FII CVBI VBI

Livre

CVBI11—Relatório de Julho de 2025

Resumo

O CVBI11, fundo híbrido com foco em crédito imobiliário, apresentou um desempenho financeiro robusto em julho, com resultado de R$ 1,15 por cota, que cobriu a distribuição de R$ 1,05 e permitiu a recomposição da reserva de lucros. O evento mais relevante do mês foi a aprovação, em assembleia, da proposta de dissolução e liquidação dos fundos PLCR11 e BARI11 para consolidar suas carteiras no CVBI11, um movimento estratégico que deve aumentar significativamente o patrimônio e a do fundo. A gestão também esteve ativa na carteira de CRIs, com pré-pagamento, quitação e novos investimentos, demonstrando um manejo dinâmico do portfólio. O principal ponto de atenção é o monitoramento da securitizadora Virgo, responsável por 26,5% da carteira.

Desempenho

O fundo demonstrou forte recuperação em julho, gerando um resultado de R$ 1,15 por cota, valor superior à distribuição de R$ 1,05. Isso permitiu um aumento na reserva acumulada para R$ 0,57 por cota, revertendo o consumo de caixa observado no mês anterior. A performance da cota de mercado ajustada foi positiva em 1,9% no mês, elevando o retorno acumulado em 2025 para 10,5%. A gestão concluiu a reestruturação do Invert e realizou outras movimentações táticas na carteira.

Dividendos

Foi distribuído o valor de R$ 1,05 por cota, mantendo o patamar estável dos últimos meses. A distribuição representa um dividend anualizado de 14,8% sobre o preço de fechamento da cota. Diferente de junho, o resultado gerado no mês (R$ 1,15/cota) foi suficiente para cobrir os proventos, permitindo que a reserva acumulada aumentasse de R$ 0,47 para R$ 0,57 por cota, o que confere maior segurança para futuras distribuições.

Indicadores

P/VP

0,92

DY Mensal

1,24%

DY Projetado 12M

14,8%

Rentabilidade YTD

10,5%

Resultado por Cota

R$ 1,15

Dividendo por Cota

R$ 1,05

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

84.443

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

62%

Prazo Médio

4,3 anos

Portfólio

Número de Operações

48

Número de FIIs

6

Destaques

  • Aprovação da consolidação das carteiras dos fundos PLCR11 e BARI11, um movimento estratégico que deve aumentar a escala e liquidez do CVBI11.
  • Geração de resultado (R$ 1,15/cota) superior à distribuição (R$ 1,05/cota), permitindo a recomposição da reserva de lucros para R$ 0,57/cota.
  • Gestão ativa do portfólio, com o pré-pagamento e reinvestimento no CRI Invert, quitação do CRI Colorado e aumento de exposição no CRI Edificato.
  • Rentabilidade média ponderada da carteira de CRIs mantida em patamar elevado de 17,2% a.a. (IPCA + 11,2% a.a.).

Desafios

  • Monitoramento da securitizadora Virgo, que estrutura 26,5% da carteira e recentemente foi alvo de notícias sobre falhas de governança.
  • As operações de crédito ligadas ao grupo Cortel permanecem em renegociação e são monitoradas no watchlist do fundo.
  • Pré-pagamento de R$ 24 milhões referente ao CRI Invert A durante o mês, exigindo realocação de capital pela gestão.

Riscos do Fundo

  • Risco de crédito da carteira, com destaque para as operações do grupo Cortel (totalizando cerca de 5,7% do PL) que estão em processo de renegociação.
  • Risco de governança de prestador de serviço, relacionado à securitizadora Virgo, que é contraparte em 26,5% da carteira do fundo e foi objeto de notícias recentes sobre falhas de governança.
  • Concentração de 92% da carteira de CRIs no indexador IPCA, o que torna os rendimentos sensíveis a variações na inflação e na curva de juros real.
  • Risco de mercado, com a cota negociando com um deságio de 8% sobre seu valor patrimonial (P/VP de 0,92).

Notas

  • O cronograma da 8ª emissão de cotas do fundo foi alterado, com o período de subscrição previsto para iniciar em 29 de agosto.

Avaliação positivo

A avaliação para o mês é positiva. O fundo demonstrou resiliência ao reverter o resultado fraco de junho, gerando caixa acima da distribuição e fortalecendo suas reservas. A aprovação da fusão com PLCR11 e BARI11 é um catalisador importante, com potencial para destravar valor através de maior escala, diversificação e . A gestão se mostra ativa e transparente ao comunicar os riscos (Virgo, Cortel) e ao mesmo tempo executar a estratégia de forma diligente. Embora os riscos de crédito e de governança de terceiros existam, a performance financeira e os movimentos estratégicos do mês superam essas preocupações no curto prazo.

