FII XP CRED

Livre

XPCI11—Resumo de Agosto de 2025

Resumo

O XP Crédito Imobiliário (XPCI11) é um fundo de papel que busca retornos investindo em ativos financeiros com lastro imobiliário, principalmente CRIs (93,7% da carteira) e, de forma tática, em cotas de outros FIIs (4,1%). Em agosto, a gestão seguiu com a reciclagem do portfólio, realizando a alienação parcial do MRV Flex, sem novas aquisições. Um ponto de destaque no mês foi a geração de resultado em regime de caixa de R$ 0,95 por cota, que cobriu integralmente a distribuição de dividendos no mesmo valor. O fundo encerrou o período com uma robusta reserva acumulada de R$ 6,27 milhões, equivalente a R$ 0,72 por cota, que serve como um colchão para futuras distribuições.

Desempenho

O fundo gerou um resultado em regime de caixa de R$ 8,27 milhões (R$ 0,95 por cota), impulsionado principalmente pelas receitas da carteira de CRIs (R$ 8,42 milhões) e complementado pelo resultado do book de FIIs (R$ 0,36 milhão). O desempenho foi sólido e suficiente para cobrir totalmente a distribuição de proventos do mês, uma melhora em relação aos dois meses anteriores, nos quais foi necessário utilizar parte das reservas acumuladas.

Dividendos

O fundo distribuiu R$ 0,95 por cota, resultando em um dividend mensal de 1,15% sobre a cotação de fechamento de R$ 82,46. O rendimento anualizado projetado foi de 14,74%, o que corresponde a 116,43% do no período (considerando o gross-up de impostos). A distribuição foi totalmente coberta pelo resultado de caixa gerado no mês.

Indicadores

P/VP

0,94

DY Mensal

1,15%

DY Projetado 12M

14,74%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,95

Dividendo por Cota

R$ 0,95

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

68.709

Métricas

LTV Médio

52%

Prazo Médio

4,6 anos

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Distribuição de R$ 0,95 por cota, representando um dividend yield mensal de 1,15%.
O resultado em regime de caixa de R$ 0,95 por cota cobriu integralmente a distribuição, aumentando a sustentabilidade dos proventos.
Manutenção de uma reserva acumulada de R$ 6,27 milhões, equivalente a R$ 0,72 por cota, para sustentar distribuições futuras.
Gestão ativa na carteira de CRIs com a alienação parcial do CRI MRV Flex para otimização de portfólio.

Desafios

A reserva acumulada por cota continuou sua tendência de queda no trimestre, passando de R$ 1,04 em maio para R$ 0,72 em agosto, o que demanda atenção para a sustentabilidade dos dividendos a longo prazo.

Riscos do Fundo

Risco de crédito dos emissores e devedores dos CRIs que compõem a carteira.
Risco de mercado relacionado à flutuação dos indexadores dos ativos (IPCA e CDI), que podem impactar a rentabilidade.
Risco de liquidez das cotas no mercado secundário, embora o fundo apresente bom volume de negociação.
Concentração da carteira de FIIs, na qual o ativo MCCI11 representa aproximadamente 49,8% da alocação.
Exposição ao CRI Casas Bahia, cuja empresa devedora está em processo de Recuperação Extrajudicial, sendo um ativo de maior risco.

Notas

O fundo possui uma reserva acumulada de correção monetária de R$ 6,27 milhões, o que equivale a R$ 0,72 por cota.
Houve alienação parcial do MRV Flex. Não ocorreram aquisições de novos ativos no mês de agosto.

Observações do Período

O XPCI11 demonstrou um desempenho robusto e sustentável em agosto. A capacidade de gerar um resultado que cobre integralmente o alto patamar de dividendos é um sinal muito positivo de saúde financeira e qualidade da carteira. O portfólio de CRIs, majoritariamente indexado ao (80,9%) e com um médio saudável de 52%, permanece resiliente. A gestão continua ativa na reciclagem de ativos, buscando otimizar os retornos. A reserva de R$ 0,72 por cota ainda oferece uma boa segurança. Com a cota de mercado negociando com um de 6% sobre o valor patrimonial ( de 0,94), o fundo apresenta uma relação risco-retorno atrativa para o investidor.

