Resumo do Relatório Gerencial de CYCR11 (Fevereiro de 2026) com Inteligência Artificial

FII CYRELA

CYCR11—Resumo de Fevereiro de 2026

Resumo

O Cyrela Crédito FII (CYCR11) é um fundo de gestão ativa com objetivo de auferir ganhos em ativos financeiros com lastro imobiliário, focando principalmente em CRIs (92,7% da carteira), complementados por projetos de co-incorporação (Equity) e FIIs. Em fevereiro de 2026, o fundo distribuiu R$ 0,11 por cota. O mês foi marcado pela primeira integralização no Shopping Ponta Negra II (R$ 4,0 MM), além de novos aportes nos CRIs PG - Klabin e CDT. O portfólio de crédito continua demonstrando extrema qualidade, mantendo-se 100% adimplente.

Desempenho

O fundo encerrou o mês com resultado de R$ 3,49 milhões (aprox. R$ 0,099/cota), valor inferior à distribuição realizada de R$ 3,87 milhões (R$ 0,11/cota). Isso resultou em mais um mês de consumo da reserva de lucros, que agora atingiu o patamar de aproximadamente R$ 0,01 por cota. Apesar do descasamento, os ativos apresentam boa saúde financeira e garantias sólidas.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,11 por cota, o que equivale a um dividend anualizado de 14,86% sobre a cota de fechamento (R$ 9,13). O fundo manteve o patamar de distribuição inalterado.

Indicadores

P/VP

0,93

DY Mensal

1,2%

DY Projetado 12M

14,86%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,10

Dividendo por Cota

R$ 0,11

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

17.331

Métricas

Taxa de Inadimplência

0%

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Operações

29

Número de FIIs

6

Destaques

  • Primeira integralização de R$ 4,0 MM na nova operação CRI Shopping Ponta Negra II
  • Décima quarta integralização de R$ 2,5 MM no CRI PG - Klabin
  • Segunda integralização de R$ 3,5 MM no CRI CDT
  • Carteira de 29 CRIs permanece 100% adimplente
  • Aporte de R$ 0,2 MM na SPE Somos - Empreendimento Alt-65

Desafios

  • Em fevereiro de 2026, o resultado operacional voltou a não cobrir o valor total da distribuição, reduzindo a reserva legal do fundo para apenas R$ 0,01 por cota
  • Pequena redução da liquidez e do saldo disponível para futuras distribuições

Riscos do Fundo

  • Dependência do uso de reservas para manutenção da distribuição e risco de redução iminente no rendimento
  • Alta concentração no indexador IPCA (82,7%), o que causa volatilidade nos recebimentos em períodos de menor inflação
  • Concentração geográfica no Sudeste (67,3%)
  • Riscos inerentes de obra e desenvolvimento atrelados aos projetos em fase de execução (CRIs de Obra e ativos de Equity)

Notas

  • A gestão sinaliza a expectativa de distribuições similares ou acima do patamar atual baseada na alocação da reserva restante e maturação das parcelas mais recentes de investimentos.
  • Parcela da alocação de Caixa no mês totaliza 5,58% (R$ 19,3 MM).

Observações do Mês

O CYCR11 mantém a resiliência de seu portfólio de crédito intacta, sem qualquer registro de em seus 29 CRIs. A gestão provou agilidade na originação e novas alocações, como evidenciado pela operação Ponta Negra II. Entretanto, a métrica de geração de caixa corrente levanta um alerta: o fundo continua distribuindo (R$ 0,11/cota) acima do resultado gerado (aprox. R$ 0,10/cota). Com a reserva legal quase extinta (R$ 0,01/cota), há o risco de um corte nos rendimentos futuros caso a receita do portfólio não seja incrementada com correção monetária mais alta ou ganhos de capital estruturais.

CRIs

PG Klabin

Residencial

LTV Baixo 8,86%

Tipo

Obra

Segmento

Residencial

Taxa

9,8%

LTV

53%

Resumo

Décima quarta integralização realizada no valor de R$ 2,5 MM. Financiamento de obra residencial na Chácara Klabin.

