FII XP CRED

Livre

XPCI11—Resumo de Setembro de 2025

Resumo

O XP Crédito Imobiliário (XPCI11) é um fundo de papel que investe em ativos financeiros com lastro imobiliário, principalmente CRIs (87,1%) e, de forma tática, em cotas de FIIs (8,3%). Em setembro, a gestão realizou uma significativa reciclagem de portfólio, com a alienação ou pré-pagamento de três CRIs (JCC Iguatemi, MRV Flex e Mateus Sub), gerando ganho de capital. Adicionalmente, aumentou a posição no JK Square em R$ 25 milhões e adquiriu R$ 32 milhões do FII GARE11 em oferta primária, uma alocação estratégica para reinvestir os recursos dos pré-pagamentos em um ativo de alta . O fundo encerrou o mês com uma reserva acumulada de R$ 4,40 milhões (R$ 0,50 por cota).

Desempenho

O fundo gerou um resultado em regime de caixa de R$ 8,05 milhões, equivalente a R$ 0,925 por cota, um desempenho sólido que foi suficiente para cobrir integralmente a distribuição do período. A receita foi majoritariamente proveniente da carteira de CRIs (R$ 7,87 milhões), complementada pelo resultado da carteira de FIIs (R$ 0,36 milhão).

Dividendos

O fundo distribuiu R$ 0,92 por cota, o que representa um dividend mensal de 1,09% sobre a cotação de fechamento de R$ 84,57. O rendimento anualizado projetado foi de 13,86%, superando o no período. A distribuição foi totalmente coberta pelo resultado de caixa gerado no mês.

Indicadores

P/VP

0,96

DY Mensal

1,09%

DY Projetado 12M

13,86%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,93

Dividendo por Cota

R$ 0,92

Estabilidade Dividendo

decrescente

Número de Cotistas

70.645

Métricas

LTV Médio

50%

Portfólio

Número de Operações

41

Número de FIIs

5

Destaques

  • Distribuição de R$ 0,92 por cota, representando um dividend yield mensal de 1,09%.
  • O resultado de R$ 0,925 por cota cobriu integralmente a distribuição, reforçando a sustentabilidade dos proventos.
  • Gestão ativa com reciclagem de portfólio: alienação de três CRIs com ganho de capital, aumento de posição em outro CRI e aquisição estratégica de R$ 32 milhões do FII GARE11.
  • Manutenção de uma reserva acumulada de R$ 4,40 milhões (R$ 0,50 por cota).

Desafios

  • A reserva de caixa por cota diminuiu de R$ 0,87 em junho para R$ 0,50 em setembro, uma redução significativa no trimestre que diminui o colchão de segurança para futuras distribuições.

Riscos do Fundo

  • Risco de crédito dos emissores e devedores dos CRIs que compõem a carteira.
  • Risco de mercado relacionado à flutuação dos indexadores dos ativos (IPCA e CDI), que podem impactar a rentabilidade.
  • Risco de liquidez das cotas no mercado secundário.
  • Concentração na carteira de FIIs, com o ativo GARE11 representando quase 50% desta alocação.
  • Risco de crédito relacionado ao CRI Casas Bahia, cuja empresa devedora passou por um processo de Recuperação Extrajudicial.

Notas

  • Houve alienação ou pré-pagamento total de três CRIs: JCC Iguatemi, MRV Flex e Mateus Sub.
  • Aumento de R$ 25 milhões na posição do JK Square.
  • Aquisição de R$ 32 milhões em cotas do FII GARE11 via mercado primário.
  • O fundo possui uma reserva acumulada de correção monetária de R$ 4,40 milhões, equivalente a R$ 0,50 por cota.

Observações do Período

O XPCI11 demonstrou uma gestão ativa e eficaz em setembro, executando uma reciclagem de portfólio que gerou ganho de capital e realocou recursos de forma estratégica. A capacidade do fundo de cobrir sua distribuição com o resultado gerado no mês é um forte indicador de sustentabilidade. O portfólio de CRIs permanece robusto e diversificado, majoritariamente indexado ao . Apesar da redução da reserva acumulada ao longo do trimestre ser um ponto de atenção, a performance do mês foi sólida. Com a cota de mercado negociando com de 4,2% em relação ao valor patrimonial, o fundo continua a apresentar uma proposta de valor interessante.

