FII TG ATIVO

Livre

TGAR11—Relatório de Julho de 2025

Resumo

O TGAR11 é um fundo de investimento imobiliário multiestratégia, com foco principal no desenvolvimento de projetos residenciais (equity) em clusters regionais com dinâmicas próprias de crescimento, especialmente ligados ao agronegócio. O portfólio é complementado por investimentos em CRIs, ativos de bolsa (FIIs e ações), um shopping e um imóvel para renda. Em julho de 2025, as principais movimentações ocorreram na carteira de crédito, com a aquisição de quatro operações (R$ 10,97 milhões) e a venda de seis (R$ 25,20 milhões). A gestão projeta um rendimento entre R$ 0,90 e R$ 1,10 por cota para o segundo semestre de 2025, refletindo um cenário macroeconômico desafiador.

Desempenho

O fundo apresentou um retorno total fortemente negativo de -10,09% em julho, impactado pela acentuada queda de 11,06% no valor da cota de mercado. Apesar da desvalorização, o desempenho operacional se manteve estável, com o de R$ 1,02 por cota cobrindo integralmente a distribuição de R$ 1,00. A cota de mercado encerrou o mês a R$ 82,00, aprofundando o desconto para 25,6% em relação à de R$ 110,24 ( de 0,74), indicando uma percepção de risco elevada pelo mercado.

Dividendos

O fundo distribuiu R$ 1,00 por cota, alinhado com os meses anteriores, o que representou um dividend mensal de 1,22% (15,66% anualizado). A distribuição foi totalmente coberta pelo resultado gerado no período, que foi de R$ 1,02 por cota, permitindo um acréscimo de R$ 0,02 à reserva de lucros, que encerrou o mês em R$ 0,07 por cota.

Indicadores

P/VP

0,74

DY Mensal

1,22%

DY Projetado 12M

15,66%

Rentabilidade YTD

0,77%

Resultado por Cota

R$ 1,02

Dividendo por Cota

R$ 1,00

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

155.955

Métricas

Taxa de Inadimplência

5,04%

LTV Médio

55%

Prazo Médio

2,0 anos

Portfólio

Número de Imóveis

2

Número de Operações

33

Número de FIIs

6

Destaques

  • Resultado caixa (R$ 1,02/cota) superou a distribuição (R$ 1,00/cota), revertendo a tendência de maio, quando foi necessário usar reservas.
  • Manutenção da estabilidade na distribuição de dividendos em R$ 1,00 por cota.
  • Gestão ativa da carteira de crédito, com desinvestimento de R$ 25,2 milhões e novos aportes de R$ 10,97 milhões.
  • Vendas expressivas no segmento de multipropriedade (R$ 26,08 milhões de VGV vendido) e urbanismo (R$ 22,36 milhões de VGV vendido).

Desafios

  • Queda acentuada de 11,06% na cota de mercado durante o mês de julho, resultando em perdas de capital significativas para os cotistas no período.
  • Aumento do desconto P/VP para 25,6% (P/VP de 0,74), refletindo o pessimismo do mercado com o setor de desenvolvimento e com o fundo.
  • Ligeiro aumento contínuo da inadimplência na carteira de equity, que atingiu 5,04% em julho, um ponto que requer monitoramento contínuo.

Riscos do Fundo

  • Concentração majoritária do portfólio em projetos de desenvolvimento imobiliário (equity), que são ilíquidos e sujeitos a riscos de execução, vendas, distratos e aos ciclos do mercado imobiliário.
  • Exposição a mercados imobiliários regionais fora dos grandes centros que, embora possam ser mais resilientes, possuem dinâmicas próprias e podem ter menor liquidez.
  • Risco de crédito na carteira de CRIs, associado à capacidade de pagamento dos devedores e à qualidade das garantias.
  • Complexidade do portfólio, que abrange diversas classes de ativos (equity, crédito, FIIs, shopping, renda), o que pode dificultar a análise e a precificação pelo investidor.
  • Risco de mercado relacionado à alta volatilidade do preço da cota, como observado no mês, que pode gerar perdas de capital significativas no curto prazo.

Notas

  • A 'Carteira de Recebíveis - Equity Performado' corresponde a ativos de equity caracterizados por um elevado percentual de obras concluídas (80% ou mais), que não demandam aportes significativos para sua finalização e que geram um fluxo de caixa mensal robusto.

