Resumo do Relatório Gerencial de MANA11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII MANATI

MANA11—Resumo de Dezembro de 2025

Resumo

O MANA11 é um Hedge Fund imobiliário com estratégia multiestratégia, investindo em Crédito Estruturado (65,1%), Desenvolvimento/Incorporação (17,8%), FIIs (13,7%) e Ações (1,9%). O fundo encerrou o ano de 2025 com 37,4% de rentabilidade acumulada e um crescimento de 106% na base de cotistas. Em dezembro, destacou-se o novo investimento no FII Alicerce (parceria com a Patrimar) e a manutenção da distribuição de dividendos em patamares elevados.

Desempenho

O resultado operacional do mês foi de R$ 0,103 por cota, ligeiramente abaixo da distribuição de R$ 0,11 por cota, utilizando uma pequena parcela de reservas. O fundo encerrou o mês com 98,5% dos recursos alocados e sem .

Dividendos

Distribuiu R$ 0,11 por cota em dezembro, representando um Dividend anualizado de 15,2% sobre a cota de mercado (R$ 9,26). No ano de 2025, o fundo pagou um total de R$ 1,30 por cota. O guidance para o 1T2026 foi definido entre R$ 0,10 e R$ 0,12 por cota.

Indicadores

P/VP

0,98

DY Mensal

1,19%

DY Projetado 12M

15,2%

Rentabilidade YTD

37,4%

Resultado por Cota

R$ 0,10

Dividendo por Cota

R$ 0,11

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

34.315

Métricas

Taxa de Inadimplência

0%

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

2,9 anos

Endividamento

0%

Portfólio

Número de Operações

31

Número de FIIs

5

Destaques

  • Maior pagador de dividendos por cota em 2025 entre Hedge Funds Imobiliários (R$ 1,30 acumulado)
  • Crescimento de 106% na base de cotistas em 2025 (de 16.714 para 34.315)
  • Novo investimento no FII Alicerce (Patrimar) com 8 projetos residenciais em MG, SP e RJ
  • Rentabilidade anual de 37,4% (cota mercado + dividendos)
  • Projetos em Jundiaí (Grand Pulse) e Florianópolis com vendas aceleradas
  • Guidance de distribuição mantido para o 1º trimestre de 2026 (R$ 0,10 a R$ 0,12)

Desafios

  • Resultado operacional do mês (R$ 0,103) ficou levemente abaixo da distribuição (R$ 0,11), exigindo uso marginal de reservas
  • Volatilidade macroeconômica e abertura das taxas de juros impactando a marcação a mercado da carteira
  • Deságio de 1,8% da cota de mercado frente ao valor patrimonial

Riscos do Fundo

  • Risco de execução e comercialização nos projetos de desenvolvimento (Incorporação)
  • Concentração em crédito estruturado de perfil High Yield (risco de crédito)
  • Risco de mercado e volatilidade nos ativos de renda variável (FIIs e Ações)
  • Sensibilidade da carteira IPCA à volatilidade dos índices de inflação

Observações do Mês

O MANA11 encerrou 2025 com indicadores robustos, entregando um retorno total de 37,4% e dobrando sua base de investidores. A estratégia de incorporação (Equity Preferencial) tem se provado acertada, com altas taxas de vendas nos projetos de Jundiaí e Florianópolis, e agora expandida com a entrada na estrutura da Patrimar (FII Alicerce). A carteira de crédito mantém taxas atrativas ( +10,1% e +4,7%) e zero. Embora o resultado recorrente do mês tenha ficado levemente abaixo da distribuição, o fundo possui reservas e um histórico de geração de valor que sustenta o guidance.

CRIs

CRI Athena

Properties

LTV Baixo 4,38%

Tipo

CRI

Segmento

Properties

Taxa

IPCA + 7,70%

LTV

57%

CRI Pátio Roraima

Shopping

LTV Baixo 4,34%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 8,05%

LTV

35%

Resumo

Shopping referência na capital de Boa Vista, Roraima.

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóvelCessão Fiduciária de Recebíveis

CRI Golden Tulip

Hotelaria

LTV Baixo 4,12%

Tipo

CRI

Segmento

Hotelaria

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

35%

CRI MAC

Incorporação

LTV Baixo 3,95%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

40%

Resumo

Devedora holding MAC Empreendimentos, grupo goiano referência nacional.

Garantias

Alienação Fiduciária de lotesCessão Fiduciária dos Recebíveis

CRI Bella Vitta

Incorporação

LTV Baixo 3,83%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 11,85%

LTV

43%

Resumo

Antecipação de recebíveis de um loteamento na cidade de Cascavel.

Garantias

CF dos RecebíveisAval dos sócios

CRI Cata Incorporadora

Incorporação

LTV Baixo 3,67%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 11,10%

LTV

15%

Resumo

Término de obra de condomínio fechado de lotes de alto padrão.

Garantias

Alienação Fiduciária de QuotasAlienação Fiduciária de Imóvel

CRI Lafaete

Locação

LTV Médio 3,66%

Tipo

CRI

Segmento

Locação

Taxa

CDI + 4,30%

LTV

77%

Resumo

Risco de crédito da Lafaete, locação de maquinário pesado.

