão ativa e transparente, com a proposta de consolidação sendo um movimento estratégico que pode destravar valor para os cotistas através de maior escala e . A capacidade de gerar resultado acima da distribuição é um forte indicador de saúde financeira e gestão prudente, construindo uma reserva robusta. A carteira de CRIs é bem diversificada e possui um atrativo para o cenário atual. O principal ponto de atenção são as renegociações em andamento na carteira (CRIs Cortel e Invert), que, embora monitoradas de perto, carregam um risco de crédito pontual que deve ser acompanhado pelos investidores.

CRIs

CRI Cidade Matarazzo IPCA B

Varejo

Varejo・LTV 50%・11,2%

LTV Baixo 6,5%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

11,2%

LTV

50%

Garantias

AFICFRAFR E FS

CRI Airport Town

Logística

Logística・LTV 61%・10,6%

LTV Médio 6,3%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

10,6%

LTV

61%

Garantias

AFIAFSCFRA E FR

CRI Venâncio

Educacional

Educacional・LTV 77%・11%

LTV Médio 5,2%

Tipo

CRI

Segmento

Educacional

Taxa

11%

LTV

77%

Garantias

AFICFRAAVS E FR

CRI Cortel

Deathcare

Deathcare・11,6%

3,8%

Tipo

CRI

Segmento

Deathcare

Taxa

11,6%

LTV

Não informado

Resumo

Em renegociação. A equipe de gestão e a companhia estão estudando o melhor plano de ação para readequar a operação de forma sustentável.

Garantias

AFICFRA E FR

CRI Buriti

Loteamento

Loteamento・LTV 57%・9%

LTV Baixo 3,6%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

LTV

57%

Garantias

AFSCFRCVAVS E FR

CRI GSFI

Shopping

Shopping・LTV 49%・9,8%

LTV Baixo 3,3%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

9,8%

LTV

49%

Garantias

AFICFR E FR

CRI Boa Vista

Shopping

Shopping・LTV 38%・10,6%

LTV Baixo 3,2%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

10,6%

LTV

38%

Garantias

AFICFRAFRFL E FS

CRI Salinas Premium Sr

Multipropriedade

Multipropriedade・LTV 20%・9,3%

LTV Baixo 2,8%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

9,3%

LTV

20%

Garantias

CFRCVAFSAVSFR E SUBORDINAÇÃO COM RAZÃO DE GARANTIA MÍNIMA DE 180% PARA A TRANCHE SÊNIOR

CRI Tocantins II

Loteamento

Loteamento・LTV 27%・12,6%

LTV Baixo 2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

12,6%

LTV

27%

Garantias

CFRCVAFSAVS E FR

CRI GTIS

Logística

Logística・LTV 28%・9,5%

LTV Baixo 2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

9,5%

LTV

28%

Garantias

AFICFRA E FR

CRI Hot Beach Sr

Multipropriedade

Multipropriedade・LTV 14%・11,2%

LTV Baixo 2,4%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

11,2%

LTV

14%

Garantias

CFRCVAFSAVSFR E SUBORDINAÇÃO COM RAZÃO DE GARANTIA MÍNIMA DE 230% PARA TRANCHE SÊNIOR

CRI Invert A

Residencial

Residencial・LTV 70%・3,7%

LTV Médio 2,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

3,7%

LTV

70%

Resumo

Em renegociação. O objetivo é garantir o andamento e a entrega da obra. A companhia irá aportar equity e adicionar novas garantias.

Garantias

AFIAFSCFRCVFRFO E AVS

CRI Cidade Matarazzo IPCA A

Varejo

Varejo・LTV 50%・11,2%

LTV Baixo 2,4%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

11,2%

LTV

50%

Garantias

AFICFRAFR E FS

CRI Figueiras do Parque

Loteamento

Loteamento・LTV 56%・13,1%

LTV Baixo 2,1%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

13,1%

LTV

56%

Garantias

CFRCVAFSAVS E FR

CRI New Sun Sr.

