FII GUARD MU

GAME11—Resumo de Outubro de 2025

Resumo

O GAME11 é um fundo de papel focado em crédito imobiliário High Grade, com estratégia dividida em Beta (60-90%) e Alpha (10-40%). Em outubro de 2025, a gestão realizou uma reciclagem relevante do portfólio, vendendo o Mateus I com ganho de capital e adquirindo quatro novos ativos (JFL, GGRC, GPA VI e HBR W) para equilibrar o spread e aumentar a exposição ao . O fundo anunciou sua 3ª Emissão de Cotas.

Desempenho

O resultado do mês foi de R$ 0,094 por cota, impactado pelo baixo dos meses de referência (jul/ago/set). A distribuição foi de R$ 0,095 por cota, mantida pelo uso de reservas acumuladas (R$ 0,107/cota).

Dividendos

Distribuição de R$ 0,095 por cota, representando um Dividend mensal de 1,10% (13,31% acumulado em 12 meses). Pagamento em 24/11/2025.

Indicadores

P/VP

0,92

DY Mensal

1,1%

DY Projetado 12M

Não informado

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,09

Dividendo por Cota

R$ 0,10

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

21.404

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

4,5 anos

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Rentabilidade nominal de 66,0% desde o IPO, superando o IFIX (31,6%)
Carteira 100% adimplente
Venda do CRI Mateus I com ganho de capital extraordinário
Aquisição de 4 novos CRIs com spread médio atrativo
Anúncio da 3ª Emissão de Cotas com montante inicial de R$ 50 milhões
Aumento da exposição ao CDI para aproveitar a Selic elevada

Desafios

IPCA baixo ou negativo nos meses de referência (julho a setembro de 2025) impactou o resultado contábil de outubro
Cenário macroeconômico com Selic a 15,0% a.a. pressionando o custo de oportunidade
Redução na base de investidores no exercício

Riscos do Fundo

Risco de mercado atrelado à volatilidade do IPCA
Concentração em indexadores (74% IPCA)
Risco de crédito dos devedores (embora High Grade)
Risco de liquidez inerente aos ativos de crédito privado

Notas

Taxa de administração é regressiva (1,10% a 1,15% a.a.)
Fundo possui reservas de lucros de R$ 0,107/cota
A 3ª emissão de cotas tem preço de emissão de R$ 9,34

Observações do Mês

O fundo demonstra uma gestão ativa eficiente, capaz de gerar Alpha através do giro de carteira (venda de ativos com ) para compensar momentos de inflação mais baixa que afetam a porção do portfólio. A carteira mantém alta qualidade de crédito (High Grade) com garantias robustas. A e as reservas acumuladas oferecem segurança para a manutenção dos dividendos.

CRIs

BRF VISA2

Logístico

Logístico・LTV 35%・

LTV Baixo 9,1%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

LTV

35%

Resumo

Lastro em contrato de locação atípico contra BRF.

Garantias

Alienação FiduciáriaFundo de ReservaFiança Bancária

JFL Living

Residencial

Residencial・LTV 70%・

LTV Médio 7,78%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

70%

Resumo

Financiamento para recompra de unidades JFL.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão FiduciáriaFundo de Reserva

Almanara

Logístico

Logístico・LTV 65%・

LTV Médio 7,7%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

LTV

65%

Resumo

Lastro em contrato atípico de locação (centro logístico/cozinha central).

Garantias

Alienação FiduciáriaFundo de ReservaFiança

GGRC

Logístico

Logístico・LTV 45%・

LTV Baixo 5,5%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

LTV

45%

Resumo

Lastro em contrato de compra e venda de ativos logísticos.

Garantias

Cessão FiduciáriaFundo de Reserva

Mateus II

Varejo

Varejo・LTV 67%・

LTV Médio 4,82%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

LTV

67%

Resumo

Contrato atípico de locação contra Grupo Mateus.

Garantias

Alienação FiduciáriaFundo de ReservaFiança

Republica Líbano

Residencial

Residencial・LTV 80%・

LTV Médio 4,68%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

80%

Resumo

Financiamento para aquisição de terreno para empreendimento híbrido (Residencial + Hotel).

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão Fiduciária

Uberlândia Ref.

Logístico

Logístico・LTV 65%・

LTV Médio 4,67%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

LTV

65%

Resumo

Lastro em contrato de locação atípico (BTS) para Uberlândia Refrescos (Coca-Cola).

