FII MAXI REN
LivreMXRF11—Relatório de Abril de 2025
Resumo
O Maxi Renda FII (MXRF11) é um fundo de investimento imobiliário do tipo híbrido, com objetivo de auferir ganhos através da aplicação em ativos financeiros com lastro imobiliário (CRIs, debêntures, LCI, LH), cotas de outros FIIs, e ativos imobiliários diretos, como imóveis comerciais e projetos residenciais ( financeiras). Em abril, a gestão destaca a alocação estratégica de 80% do patrimônio em CRIs e até 20% em Permutas Financeiras e FIIs. No mês, foram investidos R$ 15,26 milhões em novas tranches de CRIs e R$ 6,39 milhões em permutas já existentes. O fundo segue com a maior base de cotistas do Brasil, ultrapassando 1,29 milhão. O foi robusto, superando a distribuição, e o fundo mantém uma reserva acumulada de correção monetária de R$ 29,24 milhões.
Desempenho
O desempenho em abril foi positivo. O fundo gerou um total de R$ 44,08 milhões (R$ 0,1008 por cota), superior à distribuição realizada. Este resultado foi composto por R$ 38,08 milhões do book de CRIs, R$ 5,49 milhões de FIIs e R$ 3,0 milhões de . O , principal índice de FIIs, apresentou uma alta de 3,01% no mês, em um cenário de expectativas de baixa para a inflação futura ( e IGP-M). A gestão continuou a reciclar o portfólio e a originar novos ativos, mantendo a estratégia de alocação.
Dividendos
Foi distribuído um rendimento de R$ 0,10 por cota em 15/05/2025, referente ao resultado de abril. Este valor corresponde a um mensal de 1,09% e um yield anualizado de 13,85%, com base na cotação de fechamento de R$ 9,20. O rendimento equivale a 127,52% do com gross-up de 15% de impostos.
Indicadores
P/VP
0,98
DY Mensal
1,09%
DY Projetado 12M
13,85%
Rentabilidade YTD
0,64%
Resultado por Cota
R$ 0,10
Dividendo por Cota
R$ 0,10
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
1.290.269
Métricas
Taxa de Inadimplência
Não informado
LTV Médio
50%
Prazo Médio
Não informado
Portfólio
Número de Imóveis
4
Número de Operações
96
Número de FIIs
11
Destaques
- Distribuição de R$ 0,10 por cota, representando um yield mensal de 1,09%.
- Resultado caixa de R$ 44,08 milhões (R$ 0,1008 por cota), cobrindo integralmente a distribuição.
- Integralização de R$ 15,26 milhões em novas tranches de CRIs e R$ 6,39 milhões em aportes de Permutas Financeiras.
- Manutenção da posição de maior FII em número de cotistas, com mais de 1,29 milhão de investidores.
- Fundo possui uma reserva acumulada de correção monetária de R$ 29,24 milhões (R$ 0,0669/cota).
Desafios
- O fluxo de caixa das permutas financeiras é oscilante e concentrado no final dos projetos, o que pode gerar volatilidade na receita desta classe de ativo.
- Existência de CRIs com eventos de inadimplência (Harte, Urbplan, Nex Group) que não geram caixa, embora a gestão esteja atuando para recuperação dos créditos.
Riscos do Fundo
- Risco de crédito associado à carteira de CRIs, com possibilidade de inadimplência dos devedores.
- Risco de mercado nos projetos de permuta financeira, incluindo atrasos em obras, cancelamento de vendas (distratos) e flutuações no mercado imobiliário.
- Concentração de 85% da carteira de CRIs no indexador IPCA+, o que pode impactar os rendimentos em cenários de baixa inflação.
- Risco de liquidez na venda de ativos imobiliários detidos diretamente pelo fundo, provenientes de execuções de garantia.
Notas
- A gestão reporta a existência de CRIs com histórico de (Harte, Urbplan, Nex Group), que não geram caixa atualmente e estão em processo de recuperação de garantias.
- O fundo detém imóveis e unidades residenciais recebidos como dação em pagamento ou execução de garantias de CRIs, que estão disponíveis para venda.
- O de abril/25 foi composto por: R$ 38,08 milhões de CRIs, R$ 5,49 milhões de FIIs e R$ 3,0 milhões de .
- Em abril, o projeto Brooklin 2 distribuiu R$ 3,0 milhões em dividendos para composição do resultado do Fundo.
