Resumo do Relatório Gerencial de SADI11 (Agosto de 2025) com Inteligência Artificial
FII SANT PAP
SADI11—Resumo de Agosto de 2025
Resumo
O SADI11 é um fundo de investimento imobiliário que investe predominantemente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), buscando uma rentabilidade alvo equivalente a 100% da variação da Taxa DI. Em agosto, a gestão destacou que a carteira de CRIs permanece 100% adimplente. O principal evento do período é a continuação do processo de reestruturação e consolidação com o fundo SAPI11, cuja votação em Assembleia Geral Extraordinária (AGE) foi prorrogada para setembro de 2025. O fundo também realizou uma nova alocação de R$ 6,3 milhões em um no início de setembro, que será detalhada no próximo relatório.
Desempenho
As cotas do SADI11 tiveram uma performance positiva no mês, com uma valorização de 2,21%, superando o desempenho do (1,16%). Apesar da alta, o fundo continua a ser negociado com um desconto de aproximadamente 9% em relação ao seu valor patrimonial. Ao final do mês, a carteira estava alocada com 86,9% em CRIs, 7,3% em cotas de outros FIIs e 5,8% em caixa.
Dividendos
A distribuição de rendimentos em agosto foi de R$ 0,114 por cota, o que representa um dividend anualizado de 16,7%, considerando a cotação de fechamento de R$ 8,78. Este rendimento corresponde a 132,2% do líquido de imposto de renda, demonstrando a forte capacidade de geração de caixa da carteira atual.
Indicadores
P/VP
0,91
DY Mensal
1,3%
DY Projetado 12M
16,7%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,12
Dividendo por Cota
R$ 0,11
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
10.939
Métricas
Portfólio
Número de Operações
14
Número de FIIs
3
Destaques
- Valorização da cota de mercado em 2,21% no mês, superando o IFIX.
- Distribuição de R$ 0,114 por cota, mantendo um dividend yield anualizado de 16,7%.
- A carteira de CRIs permaneceu 100% adimplente.
- O prazo para votação na AGE sobre a reestruturação e consolidação com o fundo SAPI11 foi prorrogado para 26/09/2025.
Desafios
- A principal incerteza para os cotistas é o andamento do processo de reestruturação com o fundo SAPI11, cuja decisão na AGE em setembro de 2025 definirá o futuro do fundo.
Riscos do Fundo
- Risco de crédito dos devedores das operações de CRI, embora a carteira esteja atualmente 100% adimplente.
- Risco de mercado devido à flutuação das taxas de juros (CDI) e da inflação (IPCA), que impactam diretamente a rentabilidade dos ativos.
- Risco de liquidez, pois o volume médio diário de negociação de R$ 192,6 mil é considerado baixo, podendo dificultar a negociação de grandes volumes de cotas.
- Risco associado à proposta de reestruturação com o fundo SAPI11, que gera incertezas sobre o futuro do fundo até a conclusão da votação na AGE.
Notas
- O fundo possui um saldo acumulado de rendimento não distribuído de R$ 1.234.325,42 (R$ 0,08 por cota).
- Adicionalmente, a correção monetária acumulada equivale a R$ 0,058/cota nas posições dos CRIs atrelados ao +, que será distribuída conforme o recebimento do fluxo dos ativos.
- Na primeira semana de setembro, o fundo liquidou uma nova operação de no valor de R$ 6,3 milhões.
Observações do Mês
O fundo apresenta um desempenho operacional sólido, com uma carteira de crédito 100% adimplente e uma distribuição de dividendos consistente e elevada. A performance da cota de mercado foi forte no mês, superando o índice de referência. O foco principal permanece na proposta de fusão com o SAPI11, que tem potencial para criar um fundo maior, com mais , menores custos e maior poder de negociação, o que seria benéfico a longo prazo. O desconto patrimonial de 9% continua a oferecer uma margem de segurança interessante para o investidor.
CRIs
Ed Vista Faria Lima 2
Laje Corporativa
Laje Corporativa・CDI + 1,93%
9,4%
Ed Vista Faria Lima 2
Laje Corporativa
Laje Corporativa・CDI + 1,93%
Tipo
CRI
Segmento
Laje Corporativa
Taxa
CDI + 1,93%
LTV
Resumo
Lastreado em contratos de aluguel do edifício comercial Vista Faria Lima em São Paulo, 100% locado e com LTV inicial de 35%.
Ed Vista Faria Lima 3
Laje Corporativa
Laje Corporativa・CDI + 1,93%
9,4%
Ed Vista Faria Lima 3
Laje Corporativa
Laje Corporativa・CDI + 1,93%
Tipo
CRI
Segmento
Laje Corporativa
Taxa
CDI + 1,93%
LTV
Resumo
Lastreado em contratos de aluguel do edifício comercial Vista Faria Lima em São Paulo, 100% locado e com LTV inicial de 35%.