Garantias

AF de ativos rodantesCF de Recebíveis

CRI Vértice e Voz

Incorporação

LTV Baixo 3,35%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 5,30%

LTV

18%

Resumo

Término de obra dos projetos de incorporação residencial vertical de alto padrão.

Garantias

Alienação fiduciária das quotasAF dos imóveis

CRI Via Sul

Incorporação

LTV Médio 3,24%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 4,75%

LTV

71%

Resumo

Carteira de recebíveis da incorporadora Via Sul Engenharia.

Garantias

AF de participação de SPEsaval dos sócios

CRI Vista

Incorporação

LTV Baixo 3,19%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 4,75%

LTV

12%

CRI VCA

Incorporação

LTV Baixo 2,86%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 11,30%

LTV

51%

CRI BRDU

Incorporação

LTV Baixo 2,83%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

20%

CRI Zagros

Financeiro

LTV Baixo 2,75%

Tipo

CRI

Segmento

Financeiro

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

34%

Resumo

Antecipação de Contrato de BTS desenvolvido por SPE controlada do fundo ZAGH11.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelAlienação fiduciária das participações

CRI CBA

Incorporação

LTV Médio 2,09%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

70%

Resumo

Carteira de empreendimentos da companhia, alta renda e MCMV.

Garantias

Alienação Fiduciária de QuotasAF de Imóveis

CRI Sanema

Saneamento

LTV Médio 2,07%

Tipo

CRI

Segmento

Saneamento

Taxa

IPCA + 8,85%

LTV

77%

Resumo

Respaldado no contrato de locação firmado entre a Sanema e Companhia de Águas do Alagoas.

Garantias

AF de quotas da SanemaCF dos recebíveis

CRI Edifica

Incorporação

LTV Baixo 1,74%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

50%

CRI Itaquera

Shopping

LTV Baixo 1,65%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 8,85%

LTV

35%

Resumo

Adiantamento de aluguéis do Shopping Metrô Itaquera.

Garantias

Alienação fiduciária do Direito de UsoCF dos recebíveis

CRI MRV II

Incorporação

1,59%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 8,92%

LTV

Não informado

Resumo

Reembolso de obras de diversos empreendimentos da MRV.

CRI Galleria II

Home Equity

LTV Baixo 1,56%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

39%

Resumo

Cessão de 161 contratos de home equity originados e geridos pelo Galleria Bank.

Garantias

imóveis dados em garantia

CRI Construtora Dez

Imobiliario

LTV Médio 1,54%

Tipo

CRI

Segmento

Imobiliario

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

60%

Resumo

Financiamento de Obra de empreendimento residencial horizontal.

Garantias

alienação fiduciária das unidadescessão fiduciária dos recebíveis

CRI FGR

Incorporação

LTV Baixo 1,27%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

40%

Resumo

Carteira de recebíveis do empreendimento Jardins Marselha.

Garantias

AF de quotas da SPECF de Recebíveis

CRI Comporte

Mobilidade

LTV Baixo 1,25%

Tipo

CRI

Segmento

Mobilidade

Taxa

CDI + 3,85%

LTV

50%

Resumo

Respaldado na robustez do Grupo Comporte.

Garantias

AF de 12 imóveisCF de Recebíveis

CRI Vic Engenharia

Loteamento

LTV Médio 0,76%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

72%

Resumo

Carteira de recebíveis de 2 loteamentos de segmento econômico.

Garantias

AF de participações nas SPEsaval dos sócios

CRI Versi I

Incorporação

LTV Baixo 0,72%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

50%

Resumo

Projetos investidos pela Versi.

Garantias

aval do sócio executivoAF das SPEs

CRI Martini Meat IPCA

Logístico

LTV Médio 0,67%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9,30%

LTV

60%

CRI HM Maxi Campinas

Incorporação

LTV Baixo 0,59%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

56%

Resumo

Término de obras de empreendimento residencial.

Garantias

AF de terrenoAF das quotas da SPECF de recebíveis

CRI Teriva

Loteamento

LTV Baixo 0,46%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

57%

Resumo

Empreendimentos Vivejo Atibaia e Innovare Bragança Paulista.

Garantias

Alienação Fiduciária das cotasCessão Fiduciária dos Recebíveis

CRI GT Building

Incorporação

LTV Médio 0,38%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

60%

CRI Longitude

Incorporação

LTV Baixo 0,35%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

40%

Resumo

Holding Longitude com respaldo adicional dos dividendos de 13 projetos.

Garantias

Alienação Fiduciária das cotas das SPEsCessão Fiduciária dos dividendos

LCI Mozak I

Properties

LTV Baixo 0,13%

Tipo

LCI

Segmento

Properties

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

50%

Resumo

Lajes comerciais em edifício recém-inaugurado no Leblon.

Garantias

Alienação Fiduciária de três lajesCessão Fiduciária dos recebíveis de aluguéis

CRI Rogga

Incorporação

LTV Baixo 0,13%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 3,29%

LTV

46%

Resumo

Incorporadora e construtora atuante em um raio de até 200km de Joinville/SC.

