Resumo do Relatório Gerencial de IRIM11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII IRIM

IRIM11—Resumo de Setembro de 2025

Resumo

O Iridium Fundo de Investimento Imobiliário (IRIM11) tem como objetivo o investimento em ativos de base imobiliária, predominantemente CRIs. Em setembro de 2025, foi aprovada a reorganização com a incorporação do fundo IRDM11 pelo IRIM11, visando maior eficiência e . A gestão mantém uma reserva de lucros robusta de aproximadamente R$ 1,00/cota para linearização de dividendos. O portfólio está passando por reciclagem para ativos com garantias mais robustas.

Desempenho

O fundo distribuiu R$ 0,80 por cota, representando um Dividend de 0,96% no mês (92,21% do ). O foi impactado pela correção monetária volátil (alta em julho, deflação em agosto) que afeta a parcela de inflação dos CRIs. A fechou em R$ 83,67 e a de mercado em R$ 66,45.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,80/cota. A gestão optou por distribuir integralmente o resultado gerado no mês, mantendo a reserva acumulada de cerca de R$ 1,00/cota. A política de não retenção foi excepcional para setembro, visando manter a atratividade frente à volatilidade da correção monetária.

Indicadores

P/VP

0,79

DY Mensal

0,96%

DY Projetado 12M

11,52%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,80

Dividendo por Cota

R$ 0,80

Estabilidade Dividendo

volátil

Número de Cotistas

Não informado

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Operações

71

Número de FIIs

6

Destaques

  • Aprovação da incorporação do fundo IRDM11 pelo IRIM11
  • Manutenção de reserva de resultados expressiva de ~R$ 1,00/cota
  • Quitação integral das operações compromissadas reversas
  • Recebimento de pagamento do CRI Cyano que estava em atraso
  • Aquisição dos CRIs Beach Park, JFL 2, Pátio Malzoni e LCI Caixa

Desafios

  • Impacto negativo da deflação de agosto (-0,11%) na correção monetária contabilizada em setembro de 2025
  • Inadimplência nos ativos Bewiki 1 (1,69% do PL) e Ekko 2 (1,04% do PL) em setembro de 2025
  • Processo de recuperação judicial e reestruturação envolvendo os emissores Starbucks, Gramado Parks e Pesa
  • Carência e reestruturação do ativo Inlote devido a estouro de custos de obra

Riscos do Fundo

  • Risco de crédito com ativos já inadimplentes (Bewiki, Ekko, Pesa)
  • Exposição a setores voláteis como Multipropriedade e Varejo
  • Sensibilidade do resultado à volatilidade mensal do IPCA
  • Risco de execução na integração do portfólio do IRDM11
  • Concentração em ativos High Yield com maior probabilidade de default

Notas

  • Reorganização societária aprovada: IRDM11 será incorporado pelo IRIM11.
  • Operações compromissadas foram integralmente quitadas em setembro de 2025.
  • Reserva de lucros acumulada estimada em R$ 1,00 por cota.

Observações do Mês

O IRIM11 apresenta um momento de transição significativa com a fusão aprovada do IRDM11. O fundo negocia com desconto relevante ( ~0,79), refletindo riscos na carteira de crédito. Embora mantenha uma reserva de lucros saudável para suavizar distribuições, a lista de ativos problemáticos (Bewiki, Ekko, Starbucks, Gramado Parks) exige atenção. A estratégia de migrar para garantias mais robustas é positiva, mas o cenário de crédito traz volatilidade.

CRIs

Allegra Pacaembu 2

Entretenimento

5,15%

Tipo

CRI

Segmento

Entretenimento

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador CDI+ 5,00%, Vencimento 17/03/2027

Fundo Soberano BTG

Governo Federal

4,89%

Tipo

Tesouro

Segmento

Governo Federal

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador CDI%

FazSol

Geração de Energia

4,59%

Tipo

CRI

Segmento

Geração de Energia

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 9,75%, Vencimento 24/06/2037

DASA

Saúde

4,32%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 7,00%, Vencimento 26/03/2037

Origo 2

Geração de Energia

3,72%

Tipo

CRI

Segmento

Geração de Energia

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 10,00%, Vencimento 30/06/2034

SOCICAM 3

Shopping Center

3,7%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping Center

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 10,00%, Vencimento 28/01/2030

Edifício Tucano

Logística

2,76%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 7,61%, Vencimento 30/09/2036

PESA

Serviços

2,21%

Tipo

CRI

Segmento

Serviços

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 7,00%, Vencimento 22/09/2031. Ativo em processo de reestruturação por cross-default.

