FII XP CRED

Livre

XPCI11—Relatório de Maio de 2025

Resumo

O XP Crédito Imobiliário FII (XPCI11) tem como objetivo auferir ganhos através da aplicação em ativos financeiros com lastro imobiliário, como CRIs, e também em cotas de outros FIIs. Em maio, o fundo manteve sua estratégia de gestão ativa, realizando a alienação parcial dos CRIs MRV Flex e Amy, e a aquisição de R$ 9,1 milhões do Econ. Não houve movimentações na carteira de FIIs. A gestão destacou que a originação própria de CRIs permite a geração de ganhos de capital recorrentes. O fundo encerrou o mês com uma reserva de correção monetária acumulada de R$ 9,03 milhões, equivalente a R$ 1,04 por cota, reforçando sua posição de caixa.

Desempenho

O fundo gerou um resultado de R$ 9,63 milhões no mês, correspondente a R$ 1,10 por cota sob o regime de caixa. A performance foi impulsionada principalmente pela carteira de CRIs, que gerou R$ 9,73 milhões em receitas, enquanto a carteira de FIIs contribuiu com R$ 0,34 milhão. O resultado superou a distribuição, permitindo um acréscimo de R$ 0,15 por cota na reserva acumulada.

Dividendos

Foi distribuído um rendimento de R$ 0,95 por cota, pago em 13/06/2025. Este valor representa um dividend mensal de 1,19% sobre a cotação de fechamento de R$ 80,02, e um rendimento de 122,84% do no período, considerando o gross-up de 15% de impostos.

Indicadores

P/VP

0,90

DY Mensal

1,19%

DY Projetado 12M

15,21%

Rentabilidade YTD

9,13%

Resultado por Cota

R$ 1,10

Dividendo por Cota

R$ 0,95

Estabilidade Dividendo

crescente

Número de Cotistas

67.830

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

49%

Prazo Médio

4,6 anos

Endividamento

0%

Portfólio

Número de Operações

43

Número de FIIs

4

Destaques

  • Resultado por cota de R$ 1,10 (regime de caixa), superando a distribuição de R$ 0,95.
  • Acúmulo de R$ 0,15 por cota no mês, elevando a reserva de correção monetária para R$ 9,03 milhões (R$ 1,04 por cota).
  • Aquisição de R$ 9,1 milhões do CRI Econ II (CDI + 2,00% a.a.).
  • Rendimento equivalente a 122,84% do CDI no período (com gross-up).

Riscos do Fundo

  • Risco de crédito dos devedores das operações de CRI, que compõem a maior parte do portfólio.
  • Risco de mercado associado à variação dos indexadores da carteira (IPCA e CDI).
  • Exposição ao CRI Casas Bahia (22G0159794), cuja empresa controladora passou por um processo de Recuperação Extrajudicial em abril de 2024.
  • Risco de pré-pagamento das operações de crédito, que pode afetar a rentabilidade futura.
  • Risco de liquidez das cotas no mercado secundário.

Notas

  • O fundo possui uma reserva acumulada de correção monetária da ordem de R$ 9,03 milhões (R$ 1,04 por cota).

Avaliação positivo

O XPCI11 apresentou um desempenho sólido em maio, com resultado por cota superior à distribuição, o que permitiu o fortalecimento de sua reserva acumulada. A gestão segue uma estratégia ativa, com aquisições e alienações pontuais no book de CRIs para gerar ganhos de capital e otimizar o portfólio. A carteira de CRIs está bem diversificada por setores e indexadores (80% ), e o médio de 49% é considerado saudável. O fundo também possui uma alocação tática em outros FIIs de papel, buscando diversificação e oportunidades de desconto. A da cota é boa, e o rendimento se mantém atrativo frente ao .

CRIs

CRI Prevent Senior

Healthcare

9,2%

Tipo

CRI

Segmento

Healthcare

Taxa

IPCA + 5,90%

LTV

Não informado

Resumo

Empresa capitalizada com boas margens operacionais. Estrutura de garantias robusta.

Garantias

Fiança Locatícia de seguradora ou banco de primeira linhaCoobrigação do FII cedenteAlienação Fiduciária de imóvel com LTV aproximado de 70% no Rio de Janeiro

CRI Assaí/GIC

Retail

7,7%

Tipo

CRI

Segmento

Retail

Taxa

IPCA + 6,75%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado em CCIs de locação atípica com o Assaí (rating AAA(bra) pela Fitch) como locatário.

Garantias

Alienação Fiduciária de cotas do FII Barzel, futuro detentor dos imóveis locados pelo Assaí

CRI Tecnisa

Residential Real Estate

6,54%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 3,75%

LTV

Não informado

Resumo

Tecnisa está em processo de redução de endividamento, listada no Novo Mercado da B3 e com rating A pela Fitch.