Garantias

Alienação Fiduciária do Terreno e das Futuras Benfeitorias (unidades)Cessão Fiduciária de recebíveis proveniente da comercialização das unidadesAlienação Fiduciária de ações da SPEAval dos Sócios do Empreendimento (PFs e PJs)Fundo de Juros e Correção Monetário durante obraFundo de Reserva de 6 PMTs de juros e correção monetária após habite-se

Shop. Itaquera

Comercial

LTV Baixo 7,26%

Tipo

Shopping

Segmento

Comercial

Taxa

9%

LTV

37%

Resumo

Operação visando a antecipação do pagamento de outorga referente à concessão da operação do Shopping Metrô Itaquera.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveis (cerca de 190% da PMT mensal)Alienação fiduciária do direito de uso de superfície (LTV de 61,00%)Aval solidário dos garantidores

Shopping Downtown

Comercial

LTV Médio 6,58%

Tipo

Obra

Segmento

Comercial

Taxa

12%

LTV

75%

Resumo

Financiamento para expansão do Shopping Downtown localizado na Barra da Tijuca/RJ.

Garantias

Hipoteca de imóveis localizados na Shopping DowntownCessão Fiduciária dos Recebíveis provenientes de locações, representando 133% do valor da PMTAval dos Sócios PF e PJFundo de Reserva no valor de R$ 1,8 MM

AG7

Residencial

LTV Baixo 5,79%

Tipo

Obra

Segmento

Residencial

Taxa

4,9%

LTV

41%

Resumo

Financiamento de obra residencial em bairro nobre de Curitiba/PR.

Garantias

Alienação Fiduciária do Terreno e das Futuras BenfeitoriasAlienação Fiduciária de outros imóveisCessão Fiduciária dos Recebíveis do projeto e de outro empreendimentoAlienação Fiduciária das Cotas da SPEAval dos Sócios PF e PJFundo de juros durante a fase de obrasFundo de reserva de 3 PMTs após habite-se

Hyde Park

Residencial

LTV Baixo 5,68%

Tipo

Obra

Segmento

Residencial

Taxa

10,5%

LTV

23%

Resumo

Financiamento de obra residencial na Lagoa dos Ingleses, Nova Lima/MG.

Garantias

Alienação Fiduciária do Terreno e das Futuras Benfeitorias do empreendimentoCessão Fiduciária dos Recebíveis do projetoAlienação Fiduciária das Cotas da SPEAval dos Sócios PF e PJFundo de juros e correção monetária durante a fase de obrasFundo de reserva de 3 PMTs após habite-se

SWA - Horizon

Residencial

LTV Baixo 4,98%

Tipo

Obra

Segmento

Residencial

Taxa

12,5%

LTV

51%

Resumo

Financiamento de obra residencial no bairro Vila Aricanduva, São Paulo/SP.

Garantias

Alienação Fiduciária do Terreno e das Futuras BenfeitoriasAlienação Fiduciária de estoque performado do empreendimento Varanda da VilaCessão Fiduciária dos Recebíveis do empreendimentoDividendos do projeto Panorama PatriarcaAlienação Fiduciária das Cotas da SPE do Horizon e do Varanda da VilaAval dos Sócios PF e PJFundo de juros e correção monetária durante a fase de obrasFundo de Reserva de 3 PMTs de juros e correção após habite-se

MRV Flex II

Residencial

LTV Médio 4,65%

Tipo

Pulverizado

Segmento

Residencial

Taxa

9,57%

LTV

63%

Resumo

CRI pulverizado lastreado em 831 contratos residenciais de empreendimentos desenvolvidos pela MRV, em todo Brasil.

Garantias

Alienação Fiduciária das unidades (LTV de 63,27%)Cessão fiduciária dos recebíveis (cerca de R$ 250 MM a VP)Fundo de reserva de aproximadamente 6,75% do saldo devedor da Cota SêniorCota Júnior de 18,25% do saldo devedor do CRIRecompra pela MRV, durante o período de obras, em caso de inadimplênciaRecompra pela MRV, após conclusão das obras, em casos sem apresentação de AF

Shop. Ponta Negra

Comercial

LTV Baixo 4,46%

Tipo

Shopping

Segmento

Comercial

Taxa

11,7%

LTV

31%

Resumo

Financiamento para aquisição de 9,00% de participação no Shopping Ponta Negra.

Garantias

Alienação Fiduciária das Cotas de 11,38% do Shopping Ponta NegraAlienação Fiduciária de Cotas de FII listado no IFIXCessão Fiduciária da taxa de administração de outro ShoppingCessão Fiduciária de NOI do Shopping Ponta Negra correspondente a 11,38%Cessão Fiduciária dos dividendos de FII listado no IFIXAval dos Sócios PF e PJFundo de Reserva de 2 PMTs de juros e correção

Pulv. Res. II

Pulverizado

LTV Baixo 3,64%

Tipo

Pulverizado

Segmento

Pulverizado

Taxa

9,75%

LTV

56%

Resumo

CRI pulverizado lastreado em contratos de compra e venda.

