FII XP CRED

XPCI11—Resumo de Outubro de 2025

Resumo

O XP Crédito Imobiliário FII tem como objetivo auferir ganhos pela aplicação em ativos financeiros com lastro imobiliário. Em outubro de 2025, o fundo manteve sua estratégia de reciclagem de portfólio, realizando a alienação parcial do FGR Jardins Genebra com ganho de capital e adquirindo R$ 26 milhões nos CRIs Oba São Carlos e Rio Claro. A gestão destacou o cenário macroeconômico de desaceleração doméstica e cortes de juros nos EUA. O resultado financeiro cobriu a distribuição do mês, embora a reserva de lucros tenha diminuído.

Desempenho

O fundo apresentou um resultado de R$ 7,80 milhões (R$ 0,90 por cota), alinhado com a distribuição realizada de R$ 0,90 por cota. As receitas de CRIs totalizaram R$ 7,55 milhões e as de FIIs R$ 0,66 milhão. O dividend mensal foi de 1,08%.

Dividendos

A distribuição foi de R$ 0,90 por cota, representando um anualizado de 13,79%. O pagamento foi realizado em 14/11/2025 para detentores em 31/10/2025.

Indicadores

P/VP

0,94

DY Mensal

1,08%

DY Projetado 12M

13,79%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,90

Dividendo por Cota

R$ 0,90

Estabilidade Dividendo

decrescente

Número de Cotistas

71.334

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

LTV Médio

50%

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Distribuição de R$ 0,90 por cota, com yield anualizado de 13,79%.
Resultado do mês cobriu integralmente a distribuição de dividendos.
Aquisição de R$ 26 milhões em novos CRIs (Oba BTS São Carlos e Rio Claro).
Ganhos de capital realizados com a venda parcial do CRI FGR Jardins Genebra.

Desafios

Redução contínua da reserva acumulada de correção monetária, que encerrou outubro de 2025 em R$ 0,41 por cota.
Distribuição de dividendos em tendência de queda nos últimos 4 meses (de R$ 0,96 em julho para R$ 0,90 em outubro).
Casas Bahia (devedora de CRI) em processo de Recuperação Extrajudicial, embora com acordo favorável mencionado.

Riscos do Fundo

Risco de crédito da carteira de CRIs (ex: exposição a varejistas e incorporadoras).
Concentração elevada na carteira de FIIs em um único ativo (GARE11 representa 51% do book de FIIs).
Sensibilidade à variação do IPCA, indexador de 85% da carteira.
Risco de liquidez dos ativos de crédito privado em caso de necessidade de venda rápida.

Notas

Reserva acumulada de correção monetária encerrou outubro em R$ 3,59 milhões (R$ 0,41 por cota).
A carteira de FIIs totalizou R$ 63,19 milhões.
O fundo possui 71.334 cotistas.
A gestão alienou parcialmente o FGR Jardins Genebra com ganho de capital.

Observações do Mês

O XPCI11 apresenta uma carteira robusta majoritariamente indexada ao (85%) e com médio saudável de 50%. A gestão tem sido ativa na reciclagem de ativos para gerar ganhos de capital. No entanto, observa-se uma tendência de queda nos dividendos (de R$ 0,96 em julho para R$ 0,90 em outubro) acompanhada de uma redução na reserva de lucros acumulada, que agora está em R$ 0,41/cota. O fundo negocia com desconto patrimonial ( 0,94). A cobertura do dividendo pelo resultado do mês é positiva, indicando um alinhamento a um patamar mais sustentável.

CRIs

Prevent Senior

Saúde

Saúde・LTV 70%・5,9%

LTV Médio 8,99%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

5,9%

LTV

70%

Resumo

Empresa extremamente capitalizada com boas margens. LTV aproximado de 70% em imóvel em região nobre.

Garantias

Fiança LocatíciaCoobrigaçãoAF de Imóvel

Assaí/GIC

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・6,75%

7,49%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

6,75%

LTV

Não informado

Resumo

Lastro em CCIs de locação atípica com Assaí. Garantia de cotas do FII Barzel (Rating AAA).

Garantias

AF de cotas do FII Barzel

Tecnisa

Incorporação Vertical

Incorporação Vertical・3,75%

6,55%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

3,75%

LTV

Não informado

Resumo

Tecnisa em processo de redução de endividamento. Listada no Novo Mercado B3, rating BBB+.

Garantias

AF de CEPACAF de cotasAF de imóveis

General Shopping FII – GSFI11

Shoppings

Shoppings・5%

5,35%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Securitização de recebíveis de compra e venda entre FII General Shopping e 4 SPEs. Rating brAA(sf).

Garantias

AF das respectivas frações ideaisCessão fiduciária dos recebíveis

JK Square

Lajes Corporativas

Lajes Corporativas・9,04%

5,2%

Tipo

CRI

Segmento

Lajes Corporativas

Taxa

9,04%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado em laje corporativa de alto padrão em região nobre de SP. Obra recém entregue.

