Resumo do Relatório Gerencial de ARRI11 (Fevereiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII ATRIO
ARRI11—Resumo de Fevereiro de 2026
Resumo
O ARRI11 é um fundo de papel focado em CRIs (79,4% do PL) e com alocação tática em FIIs (17,9%). Em fevereiro de 2026, a gestão destacou o cenário macro adverso com o conflito Irã e EUA/Israel gerando pressões inflacionárias, mas ressaltou a resiliência do fundo em manter os proventos mensais. A cota apresentou forte valorização no mês (+6,67%), superando o , embora ainda negocie com desconto relevante de 16,7% em relação ao valor patrimonial.
Desempenho
O fundo registrou um resultado bruto de R$ 1,91 milhão e resultado líquido de R$ 1,61 milhão em fevereiro de 2026. A receita recorrente de Juros-CRIs caiu de R$ 1,17 milhão em janeiro para R$ 1,08 milhão, exigindo novamente o uso acentuado de ganhos de capital (que subiram para R$ 698 mil) para compor o resultado e manter a distribuição no atual patamar.
Dividendos
A distribuição foi mantida em R$ 0,09 por cota, o que equivale a um dividend mensal de 1,28% (anualizado de 16,47%). O pagamento representou 151% do bruto com gross-up.
Indicadores
P/VP
0,83
DY Mensal
1,28%
DY Projetado 12M
16,47%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,09
Dividendo por Cota
R$ 0,09
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
Não informado
Métricas CRI
Taxa de Inadimplência
Não informado
LTV Médio
Não informado
Prazo Médio
Não informado
Portfólio
Número de Operações
20
Número de FIIs
6
Destaques
- Valorização expressiva da cota no mercado secundário (+6,67% vs +3,46% do IFIX).
- Manutenção da distribuição estável de R$ 0,09 por cota de forma ininterrupta nos últimos meses.
- Carteira de crédito apresenta taxas médias de aquisição atrativas de IPCA+ 11,64% e CDI+ 5,02%.
- Geração de R$ 698 mil em ganhos de capital no mês, compensando a queda no recolhimento de juros.
Desafios
- Queda contínua na receita recorrente de Juros-CRIs, que recuou de R$ 1,17 milhão em janeiro para R$ 1,08 milhão em fevereiro de 2026.
- Forte dependência de resultados não recorrentes (giro de carteira) para suportar o atual patamar de dividendos ao longo de fevereiro.
- Persistência do status de default e execução judicial no CRI Ipatinga, que possui PDD de 60%.
- Cenário macroeconômico com incertezas sobre corte de juros e pressões inflacionárias globais, conforme pontuado pela gestão em fevereiro de 2026.
Riscos do Fundo
- Risco de Crédito High Yield inerente à carteira, com taxa média de IPCA+ 11,64% e ativos concentrados em Incorporação (38,7%) e Loteamento (27,9%).
- Risco grave de insustentabilidade do patamar de dividendos de R$ 0,09 caso as operações de giro (ganhos de capital) deixem de gerar lucros expressivos, visto que o 'carry' não cobre a distribuição.
- Concentração relevante de 11,84% do PL em um único ativo de FII (AROK).
- Risco de liquidez e perda de capital em ativos em default prolongado (CRI Ipatinga).
Notas
- O cenário econômico mundial apresentou reviravolta com o conflito Irã e EUA/Israel, elevando os preços de petróleo e fertilizantes e postergando as expectativas de queda de juros no Brasil.
- A gestão reiterou que o Fundo Arok continua executando ativamente sua estratégia de estruturar operações com ativos adquiridos com desconto e elevados níveis de garantia.
Observações do Mês
O ARRI11 apresentou uma excelente recuperação a mercado em fevereiro, com alta de 6,67% na cota e reduzindo seu desconto patrimonial ( 0,83). No entanto, a análise dos fundamentos acende um alerta: o resultado operacional contínuo (carry) vem se deteriorando. A receita de juros caiu sistematicamente (1,19MM em dez/25 -> 1,17MM em jan/26 -> 1,08MM em fev/26), o que aumenta a dependência de ganho de capital (que foi de R$ 698 mil no mês) para pagar os R$ 0,09. A necessidade crônica de trading para cobrir distribuições traz risco operacional.
CRIs
RAPOSO
Incorporação
Incorporação・12%
7,56%
RAPOSO
Incorporação
Incorporação・12%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
12%
LTV
Resumo
Incorporação de alto padrão localizado no Jardim Aquarius, em São José dos Campos.
Garantias
RAPOSO II
Incorporação
Incorporação・6%
7,1%
RAPOSO II
Incorporação
Incorporação・6%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
6%
LTV
Resumo
Incorporação de alto padrão localizado no Jardim Aquarius, São José dos Campos.
Garantias
SANTE
Hotelaria
Hotelaria・12,68%
7,08%
SANTE
Hotelaria
Hotelaria・12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Hotelaria
Taxa
12,68%
LTV
Resumo
Operação de desconto de recebíveis e reembolso de obra para término do empreendimento hoteleiro Santé Vivre L'Experience.
Garantias
ITABORAÍ
Loteamento
Loteamento・13,5%
6,79%
ITABORAÍ
Loteamento
Loteamento・13,5%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
13,5%
LTV
Resumo
Cessão definitiva dos recebíveis adimplentes referentes a 317 lotes da Quartier Urbanismo.