Garantias

Alienação Fiduciária das unidades (LTV de 56%)Colateral médio de 27% (18,5% mensal e 30% nos meses com balão)Fundo de reserva de R$ 0,7 MM

Habitasul

Pulverizado

LTV Baixo 3,62%

Tipo

Pulverizado

Segmento

Pulverizado

Taxa

11,9%

LTV

19%

Resumo

CRI pulverizado lastreado em contratos de compra e venda residenciais.

Garantias

Alienação Fiduciária de todas unidades (LTV médio de 19%)Colateral de 33%Coobrigação para recompra de créditos com inadimplência acima de 90 diasAval dos sócios PJFundo de Reserva de 5,0% do valor da dívida (R$ 0,8 MM)

Pulv. Res. III

Pulverizado

LTV Baixo 3,4%

Tipo

Pulverizado

Segmento

Pulverizado

Taxa

10%

LTV

38%

Resumo

CRI pulverizado lastreado em 218 contratos residenciais.

Garantias

Alienação fiduciária das unidades (LTV de 38%)Fundo de Reserva de 3% do valor da dívidaColateral de 10%75% do colateral será utilizado para amortização extraordinária e 25% para prêmio

Pulv. Res.

Pulverizado

LTV Baixo 3,06%

Tipo

Pulverizado

Segmento

Pulverizado

Taxa

8%

LTV

54%

Resumo

CRI pulverizado lastreado em contratos de compra e venda.

Garantias

Alienação Fiduciária das unidades (LTV de 67%)Colateral (19% mensal e 29% nos meses com balão)Fundo de reserva de R$ 1,1 MM

PHV

Comercial

LTV Baixo 2,75%

Tipo

Lajes corporativas

Segmento

Comercial

Taxa

3,5%

LTV

50%

Resumo

Operação com garantia de imóveis da PHV, incorporadora com atuação de luxo.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóveis (LTV de 50%) localizados em Belo HorizonteCessão fiduciária dos contratos de aluguelAval dos sóciosFundo de reserva de 3 PMTs de juros

CDT

Residencial

LTV Baixo 2,74%

Tipo

Obra

Segmento

Residencial

Taxa

4,5%

LTV

49%

Resumo

Segunda integralização de R$ 3,5 MM realizada.

Epiroc

Comercial

LTV Médio 2,64%

Tipo

BTS

Segmento

Comercial

Taxa

11%

LTV

77%

Resumo

CRI para financiamento da construção de um ativo logístico, em Minas Gerais, locado por 10 anos para a Epiroc (BTS).

Garantias

Alienação Fiduciária das cotas da SPEAlienação Fiduciária do terreno e futuras benfeitoriasCessão Fiduciária dos Recebíveis provenientes do aluguel da EpirocAval dos Sócios PF e PJ da Luni (Grupo PHV)Fundo de Reserva no valor de 1 PMT do aluguelFundo de Juros e correção monetária durante a fase de obrasSeguro fiança até o recebimento do 1º aluguel

Solidi

Residencial

LTV Baixo 2,31%

Tipo

Obra

Segmento

Residencial

Taxa

10,5%

LTV

32%

Resumo

Financiamento de obra residencial no bairro Vila Mariana, São Paulo/SP.

Garantias

Alienação Fiduciária do Terreno e das Futuras BenfeitoriasCessão Fiduciária dos Recebíveis do projetoAlienação Fiduciária das Cotas da SPEAval dos Sócios PF e PJFundo de juros e correção monetária durante a fase de obrasFundo de Reserva de 3 PMTs de juros e correção após habite-se

Daxo

Residencial

LTV Baixo 1,91%

Tipo

Obra

Segmento

Residencial

Taxa

11%

LTV

38%

Resumo

Financiamento de obra residencial em bairro nobre de Joinville/SC.

Garantias

Alienação Fiduciária do Terreno e das Futuras Benfeitorias do empreendimentoAlienação Fiduciária de outros imóveis performados (estoque residencial)Cessão Fiduciária dos Recebíveis do projetoAlienação Fiduciária das Cotas da SPEAval dos Sócios PF e PJFundo de juros e correção monetária durante a fase de obrasFundo de reserva de 3 PMTs após habite-se

RNI

Pulverizado

LTV Baixo 1,88%

Tipo

Pulverizado

Segmento

Pulverizado

Taxa

9%

LTV

39%

Resumo

CRI pulverizado lastreado em contratos de compra e venda.