Ver mais detalhes

A avaliação positiva é justificada pela capacidade do fundo de cobrir integralmente sua elevada distribuição de dividendos com o resultado de caixa de agosto, interrompendo a tendência de uso de reservas observada nos dois meses anteriores. Este fato, somado à gestão ativa do portfólio, à qualidade e diversificação da carteira de CRIs, a um LTV médio conservador e à existência de uma reserva substancial, indica solidez operacional. O desconto da cota de mercado em relação ao valor patrimonial reforça a percepção de uma boa oportunidade de investimento no momento.

CRIs

Prevent Senior

Healthcare

Healthcare・IPCA + 5,90%

9,08%

Tipo

CRI

Segmento

Healthcare

Taxa

IPCA + 5,90%

LTV

Não informado

Resumo

A empresa se encontra extremamente capitalizada, aplicadora líquida e com boas margens operacionais. Adicionalmente aliado a robusta estrutura da operação, trazem o conforto necessário ao time de gestão.

Assaí/GIC

Retail

Retail・IPCA + 6,75%

7,58%

Tipo

CRI

Segmento

Retail

Taxa

IPCA + 6,75%

LTV

Não informado

Resumo

O CRI conta com lastro de Cédulas de Crédito Imobiliário ("CCIs") representativas de Contratos de Locação Atípicos com o locatário a Sendas Distribuidora S.A. ("Assaí"). Conta com garantias de AF de cotas do FIl Barzel, que possui rating AAA(bra) pela Fitch.

Tecnisa

Residential Real Estate

Residential Real Estate・CDI + 3,75%

6,58%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 3,75%

LTV

Não informado

Resumo

A Tecnisa vem no final de um processo de redução de endividamento. É listada no Novo Mercado da B3 e possui rating BBB+ pela Fitch Ratings.

General Shopping FII - GSFI11

Malls

Malls・IPCA + 5,00%

5,4%

Tipo

CRI

Segmento

Malls

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Ativo é resultado da securitização de créditos imobiliários decorrentes de recebíveis de contratos de compra e venda. A emissão possui rating 'brAA(sf)' atribuído pela S&P.

GPA I

Food Retail

Food Retail・IPCA + 7,25%

4,99%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 7,25%

LTV

Não informado

Resumo

O ativo é lastreado em contratos de sale-and-leaseback (SLB) firmados com o grupo GPA em 4 lojas. O Grupo GPA é o maior varejista alimentício da América do Sul e possui rating brAA pela Fitch Ratings.

Shopping Itaquera

Consumer

Consumer・IPCA + 9,11%

4,58%

Tipo

CRI

Segmento

Consumer

Taxa

IPCA + 9,11%

LTV

Não informado

Resumo

Localizado na Zona Leste de São Paulo, o shopping é uma referência comercial. O papel contém ótima estrutura de garantias: (i) Aval; (ii) Cessão fiduciária dos recebíveis do shopping e (iii) AF.

CSN

Real Steel Industry

Real Steel Industry・IPCA + 7,84%

4,32%

Tipo

CRI

Segmento

Real Steel Industry

Taxa

IPCA + 7,84%

LTV

Não informado

Resumo

A CSN S.A. é uma companhia listada no Novo Mercado da B3 e uma das maiores empresas de siderurgia do país, com rating AAA pela Fitch e confortável posição de caixa.

Grupo Mateus - Júnior III

Retail

Retail・IPCA + 6,65%

4,3%

Tipo

CRI

Segmento

Retail

Taxa

IPCA + 6,65%

LTV

Não informado

Resumo

O Grupo Mateus é o quarto maior varejista alimentar do País, com 202 lojas físicas, com um modelo multi-formato e multi-canal, e rating AAA(bra) pela Fitch Ratings.