Inadimplência

Inadimplente

Shopping Madureira

Shopping Center

1,96%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping Center

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 7,75%, Vencimento 24/12/2036

Amaralina

Loteamento

1,95%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IGP-M 10,00%, Vencimento 27/12/2034

FGR

Loteamento

1,91%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 9,00%, Vencimento 18/06/2041

JFL 2

Incorporação

1,86%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 8,55%, Vencimento 24/09/2035

Shopping Pantanal

Shopping Center

1,86%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping Center

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 7,95%, Vencimento 22/09/2036

CRI HGBS Mooca

Shopping Center

1,82%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping Center

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 8,50%, Vencimento 21/06/2032

Bewiki

Saúde

1,69%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 10,00%, Vencimento 20/08/2031. Ativo em processo de reestruturação.

Inadimplência

Inadimplente

Origo 3

Geração de Energia

1,68%

Tipo

CRI

Segmento

Geração de Energia

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 10,00%, Vencimento 30/06/2034

TPPF 2

Logística

1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 10,00%, Vencimento 16/12/2032

CRI GGRC

Logística

1,58%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 7,50%, Vencimento 26/02/2036

Postos Aldo

Varejo

1,57%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 9,98%, Vencimento 17/08/2034

LLE Ferragens

Varejo

1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador CDI+ 2,35%, Vencimento 20/06/2030

Evolua

Geração de Energia

1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Geração de Energia

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 10,00%, Vencimento 15/08/2030

CRI HGLG

Logística

1,39%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 5,00%, Vencimento 15/03/2030

Alphaville

Loteamento

1,34%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 8,00%, Vencimento 22/07/2027

Nova Agro

Agronegocio

1,26%

Tipo

CRI

Segmento

Agronegocio

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador PRE 12,00%, Vencimento 20/07/2029

AXS 04

Geração de Energia

1,23%

Tipo

CRI

Segmento

Geração de Energia

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 11,18%, Vencimento 15/06/2037

Cashme 5

Home Equity

1,09%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 8,94%, Vencimento 15/01/2031

Portofino 2

Loteamento

1,07%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IGP-M 10,50%, Vencimento 04/12/2034

EKKO 2

Incorporação

1,04%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 8,00%, Vencimento 17/12/2025. Ativo em processo de reestruturação.

Inadimplência

Inadimplente

BRC Renda Corporativa

Lajes Corporativas

1,02%

Tipo

CRI

Segmento

Lajes Corporativas

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 8,00%, Vencimento 15/02/2029

Beach Park

Multipropriedade

0,98%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 10,12%, Vencimento 16/11/2028

THCM 3

Loteamento

0,96%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 10,00%, Vencimento 20/07/2037

HBR

Real Estate

0,95%

Tipo

CRI

Segmento

Real Estate

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador CDI+ 2,25%, Vencimento 29/10/2030

ADN

MCMV

0,92%

Tipo

CRI

Segmento

MCMV

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 8,50%, Vencimento 25/05/2027

Starbucks 2

Varejo

0,92%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador CDI+ 5,50%, Vencimento 18/08/2027. Devedores com pedido de recuperação judicial.

Inadimplência

Inadimplente

YOU

Incorporação

0,89%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador CDI+ 4,50%, Vencimento 11/09/2029

Cemara

Loteamento

0,87%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 11,00%, Vencimento 16/08/2032

Galleria Sen

Home Equity

0,85%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 10,58%, Vencimento 25/11/2042

Creditas Mez 2

Home Equity

0,84%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 8,50%, Vencimento 17/06/2041

Grupo Mateus

Varejo

0,81%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 7,75%, Vencimento 25/05/2043

Galleria Sen 3

Home Equity

0,76%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 9,08%, Vencimento 25/11/2038

Tradimac

Serviços

0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Serviços

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 8,28%, Vencimento 16/07/2029

KeyCash

Home Equity

0,67%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 9,50%, Vencimento 14/05/2043

Inlote

Loteamento

0,66%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador PRE 9,25%, Vencimento 20/12/2032. Ativo em carência e reestruturação.

Inadimplência

Carência

Galleria Sen 4

Home Equity

0,66%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 9,50%, Vencimento 25/02/2039

Cashme 2

Home Equity

0,63%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 7,50%, Vencimento 15/10/2030

Galleria Mez

Home Equity

0,63%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 14,00%, Vencimento 25/05/2038

Faro

Geração de Energia

0,63%

Tipo

CRI

Segmento

Geração de Energia

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 7,87%, Vencimento 15/12/2038

CRI HGBS 2

Shopping Center

0,62%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping Center

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador CDI+ 2,40%, Vencimento 27/06/2033

AXS 03

Geração de Energia

0,62%

Tipo

CRI

Segmento

Geração de Energia

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 11,00%, Vencimento 17/11/2036

FGR 2

Loteamento

0,62%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 9,50%, Vencimento 19/09/2041