Garantias

Cessão Fiduciária receitas locaçãoHipotecaAvalFundo Reserva

GPA SLB

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・LTV 73%・7,25%

LTV Médio 4,94%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

7,25%

LTV

73%

Resumo

Sale-and-leaseback com Grupo GPA em 4 lojas. Rating brAA.

Garantias

AF de imóveisCessão fiduciáriaSeguros

Shopping Metrô Itaquera

Shoppings

Shoppings・9,11%

4,52%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

9,11%

LTV

Não informado

Resumo

Shopping referência na Zona Leste de SP. Ótima estrutura de garantias.

Garantias

AvalCessão Fiduciária RecebíveisAF do SMI

CSN BTS

Industrial

Industrial・7,84%

4,29%

Tipo

CRI

Segmento

Industrial

Taxa

7,84%

LTV

Não informado

Resumo

CSN listada no Novo Mercado, rating AAA, confortável posição de caixa.

Garantias

AF de imóvelFiança Holding CSN

PPP Canopus II

Incorporação Vertical

Incorporação Vertical・6%

4,01%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo financeiro com muita folga em relação à PMT. Avalista capitalizada com sócios internacionais.

Garantias

Garantia CPPGarantia CDHUFiança

Mateus TRX II

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・6,9%

3,71%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

6,9%

LTV

Não informado

Resumo

Sale-and-leaseback com Grupo Mateus em 5 lojas. Rating brAAA.

Garantias

AF de imóveisAF de quotasCessão Fiduciária

Almeida Junior - Nacoes

Shoppings

Shoppings・1,5%

2,65%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

1,5%

LTV

Não informado

Resumo

Maior grupo de Malls do sul do país. Ativo referência na região.

Garantias

Cessão Fiduciária aluguéisAF do imóvelAval

HBR

Lajes Corporativas

Lajes Corporativas・LTV 76%・6%

LTV Médio 2,53%

Tipo

CRI

Segmento

Lajes Corporativas

Taxa

LTV

76%

Resumo

Imóveis bem localizados em SP. Mecanismo de full cash sweep. LTV 76%.

Garantias

Cessão contratos aluguéisAF dos imóveisAval

Oba BTS Sao Paulo

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・9,75%

2,45%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

9,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação para financiar aquisição e obras de imóvel para Oba Hortifruti (BTS).

Garantias

AF de imóveisAvalCessão fiduciária

GPA TRX

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・5,75%

2,15%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

5,75%

LTV

Não informado

Resumo

3ª tranche de SLB de 39 lojas GPA pelo FII TRXF11.

Garantias

AF dos imóveisAF de Cotas SPE

ANIMA

Educação

Educação・LTV 70%・6,5%

LTV Médio 2,08%

Tipo

CRI

Segmento

Educação

Taxa

6,5%

LTV

70%

Resumo

LTV 70% em excelente localização. Upgrade de rating para AA.br.

Garantias

AF do imóvelAval corporativo

Uberlandia Refrescos

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・7,75%

2,07%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

7,75%

LTV

Não informado

Resumo

Cessão de BTS com Uberlândia Refrescos, franqueada Coca-Cola.

Garantias

AF do Imóvel

Leroy Merlin TRXF

Varejo

Varejo・LTV 71%・7,11%

LTV Médio 2,03%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

7,11%

LTV

71%

Resumo

Securitização de contrato atípico com Leroy Merlin (Obramax). LTV 71%.

Garantias

AF dos imóveisFiança

Creditas

Home Equity

Home Equity・LTV 40%・5,22%

LTV Baixo 1,89%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

5,22%

LTV

40%

Resumo

Baixíssima inadimplência. LTV médio inferior a 40%.

Garantias

AF das unidadesSubordinação

GTIS Brazil Logistics FII

Logística

Logística・5,93%

1,79%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

5,93%

LTV

Não informado

Resumo

GTIS Partners é líder em real assets. Mais de US$ 4.2 bi sob gestão.

Garantias

AF dos imóveisCF contratos locação

FS Infra

Combustíveis

Combustíveis・8,95%

1,38%

Tipo

CRI

Segmento

Combustíveis

Taxa

8,95%

LTV

Não informado

Resumo

Grupo FS Bioenergia (Etanol de Milho). Rating AA-.

Garantias

Cessão Fiduciária RecebíveisFiança

Sendas Assai

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・4,9%

1,33%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

4,9%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado em SLB com Grupo Sendas (GPA).

Garantias

AF dos imóveis

BTS Ilheus

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・7,5%

1,22%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

7,5%

LTV

Não informado

Resumo

SLB com Grupo Mateus em 1 loja. Rating brAAA.

Garantias

AF dos imóveisFiança

PPP Canopus IV

Incorporação Vertical

Incorporação Vertical・8,19%

1,18%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

8,19%

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo financeiro com folga. Foco em moradia popular.

Garantias

Garantia CPPGarantia CDHU

Econ II

Incorporação Vertical

Incorporação Vertical・2%

1,18%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Econ Holding é um dos maiores players do segmento econômico de SP.

