FII XP CRED

Livre

XPCI11—Relatório de Julho de 2025

Resumo

O XP Crédito Imobiliário (XPCI11) é um fundo de papel que busca ganhos investindo em ativos financeiros de base imobiliária, majoritariamente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), complementado por uma alocação tática em cotas de outros FIIs. Em julho, a gestão continuou sua estratégia ativa na carteira de CRIs, com a alienação parcial do MRV Flex, a venda total do CRI Sicredi e a aquisição de R$ 15 milhões do CRI JK Square. Não houve movimentações na carteira de FIIs. O fundo mantém o foco em originação própria de CRIs para gerar ganhos de capital recorrentes. O resultado de caixa do mês foi de R$ 0,94 por cota, enquanto a distribuição foi de R$ 0,96 por cota, com a diferença coberta pela reserva acumulada, que encerrou o período em R$ 6,91 milhões (R$ 0,79 por cota).

Desempenho

O fundo gerou um resultado em regime de caixa de R$ 8,20 milhões (R$ 0,94 por cota), impulsionado pelas receitas da carteira de CRIs (R$ 8,46 milhões) e FIIs (R$ 0,35 milhão). A distribuição de R$ 0,96 por cota, totalizando R$ 8,35 milhões, foi ligeiramente superior à geração de caixa, demonstrando a utilização da reserva para manter o patamar de rendimento.

Dividendos

O fundo distribuiu R$ 0,96 por cota, resultando em um dividend mensal de 1,18% sobre a cotação de fechamento de R$ 81,31. O rendimento anualizado corresponde a 15,13%, ou 108,88% do no período (com gross-up).

Indicadores

P/VP

0,93

DY Mensal

1,18%

DY Projetado 12M

15,13%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,94

Dividendo por Cota

R$ 0,96

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

67.379

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

52%

Prazo Médio

4,6 anos

Portfólio

Número de Operações

42

Número de FIIs

4

Destaques

  • Distribuição de R$ 0,96 por cota, representando um dividend yield mensal de 1,18%.
  • Aquisição de R$ 15 milhões do CRI JK Square, com taxa de IPCA + 9,04% a.a.
  • Manutenção de uma reserva acumulada de R$ 6,91 milhões, equivalente a R$ 0,79 por cota, para sustentar distribuições futuras.
  • Reciclagem ativa da carteira de CRIs, com a alienação total do CRI Sicredi e parcial do CRI MRV Flex.

Desafios

  • O resultado em regime de caixa (R$ 0,94 por cota) foi inferior à distribuição do mês (R$ 0,96 por cota), o que exigiu o uso de parte da reserva acumulada.

Riscos do Fundo

  • Risco de crédito dos emissores e devedores dos CRIs que compõem a carteira.
  • Risco de mercado relacionado à flutuação dos indexadores dos ativos (IPCA e CDI).
  • Risco de liquidez das cotas no mercado secundário.
  • Concentração da carteira de FIIs, na qual o ativo MCCI11 representa aproximadamente 49% da alocação.
  • Exposição ao CRI Casas Bahia, cuja empresa devedora está em processo de Recuperação Extrajudicial.

Notas

  • O fundo possui uma reserva acumulada de correção monetária de R$ 6,91 milhões, o que equivale a R$ 0,79 por cota.
  • No mês, houve a alienação parcial do MRV Flex e total do CRI Sicredi, além da aquisição de R$ 15 milhões do CRI JK Square.

Avaliação neutro

O XPCI11 mantém uma gestão ativa e consistente em seu portfólio de CRIs, que representa 94,8% dos ativos e é majoritariamente indexado ao (80,8%). A estratégia de reciclagem da carteira, com a aquisição de ativos como o JK Square a taxas atrativas, é positiva. A distribuição de dividendos segue em patamar elevado, embora tenha superado ligeiramente a geração de caixa no mês, sendo complementada pela reserva acumulada. Esta reserva, agora em R$ 0,79 por cota, continua robusta, mas seu uso recorrente é um ponto de atenção. A cota de mercado, negociando com um de 7% sobre o valor patrimonial ( de 0,93), pode representar uma oportunidade de entrada, dada a qualidade e diversificação da carteira de crédito.

CRIs

CRI Prevent Senior

Healthcare

9,1%

Tipo

CRI

Segmento

Healthcare

Taxa

IPCA + 5,90%

LTV

Não informado

Resumo

A empresa se encontra extremamente capitalizada, aplicadora líquida e com boas margens operacionais. Adicionalmente aliado a robusta estrutura da operação, trazem o conforto necessário ao time de gestão.

