FII HGLG PAX

HGLG11—Resumo de Novembro de 2025

Resumo

O Pátria LOG FII (HGLG11) foca na exploração de empreendimentos logísticos e industriais. Em novembro de 2025, o fundo viveu um momento transformacional com a proposta de consolidação (incorporação do LVBI11, aquisição de ativos do PATL11 e fundos Brookfield) para criar a maior plataforma logística do Brasil. Operacionalmente, a física atingiu a mínima histórica de 2,4% devido à entrada de novos ativos e locações, embora haja projeção de alta para 4,5% em fevereiro de 2026. Houve reavaliação patrimonial positiva (+2,52%). A distribuição de rendimentos manteve-se em R$ 1,10/cota, consumindo reservas (agora em R$ 0,21/cota) dado o resultado de R$ 1,06/cota.

Desempenho

O fundo registrou receita total de R$ 1,44/cota, impactada positivamente por não recorrentes (R$ 0,25/cota), gerando um resultado líquido de R$ 1,06/cota. A distribuição foi de R$ 1,10/cota, exigindo uso de reservas. A subiu para R$ 165,79 após reavaliação dos ativos (+2,52%). A física caiu para 2,4%.

Dividendos

Distribuição de R$ 1,10 por cota, paga em 12/12/2025. O resultado do mês (R$ 1,06/cota) foi inferior à distribuição, reduzindo a reserva de lucros acumulada para R$ 0,21/cota. Dividend anualizado de 8,2% sobre a cota de mercado.

Indicadores

P/VP

0,97

DY Mensal

0,68%

DY Projetado 12M

8,2%

Rentabilidade YTD

11,4%

Resultado por Cota

R$ 1,06

Dividendo por Cota

R$ 1,10

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

516.300

Métricas

Taxa de Vacância

2,4%

Prazo Médio Restante

4,0 anos

Aluguel Médio/m²

R$ 27,00

Vacância Física

2,4%

Vacância Financeira

2,5%

Taxa de Inadimplência

Portfólio

Número de Propriedades

Área Total (GLA)

2.082.809 m²

Destaques

Proposta de AGE para incorporação do LVBI11 e aquisição de ativos do PATL11, visando criar o maior FII logístico do Brasil (R$ 10 bi PL).
Aquisição de 8 novos ativos (Portfólios I e II) totalizando R$ 1,65 bilhão, expandindo a ABL e diversificação.
Reavaliação positiva dos ativos em 2,52% frente ao valor contábil anterior.
Redução da vacância física para 2,4%, mínima histórica, influenciada pela expansão do portfólio.
Conclusão de 99,9% da obra do HGLG Simões Filho G100.

Desafios

Erosão contínua da reserva de lucros, que atingiu R$ 0,21/cota em novembro de 2025, reduzindo a margem para estabilização futura.
Projeção de aumento da vacância física para 4,5% até fevereiro de 2026 devido a saídas programadas (Plastic Omnium, Êxito, TLS, RV Imola).
Resultado recorrente ainda abaixo do patamar de distribuição de R$ 1,10/cota.

Riscos do Fundo

Risco de execução e integração das grandes aquisições e incorporações propostas (LVBI, PATL).
Concentração geográfica em São Paulo (62,5% da receita).
Sustentabilidade dos dividendos no patamar atual dada a baixa reserva de lucros.
Risco de vacância futura com saídas já contratadas de inquilinos relevantes.

Notas

O fundo convocou AGE para deliberar sobre a incorporação do LVBI11 e aquisição de imóveis do PATL11.
A 10ª emissão de cotas foi encerrada captando o montante total de R$ 1,4 bilhão.
Pagamento de dividendos realizado em 12/12/2025.

Observações do Mês

O HGLG11 apresenta um mês estelar em termos de movimentação estratégica e qualidade de portfólio, ofuscando parcialmente a questão do resultado recorrente. A proposta de consolidação com LVBI11 e PATL11 posiciona o fundo como líder incontestável de mercado, aumentando e diversificação. A reavaliação positiva (+2,52%) valida a qualidade dos ativos. A atingiu mínima histórica (2,4%), embora a gestão alerte transparentemente sobre um aumento projetado para 4,5% no curto prazo. O ponto de atenção permanece na queima de reservas para manter o dividendo de R$ 1,10, mas a robustez das novas aquisições e o ganho de escala sugerem capacidade de geração de valor a longo prazo.

Propriedades

DCB

SP・Classe AA

Vacância Baixa 6,88%

GLA

132.353 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

10.000%

Resumo

Valorização de 2,0% na reavaliação anual.