Garantias

terreno beira-mar no litoral catarinense

SPEs

Turmalina B

Residencial・9,7%・R$ 34.3M

9,7%

Segmento

Residencial

Alocação

9,7%

Valor Investido

R$ 34.3M

Resumo

Veículo para projetos de alta renda em Florianópolis/SC (Physis Place, Allure, Puerto Madero, Natus). Retorno preferencial.

Vic Jundiaí

Residencial・4,6%・R$ 16.4M

4,6%

Segmento

Residencial

Alocação

4,6%

Valor Investido

R$ 16.4M

Resumo

Veículo para projeto em Jundiaí/SP (Grand Pulse). Retorno preferencial.

FII Alicerce

Residencial・3,4%・R$ 12.1M

3,4%

Segmento

Residencial

Alocação

3,4%

Valor Investido

R$ 12.1M

Resumo

Investimento estruturado junto à incorporadora Patrimar Engenharia, abrangendo 8 projetos em MG, SP e RJ. Índice de cobertura > 3x.

FIIs

MCRE11

Leia mais →
1,3%

GARE11

Leia mais →
1,1%

GZIT11

Leia mais →
1,1%

VGHF11

Leia mais →
1,1%

Turmalina B

9,7%

Outros Ativos

Allos (ALOS3)

Ação・N/A・Ativo

R$ 2.8M

Tipo

Ação

Status

Ativo

Valor Contábil

R$ 2.8M

Localização

N/A

Origem

B3

Resumo

Participação em Shopping Center

MRV (MRVE3)

Ação・N/A・Ativo

R$ 2.2M

Tipo

Ação

Status

Ativo

Valor Contábil

R$ 2.2M

Localização

N/A

Origem

B3

Resumo

Participação em Incorporação

Multiplan (MULT3)

Ação・N/A・Ativo

R$ 896.525,00

Tipo

Ação

Status

Ativo

Valor Contábil

R$ 896.525,00

Localização

N/A

Origem

B3

Resumo

Participação em Shopping Center

Iguatemi (IGTI11)

Ação・N/A・Ativo

R$ 731.302,00

Tipo

Ação

Status

Ativo

Valor Contábil

R$ 731.302,00

Localização

N/A

Origem

B3

Resumo

Participação em Shopping Center

Projetos em Desenvolvimento

Grand Pulse Jundiaí

Jundiaí, SP ・Obras・Econômico
Obras 26%
Vendas 99%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

-

VGV

R$ 231.0M

Tipo de Financiamento

Equity Preferencial

Número de Unidades

696

Entrega Prevista

05/2026

Resumo

Fase 1 (Zurique) com 99% de vendas. Fase 2 (Copenhagen) com 96% de vendas. Obras realizadas 26%. Expectativa de lançamento da 3ª fase (Friburgo) antecipada.

Allure

Rod. Maurício Sirotsky, Florianópolis, SC ・Projeto Lançado・Residencial
Vendas 100%

Status

Projeto Lançado

Segmento

Residencial

Alocação

-

VGV

R$ 62.9M

Tipo de Financiamento

Equity Preferencial

Número de Unidades

85

Data de Lançamento

05/2025

Entrega Prevista

08/2028

Resumo

Projeto 100% vendido no lançamento em maio/2025.

Physis Place

R. Pres. Coutinho, 182, Florianópolis, SC ・Projeto Lançado・Residencial
Vendas 45%

Status

Projeto Lançado

Segmento

Residencial

Alocação

-

VGV

R$ 152.0M

Tipo de Financiamento

Equity Preferencial

Número de Unidades

43

Data de Lançamento

05/2025

Entrega Prevista

12/2027

Resumo

Projeto lançado em maio/2025 com 45% das unidades vendidas.

Puerto Madero

Av. dos Búzios, Florianópolis, SC ・Projeto Aprovado・Residencial
Vendas 0%

Status

Projeto Aprovado

Segmento

Residencial

Alocação

-

VGV

R$ 183.0M

Tipo de Financiamento

Equity Preferencial

Número de Unidades

55

Data de Lançamento

07/2025

Entrega Prevista

08/2028

Resumo

Projeto aprovado com lançamento previsto para o verão (próximos meses).

Natus

Av. Luiz Boiteux Piazza, Florianópolis, SC ・Projeto Aprovado・Residencial
Vendas 0%

Status

Projeto Aprovado

Segmento

Residencial

Alocação

-

VGV

R$ 377.2M

Tipo de Financiamento

Equity Preferencial

Número de Unidades

388

Data de Lançamento

10/2025

Entrega Prevista

12/2028

Resumo

Projeto aprovado com lançamento previsto para o verão (próximos meses).

Exposição por Índice

IPCA

63%

CDI

37%

Regiões

Florianópolis, SC

0%

Jundiaí, SP

0%

MG, SP e RJ

0%

Exposição por Segmento

Crédito Estruturado (CRI/LCI)

65,1%

Incorporação

17,8%

FII

13,7%

Caixa

3%

Ações

1,9%

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