Energia

Energia・LTV 53%・12,2%

LTV Baixo 2,1%

Tipo

CRI

Segmento

Energia

Taxa

12,2%

LTV

53%

Garantias

DRSAFEAFSCFRAVS E FR

CRI São Benedito IP

Residencial

Residencial・LTV 73%・10,1%

LTV Médio 2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

10,1%

LTV

73%

Garantias

AFICFRFR E AVS

CRI Catuaí A

Shopping

Shopping・LTV 77%・9,7%

LTV Médio 1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

9,7%

LTV

77%

Garantias

AFIAFSCFRAAVS E FR

CRI Catuaí B

Shopping

Shopping・LTV 77%・9,7%

LTV Médio 1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

9,7%

LTV

77%

Garantias

AFIAFSCFRAAVS E FR

CRI Azzure e Jardim

Loteamento

Loteamento・LTV 65%・14,9%

LTV Médio 1,7%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

14,9%

LTV

65%

Garantias

CFRCVAFSAVS E FR

CRI AXS

Energia

Energia・LTV 73%・10,4%

LTV Médio 1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Energia

Taxa

10,4%

LTV

73%

Garantias

DRSAFEAFSCFRRFR E AVS

CRI Evolua

Energia

Energia・LTV 76%・10,6%

LTV Médio 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Energia

Taxa

10,6%

LTV

76%

Garantias

DRSAFEAFSCFRAVS E FR

CRI Visconde A

Residencial

Residencial・LTV 55%・13,1%

LTV Baixo 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

13,1%

LTV

55%

Garantias

AFIAFSCFRCVFRFO E AVS

CRI Visconde B

Residencial

Residencial・LTV 55%・14,1%

LTV Baixo 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

14,1%

LTV

55%

Garantias

AFIAFSCFRCVFRFO E AVS

CRI BrDU

Loteamento

Loteamento・LTV 33%・14,1%

LTV Baixo 1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

14,1%

LTV

33%

Garantias

CFRCVAFSAFIAVS E FR

CRI HCC

Energia

Energia・LTV 51%・12,4%

LTV Baixo 1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Energia

Taxa

12,4%

LTV

51%

Garantias

DRSAFEAFSCFRAVS E FR

CRI Salinas Premium Mez

Multipropriedade

Multipropriedade・LTV 26%・10,4%

LTV Baixo 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

10,4%

LTV

26%

Garantias

CFRCVAFSAVSFR E SUBORDINAÇÃO COM RAZÃO DE GARANTIA MÍNIMA DE 180% PARA A TRANCHE SÊNIOR

CRI Grupo Mateus

Varejo

Varejo・LTV 48%・9,2%

LTV Baixo 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

9,2%

LTV

48%

Garantias

AFICFRAFR E FS

CRI Cais

Residencial

Residencial・LTV 63%・4,5%

LTV Médio 0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

4,5%

LTV

63%

Garantias

AFIAFSCFRCVFJAVS

CRI Invert B

Residencial

Residencial・LTV 70%・4%

LTV Médio 0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

70%

Resumo

Em renegociação. O objetivo é garantir o andamento e a entrega da obra. A companhia irá aportar equity e adicionar novas garantias.

Garantias

AFIAFSCFRCVFRFO E AVS

CRI Cortel II Sub. A

Deathcare

Deathcare・4,6%

0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Deathcare

Taxa

4,6%

LTV

Não informado

Resumo

Em renegociação.

Garantias

AFICFRA E FR

CRI Cortel II Sub. B

Deathcare

Deathcare・4,2%

0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Deathcare

Taxa

4,2%

LTV

Não informado

Resumo

Em renegociação.

Garantias

AFICFRA E FR

CRI Cortel II Sr. A

Deathcare

Deathcare・3,5%

0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Deathcare

Taxa

3,5%

LTV

Não informado

Resumo

Em renegociação.

Garantias

AFICFRA E FR

CRI RP GPA Sub.

Varejo

Varejo・LTV 64%・10,2%

LTV Médio 0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

10,2%

LTV

64%

Garantias

CFRAFR E CARTA FIANÇA

CRI TRX GPA

Varejo

Varejo・LTV 69%・9,4%

LTV Médio 0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

9,4%

LTV

69%

Garantias

AFIAFSCFRAFR E FS

CRI Cogna Santo André

Educacional

Educacional・LTV 30%・7,1%

LTV Baixo 0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Educacional

Taxa

7,1%

LTV

30%

Garantias

AFICFRA E FR

CRI Spot

Residencial

Residencial・LTV 48%・7,8%

LTV Baixo 0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

7,8%

LTV

48%

Garantias

AFIAFSFRCFRCV E CFDC

CRI RP GPA I Sr.

Varejo

Varejo・LTV 53%・8,3%

LTV Baixo 0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

8,3%

LTV

53%

Garantias

CFRAFR E CARTA FIANÇA

CRI Edificatto A

Residencial

Residencial・LTV 73%・14,7%

LTV Médio 0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

14,7%

LTV

73%

Garantias

AFIAFSCFRCVFRFO E AVS

CRI Edificatto B

Residencial

Residencial・LTV 73%・14,5%

LTV Médio 0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

14,5%

LTV

73%

Garantias

AFIAFSCFRCVFRFO E AVS

CRI Toscana C

Loteamento

Loteamento・LTV 55%・14,2%

LTV Baixo 0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

14,2%

LTV

55%

Garantias

CFRCVAFSAFIAVS E FR

CRI RP GPA III Sr.

Varejo

Varejo・LTV 53%・9,8%

LTV Baixo 0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

9,8%

LTV

53%

Garantias

CFRAFR E CARTA FIANÇA

CRI Toscana B

Loteamento

Loteamento・LTV 56%・14,2%

LTV Baixo 0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

14,2%

LTV

56%

Garantias

CFRCVAFSAFIAVS E FR

CRI Toscana A

Loteamento

Loteamento・LTV 56%・14,2%

LTV Baixo 0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

14,2%

LTV

56%

Garantias

CFRCVAFSAFIAVS E FR

CRI RP GPA IV Sr.

Varejo

Varejo・LTV 53%・9,7%

LTV Baixo 0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

9,7%

LTV

53%

Garantias

CFRAFR E CARTA FIANÇA

CRI RP GPA II Sr.

Varejo

Varejo・LTV 53%・9,8%

LTV Baixo 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

9,8%

LTV

53%

Garantias

CFRAFR E CARTA FIANÇA

CRI Colorado Mez

Loteamento

Loteamento・LTV 7%・29,4%

LTV Baixo 0%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

29,4%

LTV

Garantias

CFRCVAFSAVSFR E SUBORDINAÇÃO DOS CRI JÚNIOR E DOS CRI MEZANINO

CRI Colorado

Loteamento

Loteamento・LTV 2%・14,6%

LTV Baixo 0%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

14,6%

LTV

Garantias

CFRCVAFSAVSFR E SUBORDINAÇÃO DOS CRI JÚNIOR E DOS CRI MEZANINO

FIIs

MVBI11

Leia mais →

4,8%

VRTM11

Leia mais →

1,4%

MCRE11

Leia mais →

1,2%

HREC11

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GAME11

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0,8%

SPXS11

Leia mais →

0,4%

Exposição por Índice

IPCA

92%

CDI

Exposição por Segmento

Varejo

25%

Loteamento

13%

Shopping

12%

Residencial

11%

Logística

10%

Energia

Multipropriedade

Educacional

Deathcare

Infraestrutura