Ver mais detalhes

A avaliação é positiva devido à gestão proativa do portfólio, que resultou em ganho de capital, e à capacidade de gerar resultado suficiente para cobrir integralmente a distribuição de dividendos, interrompendo o uso de reservas observado em meses anteriores. A estratégia de alocar temporariamente em um FII líquido (GARE11) para depois buscar melhores taxas em novos CRIs é prudente e demonstra planejamento. Embora a reserva tenha diminuído no trimestre, a estabilização do payout em linha com os resultados atuais e o desconto P/VP reforçam a visão positiva para o fundo.

CRIs

Prevent Senior

Healthcare

8,99%

Tipo

CRI

Segmento

Healthcare

Taxa

IPCA + 5,90%

LTV

Não informado

Resumo

A empresa se encontra extremamente capitalizada, aplicadora líquida e com boas margens operacionais. Adicionalmente aliado a robusta estrutura da operação, trazem o conforto necessário ao time de gestão.

Assaí/GIC

Retail

7,51%

Tipo

CRI

Segmento

Retail

Taxa

IPCA + 6,75%

LTV

Não informado

Resumo

O CRI conta com lastro de Cédulas de Crédito Imobiliário representativas de Contratos de Locação Atípicos com o locatário Assaí. Conta com garantias de AF de cotas do FII Barzel, detentor dos imóveis, que possui rating AAA(bra) pela Fitch.

Tecnisa

Residential Real Estate

6,56%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 3,75%

LTV

Não informado

Resumo

A Tecnisa vem no final de um processo de redução de endividamento e equalização de passivos. É listada no Novo Mercado da B3 e possui rating BBB+ pela Fitch Ratings.

General Shopping FII - GSFI11

Malls

5,35%

Tipo

CRI

Segmento

Malls

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Ativo é resultado da securitização de créditos imobiliários decorrentes de recebíveis de contratos de compra e venda e direito aquisitivo. A emissão possui rating 'brAA(sf)' atribuído pela S&P.

JK Square

Residential Real Estate

5,18%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 9,04%

LTV

Não informado

Resumo

O CRI é lastreado em laje corporativa das mais altas especificações técnicas e padrão construtivo, em região muito nobre da cidade de São Paulo, a obra foi recém entregue.

GPA I

Food Retail

4,94%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 7,25%

LTV

Não informado

Resumo

O ativo é lastreado em contratos de sale-and-leaseback (SLB) firmados com o grupo GPA em 4 lojas. O Grupo GPA é o maior varejista alimentício da América do Sul e possui rating brAA pela Fitch Ratings.

Shopping Itaquera

Consumer

4,46%

Tipo

CRI

Segmento

Consumer

Taxa

IPCA + 9,11%

LTV

Não informado

Resumo

Localizado na Zona Leste de São Paulo, o shopping é uma das principais referências comerciais da região, com acesso interligado ao transporte público. O papel contém ótima estrutura de garantias, incluindo Aval, cessão fiduciária de recebíveis e AF do imóvel.

CSN

Real Steel Industry

4,29%

Tipo

CRI

Segmento

Real Steel Industry

Taxa

IPCA + 7,84%

LTV

Não informado

Resumo

A CSN S.A. é uma companhia listada no Novo Mercado da B3 e uma das maiores empresas de siderurgia do país. Possui rating AAA pela Fitch e confortável posição de caixa.

PPP - Canopus

Residential Real Estate

4,01%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com fluxo financeiro com muita folga em relação à PMT do CRI, dado o apelo e impacto social do tema de moradia popular. A empresa avalista é muito capitalizada com sócios internacionais.

Mateus TRX

Food Retail

3,57%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 6,90%

LTV

Não informado

Resumo

O ativo é lastreado em contratos de sale-and-leaseback (SLB) firmados com o grupo Mateus em 5 lojas. A companhia possui rating brAAA pela Fitch Ratings.

Almeida Júnior - Nações

Malls

2,67%

Tipo

CRI

Segmento

Malls

Taxa

CDI + 1,50%

LTV

Não informado

Resumo

É o maior grupo do setor de Malls do sul do país. Excelente ativo imobiliário, referência na região e grupo com boa governança. A estrutura de garantias deste papel traz muitas seguranças para o CRI.

HBR - Pirelli | Tim

Properties

2,54%

Tipo

CRI

Segmento

Properties

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Imóveis muito bem localizados na região de São Paulo, com locatários de forte capacidade financeira. O fluxo do CRI possui mecanismo de full cash sweep, que amortiza antecipadamente o CRI com recurso excedente.