Avaliação negativo

A análise para o mês de julho é negativa. Apesar do fundo demonstrar resiliência operacional, com o resultado cobrindo a distribuição e a sob controle, o desempenho da cota no mercado secundário foi extremamente fraco. A queda de mais de 10% no preço em um único mês indica uma forte aversão ao risco por parte dos investidores em relação à tese do fundo, focada em desenvolvimento imobiliário. O desconto patrimonial recorde pode ser visto como uma oportunidade, mas sinaliza principalmente a incerteza do mercado quanto à capacidade do fundo de realizar o valor de seus ativos no cenário econômico atual. A estabilidade dos dividendos é um ponto positivo, mas não foi suficiente para compensar a perda de capital no período.

CRIs

Maranhão

Loteamento

LTV Baixo 1%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

47%

Blue VI

Home Equity

LTV Baixo 0,91%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

46%

Cumaru Golf

Incorporação

LTV Alto 0,89%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 15,00%

LTV

109%

New York

Incorporação

LTV Baixo 0,84%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 13,00%

LTV

53%

Visconde

Incorporação

LTV Baixo 0,81%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 5,50%

LTV

51%

Unique

Incorporação

LTV Baixo 0,61%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 13,00%

LTV

48%

Cumaru Golf

Incorporação

LTV Baixo 0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

42%

New York

Incorporação

LTV Baixo 0,47%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

26%

Green Life

Incorporação

LTV Médio 0,43%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

75%

Vangarden

Incorporação

LTV Médio 0,29%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

84%

Frutal

Loteamento

LTV Baixo 0,28%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

33%

Yes

Incorporação

LTV Médio 0,28%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

86%

Frutal

Loteamento

LTV Baixo 0,27%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

CDI + 2,50%

LTV

16%

Pinheiros

Loteamento

LTV Baixo 0,27%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

54%

Quatto Atlantis

Loteamento

LTV Baixo 0,24%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

INPC + 12,00%

LTV

44%

Morada do Lago

Incorporação

LTV Baixo 0,18%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 13,75%

LTV

57%

Visconde

Incorporação

LTV Baixo 0,17%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 2,50%

LTV

41%

GVI

Multipropriedade

LTV Baixo 0,16%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

57%

Minas Brisa

Incorporação

LTV Alto 0,15%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

98%

Blue IV

Home Equity

LTV Baixo 0,13%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

34%

BRDU V

Loteamento

LTV Médio 0,12%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 8,75%

LTV

71%

Wimo II

Home Equity

LTV Baixo 0,09%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

27%

Green Park

Loteamento

LTV Baixo 0,08%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

39%

Tocantins II

Loteamento

LTV Baixo 0,08%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

21%

GR Group

Multipropriedade

LTV Baixo 0,06%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 15,30%

LTV

56%

Moov

Incorporação

LTV Médio 0,05%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

65%

Blue III

Home Equity

LTV Baixo 0,04%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

43%

Wimo III

Home Equity

LTV Baixo 0,04%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

29%

Arvorys da Vila

Incorporação

LTV Alto 0,02%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 13,00%

LTV

94%

Buena Vista

Incorporação

LTV Baixo 0,02%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

58%

Páteo Boa Vista

Incorporação

LTV Baixo 0,02%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

53%

Grupo Cem 32

Loteamento

LTV Baixo 0,02%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

43%

Canopus II

Incorporação

LTV Baixo 0,01%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

37%

Propriedades

Brasil Center Shopping

Valparaíso, GO

Vacância Baixa 0,87%

GLA

13.949,66 m²

Ocupação

93%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Ativo de shopping com 93% de locação.

Garavelo Center

Goiânia, GO

Vacância Baixa 0,17%

GLA

2.913 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

50%

Resumo

Imóvel comercial para renda, 100% locado para o Tribunal de Justiça de Goiás com contrato de 5 anos (início em 02/2020) e reajuste anual pelo IPCA.

FIIs

MXRF11

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1,83%

CPSH11

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1,63%

PMIS11

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0,16%

RECM11

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0,15%

ARRI11

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0,06%

BICE11

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0,04%

AVLL3

0,12%

Projetos em Desenvolvimento

Aqualand

Salinópolis, PA ・Obras・Multipropriedade

9,59%
Obras 77%
Vendas 52%

Status

Obras

Segmento

Multipropriedade

Alocação

9,59%

VGV

R$ 922.9M

Número de Unidades

28.040

Resumo

Único projeto de multipropriedade em desenvolvimento, com 77% das obras concluídas.

