Resumo do Relatório Gerencial de MANA11 (Agosto de 2025) com Inteligência Artificial

FII MANATI

MANA11—Resumo de Agosto de 2025

Resumo

O Manatí Hedge Fund FII (MANA11) é um fundo de investimento imobiliário do tipo híbrido que busca auferir rendimentos através de uma gestão ativa em diversas classes de ativos, incluindo Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), cotas de outros FIIs, ações imobiliárias e projetos de desenvolvimento (incorporação). A estratégia principal foca na originação própria de operações de crédito estruturado e na busca por oportunidades táticas no mercado secundário. Em agosto, o fundo avançou em sua tese de desenvolvimento residencial, com 4 projetos em Florianópolis/SC e um em Jundiaí/SP, utilizando uma estrutura de equity preferencialista para mitigar riscos. A gestão reitera a consistência na distribuição de dividendos como um pilar cultural e aponta o da cota de mercado como uma janela de oportunidade para os investidores.

Desempenho

Em agosto de 2025, o fundo apresentou um resultado operacional de R$ 0,102 por cota, com as receitas de CRIs sendo a principal fonte de resultado. A distribuição de R$ 0,11 por cota foi totalmente coberta pela geração de caixa do período. A ajustada por dividendos acumula uma rentabilidade de +42,0% desde o início, superando tanto o (+24,3%) quanto o Equivalente (+39,0%) no mesmo período. A gestão manteve uma posição cautelosa, com uma carteira balanceada para enfrentar a volatilidade do mercado, destacando que todas as operações de crédito do portfólio permanecem adimplentes.

Dividendos

O fundo distribuiu R$ 0,11 por cota, o que representa um dividend anualizado de 16,3% sobre a cota de fechamento de agosto (R$ 8,69). Este valor está em linha com o guidance estabelecido para o 3º trimestre de 2025, que projeta distribuições entre R$ 0,10 e R$ 0,12 por cota. A gestão destaca a consistência e previsibilidade dos rendimentos como um diferencial, mantendo distribuições estáveis mesmo em cenários de mercado desafiadores.

Indicadores

P/VP

0,94

DY Mensal

1,27%

DY Projetado 12M

16,3%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,10

Dividendo por Cota

R$ 0,11

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

28.825

Métricas

Taxa de Inadimplência

0%

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Operações

30

Número de FIIs

28

Destaques

  • Distribuição de R$ 0,11 por cota, equivalente a um Dividend Yield de 16,3% a.a. e 128% do CDI.
  • Guidance de dividendos mantido entre R$ 0,10 e R$ 0,12 por cota para o 3º trimestre de 2025.
  • Número de cotistas atingiu a marca de 28.825, um crescimento de 2,8% no mês.
  • Avanço na tese de desenvolvimento residencial com 4 projetos de alto padrão em Florianópolis/SC, correspondendo a 9,7% do PL.
  • O projeto Allure, em Florianópolis, foi lançado em maio de 2025 com 100% das unidades vendidas, validando a tese de investimento.
  • Todas as operações de crédito da carteira permanecem adimplentes.

Desafios

  • A cota de mercado encerrou agosto de 2025 em R$ 8,69, representando um deságio de 6,25% em relação à cota patrimonial de R$ 9,27.

Riscos do Fundo

  • Risco de mercado associado à precificação dos ativos de crédito e cotas de FII no portfólio.
  • Risco de execução e de mercado nos projetos de desenvolvimento imobiliário, embora mitigado pela estrutura de equity preferencialista.
  • Risco de crédito e inadimplência na carteira de CRIs, apesar de atualmente estar 100% adimplente.
  • Concentração setorial de 29,4% da carteira de CRIs no segmento de Incorporação Residencial.

Notas

  • A carteira de CRIs indexada ao possui duration de 3,6 anos, enquanto a carteira indexada ao possui duration de 2,0 anos.

Observações do Mês

O fundo apresenta uma estratégia híbrida bem diversificada, com forte predominância em CRIs (70,6%) que garantem a receita recorrente, complementada por posições táticas em FIIs (13,9%) e uma nova frente de desenvolvimento imobiliário (9,7%). A gestão tem sido bem-sucedida em gerar resultados consistentes, superando o e o desde o início, e mantendo uma distribuição de dividendos estável e elevada. A nova alocação em desenvolvimento, estruturada como equity preferencialista, oferece um potencial de retorno atrativo com risco mitigado. O principal ponto de atenção é o da cota de mercado, que, segundo a gestão, representa uma oportunidade. Todas as operações de estão adimplentes, o que é um sinal de boa originação e gestão de crédito.