GPA

Food Retail

2,15%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 5,75%

LTV

Não informado

Resumo

O CRI representa a 3ª tranche da operação de sale & leaseback (SLB) de 39 lojas do GPA pelo FII TRXF11. O GPA é um dos maiores e mais sólidos conglomerados de varejo alimentar da América Latina.

Ânima

Education

2,11%

Tipo

CRI

Segmento

Education

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Resumo

A empresa concluiu com sucesso um follow-on, possui posição de caixa extremamente confortável e recentemente recebeu upgrade de seu rating para AA.br pela Fitch Ratings.

Uberlândia Refrescos

Retail

2,06%

Tipo

CRI

Segmento

Retail

Taxa

IPCA + 7,75%

LTV

Não informado

Resumo

A operação é um contrato de cessão de BTS com a Uberlândia Refrescos, uma franqueada da The Coca-Cola Company com atuação na fabricação e distribuição de produtos em Minas Gerais.

TRX Obramax Suzano

Retail

2,03%

Tipo

CRI

Segmento

Retail

Taxa

IPCA + 7,11%

LTV

Não informado

Resumo

A operação é resultado da securitização de contrato de locação atípico firmado com o grupo Leroy Merlin (Obramax), cujo cedente é o FII TRXF11. O papel contém ótima estrutura de garantias.

Creditas - Sênior

Residential Real Estate

1,92%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 5,22%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira apresenta excelente comportamento e baixíssima inadimplência. Possui AF dos imóveis com baixo LTV, sofisticados mecanismos de aceleração de amortização e subordinação.

GTIS Log

Logístico

1,79%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 5,93%

LTV

Não informado

Resumo

A GTIS Partners é uma empresa líder em investimentos em real assets nas Américas, com sede em Nova York e escritórios em São Paulo, entre outros. Possui mais de US$ 4.2 bi em ativos brutos sob gestão.

FS Infra

Agribusiness

1,39%

Tipo

CRI

Segmento

Agribusiness

Taxa

IPCA + 8,95%

LTV

Não informado

Resumo

FS Infra faz parte do Grupo FS Bioenergia, um grande produtor de etanol a base de milho no Brasil. A operação conta com garantia de cessão fiduciária de recebíveis e fiança. O grupo possui rating AA- pela Fitch Ratings.

Assaí

Food Retail

1,34%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 4,90%

LTV

Não informado

Resumo

O CRI é lastreado em contratos de SLB firmados com o Grupo Sendas (GPA) em 5 estados. O GPA é um dos maiores conglomerados de varejo alimentar da América Latina e possui rating AAA pela Fitch Ratings.

Mateus Ilheus

Food Retail

1,19%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

Não informado

Resumo

O ativo é lastreado em contratos de sale-and-leaseback (SLB) firmados com o grupo Mateus em 1 loja em Ilhéus na Bahia. A companhia possui rating brAAA pela Fitch Ratings.

PPP - Canopus

Residential Real Estate

1,18%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 8,19%

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo financeiro com muita folga em relação à PMT do CRI, dado o apelo social do tema. A empresa avalista é muito capitalizada com sócios internacionais.

Econ II

Residential Real Estate

1,18%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 2,00%

LTV

Não informado

Resumo

A Econ Holding é um dos maiores players de construção no segmento econômico da região metropolitana de São Paulo, com modelo de negócio verticalizado, receita líquida e landbank robustos.

Pirelli

Industrials

0,96%

Tipo

CRI

Segmento

Industrials

Taxa

IPCA + 6,59%

LTV

Não informado

Resumo

Imóvel muito bem localizado em Santo André, onde a empresa opera há muitos anos. Conta com aval da matriz, que é muito capitalizada.

Tenda PS 2

Residential Real Estate

0,92%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 2,70%

LTV

Não informado

Resumo

O CRI é resultado de securitização da carteira pró-soluto da Construtora Tenda, com razão de garantia de 165% e fundo de inadimplência. O grupo possui rating A+ pela S&P Ratings.

GPA

Food Retail

0,83%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

O CRI representa a 4ª tranche da operação de sale & leaseback (SLB) de 39 lojas do GPA pelo FII TRXF11. O GPA possui mais de R$ 3 bilhões em caixa, conferindo solidez à operação.