JCC Iguatemi Fortaleza

Malls

Malls・CDI + 1,30%

4,06%

Tipo

CRI

Segmento

Malls

Taxa

CDI + 1,30%

LTV

Não informado

Resumo

Ativo muito sólido e referência na região, grupo com forte posição financeira e robusta posição de caixa, aliados à ampla estrutura de garantias e mecanismos de controle.

PPP - Canopus

Residential Real Estate

Residential Real Estate・IPCA + 6,00%

4,06%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo financeiro com muita folga em relação à PMT do CRI, relacionado a moradia popular. Empresa avalista muito capitalizada com sócios internacionais.

Mateus TRX

Food Retail

Food Retail・IPCA + 6,90%

3,6%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 6,90%

LTV

Não informado

Resumo

O ativo é lastreado em contratos de sale-and-leaseback (SLB) firmados com o grupo Mateus em 5 lojas. A companhia possui rating brAAA pela Fitch Ratings.

Almeida Júnior - Nações

Malls

Malls・CDI + 1,50%

2,7%

Tipo

CRI

Segmento

Malls

Taxa

CDI + 1,50%

LTV

Não informado

Resumo

É o maior grupo do setor de Malls do sul do país. Excelente ativo imobiliário, referência na região e grupo com boa governança. A estrutura de garantias deste papel traz muitas seguranças para o CRI.

HBR - Decathlon | Pirelli | Tim

Properties

Properties・IPCA + 6,00%

2,57%

Tipo

CRI

Segmento

Properties

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Imóveis muito bem localizados na região de São Paulo, com locatários com forte capacidade financeira. O fluxo do CRI com mecanismo de full cash sweep amortiza antecipadamente o CRI.

GPA

Food Retail

Food Retail・IPCA + 5,75%

2,17%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 5,75%

LTV

Não informado

Resumo

O CRI representa a 3ª tranche da operação de sale & leaseback (SLB) de 39 lojas do GPA pelo FII TRXF11. O GPA é um dos maiores conglomerados de varejo alimentar da América Latina.

Ânima

Education

Education・IPCA + 6,50%

2,14%

Tipo

CRI

Segmento

Education

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Resumo

A empresa concluiu com sucesso um follow-on, possui posição de caixa confortável e recebeu upgrade de rating para AA.br pela Fitch Ratings.

TRX Obramax Suzano

Retail

Retail・IPCA + 7,11%

2,05%

Tipo

CRI

Segmento

Retail

Taxa

IPCA + 7,11%

LTV

Não informado

Resumo

A operação é resultado da securitização de contrato de locação atípico firmado com o grupo Leroy Merlin (Obramax), cujo cedente é o FII TRXF11. O papel contém ótima estrutura de garantias.

Uberlândia Refrescos

Retail

Retail・IPCA + 7,75%

2,02%

Tipo

CRI

Segmento

Retail

Taxa

IPCA + 7,75%

LTV

Não informado

Resumo

A operação é um contrato de cessão de BTS com a Uberlândia Refrescos, uma empresa franqueada da The Coca-Cola Company.

JK Square

Residential Real Estate

Residential Real Estate・IPCA + 9,04%

1,96%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 9,04%

LTV

Não informado

Resumo

O CRI é lastreado em laje corporativa das mais altas especificações técnicas e padrão construtivo, em região muito nobre da cidade de São Paulo, a obra foi recém entregue.

Creditas - Sênior

Residential Real Estate

Residential Real Estate・IPCA + 5,22%

1,96%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 5,22%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira apresenta excelente comportamento, com baixíssima inadimplência. Possui AF dos imóveis, com baixo LTV e em grandes capitais, além de sofisticados mecanismos de aceleração de amortização.

GTIS Log

Logístico

Logístico・IPCA + 5,93%

1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 5,93%

LTV

Não informado

Resumo

A GTIS Partners é uma empresa líder em investimentos em real assets nas Américas, com sede em Nova York e escritórios em São Paulo. Possui mais de US$ 4.2 bi em ativos brutos sob gestão.