Avaliação positivo
A análise do fundo é positiva. O MXRF11 demonstra uma gestão ativa e eficiente, com resultados consistentes que cobrem as distribuições e permitem a criação de reservas. A estratégia de diversificação entre CRIs, FIIs e financeiras mostra-se equilibrada. A carteira de CRIs é bem pulverizada e exposta majoritariamente a indexadores de inflação, o que é benéfico no cenário atual. A enorme base de cotistas garante alta para a cota no mercado secundário. Os riscos de crédito e de desenvolvimento são inerentes à estratégia, mas parecem bem gerenciados pela equipe gestora.
Permutas Financeiras
Brooklin 2 | São Paulo - SP
São Paulo, SP・Em obras・Participação 18%
1,89%
Brooklin 2 | São Paulo - SP
São Paulo, SP・Em obras・Participação 18%
Status
Em obras
Participação
18%
VGV
R$ 655.7M
Valor Investido
R$ 76.4M
Caixa Recebido
R$ 25.4M
Lançamento
11/2023
Início da Obra
09/2024
Entrega Prevista
11/2027
Resumo
Projeto em fase inicial de obras com alto percentual de vendas.
Brooklin 4 | São Paulo - SP
São Paulo, SP・Lançamento・Participação 27%
1,26%
Brooklin 4 | São Paulo - SP
São Paulo, SP・Lançamento・Participação 27%
Status
Lançamento
Participação
27%
VGV
R$ 313.8M
Valor Investido
R$ 51.7M
Caixa Recebido
R$ 1.1M
Lançamento
03/2025
Início da Obra
10/2025
Entrega Prevista
07/2028
Resumo
Projeto recém-lançado com bom volume de vendas iniciais.
Brooklin 3 | São Paulo - SP
São Paulo, SP・Pré-lançamento・Participação 49,9%
0,85%
Brooklin 3 | São Paulo - SP
São Paulo, SP・Pré-lançamento・Participação 49,9%
Status
Pré-lançamento
Participação
49,9%
VGV
R$ 359.4M
Valor Investido
R$ 27.6M
Caixa Recebido
R$ 0,00
Lançamento
05/2025
Início da Obra
10/2025
Entrega Prevista
08/2028
Resumo
Projeto em fase de pré-lançamento.
Pinheiros 1 | São Paulo - SP
São Paulo, SP・Lançamento・Participação 22%
0,72%
Pinheiros 1 | São Paulo - SP
São Paulo, SP・Lançamento・Participação 22%
Status
Lançamento
Participação
22%
VGV
R$ 203.3M
Valor Investido
R$ 29.3M
Caixa Recebido
R$ 0,00
Lançamento
04/2025
Início da Obra
11/2025
Entrega Prevista
11/2027
Resumo
Projeto em fase de lançamento.
Campo Belo 3 | São Paulo - SP
São Paulo, SP・Em estruturação・Participação 49,9%
0,49%
Campo Belo 3 | São Paulo - SP
São Paulo, SP・Em estruturação・Participação 49,9%
Status
Em estruturação
Participação
49,9%
VGV
R$ 297.3M
Valor Investido
R$ 20.8M
Caixa Recebido
R$ 0,00
Lançamento
11/2025
Início da Obra
02/2026
Entrega Prevista
12/2028
Resumo
Projeto futuro, ainda não lançado.
Morumbi 1 | São Paulo - SP
São Paulo, SP・Em obras・Participação 23%
0,43%
Morumbi 1 | São Paulo - SP
São Paulo, SP・Em obras・Participação 23%
Status
Em obras
Participação
23%
VGV
R$ 87.4M
Valor Investido
R$ 20.0M
Caixa Recebido
R$ 3.1M
Redução de Capital
R$ 2.4M
Lançamento
12/2021
Início da Obra
03/2023
Entrega Prevista
11/2026
Resumo
Projeto em obras com vendas em andamento.
Jardim Europa 2 | São Paulo - SP
São Paulo, SP・Em obras・Participação 47%
0,31%
Jardim Europa 2 | São Paulo - SP
São Paulo, SP・Em obras・Participação 47%
Status
Em obras
Participação
47%
VGV
R$ 48.9M
Valor Investido
R$ 13.3M
Caixa Recebido
R$ 100.000,00
Redução de Capital
R$ 775.000,00
Lançamento
04/2022
Início da Obra
03/2023
Entrega Prevista
05/2026
Resumo
Projeto em obras com vendas em andamento.
Vila Nova Conceição 2 | São Paulo - SP
São Paulo, SP・Em obras・Participação 45%
0,27%
Vila Nova Conceição 2 | São Paulo - SP
São Paulo, SP・Em obras・Participação 45%
Status
Em obras
Participação
45%
VGV
R$ 46.4M
Valor Investido
R$ 12.5M
Caixa Recebido
R$ 2.1M
Redução de Capital
R$ 1.6M
Lançamento
12/2021
Início da Obra
03/2022
Entrega Prevista
11/2025
Resumo
Projeto com obras avançadas e 50% das unidades vendidas.