Garantias

Alienação Fiduciária de CEPAC, cotas e/ou imóveis

CRI General Shopping FII - GSFI11

Malls

5,63%

Tipo

CRI

Segmento

Malls

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Securitização de recebíveis de contratos de compra e venda do FII General Shopping, com rating 'brAA(sf)' pela S&P.

Garantias

Alienação Fiduciária das frações ideais dos imóveisCessão fiduciária dos recebíveis de 8 empreendimentos

CRI Shopping Itaquera

Consumer

4,62%

Tipo

CRI

Segmento

Consumer

Taxa

IPCA + 9,11%

LTV

Não informado

Resumo

Ativo com localização privilegiada na Zona Leste de SP e ótima estrutura de garantias.

Garantias

AvalCessão Fiduciária de 60% dos Recebíveis da 1a Fase do SMIAlienação Fiduciária de 60% do SMI

CRI GPA I

Food Retail

4,46%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 7,25%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado em contratos de sale-and-leaseback com o Grupo Pão de Açúcar, maior varejista alimentício da América do Sul.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóveis no total de R$ 153 milhões (LTV inicial de 73%)Cessão fiduciáriaEndosso dos seguros de locação

CRI CSN

Real Steel Industry

4,36%

Tipo

CRI

Segmento

Real Steel Industry

Taxa

IPCA + 7,84%

LTV

Não informado

Resumo

CSN é uma das maiores empresas de siderurgia do país, com rating AAA pela Fitch e confortável posição de caixa.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóvelFiança Holding CSN

CRI Grupo Mateus - Júnior III

Retail

4,32%

Tipo

CRI

Segmento

Retail

Taxa

IPCA + 6,65%

LTV

Não informado

Resumo

Grupo Mateus é o quarto maior varejista alimentar do País, com rating AA(bra) pela Fitch Ratings.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóveisFiança do Grupo Mateus

CRI JCC Iguatemi Fortaleza

Malls

4,12%

Tipo

CRI

Segmento

Malls

Taxa

CDI + 1,30%

LTV

Não informado

Resumo

Ativo sólido com forte posição financeira, ampla estrutura de garantias e mecanismos de controle.

Garantias

Cessão Fiduciária de dividendos do shoppingAlienação Fiduciária de fração ideal do shopping (LTV Sênior de 44,71%)Aval Corporativo da Holding

CRI PPP - Canopus

Residential Real Estate

4,12%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo financeiro com folga em relação à PMT do CRI, relacionado a moradia popular. Empresa avalista capitalizada.

Garantias

Garantia CPP (Fundo penhorado)Garantia CDHU (CF de fluxo do Governo de SP)Fundo de ReservaFiança Construtora Canopus

CRI Mateus TRX

Food Retail

3,64%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 6,90%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado em contratos de sale-and-leaseback com o Grupo Mateus (rating brAAA pela Fitch).

Garantias

Alienação Fiduciária de imóveis e quotasPromessa e Cessão Fiduciária de recebíveisFiança

CRI Almeida Júnior - Nações

Malls

2,74%

Tipo

CRI

Segmento

Malls

Taxa

CDI + 1,50%

LTV

Não informado

Resumo

Maior grupo de shoppings do sul do país. Ativo imobiliário de referência com boa governança e estrutura de garantias.

Garantias

Cessão Fiduciária dos aluguéis do shopping e estacionamentoAlienação Fiduciária do imóvelAval do principal acionista

CRI HBR - Decathlon | Pirelli | Tim

Properties

2,63%

Tipo

CRI

Segmento

Properties

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Imóveis bem localizados em SP com locatários de forte capacidade financeira. Mecanismo de full cash sweep amortiza o CRI antecipadamente.

Garantias

Cessão dos contratos de aluguéis com mecanismo de full cash sweepAlienação Fiduciária dos imóveis (LTV atual ~76%)Fundo de ReservaAval da HBR Realty

CRI GPA

Food Retail

2,38%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 5,75%

LTV

Não informado

Resumo

Terceira tranche da operação de sale & leaseback de 39 lojas do GPA pelo FII TRXF11.

Garantias

Alienação Fiduciária dos imóveis e cotas da SPEFundo de Reserva e despesas

CRI Ânima

Education

2,22%

Tipo

CRI

Segmento

Education

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Resumo

Empresa com posição de caixa confortável, recebeu upgrade de rating para AA-.br pela Fitch.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóvel (LTV 70%) em Belo HorizonteAval corporativo da Ânima e de acionista relevante

CRI Creditas - Sênior

Residential Real Estate

2,08%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 5,22%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira com excelente comportamento, baixa inadimplência e baixo LTV. Mecanismos de aceleração de amortização.

