Resumo do Relatório Gerencial de XPCI11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII XP CRED

XPCI11—Resumo de Novembro de 2025

Resumo

O XP Crédito Imobiliário FII tem como objetivo auferir ganhos em ativos financeiros com lastro imobiliário, majoritariamente CRIs. Em novembro de 2025, o fundo seguiu sua estratégia de reciclagem, adquirindo CRIs Uberlândia Refrescos e GPA TRX, e vendendo posição em BTCI11. O cenário macroeconômico foi marcado por resiliência nos EUA e aquecimento do mercado de trabalho no Brasil. A gestão destaca a manutenção da taxa de juros elevada ( projetada em 15% a.a.) e instabilidade fiscal.

Desempenho

O fundo gerou um resultado de R$ 0,85 por cota (R$ 7,36 milhões), inferior à distribuição realizada de R$ 0,90 por cota. A diferença foi coberta pela utilização de reservas acumuladas. A receita de CRIs foi de R$ 6,91 milhões e a de FIIs de R$ 0,8 milhão.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,90 por cota, representando um dividend mensal de 1,11% (124,04% do ). O pagamento foi realizado em 12/12/2025 para detentores em 28/11/2025.

Indicadores

P/VP

0,91

DY Mensal

1,11%

DY Projetado 12M

14,16%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,85

Dividendo por Cota

R$ 0,90

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

71.750

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

0%

LTV Médio

50%

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Operações

43

Número de FIIs

5

Destaques

  • Yield anualizado de 14,16%, superando o CDI no período.
  • Aquisição de R$ 7 milhões em novos CRIs (Uberlândia Refrescos e GPA TRX) a taxas atrativas.
  • Carteira de CRIs com LTV médio saudável de 50%.
  • Alta exposição ao IPCA (85,17%), protegendo o capital contra a inflação.

Desafios

  • Resultado gerado no mês (R$ 0,85) foi insuficiente para cobrir a distribuição (R$ 0,90), exigindo consumo de caixa.
  • Redução acentuada da reserva de lucros acumulada, que caiu para R$ 0,30 por cota em novembro.
  • Concentração elevada na carteira de FIIs, com os fundos GARE (GARE15 + GARE14) representando cerca de 57% do book de FIIs.

Riscos do Fundo

  • Risco de sustentabilidade dos dividendos devido ao consumo de reservas.
  • Concentração significativa na carteira de FIIs (Fundo GARE).
  • Exposição majoritária ao índice IPCA (risco de queda na inflação impactar rendimentos nominais).
  • Risco de crédito dos devedores (ex: Casas Bahia em recuperação extrajudicial, embora adimplente no fundo).

Notas

  • Reserva acumulada de correção monetária encerrou novembro em R$ 2,62 milhões (R$ 0,30 por cota).
  • O fundo possui 71.750 cotistas.
  • A carteira de FIIs totalizou R$ 71,08 milhões.
  • Cota de mercado encerrou a R$ 81,09, com desconto sobre o VP de R$ 89,19.

Observações do Mês

O XPCI11 mantém uma carteira de crédito de boa qualidade (High Grade/Middle Risk) com garantias robustas e conservador de 50%. No entanto, a tendência de queda na geração de resultados (agora abaixo da distribuição) e o consumo acelerado de reservas (de R$ 0,72 em agosto para R$ 0,30 em novembro) acendem um alerta para a sustentabilidade do patamar de dividendos de R$ 0,90. A concentração em ativos da família GARE no book de FIIs também adiciona risco específico.

CRIs

Prevent Senior I

Saúde

LTV Médio 8,97%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

5,9%

LTV

70%

Resumo

Empresa capitalizada com boas margens. Imóvel em região nobre RJ.

Garantias

Fiança LocatíciaCoobrigaçãoAF com imóvel

Assaí Barzel

Varejo Alimentício

7,44%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

6,75%

LTV

Não informado

Resumo

Lastro em CCIs de locação atípica. Garantia de cotas do FII Barzel.

Garantias

AF de cotas do FII Barzel

Tecnisa

Incorporação Vertical

6,48%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

3,75%

LTV

Não informado

Resumo

Empresa em redução de endividamento. Rating BBB+.

Garantias

AF de CEPACAF de cotasAF de imóveis

General Shopping GSFI

Shoppings

5,31%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

5,02%

LTV

Não informado

Resumo

Securitização de recebíveis de compra e venda. Rating brAA(sf).