Garantias

Alienação Fiduciária

Comporte

Logístico

Logístico・LTV 60%・

LTV Médio 4,42%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

LTV

60%

Resumo

Lastro em Notas Comerciais da Viação Piracicabana.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão Fiduciária

Resid. Multi

Residencial

Residencial・LTV 65%・

LTV Médio 4,31%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

65%

Resumo

Créditos de financiamento à aquisição de imóveis em 8 empreendimentos.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão FiduciáriaFundo de Reserva

GPA IV (85)

Varejo

Varejo・LTV 69%・

LTV Médio 4,06%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

LTV

69%

Resumo

Lastro em contratos atípicos de locação contra GPA (11 lojas).

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão FiduciáriaFundo de Reserva

Lote5

Residencial

Residencial・LTV 63%・

LTV Médio 3,99%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

63%

Resumo

Lastro em 4 empreendimentos residenciais horizontais.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão FiduciáriaAval/FiançaFundo de Reserva

Evolution

Escritório

Escritório・LTV 40%・

LTV Baixo 3,96%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

LTV

40%

Resumo

Aquisição de fração do edifício Evolution Corporate (AAA).

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão FiduciáriaFundo de Reserva

Vitacon

Misto

Misto・LTV 72%・

LTV Médio 3,94%

Tipo

CRI

Segmento

Misto

Taxa

LTV

72%

Resumo

Emissão Corporativa lastreada em Debêntures Imobiliárias da Vitacon.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão FiduciáriaCash Sweep

S.Benedito III

Misto

Misto・LTV 73%・

LTV Médio 3,71%

Tipo

CRI

Segmento

Misto

Taxa

LTV

73%

Resumo

Operação Corporativa contra Grupo São Benedito.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão FiduciáriaFundo de ReservaAval

HBR W

Misto

Misto・LTV 75%・

LTV Médio 3,7%

Tipo

CRI

Segmento

Misto

Taxa

LTV

75%

Resumo

Lastro em operação do Hotel W São Paulo.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão Fiduciária

S.Benedito II

Misto

Misto・LTV 62%・

LTV Médio 3,51%

Tipo

CRI

Segmento

Misto

Taxa

LTV

62%

Resumo

Operação Corporativa contra Grupo São Benedito.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão FiduciáriaFundo de ReservaAval

MRV III

Residencial

Residencial・LTV 66%・

LTV Médio 3,21%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

66%

Resumo

Créditos de financiamento à aquisição de unidades MRV.

Garantias

Fundo de ReservaSeguro

MRV Flex VI

Residencial

Residencial・LTV 63%・

LTV Médio 2,74%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

63%

Resumo

Contratos de compra e venda definitivo de unidades residenciais MRV.

Garantias

SubordinaçãoCoobrigaçãoAlienação Fiduciária

Rio Ave

Misto

Misto・LTV 46%・

LTV Baixo 2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Misto

Taxa

LTV

46%

Resumo

Operação Corporativa contra Grupo Rio Ave.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão FiduciáriaAval

Pontte I

Misto

Misto・LTV 31%・

LTV Baixo 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Misto

Taxa

LTV

31%

Resumo

Créditos Home Equity originados pela Pontte.

Garantias

Alienação FiduciáriaSubordinaçãoFundo de Liquidez

MRV I

Residencial

Residencial・LTV 66%・

LTV Médio 1,07%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

66%

Resumo

Créditos de financiamento à aquisição de unidades MRV.

Garantias

Fundo de ReservaSeguro

MRV II

Residencial

Residencial・LTV 66%・

LTV Médio 1,07%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

66%

Resumo

Créditos de financiamento à aquisição de unidades MRV.

Garantias

Fundo de ReservaSeguro

S.Benedito IV

Misto

Misto・LTV 60%・

LTV Médio 1%

Tipo

CRI

Segmento

Misto

Taxa

LTV

60%

Resumo

Operação Corporativa contra Grupo São Benedito.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão FiduciáriaFundo de ReservaAvalCashSweep

Maua I

Misto

Misto・LTV 39%・

LTV Baixo 0,97%

Tipo

CRI

Segmento

Misto

Taxa

LTV

39%

Resumo

Financiamento à aquisição de imóveis originados por diversos incorporadores.

Garantias

Alienação FiduciáriaSubordinaçãoCoobrigação

FIIs

VRTM11

Classes

Única

86%

Sênior

14%

Exposição por Índice

IPCA

74%

CDI

26%

Exposição por Segmento

Logístico

31%

Residencial

31%

Misto

25%

Varejo

Escritório

Resumo do Relatório Gerencial de GAME11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial

FII GUARD MU

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

CRIs

FIIs

Classes

Exposição por Índice

Exposição por Segmento