Garantias

Alienação Fiduciária das unidades (LTV médio < 40%)Três tranches de subordinaçãoFundo de reservaCoobrigação da Creditas

CRI Uberlândia Refrescos

Retail

2,02%

Tipo

CRI

Segmento

Retail

Taxa

IPCA + 7,75%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato de cessão de BTS com a Uberlândia Refrescos, uma franqueada da Coca-Cola.

Garantias

Alienação Fiduciária do Imóvel objeto de locação do Contrato BTS

CRI TRX Obramax Suzano

Retail

1,96%

Tipo

CRI

Segmento

Retail

Taxa

IPCA + 7,11%

LTV

Não informado

Resumo

Securitização de locação atípica com o grupo Leroy Merlin (Obramax), com fiança da própria Leroy Merlin.

Garantias

Alienação Fiduciária dos imóveisFundo de ReservaFiança

CRI GTIS Log

Logístico

1,79%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 5,93%

LTV

Não informado

Resumo

GTIS Partners é uma empresa líder em investimentos em real assets nas Américas.

Garantias

Alienação Fiduciária dos imóveisCessão Fiduciária de todos os contratos de locação vigentes nos imóveisFundo de reserva e despesas

CRI FS Infra

Agribusiness

1,58%

Tipo

CRI

Segmento

Agribusiness

Taxa

IPCA + 8,95%

LTV

Não informado

Resumo

FS Infra faz parte do Grupo FS Bioenergia, grande produtor de etanol de milho. O grupo possui rating AA- pela Fitch.

Garantias

Cessão Fiduciária de RecebíveisFiança

CRI Assaí

Food Retail

1,37%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 4,90%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado em contratos de SLB com o Grupo Sendas (GPA), que possui rating AA pela Fitch.

Garantias

Alienação Fiduciária dos imóveisFundo de Despesas e ReservaFiança

CRI Mateus Ilheus

Food Retail

1,21%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado em contrato de sale-and-leaseback com o Grupo Mateus (rating brAAA pela Fitch).

Garantias

Alienação Fiduciária dos imóveisFiança

CRI PPP - Canopus

Residential Real Estate

1,21%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 8,19%

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo financeiro com folga, relacionado a moradia popular. Empresa avalista capitalizada.

Garantias

Garantia CPPGarantia CDHUFundo de ReservaFiança Construtora Canopus

CRI Econ II

Residential Real Estate

1,18%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 2,00%

LTV

Não informado

Resumo

Econ Holding é um grande player de construção no segmento econômico de SP, com receita líquida e landbank bilionários.

Garantias

Alienação Fiduciária de participaçõesFundo de reservaFundo de despesas

CRI FGR

Residential Real Estate

1,06%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com garantia da carteira de um loteamento de alto padrão em Brasília-DF.

Garantias

Cessão de créditos e estoque/vendas futurasAval dos sócios PFFundo de Reserva e DespesasAlienação fiduciária de ações da SPE

CRI Tenda PS 2

Residential Real Estate

1,03%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 2,70%

LTV

Não informado

Resumo

Securitização da carteira pró-soluto da Construtora Tenda (rating A- pela S&P).

Garantias

Razão de garantia de 165%Fundo de Inadimplência de R$ 15,43 milhõesFundo de despesas

CRI Direcional Pro Soluto II

Residential Real Estate

1%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

Não informado

Resumo

Direcional é uma empresa listada na B3, com recordes de lançamentos e vendas e caixa para cobrir endividamento futuro.

Garantias

Fundo de despesasServicer para espelhamento de carteirasCobrança feita pela Direcional Engenharia

CRI Pirelli

Industrials

0,99%

Tipo

CRI

Segmento

Industrials

Taxa

IPCA + 6,59%

LTV

Não informado

Resumo

Imóvel bem localizado em Santo André com aval da matriz, muito capitalizada.

Garantias

Alienação Fiduciária do imóvel, LTV próximo a 90%Aval da matriz da Pirelli

CRI GPA

Food Retail

0,76%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Quarta tranche da operação de sale & leaseback do GPA, que possui mais de R$ 3 bilhões em caixa.

Garantias

Alienação Fiduciária de 11 lojasAlienação Fiduciária de Cotas da SPEFundo de Reserva e despesas

CRI GPA

Food Retail

0,72%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 5,30%

LTV

Não informado

Resumo

Papel se situa na alavancagem da compra de um imóvel por um FII capitalizado, com fluxo mensal acima da PMT.