CRI Assaí/GIC

Retail

7,61%

Tipo

CRI

Segmento

Retail

Taxa

IPCA + 6,75%

LTV

Não informado

Resumo

O CRI conta com lastro de Cédulas de Crédito Imobiliário representativas de Contratos de Locação Atípicos com a Sendas Distribuidora S.A. (Assaí). O papel conta com garantias de AF de cotas do FII Barzel, detentor de imóveis locados pelo Assaí, que possui rating AAA(bra) pela Fitch.

CRI Tecnisa

Residential Real Estate

6,61%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 3,75%

LTV

Não informado

Resumo

A Tecnisa vem de um processo de redução de endividamento. A companhia é listada no Novo Mercado da B3 e possui rating BBB+ pela Fitch Ratings.

CRI General Shopping FII - GSFI11

Malls

5,41%

Tipo

CRI

Segmento

Malls

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Ativo é resultado da securitização de créditos imobiliários decorrentes de recebíveis de contratos de compra e venda. A emissão possui rating 'brAA(sf)' atribuído pela S&P.

CRI GPA I

Food Retail

5%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 7,25%

LTV

Não informado

Resumo

O ativo é lastreado em contratos de sale-and-leaseback (SLB) firmados com o grupo GPA em 4 lojas. O Grupo GPA é o maior varejista alimentício da América do Sul e possui rating brAA pela Fitch Ratings.

CRI Shopping Itaquera

Consumer

4,54%

Tipo

CRI

Segmento

Consumer

Taxa

IPCA + 9,11%

LTV

Não informado

Resumo

Localizado na Zona Leste de São Paulo, o shopping é uma referência comercial com acessos interligados ao Metrô, CPTM e Terminal Urbano. O papel contém ótima estrutura de garantias: (i) Aval; (ii) Cessão fiduciária dos recebíveis do shopping e (iii) AF.

CRI CSN

Real Steel Industry

4,32%

Tipo

CRI

Segmento

Real Steel Industry

Taxa

IPCA + 7,84%

LTV

Não informado

Resumo

A CSN S.A. é uma companhia listada no Novo Mercado da B3 e uma das maiores empresas do mercado de siderurgia no país. A CSN possui atualmente rating AAA pela Fitch e confortável posição de caixa.

CRI Grupo Mateus - Júnior III

Retail

4,3%

Tipo

CRI

Segmento

Retail

Taxa

IPCA + 6,65%

LTV

Não informado

Resumo

O Grupo Mateus é o quarto maior varejista alimentar do País, com 202 lojas físicas. O grupo atua por meio de um modelo multi-formato e multi-canal, e possui rating AAA(bra) pela Fitch Ratings.

CRI JCC Iguatemi Fortaleza

Malls

4,1%

Tipo

CRI

Segmento

Malls

Taxa

CDI + 1,30%

LTV

Não informado

Resumo

Ativo muito sólido e referência na região, com grupo de forte posição financeira e robusta posição de caixa, aliados à ampla estrutura de garantias e mecanismos de controle.

CRI PPP - Canopus

Residential Real Estate

4,07%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo financeiro com muita folga em relação à PMT do CRI, relacionado a moradia popular. Empresa avalista muito capitalizada com sócios internacionais.

CRI Mateus TRX

Food Retail

3,61%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 6,90%

LTV

Não informado

Resumo

O ativo é lastreado em contratos de sale-and-leaseback (SLB) firmados com o grupo Mateus em 5 lojas. A companhia possui rating brAAA pela Fitch Ratings.

CRI Almeida Júnior - Nações

Malls

2,73%

Tipo

CRI

Segmento

Malls

Taxa

CDI + 1,50%

LTV

Não informado

Resumo

É o maior grupo do setor de Malls do sul do país, com 71% de market share em Santa Catarina. Excelente ativo imobiliário, referência na região e grupo com boa governança. A estrutura de garantias deste papel traz muitas seguranças para o CRI.

CRI GPA

Food Retail

2,67%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 5,75%

LTV

Não informado

Resumo

O CRI representa a 3ª tranche da operação de sale & leaseback (SLB) de 39 lojas do GPA pelo FII TRXF11. O GPA é um dos maiores e mais sólidos conglomerados de varejo alimentar da América Latina.

CRI HBR - Decathlon | Pirelli | Tim

Properties

2,59%

Tipo

CRI

Segmento

Properties

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Imóveis muito bem localizados na região de São Paulo, com locatários com forte capacidade financeira. O fluxo do CRI com mecanismo de full cash sweep amortiza antecipadamente o CRI com todo recurso que sobeja a PMT.