Aura Resort Residence

Chapecó, SC ・Obras・Incorporação

2,27%
Obras 77%
Vendas 23%

Status

Obras

Segmento

Incorporação

Alocação

2,27%

VGV

Não informado

Parque dos Ingleses - Liverpool

Sorocaba, SP ・Obras・Incorporação

1,42%
Obras 74%
Vendas 68%

Status

Obras

Segmento

Incorporação

Alocação

1,42%

VGV

Não informado

Parque dos Ingleses - Londres

Sorocaba, SP ・Obras・Incorporação

1,42%
Obras 77%
Vendas 76%

Status

Obras

Segmento

Incorporação

Alocação

1,42%

VGV

Não informado

Urbic Signature Jardins

São Paulo, SP ・Landbank・Incorporação

0,99%

Status

Landbank

Segmento

Incorporação

Alocação

0,99%

VGV

Não informado

Data de Lançamento

11/2025

Art Haus

Goiânia, GO ・Obras・Incorporação

0,78%
Obras 78%
Vendas 84%

Status

Obras

Segmento

Incorporação

Alocação

0,78%

VGV

Não informado

TIR Esperada

16,04%

Número de Unidades

229

Entrega Prevista

03/2026

Resumo

Empreendimento com 78,39% de obras executadas e 84,28% de vendas em julho/2025. TIR esperada de 16,04% a.a.

Guaya

Lorena, SP ・Obras・Urbanismo

0,67%
Obras 54%
Vendas 23%

Status

Obras

Segmento

Urbanismo

Alocação

0,67%

VGV

Não informado

Park Bahia

Luis Eduardo Magalhães, BA ・Landbank・Loteamento

0,52%

Status

Landbank

Segmento

Loteamento

Alocação

0,52%

VGV

Não informado

Data de Lançamento

10/2026

Condá

Chapecó, SC ・Landbank・Incorporação

0,48%

Status

Landbank

Segmento

Incorporação

Alocação

0,48%

VGV

Não informado

Data de Lançamento

03/2026

Max Ipê

Goiânia, GO ・Obras・Incorporação

0,47%
Obras 38%
Vendas 48%

Status

Obras

Segmento

Incorporação

Alocação

0,47%

VGV

Não informado

Jardã

Goiânia, GO ・Obras・Incorporação

0,4%
Obras 70%
Vendas 64%

Status

Obras

Segmento

Incorporação

Alocação

0,4%

VGV

Não informado

Gallery Residence

Goiânia, GO ・Obras・Incorporação

0,36%
Obras 51%
Vendas 70%

Status

Obras

Segmento

Incorporação

Alocação

0,36%

VGV

Não informado

Reserva Pirenópolis

Pirenópolis, GO ・Landbank・Multipropriedade

0,31%

Status

Landbank

Segmento

Multipropriedade

Alocação

0,31%

VGV

Não informado

Data de Lançamento

11/2025

Braviello

Sorriso, MT ・Obras・Incorporação

0,27%
Obras 31%
Vendas 35%

Status

Obras

Segmento

Incorporação

Alocação

0,27%

VGV

Não informado

Valle dos Ipês

Petrolina, PE ・Obras・Urbanismo

0,26%
Obras 31%
Vendas 99%

Status

Obras

Segmento

Urbanismo

Alocação

0,26%

VGV

Não informado

Orby Flamboyant

Goiânia, GO ・Obras・Incorporação

0,21%
Obras 51%
Vendas 87%

Status

Obras

Segmento

Incorporação

Alocação

0,21%

VGV

Não informado

Natto Bueno

Goiânia, GO ・Obras・Incorporação

0,2%
Obras 64%
Vendas 52%

Status

Obras

Segmento

Incorporação

Alocação

0,2%

VGV

Não informado

Mood Clube House

Aparecida de Goiânia, GO ・Obras・Incorporação

0,12%
Obras 25%
Vendas 81%

Status

Obras

Segmento

Incorporação

Alocação

0,12%

VGV

Não informado

Jardim dos Pássaros

Aparecida de Goiânia, GO ・Obras・Urbanismo

0,11%
Obras 16%
Vendas 58%

Status

Obras

Segmento

Urbanismo

Alocação

0,11%

VGV

Não informado

Exposição por Índice

IPCA

72,5%

CDI

25,03%

INPC

2,48%

Regiões

Goiás

33%

São Paulo

18,6%

Pará

13,3%

Mato Grosso

8%

Minas Gerais

6,4%

Maranhão

4,2%

Exposição por Segmento

Incorporação

51,93%

Loteamento

22,66%

Home Equity

15,84%

Multipropriedade

8,8%

Corporativo

0,77%

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