Garantias

Alienação Fiduciária das unidades (LTV de 71%)Colateral (40% mensal e 60% nos meses com balão)Fundo de reserva de aproximadamente R$ 1,0 MM

Lendme

Pulverizado

LTV Baixo 1,81%

Tipo

Pulverizado

Segmento

Pulverizado

Taxa

12%

LTV

28%

Resumo

CRI pulverizado com lastro em 50 contratos.

Garantias

Alienação fiduciária das unidades (LTV médio de 45%)Cota Júnior de 35% (CYCR11 detém somente a sênior)Fundo de Reserva de R$ 1,0 MM

São Benedito

Residencial

LTV Médio 1,78%

Tipo

Recebível e Estoque

Segmento

Residencial

Taxa

3%

LTV

62%

Resumo

Operação com garantia de estoque e recebíveis com o Grupo São Benedito, com mais de 30 anos de atuação.

Garantias

Cessão fiduciária de recebíveis atuais e futuros (Avaliadas em R$ 160,2 MM)AF de 8 empreendimentos (LTV de 62%)Aval dos sócios (Pessoa física)Fundo de Reserva de R$ 3,0 MM

Aquisição - SP

Residencial

LTV Médio 1,31%

Tipo

Recebível e Estoque

Segmento

Residencial

Taxa

8,8%

LTV

70%

Resumo

CRI lastreado em Nota Comercial com risco pulverizado dos recebíveis.

Garantias

Alienação Fiduciária das unidades (LTV de 70%), localizadas em São PauloCessão Fiduciária dos Contratos de AluguelCessão Fiduciária dos Compromissos de Compra e VendaFundo de reserva de 3 PMTs de JurosFull Cash Sweep na venda das unidades

MRV Flex

Residencial

LTV Médio 1,28%

Tipo

Pulverizado

Segmento

Residencial

Taxa

10,07%

LTV

65%

Resumo

CRI pulverizado lastreado em 1218 contratos residenciais da MRV.

Garantias

Alienação Fiduciária das unidades (LTV de 64,53%)Cessão fiduciária dos recebíveis (cerca de R$ 330 MM a VP)Fundo de reserva de aproximadamente 4,50% do saldo devedor das Séries 1 e 2Cota Júnior de 18,75% do saldo devedor do CRIRecompra pela MRV, durante o período de obras, em caso de inadimplênciaRecompra pela MRV, após conclusão das obras, em casos sem apresentação de AF

Shop. Ponta Negra II

Comercial

LTV Baixo 1,16%

Tipo

Shopping

Segmento

Comercial

Taxa

11,05%

LTV

48%

Resumo

Primeira Integralização no valor de R$ 4,0 MM. Financiamento de obras de expansão do Shopping Ponta Negra (SPN).

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóvel pertencente ao ShoppingAval dos Sócios PF e PJCessão Fiduciária de recebíveis de locação (175% da PMT de Juros e Amortização)Fundo de reserva de 2x a próxima PMT (Juros e Amortização)

Bari 3

Pulverizado

LTV Baixo 1,14%

Tipo

Pulverizado

Segmento

Pulverizado

Taxa

9%

LTV

38%

Resumo

CRI pulverizado com lastro em 125 contratos.

Garantias

Alienação Fiduciária de todas unidades (LTV médio de 38%)Subordinação de 10% do volume da emissão do CRIRecompra compulsória pela Cedente em caso de má formalização dos créditos

SWA - Patriarca

Residencial

LTV Baixo 1,06%

Tipo

Obra

Segmento

Residencial

Taxa

10,9%

LTV

57%

Resumo

Financiamento de obra residencial na Cidade Patriarca, São Paulo/SP.

Garantias

Alienação Fiduciária do Terreno e das Futuras Benfeitorias (unidades)Cessão Fiduciária de recebíveis proveniente da comercialização das unidadesAlienação Fiduciária de ações da SPEAval dos Sócios do Empreendimento (PFs e PJs)Covenant para liberações: (Recebível Pós Obra) + 0,60*(Estoque Residencial) >= 1,30*Dívida TotalCovenant para liberações: Recebível Pós Obra >= 1,20*Dívida TotalFundo de Reserva de 3 PMTs de juros e correção monetária após habite-seSeguro performance de 20% do total do valor de obra

Haras Larissa

Residencial

LTV Baixo 1,01%

Tipo

Recebível e Estoque

Segmento

Residencial

Taxa

10,5%

LTV

23%

Resumo

Antecipação da permuta de empreendimento de alto padrão no interior de SP.