Vila Nova Conceição 1 | São Paulo - SP
São Paulo, SP・Em obras・Participação 41%
0,25%
Vila Nova Conceição 1 | São Paulo - SP
São Paulo, SP・Em obras・Participação 41%
Status
Em obras
Participação
41%
VGV
R$ 45.4M
Valor Investido
R$ 13.1M
Caixa Recebido
R$ 4.1M
Redução de Capital
R$ 3.2M
Lançamento
11/2021
Início da Obra
02/2022
Entrega Prevista
12/2025
Resumo
Projeto com 100% das unidades vendidas e obras em andamento.
Brooklin 1 | São Paulo - SP
São Paulo, SP・Em obras・Participação 14%
0,17%
Brooklin 1 | São Paulo - SP
São Paulo, SP・Em obras・Participação 14%
Status
Em obras
Participação
14%
VGV
R$ 61.1M
Valor Investido
R$ 7.9M
Caixa Recebido
R$ 675.000,00
Redução de Capital
R$ 1.2M
Lançamento
04/2022
Início da Obra
09/2023
Entrega Prevista
01/2026
Resumo
Projeto em obras com mais da metade das unidades vendidas.
Jardins 1 | São Paulo - SP
São Paulo, SP・Entregue・Participação 19%
0,05%
Jardins 1 | São Paulo - SP
São Paulo, SP・Entregue・Participação 19%
Status
Entregue
Participação
19%
VGV
R$ 34.4M
Valor Investido
R$ 6.3M
Caixa Recebido
R$ 1.5M
Redução de Capital
R$ 3.3M
Lançamento
05/2018
Início da Obra
01/2019
Entrega Prevista
08/2021
Resumo
Projeto entregue e com alto percentual de vendas.
FIIs
LPLP11
Leia mais →HGRU11
Leia mais →MCLO11
Leia mais →GARE11
Leia mais →VVMR11
Leia mais →MANA11
Leia mais →SPVJ11
Leia mais →Outros FIIs
Unidades Autônomas III
Unidades Autônomas V
Outros Ativos
Oceanic | Santos - SP
Edifício Corporativo・Santos, SP・Disponível para Venda
R$ 8.8M
Oceanic | Santos - SP
Edifício Corporativo・Santos, SP・Disponível para Venda
Tipo
Edifício Corporativo
Status
Disponível para Venda
Valor Contábil
R$ 8.8M
Localização
Santos, SP
Origem
Objeto de execução do CRI Harte
Resumo
Ativo recebido em execução de garantia, em processo de comercialização.
Jardim Europa 1 | São Paulo - SP
Duas unidades de apartamentos residenciais・São Paulo, SP・Disponível para Venda
R$ 3.1M
Jardim Europa 1 | São Paulo - SP
Duas unidades de apartamentos residenciais・São Paulo, SP・Disponível para Venda
Tipo
Duas unidades de apartamentos residenciais
Status
Disponível para Venda
Valor Contábil
R$ 3.1M
Localização
São Paulo, SP
Origem
Objeto de dação em pagamento do CRI Torp
Resumo
Ativo recebido como dação em pagamento, em processo de comercialização.
Vila Bastos 1 | Santo André - SP
Uma loja comercial・Santo André, SP・Disponível para Venda
R$ 1.2M
Vila Bastos 1 | Santo André - SP
Uma loja comercial・Santo André, SP・Disponível para Venda
Tipo
Uma loja comercial
Status
Disponível para Venda
Valor Contábil
R$ 1.2M
Localização
Santo André, SP
Origem
Objeto de dação em pagamento do CRI Torp
Resumo
Ativo recebido como dação em pagamento, em processo de comercialização.
Cambuí 1 | Campinas - SP
Uma unidade de apartamento residencial・Campinas, SP・Disponível para Venda
R$ 393.769,00
Cambuí 1 | Campinas - SP
Uma unidade de apartamento residencial・Campinas, SP・Disponível para Venda
Tipo
Uma unidade de apartamento residencial
Status
Disponível para Venda
Valor Contábil
R$ 393.769,00
Localização
Campinas, SP
Resumo
Ativo disponível para venda.
Exposição por Índice
IPCA+
CDI+
IGP-M+
Exposição por Segmento
Imobiliário Residencial
Outros
Varejo Alimentício
Varejo
Shoppings
Agronegócio
Properties