Mercantil

Instituições Financeiras

0,59%

Tipo

CRI

Segmento

Instituições Financeiras

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador PRE 11,63%, Vencimento 20/03/2029

Gafisa Cyano

Incorporação

0,58%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador CDI+ 5,00%, Vencimento 26/12/2025

Leo Madeiras

Industrial

0,58%

Tipo

CRI

Segmento

Industrial

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 7,00%, Vencimento 15/04/2037

Aurora Energia

Geração de Energia

0,57%

Tipo

CRI

Segmento

Geração de Energia

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 9,89%, Vencimento 15/05/2037

SOCICAM 4

Shopping Center

0,57%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping Center

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 10,50%, Vencimento 21/12/2037

CRI HGBS 1

Shopping Center

0,54%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping Center

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 8,00%, Vencimento 27/06/2033

Zavit 2

Logística

0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 7,95%, Vencimento 05/09/2032

Edifício C

Logística

0,49%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 8,00%, Vencimento 23/04/2037

Sugoi 3

MCMV

0,45%

Tipo

CRI

Segmento

MCMV

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 11,00%, Vencimento 19/06/2029

Rogga

Incorporação

0,42%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador CDI+ 3,35%, Vencimento 17/04/2028

OP Resort Sub

Multipropriedade

0,41%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 15,67%, Vencimento 20/01/2029

OP Resort Sen

Multipropriedade

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 9,00%, Vencimento 22/01/2029

Lotes&Cia 2

Loteamento

0,39%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 10,00%, Vencimento 15/05/2036

Pátio Malzoni

Lajes Corporativas

0,38%

Tipo

CRI

Segmento

Lajes Corporativas

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 7,50%, Vencimento 15/09/2031

GEA La Joie

Incorporação

0,36%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador INCC-DI 23,21%, Vencimento 07/05/2030

Cury 2

Incorporação

0,32%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador PRE 12,44%, Vencimento 28/05/2031

Shopping Campinas

Shopping Center

0,32%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping Center

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 7,75%, Vencimento 22/11/2034

RBRS

Incorporação

0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 9,50%, Vencimento 16/01/2028

São Benedito

Incorporação

0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador CDI+ 3,50%, Vencimento 17/03/2031

Michielon

Loteamento

0,28%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IGP-M 10,50%, Vencimento 28/01/2036

THCM 4

Loteamento

0,28%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 10,00%, Vencimento 20/07/2037

Blumenau Norte

Shopping Center

0,25%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping Center

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador CDI+ 3,00%, Vencimento 19/12/2029

Continente

Shopping Center

0,24%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping Center

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador CDI+ 3,00%, Vencimento 19/12/2029

MRV (FLEX)

Incorporação

0,24%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 9,99%, Vencimento 17/10/2033

Termas Resort

Multipropriedade

0,21%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 10,00%, Vencimento 20/01/2026. Ativo em vencimento antecipado e reestruturação.

Inadimplência

Carência

LCI Caixa

Ativos financeiros

0,17%

Tipo

LCI

Segmento

Ativos financeiros

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador Pré 15,00%, Vencimento 01/12/2025

LCI Caixa

Ativos financeiros

0,17%

Tipo

LCI

Segmento

Ativos financeiros

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador Pré 15,00%, Vencimento 30/10/2025

Galleria Sen 6

Home Equity

0,16%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 9,50%, Vencimento 25/08/2038

Galleria Sen 5

Home Equity

0,15%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 9,75%, Vencimento 20/12/2041

Cury

Incorporação

0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 7,49%, Vencimento 15/09/2028

Galleria Sen 2

Home Equity

0,07%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IPCA 10,00%, Vencimento 25/05/2038

Michielon 2

Loteamento

0,06%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador IGP-M 10,50%, Vencimento 28/01/2036

Vitacon 3 Mez

Incorporação

0,04%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Indexador CDI+ 7,00%, Vencimento 25/09/2026

FIIs

IRDM11

Leia mais →
2,04%

DEVA11

Leia mais →
1,6%

ERCR11

Leia mais →
1,04%

MANA11

Leia mais →
0,91%

HCTR11

Leia mais →
0,77%

GSFI11

Leia mais →
0,4%

Exposição por Índice

IPCA

67,69%

CDI+

11,85%

N/A (FII)

5,72%

CDI%

4,89%

IGP-M

3,36%

Pré

3,17%

Ações

1,89%

INCC-DI

0,36%

Exposição por Segmento

Geração de Energia

14,53%

Shopping Center

11,88%

Loteamento

10,39%

Logística

8,31%

Home Equity

6,51%

Incorporação

6,44%

Saúde

6,01%

FII

5,72%

Entretenimento

5,15%

Governo Federal

4,89%

Varejo

4,8%

Serviços

2,91%

Multipropriedade

2%

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