Garantias

Alienação Fiduciária das Cotas da SPEAlienação Fiduciária de terreno em CajamarAlienação Fiduciária de lote performado na primeira fase do Haras LarissaCessão Fiduciária dos Recebíveis do projetoAval dos Sócios PF e PJFundo de juros e correção monetária durante toda a operação

Harmonia da Vila

Residencial

LTV Baixo 0,33%

Tipo

Obra em Repasse

Segmento

Residencial

Taxa

3%

LTV

33%

Resumo

Financiamento de obra residencial na Vila Madalena, São Paulo/SP.

Garantias

Alienação Fiduciária do Terreno e das Futuras Benfeitorias (unidades)Cessão Fiduciária de recebíveis proveniente da comercialização das unidadesAlienação Fiduciária de ações da SPEAval dos Sócios do Empreendimento (PFs e PJs)Covenant para liberações: 0,8*(Recebível Pós Obra) + 0,5*(Estoque Residencial) + 0,4*(Estoque Comercial) >= 1,15*Dívida TotalFundo de Juros e Correção Monetário durante obraFundo de Reserva de 3 PMTs de juros e correção monetária

Ampla

Residencial

LTV Baixo 0,27%

Tipo

Obra

Segmento

Residencial

Taxa

11,5%

LTV

43%

Resumo

Financiamento de obra residencial no bairro Vila da Saúde, São Paulo/SP.

Garantias

Alienação Fiduciária do Terreno e das Futuras BenfeitoriasCessão Fiduciária dos Recebíveis do projetoCessão Fiduciária de dividendos e pró-soluto de outros projetosAlienação Fiduciária das Cotas da SPEAval dos Sócios PF e PJFundo de juros e correção monetária durante a fase de obrasFundo de Reserva de 3 PMTs de juros e correção após habite-se

Helbor

Residencial

LTV Médio 0,21%

Tipo

Giro de Estoque

Segmento

Residencial

Taxa

2,4%

LTV

80%

Resumo

Operação com garantia de imóveis da Helbor.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóveis (LTV de 80%), localizados em São PauloFull Cash Sweep das vendasAval da HoldingFundo de reserva de 1 PMT de juros

SPEs

Somos ALT-65

Residencial・2,57%・R$ 8.9M

2,57%

Segmento

Residencial

Alocação

2,57%

Valor Investido

R$ 8.9M

Resumo

Operação de equity (Co-incorporação) com a construtora Toctao e incorporadora Somos. Empreendimento ALT-65 no Setor Bela Vista, Goiânia. Participação de 40% na SPE. Retorno estimado de INCC+ 23,80%. Recebeu aporte de R$ 0,2 MM no mês.

Somos Nomad

Residencial・0,47%・R$ 1.6M

0,47%

Segmento

Residencial

Alocação

0,47%

Valor Investido

R$ 1.6M

Resumo

Operação de equity (Co-incorporação) com a incorporadora Somos. Empreendimento T-1 (Nomad) no Setor Bela Vista, Goiânia. Participação de 50% na SPE. Retorno estimado de INCC+ 35,00%.

Somos Veneza

Residencial・0,43%・R$ 1.5M

0,43%

Segmento

Residencial

Alocação

0,43%

Valor Investido

R$ 1.5M

Resumo

Operação de equity (Co-incorporação) com a incorporadora Somos. Empreendimento Av. Veneza no Setor Eldorado, Goiânia. Participação de 50% na SPE. Retorno estimado de INCC+ 26,20%.

FIIs

VGIR11

Leia mais →
1,97%

PMIS11

Leia mais →
0,49%

MCRE11

Leia mais →
0,36%

XPCI11

Leia mais →
0,26%

CPTS11

Leia mais →
0,26%

KNUQ11

Leia mais →
0,05%

Exposição por Índice

IPCA+

82,7%

DI

13,6%

INCC+

3,7%

Regiões

Sudeste

67,3%

Sul

19,3%

Outras regiões

13,4%

Exposição por Segmento

Residencial

52,3%

Comercial

27,3%

Pulverizado

20,4%

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