Garantias

AF das respectivas frações ideaisCessão fiduciária dos recebíveis

JK Square

Lajes Corporativas

5,17%

Tipo

CRI

Segmento

Lajes Corporativas

Taxa

9,04%

LTV

Não informado

Resumo

Laje corporativa alto padrão em região nobre SP. Obra recém entregue.

Garantias

Cessão Fiduciária receitasHipotecaAvalFundo Reserva

GPA SLB

Varejo Alimentício

LTV Médio 4,95%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

7,35%

LTV

73%

Resumo

Sale-and-leaseback GPA em 4 lojas. Rating brAA.

Garantias

AF de imóveisCessão fiduciária

CSN BTS

Industrial

4,32%

Tipo

CRI

Segmento

Industrial

Taxa

7,84%

LTV

Não informado

Resumo

CSN listada Novo Mercado, rating AAA.

Garantias

AF de imóvelFiança Holding CSN

PPP Canopus II

Incorporação Vertical

3,99%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

5,88%

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo financeiro com folga. Moradia popular.

Garantias

Garantia CPPGarantia CDHU

Mateus TRX II

Varejo Alimentício

2,98%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

7,5%

LTV

Não informado

Resumo

SLB Grupo Mateus 5 lojas. Rating brAAA.

Garantias

AF de imóveisAF de quotasPromessa de Cessão

Uberlandia Refrescos

Varejo Alimentício

2,73%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

7,7%

LTV

Não informado

Resumo

Cessão de BTS com franqueada Coca-Cola.

Garantias

AF do Imóvel

HBR

Lajes Corporativas

LTV Médio 2,62%

Tipo

CRI

Segmento

Lajes Corporativas

Taxa

6,03%

LTV

76%

Resumo

Full cash sweep. LTV 76%.

Garantias

Cessão contratosAF dos imóveisAval

Almeida Junior - Nacoes

Shoppings

2,61%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

1,71%

LTV

Não informado

Resumo

Maior grupo de Malls do Sul. Ativo referência.

Garantias

Cessão Fiduciária aluguéisAF do imóvel

Shopping Metrô Itaquera

Shoppings

2,57%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

9,11%

LTV

Não informado

Resumo

Referência na Zona Leste SP.

Garantias

AvalCessão FiduciáriaAF do SMI

Oba BTS SP

Varejo Alimentício

2,47%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

9,75%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento aquisição e obras BTS.

Garantias

AF de imóveisAval

Anima

Educação

LTV Médio 2,04%

Tipo

CRI

Segmento

Educação

Taxa

6,13%

LTV

70%

Resumo

LTV 70%. Upgrade rating AA.br.

Garantias

AF do imóvelAval corporativo

Leroy Merlin TRXF

Varejo

LTV Médio 2,04%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

7,75%

LTV

71%

Resumo

Securitização locação atípica. LTV 71%.

Garantias

AF dos imóveisFiança

Creditas

Home Equity

LTV Baixo 1,87%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

5,22%

LTV

40%

Resumo

Baixíssima inadimplência. LTV médio < 40%.

Garantias

AF das unidadesSubordinação

GTIS Brazil Logistics FII

Logística

1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

5,93%

LTV

Não informado

Resumo

GTIS líder em real assets.

Garantias

AF dos imóveis

GPA TRX

Varejo Alimentício

1,79%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

5,97%

LTV

Não informado

Resumo

3ª tranche SLB 39 lojas GPA.

Garantias

AF dos imóveisPromessa Cessão

Sendas Assai

Varejo Alimentício

1,33%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

4,9%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado em SLB com Grupo Sendas.

Garantias

AF dos imóveisFiança

BTS Ilheus

Varejo Alimentício

1,24%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

7,49%

LTV

Não informado

Resumo

SLB Grupo Mateus 1 loja.

Garantias

AF dos imóveisFiança

FS Infra

Combustíveis

1,23%

Tipo

CRI

Segmento

Combustíveis

Taxa

11,08%

LTV

Não informado

Resumo

Grupo FS Bioenergia. Rating AA-.

Garantias

Cessão FiduciáriaFiança

PPP Canopus IV

Incorporação Vertical

1,18%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

8,19%

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo financeiro com folga.

Garantias

Garantia CPPGarantia CDHU

OBA BTS SP

Varejo Alimentício

0,98%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

9,75%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento aquisição e obras BTS.