CRI Ânima

Education

2,17%

Tipo

CRI

Segmento

Education

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Resumo

A empresa recentemente concluiu com sucesso um disputado follow-on, de forma que possui posição de caixa extremamente confortável e recebeu upgrade de seu rating para AA.br pela Fitch Ratings.

CRI TRX Obramax Suzano

Retail

2,05%

Tipo

CRI

Segmento

Retail

Taxa

IPCA + 7,11%

LTV

Não informado

Resumo

A operação é resultado da securitização de contrato de locação atípico firmado com o grupo Leroy Merlin (Obramax), cujo cedente é o FII TRXF11. O papel contém ótima estrutura de garantias.

CRI Creditas - Sênior

Residential Real Estate

2,04%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 5,22%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira apresenta excelente comportamento, com baixíssima inadimplência. Possui também a AF dos imóveis, com baixo LTV e em sua maioria em grandes capitais. Possui sofisticados mecanismos de aceleração de amortização.

CRI Uberlândia Refrescos

Retail

2,01%

Tipo

CRI

Segmento

Retail

Taxa

IPCA + 7,75%

LTV

Não informado

Resumo

A operação é um contrato de cessão de BTS com a Uberlândia Refrescos, uma empresa franqueada da The Coca-Cola Company.

CRI JK Square

Residential Real Estate

1,96%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 9,04%

LTV

Não informado

Resumo

CRI lastreado em laje corporativa de altas especificações técnicas em região nobre de São Paulo, recém entregue. A operação conta com cessão fiduciária das receitas, AF do imóvel, e outras garantias.

CRI GTIS Log

Logístico

1,79%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 5,93%

LTV

Não informado

Resumo

A GTIS Partners é uma empresa líder em investimentos em real assets nas Américas, com sede em Nova York e escritórios em São Paulo. Possui mais de US$ 4.2 bi em ativos brutos sob gestão.

CRI FS Infra

Agribusiness

1,58%

Tipo

CRI

Segmento

Agribusiness

Taxa

IPCA + 8,95%

LTV

Não informado

Resumo

FS Infra faz parte do Grupo FS Bioenergia, um grande produtor de etanol a base de milho do Brasil. A operação conta com garantia de cessão fiduciária de recebíveis e fiança. O grupo possui rating AA- (em escala local) pela Fitch Ratings.

CRI Assaí

Food Retail

1,35%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 4,90%

LTV

Não informado

Resumo

O CRI é lastreado em contratos de SLB firmados com o Grupo Sendas (GPA). O GPA é um dos maiores conglomerados de varejo alimentar da América Latina e possui rating AAA pela Fitch Ratings.

CRI Mateus Ilheus

Food Retail

1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

Não informado

Resumo

O ativo é lastreado em contratos de sale-and-leaseback (SLB) firmados com o grupo Mateus em 1 loja em Ilhéus na Bahia. A companhia possui rating brAAA pela Fitch Ratings.

CRI PPP - Canopus

Residential Real Estate

1,19%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 8,19%

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo financeiro com muita folga em relação à PMT do CRI. Mesmo em períodos de maior aperto fiscal, fluxo sempre foi crescente, dado o apelo social. Empresa avalista muito capitalizada.

CRI Econ II

Residential Real Estate

1,19%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 2,00%

LTV

Não informado

Resumo

A Econ Holding é um dos maiores players de construção no segmento econômico da região metropolitana de São Paulo, com modelo de negócio verticalizado, receita líquida e landbank bilionários.

CRI FGR

Residential Real Estate

1,05%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Fundada há 38 anos, a FGR dedica-se ao desenvolvimento, comercialização e construção de condomínio horizontais fechados de alto padrão. Operação conta com garantia da carteira de um loteamento em Brasília-DF.

CRI Pirelli

Industrials

0,98%

Tipo

CRI

Segmento

Industrials

Taxa

IPCA + 6,59%

LTV

Não informado

Resumo

Imóvel muito bem localizado em Santo André, há muitos anos a empresa opera no mesmo. Aval da matriz, muito capitalizada.

CRI Tenda PS 2

Residential Real Estate

0,96%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 2,70%

LTV

Não informado

Resumo

O CRI é resultado de securitização da carteira prós soluto da Construtora Tenda. A operação conta com um fundo de inadimplência e razão de garantia de 165%. O grupo possui rating A+ pela S&P Ratings.

CRI Direcional Pro Soluto II

Residential Real Estate

0,86%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

Não informado

Resumo

Empresa listada na B3, do segmento MCMV com excelente execução operacional. A empresa tem hoje caixa suficiente para cobrir o endividamento vincendo pelos próximos 4 anos.

