Resumo do Relatório Gerencial de TGAR11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII TG ATIVO

TGAR11—Resumo de Setembro de 2025

Resumo

O TGAR11 é um fundo de investimento imobiliário multiestratégia, focado primariamente no desenvolvimento de projetos residenciais (equity) em clusters regionais, especialmente ligados ao agronegócio. O portfólio é complementado por investimentos em CRIs, ativos de bolsa (FIIs e ações), um shopping e um imóvel para renda. Em setembro, o fundo realizou movimentações relevantes na carteira de crédito, com a venda de oito operações (R$ 35,20 milhões) e a aquisição de outras quatro (R$ 13,80 milhões), demonstrando uma gestão ativa na reciclagem do portfólio. A gestão estima que os rendimentos para o segundo semestre de 2025 se situem entre R$ 0,90 e R$ 1,10 por cota.

Desempenho

Em setembro, o fundo registrou um retorno total positivo de 2,31%, combinando a distribuição de dividendos com uma leve valorização da cota de mercado. A distribuição foi mantida em R$ 1,00 por cota, correspondendo a um dividend de 1,17%. No entanto, o gerado no mês foi de R$ 0,95 por cota, o que exigiu o uso de R$ 0,05 da reserva de lucros para cobrir integralmente o pagamento. A cota de mercado fechou em R$ 85,33, mantendo um desconto significativo em relação à de R$ 108,84, resultando em um de 0,78.

Dividendos

O fundo distribuiu R$ 1,00 por cota, mantendo a estabilidade dos últimos meses. Este valor corresponde a um dividend mensal de 1,17% (15,01% anualizado). A distribuição não foi totalmente coberta pelo do período, que foi de R$ 0,95 por cota. Para complementar o pagamento, foram utilizados R$ 0,05 por cota da reserva de lucros acumulada, que encerrou o mês com um saldo de R$ 0,11 por cota.

Indicadores

P/VP

0,78

DY Mensal

1,17%

DY Projetado 12M

15,01%

Rentabilidade YTD

7,43%

Resultado por Cota

R$ 0,95

Dividendo por Cota

R$ 1,00

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

152.622

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

57%

Prazo Médio

1,8 anos

Portfólio

Número de Imóveis

2

Número de Operações

22

Número de FIIs

6

Destaques

  • Manutenção da distribuição de dividendos em R$ 1,00 por cota, proporcionando um dividend yield mensal de 1,17%.
  • Reciclagem ativa do portfólio de crédito, com desinvestimento de R$ 35,20 milhões e novos aportes de R$ 13,80 milhões.
  • Níveis de inadimplência da carteira de equity permanecem controlados, com o segmento de urbanismo em 4,92% e incorporação em 5,10%.
  • Ampla diversificação de portfólio, com 189 ativos distribuídos em 20 estados e 107 municípios.

Desafios

  • O resultado caixa de R$ 0,95 por cota em setembro foi inferior à distribuição de R$ 1,00, revertendo a tendência de cobertura observada nos meses anteriores e exigindo o uso de reservas.
  • Persistência de um elevado desconto da cota de mercado sobre o valor patrimonial (P/VP de 0,78), indicando que o mercado continua a precificar um risco significativo na tese de desenvolvimento do fundo.

Riscos do Fundo

  • Concentração majoritária do portfólio em projetos de desenvolvimento imobiliário (equity), que são ilíquidos e sujeitos a riscos de execução, vendas, distratos e aos ciclos do mercado imobiliário.
  • Exposição a mercados imobiliários regionais fora dos grandes centros que, embora possam ser resilientes, possuem dinâmicas próprias e podem ter menor liquidez.
  • Risco de crédito na carteira de CRIs, associado à capacidade de pagamento dos devedores e à qualidade das garantias.
  • Complexidade do portfólio, que abrange diversas classes de ativos (equity, crédito, FIIs, shopping, renda), o que pode dificultar a análise e a precificação pelo investidor.
  • Risco de mercado e volatilidade da cota, que, apesar da recuperação recente, ainda negocia com um desconto significativo em relação ao seu valor patrimonial.