Vinhedo

Vinhedo, SP・Classe B

Vacância Baixa 6,27%

GLA

34.101 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

10.000%

Resumo

Desvalorização de 3,0% na reavaliação anual.

DCC

SP・Classe AA

Vacância Baixa 5,69%

GLA

102.708 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

10.000%

Resumo

Leve desvalorização de 0,4% na reavaliação anual.

Guarulhos

Guarulhos, SP・Classe C

Vacância Média 5,36%

GLA

8.760 m²

Ocupação

89,6%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

10.000%

Porto Canoa

ES・Classe C

Vacância Baixa 4,62%

GLA

24.696 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

10.000%

Resumo

Novo ativo adquirido no Portfólio I.

DCR

RJ・Classe AA

Vacância Baixa 4,46%

GLA

105.437 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

10.000%

Resumo

Valorização de 2,2% na reavaliação anual.

Betim BTS - Meli

Betim, MG・Classe AA

Vacância Baixa 4,26%

GLA

89.976 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

10.000%

Resumo

Valorização expressiva de 10,7% na reavaliação anual devido ao aluguel de mercado superior.

Itupeva G200

Itupeva, SP・Classe AA

Vacância Baixa 3,86%

GLA

56.529 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

10.000%

Resumo

Valorização de 2,0% na reavaliação anual.

Goiânia

Goiânia, GO・Classe B

Vacância Baixa 3,61%

GLA

66.398 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

10.000%

Resumo

Valorização de 5,1% na reavaliação anual.

CLE

SP・Classe AA

Vacância Baixa 3,54%

GLA

90.484 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

10.000%

Resumo

Saída do inquilino TLS projetada para janeiro.

São Carlos

São Carlos, SP・Classe A

Vacância Baixa 3,43%

GLA

65.825 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

4.900%

Resumo

Valorização de 1,8% na reavaliação anual.

Itupeva G300

Itupeva, SP・Classe AA

Vacância Alta 3,28%

GLA

72.487 m²

Ocupação

54,4%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

9.000%

Torino

MG・Classe A

Vacância Baixa 3,24%

GLA

23.995 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

7.300%

Resumo

Valorização de 0,9% na reavaliação anual.

Ribeirão Preto

Ribeirão Preto, SP・Classe B

Vacância Baixa 3,1%

GLA

58.672 m²

Ocupação

92,8%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

10.000%

Resumo

Saída do inquilino RV Imola projetada para fevereiro.

Cone MM2

PE・Classe AAA

Vacância Baixa 2,88%

GLA

95.020 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

10.000%

Bralog

Classe C

Vacância Baixa 2,85%

GLA

26.774 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

20.000%

São José dos Campos

São José dos Campos, SP・Classe AA

Vacância Baixa 2,73%

GLA

39.475 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

10.000%

Resumo

Saída da Plastic Omnium projetada para o próximo mês.

Betim

Betim, MG・Classe A

Vacância Baixa 2,68%

GLA

95.730 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

10.000%

Extrema II

Extrema, MG・Classe C

Vacância Baixa 2,51%

GLA

34.337 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

40.000%

Itupeva G100

Itupeva, SP・Classe AAA

Vacância Baixa 2,45%

GLA

58.932 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

10.000%

Louveira

Louveira, SP・Classe C

Vacância Baixa 2,42%

GLA

62.587 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

10.000%

Blumenau

Blumenau, SC・Classe AAA

Vacância Baixa 2,2%

GLA

78.223 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

10.000%

Embu

Embu das Artes, SP・Classe C

Vacância Baixa 2,06%

GLA

19.468 m²

Ocupação

97,7%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

80.000%

Extrema

Extrema, MG・Classe AAA

Vacância Baixa 1,74%

GLA

69.744 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

8.200%

Betim Business Park

Betim, MG・Classe C

Vacância Baixa 1,61%

GLA

24.502 m²

Ocupação

97,5%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

70.000%

Osasco

Osasco, SP・Classe C

Vacância Baixa 1,55%

GLA

16.532 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

50.000%

Resumo

Novo ativo adquirido no Portfólio I.

Itapevi

Itapevi, SP・Classe AAA

Vacância Baixa 1,42%

GLA

59.872 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

10.000%

Master Labs

Classe A

Vacância Baixa 1,17%

GLA

44.164 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

5.100%

Resumo

Entrada da Knight Therapeutics e saída projetada.

Extrema III

Extrema, MG・Classe C

Vacância Baixa 1,14%

GLA

27.946 m²

Ocupação

94,7%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

30.000%

Syslog

RJ・Classe C

Vacância Baixa 1,13%

GLA

34.286 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

10.000%

Resumo

Saídas de Roja e Eletrobras; saída de Êxito projetada para janeiro.