FS Infra

Agribusiness

Agribusiness・IPCA + 8,95%

1,58%

Tipo

CRI

Segmento

Agribusiness

Taxa

IPCA + 8,95%

LTV

Não informado

Resumo

FS Infra faz parte do Grupo FS Bioenergia, um grande produtor de etanol a base de milho do Brasil. A operação conta com garantia de cessão fiduciária de recebíveis e fiança. O grupo possui rating AA- pela Fitch Ratings.

Assaí

Food Retail

Food Retail・IPCA + 4,90%

1,35%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 4,90%

LTV

Não informado

Resumo

O CRI é lastreado em contratos de SLB firmados com o Grupo Sendas (GPA). Os empreendimentos estão em 5 Estados. O GPA possui rating AAA pela Fitch Ratings.

Mateus Ilheus

Food Retail

Food Retail・IPCA + 7,50%

1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

Não informado

Resumo

O ativo é lastreado em contratos de sale-and-leaseback (SLB) firmados com o grupo Mateus em 1 loja em Ilhéus na Bahia. A companhia possui rating brAAA pela Fitch Ratings.

PPP - Canopus

Residential Real Estate

Residential Real Estate・IPCA + 8,19%

1,19%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 8,19%

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo financeiro com muita folga em relação à PMT do CRI. Mesmo em períodos de maior aperto fiscal, fluxo sempre foi crescente, dado o apelo social. Empresa avalista muito capitalizada.

Econ II

Residential Real Estate

Residential Real Estate・CDI + 2,00%

1,18%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 2,00%

LTV

Não informado

Resumo

A Econ Holding é um dos maiores players de construção no segmento econômico da região metropolitana de São Paulo, com receita líquida e landbank bilionários.

FGR

Residential Real Estate

Residential Real Estate・IPCA + 9,00%

1,06%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

A FGR dedica-se ao desenvolvimento de condomínios horizontais fechados de alto padrão. Operação conta como garantia a cessão da carteira de um loteamento em Brasília-DF.

Pirelli

Industrials

Industrials・IPCA + 6,59%

0,98%

Tipo

CRI

Segmento

Industrials

Taxa

IPCA + 6,59%

LTV

Não informado

Resumo

Imóvel muito bem localizado em Santo André, há muitos anos a empresa opera no mesmo. Aval da matriz, muito capitalizada.

Tenda PS 2

Residential Real Estate

Residential Real Estate・CDI + 2,70%

0,94%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 2,70%

LTV

Não informado

Resumo

Securitização da carteira da Construtora Tenda. A operação conta com fundo de inadimplência e razão de garantia de 165%. O grupo possui rating A+ pela S&P Ratings.

GPA

Food Retail

Food Retail・IPCA + 5,00%

0,83%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

O CRI representa a 4ª tranche da operação de sale & leaseback (SLB) de 39 lojas do GPA pelo FII TRXF11. Atualmente o GPA possui mais de R$ 3 bilhões em caixa.

Direcional Pro Soluto II

Residential Real Estate

Residential Real Estate・CDI + 3,50%

0,79%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

Não informado

Resumo

Empresa listada na B3, do segmento MCMV com excelente execução. A empresa tem caixa suficiente para cobrir o endividamento vincendo pelos próximos 4 anos.

GPA

Food Retail

Food Retail・IPCA + 5,30%

0,69%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 5,30%

LTV

Não informado

Resumo

Papel se situa na alavancagem da compra de um imóvel por um FII muito capitalizado, com fluxo mensal muito acima da PMT do CRI. Robusta estrutura de garantias.

HBR Hotel W

Hotels

Hotels・CDI + 2,25%

0,65%

Tipo

CRI

Segmento

Hotels

Taxa

CDI + 2,25%

LTV

Não informado

Resumo

O ativo é lastreado em uma CCI para despesas do Hotel W da HBR. O imóvel se encontra em localização privilegiada na Vila Olímpia, operado pela Marriot International.

Assaí | Bangu

Food Retail

Food Retail・IPCA + 7,75%

0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 7,75%

LTV

Não informado

Resumo

O CRI é lastreado em um contrato de BTS firmado com o Assaí. O empreendimento, estratégico para a companhia, fica localizado no Rio de Janeiro.