Ed Vista Faria Lima 4
Laje Corporativa
Laje Corporativa・CDI + 1,93%
9,4%
Ed Vista Faria Lima 4
Laje Corporativa
Laje Corporativa・CDI + 1,93%
Tipo
CRI
Segmento
Laje Corporativa
Taxa
CDI + 1,93%
LTV
Resumo
Lastreado em contratos de aluguel do edifício comercial Vista Faria Lima em São Paulo, 100% locado e com LTV inicial de 35%.
Ed Vista Faria Lima 5
Laje Corporativa
Laje Corporativa・CDI + 1,93%
9,4%
Ed Vista Faria Lima 5
Laje Corporativa
Laje Corporativa・CDI + 1,93%
Tipo
CRI
Segmento
Laje Corporativa
Taxa
CDI + 1,93%
LTV
Resumo
Lastreado em contratos de aluguel do edifício comercial Vista Faria Lima em São Paulo, 100% locado e com LTV inicial de 35%.
CRI Almeida Jr - Norte Shopping
Shopping
Shopping・CDI + 1,55%
8,4%
CRI Almeida Jr - Norte Shopping
Shopping
Shopping・CDI + 1,55%
Tipo
CRI
Segmento
Shopping
Taxa
CDI + 1,55%
LTV
Resumo
Garantido pela alienação fiduciária de 85% do Norte Shopping (Grupo Almeida Jr). LTV inferior a 25%.
SuperFrio
Logístico
Logístico・IPCA + 12,97%
8,3%
SuperFrio
Logístico
Logístico・IPCA + 12,97%
Tipo
CRI
Segmento
Logístico
Taxa
IPCA + 12,97%
LTV
Resumo
Operação com a Superfrio (logística frigorificada), com garantia de alienação fiduciária de dois galpões e LTV de 71,8%.
Grupo Sendas
Varejo
Varejo・CDI + 2,18%
8%
Grupo Sendas
Varejo
Varejo・CDI + 2,18%
Tipo
CRI
Segmento
Varejo
Taxa
CDI + 2,18%
LTV
Resumo
Lastreado em aluguéis de lojas Assaí, com garantia dos imóveis e fiança do Grupo Pão de Açúcar. LTV inicial de 80%.
CRI Almeida Jr - Shopping Continente
Shopping
Shopping・CDI + 1,49%
5,8%
CRI Almeida Jr - Shopping Continente
Shopping
Shopping・CDI + 1,49%
Tipo
CRI
Segmento
Shopping
Taxa
CDI + 1,49%
LTV
Resumo
Garantido pela alienação fiduciária de 85% do Continente Shopping (Grupo Almeida Jr). LTV inferior a 25%.
Ed Vista Faria Lima 1
Laje Corporativa
Laje Corporativa・CDI + 1,93%
5%
Ed Vista Faria Lima 1
Laje Corporativa
Laje Corporativa・CDI + 1,93%
Tipo
CRI
Segmento
Laje Corporativa
Taxa
CDI + 1,93%
LTV
Resumo
Lastreado em contratos de aluguel do edifício comercial Vista Faria Lima em São Paulo, 100% locado e com LTV inicial de 35%.
Constroen
Residencial
Residencial・IPCA + 12,74%
4,3%
Constroen
Residencial
Residencial・IPCA + 12,74%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12,74%
LTV
Resumo
Lastreado em nota comercial com garantia de alienação fiduciária de unidades de um empreendimento residencial. LTV de 50%.
Iguatemi Fortaleza
Shopping
Shopping・CDI + 1,27%
3,2%
Iguatemi Fortaleza
Shopping
Shopping・CDI + 1,27%
Tipo
CRI
Segmento
Shopping
Taxa
CDI + 1,27%
LTV
Resumo
Lastreado em debênture, com garantia de alienação fiduciária de 65% do Shopping Iguatemi Fortaleza. LTV inferior a 25%.
Martini Meat
Logístico
Logístico・IPCA + 10,13%
2,8%
Martini Meat
Logístico
Logístico・IPCA + 10,13%
Tipo
CRI
Segmento
Logístico
Taxa
IPCA + 10,13%
LTV
Resumo
Lastreado em debênture da Martini Meat, com garantia de alienação fiduciária de 3 galpões logísticos. LTV de 76,5%.
Latam (Bradesco)
Corporativo
Corporativo・IPCA + 15,83%
2%
Latam (Bradesco)
Corporativo
Corporativo・IPCA + 15,83%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 15,83%
LTV
Resumo
Contrato Built to Suit com o grupo Latam Airlines, com risco mitigado por Carta Fiança do Bradesco.
Villa XP
Corporativo
Corporativo・IPCA + 8,75%
1,6%
Villa XP
Corporativo
Corporativo・IPCA + 8,75%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 8,75%
LTV
Resumo
Lastreado em debênture da XP Investimentos, com garantia do terreno e do futuro centro administrativo da empresa.
FIIs
Exposição por Índice
CDI
IPCA
Exposição por Segmento
Laje Corporativa
Shopping
Logístico
Varejo
Residencial
Corporativo