FII XP CRED

XPCI11—Resumo de Dezembro de 2025

Resumo

O XP Crédito Imobiliário FII busca auferir ganhos em ativos financeiros com lastro imobiliário, majoritariamente CRIs (89,37% do portfólio) e cotas de FIIs (9,01%). Em dezembro de 2025, o fundo focou na reciclagem da carteira, adquirindo o Q2 Direcional e recebendo pré-pagamento do CRI Almeida Júnior Nações. O cenário macroeconômico segue desafiador com inflação e juros futuros elevados.

Desempenho

O fundo gerou um resultado de R$ 0,93 por cota (R$ 8,05 milhões), superando a distribuição de R$ 0,88 por cota. Isso permitiu interromper o consumo de reservas observado no mês anterior. A receita de CRIs foi o destaque, somando R$ 7,76 milhões.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,88 por cota, realizada em 15/01/2026, representando um dividend mensal de 1,06% (107,17% do ) e anualizado de 13,50% (16,04% com gross-up).

Indicadores

P/VP

0,93

DY Mensal

1,06%

DY Projetado 12M

13,5%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,93

Dividendo por Cota

R$ 0,88

Estabilidade Dividendo

decrescente

Número de Cotistas

72.815

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

LTV Médio

50%

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Resultado operacional (R$ 0,93) superior à distribuição, gerando excedente de caixa.
Yield anualizado de 13,50%, mantendo spread atrativo sobre o CDI.
Carteira de CRIs com LTV médio conservador de 50%.
Alta proteção contra inflação com 88,63% da carteira indexada ao IPCA+.

Desafios

Redução do dividendo nominal para R$ 0,88 em dezembro (ante R$ 0,90 em novembro).
Baixo nível de reservas acumuladas (R$ 0,26 por cota), limitando a capacidade de linearização futura.
Alta concentração no FII GARE11, que representa 56,97% da carteira de FIIs.

Riscos do Fundo

Risco de mercado devido à alta exposição ao IPCA (88,63%), sensível à abertura da curva de juros.
Concentração excessiva em um único ativo no book de FIIs (GARE11 com ~57%).
Risco de crédito privado, mitigado por garantias reais e LTV médio de 50%.
Risco de liquidez inerente a fundos de papel em cenários de estresse de mercado.

Notas

O fundo possui uma reserva acumulada de correção monetária de R$ 2,26 milhões (R$ 0,26 por cota) ao final de dezembro.
Aquisição do Q2 Direcional ( + 10,10%) no mercado primário.
Pré-pagamento do Almeida Júnior Nações gerou caixa para o fundo.
Gross-up de imposto de renda considerou alíquota de 15%.

Observações do Mês

O XPCI11 demonstrou recuperação na geração de caixa em dezembro, com resultado (R$ 0,93) superando a distribuição (R$ 0,88), revertendo o déficit de novembro. A qualidade do crédito permanece robusta (High Grade, 50%). Contudo, a redução sequencial dos dividendos (de R$ 0,92 em set para R$ 0,88 em dez) e o baixo colchão de (reservas de R$ 0,26) exigem cautela. A concentração excessiva em veículos da própria gestora ou parceiros (GARE) no book de FIIs é um risco estrutural.

CRIs

PREVENT SENIOR I

Saúde

Saúde・LTV 70%・5,9%

LTV Médio 8,9%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

5,9%

LTV

70%

Resumo

Empresa extremamente capitalizada, imóvel em região nobre RJ.

Garantias

Fiança LocatíciaCoobrigaçãoAF com imóvel

ASSAÍ BARZEL

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・6,75%

7,38%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

6,75%

LTV

Não informado

Resumo

Lastro em CCIs de locação atípica com Assaí.

Garantias

AF de cotas do FII Barzel

GENERAL SHOPPING GSFI

Shoppings

Shoppings・5%

6,72%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Securitização de recebíveis de compra e venda.

Garantias

AF das respectivas frações ideaisCessão fiduciária

TECNISA

Incorporação Vertical

Incorporação Vertical・3,75%

6,49%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

3,75%

LTV

Não informado

Resumo

Empresa em redução de endividamento. Rating BBB+.

Garantias

AF de CEPACAF de cotasAF de imóveis

JK SQUARE

Lajes Corporativas

Lajes Corporativas・9,04%

5,17%

Tipo

CRI

Segmento

Lajes Corporativas

Taxa

9,04%

LTV

Não informado

Resumo

Laje corporativa alto padrão recém entregue.

Garantias

Cessão FiduciáriaHipotecaAvalFundo Reserva

GPA SLB

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・LTV 73%・7,25%

LTV Médio 4,92%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

7,25%

LTV

73%

Resumo

SLB Grupo GPA 4 lojas. LTV inicial 73%.

Garantias

AF de imóveisCessão fiduciáriaEndosso seguros

CSN BTS

Industrial

Industrial・7,84%

4,26%

Tipo

CRI

Segmento

Industrial

Taxa

7,84%

LTV

Não informado

Resumo

CSN listada Novo Mercado, rating AAA.