Garantias
NAVE I
Logístico
Logístico・4,5%
6,64%
NAVE I
Logístico
Logístico・4,5%
Tipo
CRI
Segmento
Logístico
Taxa
4,5%
LTV
Resumo
Desenvolvimento de condomínio logístico com 2 galpões (ABL ~25.000m²) localizado próximo ao porto de Itajaí e Navegantes.
Garantias
PRO LOTES II
Loteamento
Loteamento・12%
6,2%
PRO LOTES II
Loteamento
Loteamento・12%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
12%
LTV
Resumo
Operação de desconto de recebíveis na região dos lagos (RJ) em quatro empreendimentos de loteamento.
Garantias
FIVE SENSES SR
Incorporação
Incorporação・13%
6,09%
FIVE SENSES SR
Incorporação
Incorporação・13%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
13%
LTV
Resumo
Empreendimento de alto padrão (Resort) localizado em Palmas, TO.
Garantias
RIO BRANCO
Incorporação
Incorporação・10,5%
5,32%
RIO BRANCO
Incorporação
Incorporação・10,5%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
10,5%
LTV
Resumo
Operação lastreada em contrato de cessão imobiliária da SPE Rio Branco Empreendimento.
Garantias
SOCICAM GRSA
Corporativo
Corporativo・9%
4,86%
SOCICAM GRSA
Corporativo
Corporativo・9%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
9%
LTV
Resumo
Operação lastreada em Cédula de Crédito Imobiliário representativa de Contrato de Locação não residencial de Terminais (Tietê, Barra Funda, etc).
Garantias
QUARTIER I
Loteamento
Loteamento・13,5%
3,83%
QUARTIER I
Loteamento
Loteamento・13,5%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
13,5%
LTV
Resumo
Cessão definitiva dos recebíveis adimplentes referentes a 317 lotes da Quartier Urbanismo.
Garantias
INDT
Corporativo
Corporativo・9%
3,82%
INDT
Corporativo
Corporativo・9%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
9%
LTV
Resumo
Antecipação de fluxo de contrato de locação atípico no modelo built-to-suit para o Instituto de Ciência e Tecnologia (INDT).
Garantias
HVL
Incorporação
Incorporação・12%
2,97%
HVL
Incorporação
Incorporação・12%
Tipo
Debênture
Segmento
Incorporação
Taxa
12%
LTV
Resumo
Debênture para antecipação com objeto de término de obra do condomínio edilício residencial Open View Aquarius.
Garantias
COPAGRIL
Corporativo
Corporativo・6,5%
2,48%
COPAGRIL
Corporativo
Corporativo・6,5%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
6,5%
LTV
Resumo
Capitalização da Cooperativa Agroindustrial Copagril para financiar obras e reformas em imóveis localizados no Paraná.
Garantias
DELTA PARK
Loteamento
Loteamento・10%
2,29%
DELTA PARK
Loteamento
Loteamento・10%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
10%
LTV
Resumo
Desconto de recebíveis de 1.695 lotes do loteamento Cidade Universitária em Juazeiro-BA.
Garantias
PRO LOTES
Loteamento
Loteamento・12,68%
2,2%
PRO LOTES
Loteamento
Loteamento・12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
12,68%
LTV
Resumo
Cessão de créditos imobiliários de venda de lotes dos empreendimentos Holiday Park Land I e II.
Garantias
NAVE II
Logístico
Logístico・3,5%
1,69%
NAVE II
Logístico
Logístico・3,5%
Tipo
CRI
Segmento
Logístico
Taxa
3,5%
LTV
Resumo
Desenvolvimento de condomínio logístico com 2 galpões (ABL ~25.000 m²) próximo ao porto de Itajaí.
Garantias
IPATINGA
Loteamento
Loteamento・10%
1,17%
IPATINGA
Loteamento
Loteamento・10%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
10%
LTV
Resumo
Desconto de recebíveis de loteamento. Operação encontra-se em default (vencimento antecipado) com execução judicial avançada.
Garantias
Inadimplência
Vencimento antecipado declarado. Juízo deferiu citação, PDD contábil provisionado em 60%.
RIO BRANCO II
Incorporação
Incorporação・10,5%
1,09%
RIO BRANCO II
Incorporação
Incorporação・10,5%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
10,5%
LTV
Resumo
Operação lastreada em contrato de cessão imobiliária da SPE Rio Branco na cidade de Itapetininga.
Garantias
FIVE SENSES SUB
Incorporação
Incorporação・16,4%
1,05%
FIVE SENSES SUB
Incorporação
Incorporação・16,4%
Tipo
CRI
Segmento
Incorporação
Taxa
16,4%
LTV
Resumo
Série subordinada do empreendimento de alto padrão Five Senses Resorts em Palmas.
Garantias
RNI
Corporativo
Corporativo・1,7%
0,26%
RNI
Corporativo
Corporativo・1,7%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
1,7%
LTV
Resumo
Desconto de recebíveis de vários loteamentos e condomínios já entregues e construídos pela RNI.
Garantias
FIIs
AROK11
Leia mais →RECD11
Leia mais →PSEC11
Leia mais →ALZC11
Leia mais →LIFE11
Leia mais →DIAMANTE FIDC
Classes
High Yield
Middle Grade
High Grade
Exposição por Índice
IPCA+
CDI+
Exposição por Segmento
Incorporação
Loteamento
Corporativo
Logístico
Hotelaria