Garantias

AF de imóveisCessão fiduciária

Pirelli

Industrial

LTV Médio 0,95%

Tipo

CRI

Segmento

Industrial

Taxa

4,59%

LTV

90%

Resumo

LTV próximo a 90%. Aval da matriz.

Garantias

AF do imóvelAval

ECON II

Incorporação Vertical

0,91%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

2%

LTV

Não informado

Resumo

Econ Holding player segmento econômico SP.

Garantias

AF de participações

GPA I

Varejo Alimentício

0,82%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

4,93%

LTV

Não informado

Resumo

4ª tranche SLB 39 lojas GPA.

Garantias

AF de 11 lojasCessão Fiduciária

TENDA PS

Pro Soluto

0,82%

Tipo

CRI

Segmento

Pro Soluto

Taxa

2,7%

LTV

Não informado

Resumo

Securitização carteira pró-soluto Tenda.

Garantias

Razão de garantia 165%

GPA III

Varejo Alimentício

0,66%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

5,33%

LTV

Não informado

Resumo

Papel na alavancagem de compra de imóvel.

Garantias

AF dos imóveis

HBR HOTEL W

Hoteleiro

0,62%

Tipo

CRI

Segmento

Hoteleiro

Taxa

3%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado em CCI despesas Hotel W.

Garantias

AF de ImóvelCessão Fiduciária

ASSAÍ BTS

Varejo Alimentício

0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

7,75%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato BTS com Assaí.

Garantias

AF de imóvel

DIRECIONAL PRO SOLUTO II

Pro Soluto

0,58%

Tipo

CRI

Segmento

Pro Soluto

Taxa

3,5%

LTV

Não informado

Resumo

Empresa MCMV excelente execução.

Garantias

Cobrança feita pela Direcional

EMBRAED CARTEIRA

Incorporação Vertical

0,51%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

4%

LTV

Não informado

Resumo

Alto padrão região sul.

Garantias

Cessão Fiduciária de Recebíveis

PPP CANOPUS I

Incorporação Vertical

0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

8%

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo financeiro com folga.

Garantias

Garantia CPP

AMY

Lajes Corporativas

0,47%

Tipo

CRI

Segmento

Lajes Corporativas

Taxa

3%

LTV

Não informado

Resumo

Foco construções alto padrão.

Garantias

AF de duas lajes

PETROBRAS - PARCELA F

Industrial

0,44%

Tipo

CRI

Segmento

Industrial

Taxa

5,3%

LTV

Não informado

Resumo

Empresa estatal e estratégica.

Garantias

AF do imóvel

FGR JARDINS GENEBRA

Incorporação Horizontal

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Horizontal

Taxa

8,99%

LTV

Não informado

Resumo

Desenvolvimento condomínios horizontais.

Garantias

Cessão de créditosAvalAlienação ações

CASAS BAHIA

Varejo

0,38%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

10,24%

LTV

Não informado

Resumo

Pedido de Recuperação Extrajudicial.

Garantias

Clean

CREDITAS III

Home Equity

LTV Baixo 0,28%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

7,27%

LTV

40%

Resumo

Baixíssima inadimplência.

Garantias

AF das unidadesSubordinação

OBA - SHOPPING LIMEIRA

Varejo Alimentício

0,23%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

6,24%

LTV

Não informado

Resumo

Robusta estrutura garantias.

Garantias

AF dos imóveisCessão fiduciária

COGNA

Educação

0,21%

Tipo

CRI

Segmento

Educação

Taxa

6,25%

LTV

Não informado

Resumo

Rating corporativo AA+.br.

Garantias

Alienação Fiduciária Bens Imóveis

PPP CANOPUS III

Incorporação Vertical

0,07%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

6%

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo com folga.

Garantias

Garantia CPP

CREDITAS II

Home Equity

LTV Baixo 0,02%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

8,49%

LTV

40%

Resumo

Baixíssima inadimplência.

Garantias

AF das unidadesSubordinação

FIIs

MCCI11

Leia mais →
22,27%

GCRI11

Leia mais →
7,07%

PSEC11

Leia mais →
7,02%

GARE15

46,16%

GARE14

11,54%

Exposição por Índice

IPCA +

85,17%

CDI +

14,83%

Exposição por Segmento

Varejo Alimentício

32%

Incorporação Vertical

16%

Shoppings

12%

Saúde

10%

Lajes Corporativas

9%

Outros

9%

Industrial

7%

Varejo

3%

Educação

3%

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