CRIs

FII VBI Renda Preferencial

Varejo

LTV Baixo 10%

Tipo

Operação Estruturada

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 9,3%

LTV

50%

CRI Airport Town

Logística

LTV Médio 7,6%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 11,0%

LTV

61,5%

CRI Cidade Matarazzo IPCA B

Varejo

LTV Baixo 6,4%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 11,6%

LTV

50%

CRI Venâncio

Educacional

LTV Médio 5,1%

Tipo

CRI

Segmento

Educacional

Taxa

IPCA + 11,2%

LTV

77,4%

CRI Cortel

Deathcare

3,8%

Tipo

CRI

Segmento

Deathcare

Taxa

IPCA + 12,2%

LTV

Não informado

CRI Buriti

Loteamento

LTV Baixo 3,5%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 9,5%

LTV

57,1%

CRI GSFI

Shopping

LTV Baixo 3,2%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 9,1%

LTV

48,6%

CRI Boa Vista

Shopping

LTV Baixo 3,1%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 11,1%

LTV

37,8%

CRI Salinas Premium Sr

Multipropriedade

LTV Baixo 2,6%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 9,3%

LTV

19,8%

CRI GTIS

Logística

LTV Baixo 2,4%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 9,9%

LTV

28,3%

CRI Cidade Matarazzo IPCA A

Varejo

LTV Baixo 2,4%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 11,6%

LTV

50%

CRI Tocantins II

Loteamento

LTV Baixo 2,3%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 13,4%

LTV

27,3%

CRI Invert C

Residencial

LTV Médio 2,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,0%

LTV

75%

CRI Hot Beach Sr

Multipropriedade

LTV Baixo 2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 12,0%

LTV

14,1%

CRI New Sun Sr.

Energia

LTV Baixo 2,1%

Tipo

CRI

Segmento

Energia

Taxa

IPCA + 12,6%

LTV

53%

CRI Figueiras do Parque

Loteamento

LTV Baixo 2,1%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 13,5%

LTV

55,7%

CRI São Benedito IP

Residencial

LTV Médio 2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,5%

LTV

73%

FII Valora CRI Infra

Infraestrutura

1,9%

Tipo

Operação Estruturada

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 8,0%

LTV

Não informado

CRI Catuaí B

Shopping

LTV Médio 1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 10,1%

LTV

77,3%

CRI Catuaí A

Shopping

LTV Médio 1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 10,1%

LTV

77,3%

CRI Azzure e Jardim

Loteamento

LTV Médio 1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 15,6%

LTV

65%

CRI AXS

Energia

LTV Médio 1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Energia

Taxa

IPCA + 10,8%

LTV

73%

CRI Evolua

Energia

LTV Médio 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Energia

Taxa

IPCA + 11,3%

LTV

75,6%

CRI Visconde A

Residencial

LTV Baixo 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 14,0%

LTV

55%

CRI Visconde B

Residencial

LTV Baixo 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 14,0%

LTV

55%

CRI BrDU

Loteamento

LTV Baixo 1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 14,9%

LTV

33,3%

CRI HCC

Energia

LTV Baixo 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Energia

Taxa

IPCA + 12,6%

LTV

50,8%

CRI Invert D

Residencial

LTV Médio 1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,0%

LTV

75%

CRI Salinas Premium Mez

Multipropriedade

LTV Baixo 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 10,4%

LTV

26,3%

CRI Grupo Mateus

Varejo

LTV Baixo 0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 9,5%

LTV

48,2%

CRI Cortel II Sub. A

Deathcare

0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Deathcare

Taxa

CDI + 4,0%

LTV

Não informado

CRI Cortel II Sub. B

Deathcare

0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Deathcare

Taxa

CDI + 4,1%

LTV

Não informado

CRI Invert B

Residencial

LTV Médio 0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,0%

LTV

75%

CRI Cais

Residencial

LTV Médio 0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,5%

LTV

62,8%

CRI Cortel II Sr. A

Deathcare

0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Deathcare

Taxa

CDI + 3,0%

LTV

Não informado

CRI TRX GPA

Varejo

LTV Médio 0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 8,2%

LTV

68,6%

CRI RP GPA Sub.

Varejo

LTV Médio 0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 10,6%

LTV

64%

CRI Spot

Residencial

LTV Baixo 0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 1,2%

LTV

47,6%

CRI Cogna Santo André

Educacional

LTV Baixo 0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Educacional

Taxa

IPCA + 7,1%

LTV

30%

CRI RP GPA I Sr.

Varejo

LTV Baixo 0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 8,7%

LTV

53%

CRI Toscana C

Loteamento

LTV Baixo 0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 15,0%

LTV

55,2%

CRI RP GPA III Sr.

Varejo

LTV Baixo 0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 10,2%

LTV

53%

CRI Edificatto A

Residencial

LTV Médio 0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 15,3%

LTV

73%

CRI Edificatto B

Residencial

LTV Médio 0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 15,1%

LTV

73%

CRI Toscana B

Loteamento

LTV Baixo 0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 15,0%

LTV

55,8%

CRI Toscana A

Loteamento

LTV Baixo 0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 15,0%

LTV

55,8%

CRI RP GPA II Sr.

Varejo

LTV Baixo 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 10,2%

LTV

53%

CRI RP GPA IV Sr.

Varejo

LTV Baixo 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 10,9%

LTV

53%

FIIs

MVBI11

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4,8%

VRTM11

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1,4%

MCRE11

Leia mais →
1,2%

HREC11

Leia mais →
1%

GAME11

Leia mais →
0,8%

SPXS11

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0,4%

Exposição por Índice

IPCA

92%

CDI

8%

Exposição por Segmento

Varejo

24%

Loteamento

13%

Residencial

12%

Logística

11%

Multipropriedade

11%

Shopping

7%

Energia

7%

Deathcare

6%

Educacional

6%

Infraestrutura

2%

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