Embraed 4

Residential Real Estate

Residential Real Estate・CDI + 4,00%

0,58%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

Não informado

Resumo

Empresa referência no mercado de alto padrão na região sul do país, com perfil financeiro conservador. A carteira de recebíveis tem folga em relação à PMT do CRI.

PPP - Canopus

Residential Real Estate

Residential Real Estate・IPCA + 9,00%

0,57%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo financeiro com muita folga em relação à PMT do CRI. Empresa avalista muito capitalizada com sócios internacionais.

AMY

Residential Real Estate

Residential Real Estate・CDI + 3,00%

0,56%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Incorporadora com foco em construções de alto padrão em imóveis comerciais e residenciais nas regiões mais nobres de São Paulo.

Casas Bahia

Food Retail

Food Retail・IPCA + 8,22%

0,54%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 8,22%

LTV

Não informado

Resumo

Ao final de abril de 2024, a empresa protocolou um pedido de Recuperação Extrajudicial ('RE'). Os CRIs serão substituídos por novas dívidas, sem haircut de principal, mas em condições mais favoráveis à empresa.

Petrobras

Oil & Gas

Oil & Gas・IPCA + 6,69%

0,53%

Tipo

CRI

Segmento

Oil & Gas

Taxa

IPCA + 6,69%

LTV

Não informado

Resumo

Empresa estatal e estratégica, com potencial exploratório muito relevante e com preços mais acessíveis. Possuía ao final de 2019 posição confortável de caixa.

Creditas - Mezanino

Residential Real Estate

Residential Real Estate・IPCA + 7,27%

0,29%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 7,27%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira apresenta excelente comportamento, com baixíssima inadimplência e baixo LTV. Possui sofisticados mecanismos de aceleração de amortização, além da subordinação com a empresa.

Oba | Shopping Limeira

Food Retail

Food Retail・IPCA + 9,67%

0,26%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 9,67%

LTV

Não informado

Resumo

O Grupo Oba Hortifruti está presente em 11 cidades. A boa estrutura financeira da empresa, aliada à robusta estrutura de garantias e covenants da operação trazem conforto ao time de gestão.

Cogna Educação

Education

Education・IPCA + 6,00%

0,23%

Tipo

CRI

Segmento

Education

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

CRI possui robusta estrutura, com garantia de ótimo imóvel. Adicionalmente, o grupo Cogna possui rating corporativo de AA+.br pela Fitch Ratings, o que traz ainda mais conforto ao time de gestão.

MRV Flex

Residential Real Estate

Residential Real Estate・IPCA + 12,40%

0,17%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 12,40%

LTV

Não informado

Resumo

Cessão de carteira de compra e venda dos recebíveis da MRV.

PPP - Canopus

Residential Real Estate

Residential Real Estate・IPCA + 6,00%

0,07%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo financeiro com muita folga em relação à PMT do CRI. Empresa avalista muito capitalizada com sócios internacionais.

Vitacon - Sênior III

Residential Real Estate

Residential Real Estate・CDI + 5,00%

0,03%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

O ativo é resultado da securitização de debentures da Vitacon. O CRI possui subordinação e robusta estrutura de garantias, com razão mínima de garantias de 125%.

Creditas - Mezanino III

Residential Real Estate

Residential Real Estate・IPCA + 8,90%

0,02%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 8,90%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira com excelente comportamento, baixíssima inadimplência e baixo LTV. Possui sofisticados mecanismos de aceleração de amortização, além da subordinação com a empresa.

FIIs

MCCI11

Leia mais →

49,81%

BTCI11

Leia mais →

18,56%

GCRI11

Leia mais →

15,91%

RVBI11

Leia mais →

15,72%

Exposição por Índice

IPCA

80,9%

CDI

19,1%

Exposição por Segmento

Outros

37,3%

Residential Real Estate

23,2%

Varejo Alimentício

17,1%

Shoppings

12,8%

Saúde

9,6%