Garantias

AF de participações

Oba BTS Sao Paulo

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・9,75%

0,97%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

9,75%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento aquisição e obras para Oba Hortifruti (BTS).

Garantias

AF de imóveisCessão fiduciária

Pirelli

Industrial

Industrial・LTV 90%・6,59%

LTV Médio 0,96%

Tipo

CRI

Segmento

Industrial

Taxa

6,59%

LTV

90%

Resumo

Imóvel bem localizado. LTV próximo a 90%. Aval da matriz.

Garantias

AF do imóvelAval

Tenda PS

Pro Soluto

Pro Soluto・2,7%

0,84%

Tipo

CRI

Segmento

Pro Soluto

Taxa

2,7%

LTV

Não informado

Resumo

Securitização carteira pró-soluto Tenda. Rating A+.

Garantias

Fundo de InadimplênciaRazão de garantia 165%

GPA I

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・5%

0,82%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

4ª tranche SLB de 39 lojas GPA.

Garantias

AF de 11 lojasCessão Fiduciária

GPA III

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・5,3%

0,67%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

5,3%

LTV

Não informado

Resumo

Papel na alavancagem de compra de imóvel por FII.

Garantias

AF dos imóveis

Direcional Pro Soluto II

Pro Soluto

Pro Soluto・3,5%

0,65%

Tipo

CRI

Segmento

Pro Soluto

Taxa

3,5%

LTV

Não informado

Resumo

Empresa MCMV com excelente execução. Caixa cobre endividamento curto prazo.

Garantias

Cobrança feita pela Direcional

HBR Hotel W

Hoteleiro

Hoteleiro・2,25%

0,63%

Tipo

CRI

Segmento

Hoteleiro

Taxa

2,25%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado em CCI despesas Hotel W. Operado pela Marriot.

Garantias

AF de ImóvelCessão Fiduciária

Assaí BTS

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・7,75%

0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

7,75%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato BTS com Assaí.

Garantias

AF de imóvel

FGR Jardins Genebra

Incorporação Horizontal

Incorporação Horizontal・9%

0,54%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Horizontal

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Desenvolvimento condomínios horizontais. Alienação fiduciária ações SPE.

Garantias

Cessão de créditosAval

Embraed Carteira

Incorporação Vertical

Incorporação Vertical・4%

0,52%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Alto padrão na região sul. Perfil conservador.

Garantias

Cessão Fiduciária de Recebíveis

PPP Canopus I

Incorporação Vertical

Incorporação Vertical・9%

0,52%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo financeiro com muita folga. Moradia popular.

Garantias

Garantia CPPGarantia CDHU

AMY

Lajes Corporativas

Lajes Corporativas・3%

0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Lajes Corporativas

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Foco em construções de alto padrão.

Garantias

AF de duas lajes HL Faria Lima

Petrobras - Parcela F

Industrial

Industrial・6,69%

0,44%

Tipo

CRI

Segmento

Industrial

Taxa

6,69%

LTV

Não informado

Resumo

Empresa estatal e estratégica.

Garantias

AF do imóvel

Casas Bahia

Varejo

Varejo・10,24%

0,38%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

10,24%

LTV

Não informado

Resumo

Pedido de Recuperação Extrajudicial. CRIs substituídos por novas dívidas sem haircut.

Garantias

Clean

Creditas III

Home Equity

Home Equity・LTV 40%・7,27%

LTV Baixo 0,28%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

7,27%

LTV

40%

Resumo

Baixíssima inadimplência. LTV < 40%.

Garantias

AF das unidadesSubordinação

Oba - Shopping Limeira

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・9,67%

0,24%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

9,67%

LTV

Não informado

Resumo

Robusta estrutura de garantias e covenants.

Garantias

AF dos imóveisCessão fiduciária

Cogna

Educação

Educação・6%

0,22%

Tipo

CRI

Segmento

Educação

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Rating corporativo AA+.br pela Fitch.

Garantias

Alienação Fiduciária Bens Imóveis

PPP Canopus III

Incorporação Vertical

Incorporação Vertical・6%

0,07%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo com muita folga em relação à PMT.

Garantias

Garantia CPP

Creditas II

Home Equity

Home Equity・LTV 40%・8,9%

LTV Baixo 0,02%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

8,9%

LTV

40%

Resumo

Baixíssima inadimplência.

Garantias

AF das unidadesSubordinação

FIIs

GARE11

Leia mais →

51,09%

MCCI11

Leia mais →

25,38%

GCRI11

Leia mais →

7,97%

BTCI11

Leia mais →

7,95%

PSEC11

Leia mais →

7,55%

Exposição por Índice

IPCA +

85,11%

CDI +

14,89%

Exposição por Segmento

Varejo Alimentício

32%

Incorporação Vertical

15%

Shoppings

14%

Saúde

10%

Lajes Corporativas

Outros

Industrial

Varejo

Educação

Resumo do Relatório Gerencial de XPCI11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial

FII XP CRED

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

CRIs

FIIs

Exposição por Índice

Exposição por Segmento