Garantias

Alienação Fiduciária dos imóveisFundo de reserva e despesasFiança

CRI AMY

Residential Real Estate

0,65%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Incorporadora com foco em construções de alto padrão em regiões nobres de São Paulo.

Garantias

Alienação Fiduciária de duas lajes do HL Faria LimaCessão fiduciária do recebível de uma lajeAval corporativo e dos sócios

CRI HBR Hotel W

Hotels

0,65%

Tipo

CRI

Segmento

Hotels

Taxa

CDI + 2,25%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado em CCI para despesas imobiliárias do Hotel W. Imóvel em localização privilegiada, operado pela Marriot.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóvel do W São Paulo HotelCessão Fiduciária do SobejoAlienação Fiduciária de Quotas da SPECessão Fiduciária do NOI do hotel

CRI Assaí | Bangu

Food Retail

0,61%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 7,75%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado em contrato de BTS firmado com o Assaí no Rio de Janeiro.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóvelFundo de reserva e jurosFiança

CRI PPP - Canopus

Residential Real Estate

0,61%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo financeiro com folga, relacionado a moradia popular. Empresa avalista capitalizada.

Garantias

Garantia CPPGarantia CDHUFundo de ReservaFiança Construtora Canopus

CRI Embraed 4

Residential Real Estate

0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

Não informado

Resumo

Empresa referência no mercado de alto padrão no sul do país, com perfil financeiro conservador.

Garantias

Cessão Fiduciária de RecebíveisFundo de Reserva

CRI MRV Flex

Residential Real Estate

0,57%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 12,40%

LTV

Não informado

Resumo

Cessão de carteira de compra e venda dos recebíveis da MRV.

Garantias

Fundo de reserva de R$ 6 MMAporte da MRV no Fundo de ReservaReembolso compulsório em caso de distratoCessão fiduciária dos contratos

CRI Casas Bahia

Food Retail

0,54%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 8,22%

LTV

Não informado

Resumo

Empresa protocolou pedido de Recuperação Extrajudicial (RE) em abr/24. CRIs serão substituídos por novas dívidas, sem haircut de principal.

Garantias

Clean

CRI Petrobras

Oil & Gas

0,52%

Tipo

CRI

Segmento

Oil & Gas

Taxa

IPCA + 6,69%

LTV

Não informado

Resumo

Empresa estatal e estratégica com potencial exploratório e posição de caixa confortável.

Garantias

Alienação Fiduciária do imóvel

CRI Vitacon - Sênior III

Residential Real Estate

0,47%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Securitização de debêntures para custeio de obra. Operação com subordinação e razão mínima de garantias de 125%.

Garantias

Alienação Fiduciária de cotas e imóvelCessão Fiduciária de recebíveisFiançaFundo de obras

CRI Creditas - Mezanino

Residential Real Estate

0,31%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 7,27%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira com excelente comportamento, baixa inadimplência e baixo LTV.

Garantias

Critério de elegibilidade da carteiraSubordinaçãoFundo de reservaCoobrigação da Creditas

CRI Oba | Shopping Limeira

Food Retail

0,27%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 9,67%

LTV

Não informado

Resumo

Grupo Oba Hortifruti com boa estrutura financeira e robusta estrutura de garantias.

Garantias

Regime fiduciário sobre os créditos imobiliáriosAlienação Fiduciária dos imóveisFiança prestada pela Grupo Fartura de Hortifruti Ltda

CRI Cogna Educação

Education

0,26%

Tipo

CRI

Segmento

Education

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

CRI com robusta estrutura de garantia. Grupo Cogna possui rating corporativo AA.br pela Fitch.

Garantias

Alienação Fiduciária de Bens ImóveisFundo de Reserva e DespesaFiança Corporativa

CRI PPP - Canopus

Residential Real Estate

0,07%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo financeiro com folga, relacionado a moradia popular. Empresa avalista capitalizada.

Garantias

Garantia CPPGarantia CDHUFundo de ReservaFiança Construtora Canopus

CRI Creditas - Mezanino III

Residential Real Estate

0,02%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 8,90%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira com excelente comportamento e baixo LTV. Mecanismos de aceleração de amortização.

Garantias

Critério de elegibilidade da carteiraSubordinaçãoFundo de reserva

FIIs

MCCI11

Leia mais →
48,73%

BTCI11

Leia mais →
18,47%

RVBI11

Leia mais →
16,56%

GCRI11

Leia mais →
16,24%

Exposição por Índice

IPCA +

80%

CDI +

20%

Exposição por Segmento

Residencial

22,7%

Outros

20,7%

Varejo

16,9%

Varejo Alimentício

16,8%

Shoppings

13,2%

Saúde

9,7%

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