CRI GPA (20H0695880)

Food Retail

0,75%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Representa a 4ª tranche da operação de sale & leaseback (SLB) de 39 lojas do GPA pelo FII TRXF11. Atualmente o GPA possui mais de R$ 3 bilhões em caixa.

CRI GPA (20L0687041)

Food Retail

0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 5,30%

LTV

Não informado

Resumo

Papel se situa na alavancagem da compra de um imóvel por um FII muito capitalizado, com fluxo mensal muito acima da PMT do CRI. Robusta estrutura de garantias.

CRI HBR Hotel W

Hotels

0,66%

Tipo

CRI

Segmento

Hotels

Taxa

CDI + 2,25%

LTV

Não informado

Resumo

O ativo é lastreado em uma CCI com destinação em despesas imobiliárias do Hotel W da HBR. O imóvel se encontra em localização privilegiada na Vila Olímpia, operado pela Marriot International.

CRI Assaí | Bangu

Food Retail

0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 7,75%

LTV

Não informado

Resumo

O CRI é lastreado em um contrato de BTS firmado com o Assaí. O empreendimento, estratégico para a companhia, fica localizado no Rio de Janeiro.

CRI AMY

Residential Real Estate

0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Grupo fundado em 1980 com amplo know-how de desenvolvimento com histórico de sucesso. Incorporadora com foco em construções de alto padrão em imóveis comerciais e residenciais nas regiões mais nobres de São Paulo.

CRI Embraed 4

Residential Real Estate

0,58%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

Não informado

Resumo

Empresa referência no mercado de alto padrão na região sul do país, com perfil financeiro conservador. A operação conta com uma Certificadora de Crédito Imobiliário (CCI).

CRI PPP - Canopus (18J0698011)

Residential Real Estate

0,58%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo financeiro com muita folga em relação à PMT do CRI. Empresa avalista muito capitalizada com sócios internacionais.

CRI Petrobras

Oil & Gas

0,53%

Tipo

CRI

Segmento

Oil & Gas

Taxa

IPCA + 6,69%

LTV

Não informado

Resumo

Empresa estatal e estratégica, com potencial exploratório muito relevante e com preços mais acessíveis. Possui alto acesso a mercado de capitais e bancos.

CRI Creditas - Mezanino

Residential Real Estate

0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 7,27%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira apresenta excelente comportamento, com baixíssima inadimplência. Possui também a AF dos imóveis, com baixo LTV e em sua maioria em grandes capitais. Subordinada à série Sênior.

CRI Oba | Shopping Limeira

Food Retail

0,26%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 9,67%

LTV

Não informado

Resumo

O Grupo Oba Hortifruti está presente em 11 cidades, com mais de 50 lojas. A boa estrutura financeira da empresa, aliada à robusta estrutura de garantias e covenants da operação trazem conforto.

CRI MRV Flex

Residential Real Estate

0,25%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 12,40%

LTV

Não informado

Resumo

Cessão de carteira de compra e venda dos recebíveis da MRV, com Fundo de Reserva robusto e mecanismo de aporte pela MRV.

CRI Cogna Educação

Education

0,24%

Tipo

CRI

Segmento

Education

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

CRI possui robusta estrutura, com garantia de ótimo imóvel. Adicionalmente, o grupo Cogna possui rating corporativo de AA+.br pela Fitch Ratings, o que traz ainda mais conforto ao time de gestão.

CRI Vitacon - Sênior III

Residential Real Estate

0,15%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

O ativo é resultado da securitização de debentures emitidas pela Vitacon para custeio de obra. O CRI possui subordinação e robusta estrutura de garantias, com razão mínima de 125%.

CRI PPP - Canopus (20J0909894)

Residential Real Estate

0,07%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo financeiro com muita folga em relação à PMT do CRI. Mesmo em períodos de maior aperto fiscal, fluxo sempre foi crescente. Empresa avalista muito capitalizada com sócios internacionais.

CRI Creditas - Mezanino III

Residential Real Estate

0,02%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 8,90%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira apresenta excelente comportamento, com baixíssima inadimplência. Possui também a AF dos imóveis, com baixo LTV. Possui sofisticados mecanismos de aceleração de amortização.

FIIs

MCCI11

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49,13%

BTCI11

Leia mais →
18,51%

GCRI11

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16,4%

RVBI11

Leia mais →
15,97%

Exposição por Índice

IPCA

80,8%

CDI

19,2%

Exposição por Segmento

Residencial

23,5%

Outros

20,2%

Varejo Alimentício

17,4%

Varejo

16,7%

Shoppings

12,8%

Saúde

9,5%

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