Direcional Pro Soluto II

Residential Real Estate

0,72%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

Não informado

Resumo

Empresa listada na B3, do segmento MCMV com excelente execução operacional e recordes históricos de lançamentos e vendas. A empresa tem caixa suficiente para cobrir o endividamento de curto prazo.

FGR

Residential Real Estate

0,71%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

A FGR dedica-se ao desenvolvimento de condomínios horizontais de alto padrão. A operação tem como garantia a cessão da carteira de um loteamento em Brasília-DF com projeto urbanístico de alto nível.

GPA

Food Retail

0,68%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 5,30%

LTV

Não informado

Resumo

Papel se situa na alavancagem da compra de um imóvel por um FII muito capitalizado, com fluxo mensal acima da PMT do CRI e robusta estrutura de garantias.

HBR Hotel W

Hotels

0,63%

Tipo

CRI

Segmento

Hotels

Taxa

CDI + 2,25%

LTV

Não informado

Resumo

O ativo é lastreado em uma CCI para despesas imobiliárias do Hotel W da HBR. O imóvel está em localização privilegiada na Vila Olímpia (SP), é operado pela Marriot International e conta com robustas garantias.

Assaí | Bangu

Food Retail

0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 7,75%

LTV

Não informado

Resumo

O CRI é lastreado em um contrato de BTS firmado com o Assaí. O empreendimento, estratégico para a companhia, fica localizado no Rio de Janeiro.

PPP - Canopus

Residential Real Estate

0,55%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo financeiro com muita folga em relação à PMT do CRI, dado o apelo social. A empresa avalista é muito capitalizada com sócios internacionais.

Casas Bahia

Food Retail

0,54%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 8,22%

LTV

Não informado

Resumo

A empresa devedora protocolou um pedido de Recuperação Extrajudicial (RE). Os CRIs serão substituídos por novas dívidas, sem haircut de principal, mas com condições mais favoráveis à empresa.

Embraed 4

Residential Real Estate

0,54%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

Não informado

Resumo

Empresa referência no mercado de alto padrão na região sul do país, com perfil financeiro conservador. A carteira de recebíveis tem folga em relação à PMT do CRI.

Petrobras

Oil & Gas

0,54%

Tipo

CRI

Segmento

Oil & Gas

Taxa

IPCA + 6,69%

LTV

Não informado

Resumo

Empresa estatal e estratégica, com potencial exploratório relevante. Possui posição de caixa confortável e alto acesso a mercado de capitais e bancos.

AMY

Residential Real Estate

0,53%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Incorporadora com foco em construções de alto padrão em imóveis comerciais e residenciais nas regiões mais nobres de São Paulo.

Creditas - Mezanino

Residential Real Estate

0,29%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 7,27%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira com excelente comportamento, baixíssima inadimplência, baixo LTV e em grandes capitais. Possui sofisticados mecanismos de aceleração de amortização, além da subordinação com a empresa.

Oba | Shopping Limeira

Food Retail

0,25%

Tipo

CRI

Segmento

Food Retail

Taxa

IPCA + 9,67%

LTV

Não informado

Resumo

O Grupo Oba Hortifruti possui boa estrutura financeira e a operação conta com robusta estrutura de garantias, o que traz conforto à gestão.

Cogna Educação

Education

0,23%

Tipo

CRI

Segmento

Education

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

CRI com estrutura robusta e garantia de ótimo imóvel. O grupo Cogna possui rating corporativo de AA+.br pela Fitch Ratings, trazendo mais conforto à operação.

PPP - Canopus

Residential Real Estate

0,07%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo financeiro com muita folga em relação à PMT do CRI, dado o apelo social. Empresa avalista muito capitalizada com sócios internacionais.

Creditas - Mezanino III

Residential Real Estate

0,02%

Tipo

CRI

Segmento

Residential Real Estate

Taxa

IPCA + 8,90%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira com excelente comportamento, baixíssima inadimplência e baixo LTV. Possui sofisticados mecanismos de aceleração de amortização, além da subordinação com a empresa.

FIIs

GARE11

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49,89%

MCCI11

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25,47%

BTCI11

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8,57%

GCRI11

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8,17%

RVBI11

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7,89%

Exposição por Índice

IPCA +

84,4%

CDI +

15,6%

Exposição por Segmento

Residential Real Estate

27,7%

Others

21,5%

Food Retail

18,3%

Retail

13,2%

Healthcare

10,2%

Malls

9,1%

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