Parque Novo Mundo

SP・Classe C

Vacância Baixa 1,08%

GLA

11.492 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

100.000%

Resumo

Novo ativo adquirido no Portfólio II.

Campo Grande

Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA

Vacância Baixa 1,05%

GLA

66.520 m²

Ocupação

95,1%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

4.800%

Monte Mor

Monte Mor, SP・Classe A e AA

Vacância Baixa 1,03%

GLA

58.017 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

10.000%

Duque de Caxias

Duque de Caxias, RJ・Classe AA

Vacância Baixa 0,94%

GLA

79.642 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

10.000%

Resumo

Saída da Memodoc deixou o ativo com vacância física (refletida nos 2,4% gerais).

Cone G06

PE・Classe AAA

Vacância Média 0,84%

GLA

77.587 m²

Ocupação

90%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

10.000%

Techtown

Hortolândia, SP・Classe C

Vacância Baixa 0,54%

GLA

14.337 m²

Ocupação

94,1%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

10.000%

Rio Claro

Rio Claro, SP・Classe B

Vacância Baixa 0,37%

GLA

55.202 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

10.000%

Projetos em Desenvolvimento

HGLG Simões Filho G100

Simões Filho, BA・99,9% concluído

99,9%

Conclusão

99,9%

Localização

Simões Filho, BA

Entrega Prevista

03/2026

Pré-locação

100%

Resumo

Obra 99,9% concluída com galpão em operação. Pendência na Contenção 02 prevista para março de 2026.

ABL Total

86.000 m²

FIIs

INLG11

Leia mais →

1,33%

XPIN11

Leia mais →

0,79%

FIIB11

Leia mais →

0,7%

PNDL11

Leia mais →

0,49%

HLOG11

Leia mais →

0,29%

PATL11

Leia mais →

0,14%

SPVJ11

Leia mais →

0,11%

Regiões

São Paulo

62,5%

Minas Gerais

17,7%

Rio de Janeiro

6,9%

Pernambuco

3,7%

Santa Catarina

3,4%

Goiás

3,1%

Espírito Santo

2,8%

Inquilinos

Outros

66%

Mercado Livre

10%

Volkswagen

RMG

Electrolux

Shopee

Decathlon

Cremer

Concentração por Inquilino

Mercado Livre

10%

Volkswagen

RMG

Electrolux

Outros

75%

Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.

Endividamento

Dívida Total

R$ 619.000.000,00

Alavancagem (Dívida/PL)

9,7%

CRI Duque e Ribeirão

IPCA + 5,00%・Vence

Série

Não informado

Emissão

07/2021

Vencimento

Taxa de Juros

IPCA + 5,00%

Saldo Devedor

R$ 18.800.000,00

Resumo

Prazo de 9 anos.

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

21G0048448

CRI São Carlos

IPCA + 5,25%・Vence

Série

Não informado

Emissão

09/2021

Vencimento

Taxa de Juros

IPCA + 5,25%

Saldo Devedor

R$ 96.600.000,00

Resumo

Prazo de 10 anos.

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

21I0682823

CRI MELI 48

IPCA + 6,25%・Vence

Série

Não informado

Emissão

09/2022

Vencimento

Taxa de Juros

IPCA + 6,25%

Saldo Devedor

R$ 54.700.000,00

Resumo

Prazo de 10 anos, 6 meses de carência.

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

22I0150943

CRI MELI 64

IPCA + 6,25%・Vence

Série

Não informado

Emissão

09/2022

Vencimento

Taxa de Juros

IPCA + 6,25%

Saldo Devedor

R$ 55.000.000,00

Resumo

Prazo de 10 anos.

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

22I0150269

CRI Raio 30

IPCA + 5,93%・Vence

Série

Não informado

Emissão

10/2021

Vencimento

Taxa de Juros

IPCA + 5,93%

Saldo Devedor

R$ 409.300.000,00

Resumo

Prazo de 18 anos, 48 meses de carência.

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

21J0043571

Compromissadas

CDI + 0,95%・Vence

Série

Não informado

Emissão

09/2025

Vencimento

Taxa de Juros

CDI + 0,95%

Saldo Devedor

R$ 47.400.000,00

Resumo

Prazo de 1 ano.

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

21J0043571

Resumo do Relatório Gerencial de HGLG11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII HGLG PAX

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

Propriedades

Projetos em Desenvolvimento

FIIs

Regiões

Inquilinos

Concentração por Inquilino

Endividamento