CRIs

CRI Versi

Incorporação

LTV Baixo 4,84%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 4.00%

LTV

50%

CRI Athena

Properties

LTV Baixo 4,6%

Tipo

CRI

Segmento

Properties

Taxa

IPCA + 7.70%

LTV

57%

CRI Itaquera

Shopping

LTV Baixo 4,49%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 8.85%

LTV

35%

CRI Pátio Roraima

Shopping

LTV Baixo 4,46%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 8.05%

LTV

35%

CRI Lafaete

Locação

LTV Médio 4,13%

Tipo

CRI

Segmento

Locação

Taxa

CDI + 4.30%

LTV

77%

CRI Vértice e Voz

Incorporação

LTV Baixo 3,9%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 5.30%

LTV

18%

CRI Bella Vitta

Incorporação

LTV Baixo 3,85%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 11.85%

LTV

43%

CRI Cata Incorporadora

Incorporação

LTV Baixo 3,64%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 11.10%

LTV

15%

CRI Via Sul

Incorporação

LTV Médio 3,51%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 4.75%

LTV

71%

CRI Casa Shopping

Shopping

LTV Baixo 3,29%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 9.35%

LTV

48%

CRI Zagros

Financeiro

LTV Baixo 3,02%

Tipo

CRI

Segmento

Financeiro

Taxa

IPCA + 8.50%

LTV

34%

CRI Amarante

Hospitalidade

LTV Baixo 2,87%

Tipo

CRI

Segmento

Hospitalidade

Taxa

CDI + 4.00%

LTV

22%

LCI Mozak I

Properties

LTV Baixo 2,66%

Tipo

LCI

Segmento

Properties

Taxa

CDI + 5.00%

LTV

50%

CRI CBA

Incorporação

LTV Médio 2,14%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 5.00%

LTV

70%

CRI Sanema

Saneamento

LTV Médio 2,11%

Tipo

CRI

Segmento

Saneamento

Taxa

IPCA + 8.85%

LTV

77%

CRI Galleria II

Home Equity

LTV Baixo 1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 9.50%

LTV

39%

CRI MAC

Incorporação

LTV Baixo 1,87%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 12.00%

LTV

40%

CRI Edifica

Incorporação

LTV Baixo 1,79%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 5.00%

LTV

50%

CRI Comporte

Mobilidade

LTV Baixo 1,79%

Tipo

CRI

Segmento

Mobilidade

Taxa

CDI + 3.85%

LTV

50%

CRI MRV II

Incorporação

1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 8.92%

LTV

Não informado

CRI Construtora Dez

Imobiliario

LTV Médio 1,54%

Tipo

CRI

Segmento

Imobiliario

Taxa

IPCA + 12.68%

LTV

60%

CRI FGR

Incorporação

LTV Baixo 1,35%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 9.50%

LTV

40%

CRI Cotribá

Cooperativa

LTV Baixo 1,34%

Tipo

CRI

Segmento

Cooperativa

Taxa

CDI + 5.00%

LTV

40%

CRI Martini Meat IPCA

Logístico

LTV Médio 1,22%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9.30%

LTV

60%

CRI Vic Engenharia

Loteamento

LTV Médio 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 9.50%

LTV

72%

CRI HM Maxi Campinas

Incorporação

LTV Baixo 0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 5.00%

LTV

56%

CRI Teriva

Loteamento

LTV Baixo 0,49%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

CDI + 3.50%

LTV

57%

CRI Bemol

Home Equity

LTV Baixo 0,36%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 9.00%

LTV

54%

CRI MRV Flex

Incorporação

LTV Baixo 0,33%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 10.07%

LTV

41%

SPEs

Turmalina B

Residencial・6,9%・R$ 24.0M

6,9%

Segmento

Residencial

Alocação

6,9%

Valor Investido

R$ 24.0M

Resumo

Veículo de investimento para os projetos de desenvolvimento residencial de alta renda em Florianópolis.

Vic Jundiaí

Residencial・2,8%・R$ 9.8M

2,8%

Segmento

Residencial

Alocação

2,8%

Valor Investido

R$ 9.8M

Resumo

Veículo de investimento para projeto de desenvolvimento residencial de baixa renda em Jundiaí/SP.

FIIs

MCRE11

Leia mais →
1,2%

GARE11

Leia mais →
1,2%

VGHF11

Leia mais →
1,1%

GZIT11

Leia mais →
1,1%

Outros 24 FIIs

9,3%

Projetos em Desenvolvimento

Puerto Madero

Av. dos Búzios, Florianópolis/SC ・Projeto Aprovado・Residencial

Status

Projeto Aprovado

Segmento

Residencial

Alocação

-

VGV

R$ 183.0M

Número de Unidades

55

Data de Lançamento

07/2025

Entrega Prevista

08/2028

Resumo

Projeto de alto padrão com 55 unidades (95 a 250 m²). Índice de Cobertura de 4,16x.

Allure

Rod. Maurício Sirotsky, Florianópolis/SC ・Projeto Aprovado・Residencial
Vendas 100%

Status

Projeto Aprovado

Segmento

Residencial

Alocação

-

VGV

R$ 62.9M

Número de Unidades

85

Data de Lançamento

05/2025

Entrega Prevista

08/2028

Resumo

Projeto com 85 unidades (31 a 110 m²). Lançado e 100% vendido em maio/2025. Índice de Cobertura de 4,04x.

Natus

Av. Luiz Boiteux Piazza, Florianópolis/SC ・Projeto Aprovado・Residencial

Status

Projeto Aprovado

Segmento

Residencial

Alocação

-

VGV

R$ 377.2M

Número de Unidades

388

Data de Lançamento

10/2025

Entrega Prevista

12/2028

Resumo

Projeto com 388 unidades (51 a 131 m²). Índice de Cobertura de 3,25x.

Physis Place

R. Pres. Coutinho, 182, Florianópolis/SC ・Projeto Lançado・Residencial
Vendas 40%

Status

Projeto Lançado

Segmento

Residencial

Alocação

-

VGV

R$ 152.0M

Número de Unidades

43

Data de Lançamento

05/2025

Entrega Prevista

12/2027

Resumo

Projeto com 43 unidades de alto padrão (116 a 324 m²). 40% vendido desde o lançamento. Índice de Cobertura de 2,97x.

Exposição por Índice

IPCA

57%

CDI

43%

Exposição por Segmento

Incorporação

29,4%

Shopping

12,2%

Properties

7,3%

Locação

4,1%

Financeiro

3%

Hospitalidade

2,9%

Home Equity

2,3%

Saneamento

2,1%

Mobilidade

1,8%

Imobiliario

1,5%

Loteamento

1,4%

Cooperativa

1,3%

Logístico

1,2%

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