Observações do Mês

A análise para setembro é neutra. O fundo conseguiu manter a estabilidade em sua distribuição, um ponto positivo para o investidor que busca renda. A gestão também se mostrou ativa na reciclagem da carteira de crédito. No entanto, a falha em cobrir a distribuição com o resultado gerado no mês é um sinal de alerta, indicando pressão na geração de caixa e revertendo a tendência positiva dos meses anteriores. A parece controlada, mas o desconto persistente mostra que o mercado ainda tem uma percepção de risco elevada sobre a estratégia de desenvolvimento, principal tese do fundo.

CRIs

Maranhão

Loteamento

LTV Baixo 0,98%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

46%

Visconde

Incorporação

LTV Baixo 0,94%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 5,50%

LTV

52%

Cumaru Golf

Incorporação

LTV Alto 0,93%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 15,00%

LTV

118%

New York

Incorporação

LTV Baixo 0,86%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 13,00%

LTV

59%

Haute

Incorporação

LTV Baixo 0,67%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 13,00%

LTV

43%

Cumaru Golf

Incorporação

LTV Baixo 0,62%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

48%

New York

Incorporação

LTV Baixo 0,48%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

29%

Visconde

Incorporação

LTV Baixo 0,31%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 2,50%

LTV

40%

Frutal

Loteamento

LTV Baixo 0,27%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

31%

Frutal

Loteamento

LTV Baixo 0,26%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

CDI + 2,50%

LTV

15%

Pinheiros

Loteamento

LTV Baixo 0,26%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

57%

Gran Paradiso

Multipropriedade

LTV Baixo 0,21%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 13,00%

LTV

35%

GVI

Multipropriedade

LTV Baixo 0,17%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

56%

Yes

Incorporação

LTV Alto 0,16%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

103%

Vangarden

Incorporação

LTV Alto 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

97%

Tocantins II

Loteamento

LTV Baixo 0,08%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

18%

Blue III

Home Equity

LTV Baixo 0,04%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

49%

Green Life

Incorporação

LTV Médio 0,02%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

79%

Grupo Cem 32

Loteamento

LTV Baixo 0,02%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

43%

Arvorys da Vila

Incorporação

LTV Médio 0,01%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 13,00%

LTV

70%

Buena Vista

Incorporação

LTV Baixo 0,01%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

50%

Canopus II

Incorporação

LTV Baixo 0,01%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

35%

FIIs

MXRF11

Leia mais →
1,85%

CPSH11

Leia mais →
1,68%

PMIS11

Leia mais →
0,16%

RECM11

Leia mais →
0,15%

ARRI11

Leia mais →
0,06%

BICE11

Leia mais →
0,04%

AVLL3

0,12%

Classes

Sênior

55,02%

Subordinada

28,66%

Única

16,32%

Exposição por Índice

IPCA

62,12%

CDI

37,88%

Regiões

Goiás

33%

São Paulo

18,6%

Pará

13,3%

Mato Grosso

8%

Minas Gerais

6,4%

Bahia

4,2%

Ceará

2,7%

Maranhão

2,5%

Santa Catarina

2,3%

Rio Grande do Sul

1,7%

Piauí

1,4%

Paraíba

1,2%

Alagoas

0,9%

Pernambuco

0,9%

Espírito Santo

0,7%

Sergipe

0,5%

Rondônia

0,4%

Tocantins

0,3%

Amapá

0,1%

Rio de Janeiro

0,1%

Exposição por Segmento

Equity Performado

59,39%

Equity em Desenvolvimento

19,2%

Crédito

8,27%

Landbank

4,09%

Ativos de Bolsa

4,06%

Fundos de Renda Fixa

3,95%

Shopping

0,87%

Imóvel para Renda

0,17%

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