Garantias

AF de imóvelFiança Holding CSN

PPP CANOPUS II

Incorporação Vertical

Incorporação Vertical・6%

3,96%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo financeiro com muita folga.

Garantias

Garantia CPPGarantia CDHUFundo de Reserva

SHOPPING METRÔ ITAQUERA

Shoppings

Shoppings・9,11%

3,74%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

9,11%

LTV

Não informado

Resumo

Shopping referência Zona Leste SP.

Garantias

AvalCessão FiduciáriaAF do SMI

MATEUS TRX II

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・6,9%

2,96%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

6,9%

LTV

Não informado

Resumo

SLB Grupo Mateus 5 lojas. Rating brAAA.

Garantias

AF de imóveisAF de quotasCessão Fiduciária

UBERLANDIA REFRESCOS

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・7,75%

2,73%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

7,75%

LTV

Não informado

Resumo

Cessão de BTS com franqueada Coca-Cola.

Garantias

AF do Imóvel

HBR

Lajes Corporativas

Lajes Corporativas・LTV 76%・6%

LTV Médio 2,6%

Tipo

CRI

Segmento

Lajes Corporativas

Taxa

LTV

76%

Resumo

Mecanismo full cash sweep. LTV 76%.

Garantias

Cessão contratosAF dos imóveisFundo de Reserva

OBA BTS SP

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・9,75%

2,46%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

9,75%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento aquisição e obras BTS.

Garantias

AF de imóveisAvalCessão fiduciária

ANIMA

Educação

Educação・LTV 70%・6,5%

LTV Médio 2,01%

Tipo

CRI

Segmento

Educação

Taxa

6,5%

LTV

70%

Resumo

LTV 70%. Rating AA.br.

Garantias

AF do imóvelAval corporativo

CREDITAS

Home Equity

Home Equity・LTV 40%・5,22%

LTV Baixo 1,85%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

5,22%

LTV

40%

Resumo

Baixíssima inadimplência. LTV médio < 40%.

Garantias

AF das unidadesFundo de reservaCoobrigação

GTIS BRAZIL LOGISTICS FII

Logística

Logística・5,93%

1,79%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

5,93%

LTV

Não informado

Resumo

GTIS líder em real assets.

Garantias

AF dos imóveisCF contratos locação

GPA TRX

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・5,75%

1,78%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

5,75%

LTV

Não informado

Resumo

3ª tranche SLB 39 lojas GPA.

Garantias

AF dos imóveisAF de Cotas SPE

FGR JARDINS BERLIM

Incorporação Horizontal

Incorporação Horizontal・9,5%

1,69%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Horizontal

Taxa

9,5%

LTV

Não informado

Resumo

Loteamento com PL próximo a R$ 1 bi.

Garantias

Cessão FiduciáriaAlienção Fiduciária quotasFundodeObras

LEROY MERLIN TRXF

Varejo

Varejo・LTV 71%・7,11%

LTV Médio 1,42%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

7,11%

LTV

71%

Resumo

Securitização locação atípica Obramax. LTV 71%.

Garantias

AF dos imóveisFundo de Reserva

SENDAS ASSAI

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・4,9%

1,32%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

4,9%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado em SLB com Grupo Sendas.

Garantias

AF dos imóveisFiança

MATEUS BTS ILHEUS

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・7,5%

1,22%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

7,5%

LTV

Não informado

Resumo

SLB Grupo Mateus 1 loja.

Garantias

AF dos imóveisFiança

PPP CANOPUS IV

Incorporação Vertical

Incorporação Vertical・8,19%

1,17%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

8,19%

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo financeiro com folga.

Garantias

Garantia CPPGarantia CDHU

OUTLET PREMIUM IMIGRANTES

Shoppings

Shoppings・LTV 49%・9%

LTV Baixo 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

LTV

49%

Resumo

OPI Mall. LTV 49%.

Garantias

Alienação Fiduciária cotas SPECF do NOI

OBA BTS SP

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・9,75%

0,97%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

9,75%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento aquisição e obras BTS.

Garantias

AF de imóveisAval

FS INFRA

Combustíveis

Combustíveis・8,95%

0,96%

Tipo

CRI

Segmento

Combustíveis

Taxa

8,95%

LTV

Não informado

Resumo

Grupo FS Bioenergia. Rating AA-.

Garantias

Cessão Fiduciária de RecebíveisFiança

PIRELLI

Industrial

Industrial・LTV 90%・6,59%

LTV Médio 0,94%

Tipo

CRI

Segmento

Industrial

Taxa

6,59%

LTV

90%

Resumo

LTV próximo a 90%. Aval da matriz.

Garantias

AF do imóvelAval

ECON II

Incorporação Vertical

Incorporação Vertical・2%

0,91%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Econ Holding player segmento econômico SP.

Garantias

AF de participaçõesFundo de reserva

GPA I

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・5%

0,82%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

4ª tranche SLB 39 lojas GPA.

Garantias

AF de 11 lojasCessão Fiduciária

TENDA PS

Pro Soluto

Pro Soluto・2,7%

0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Pro Soluto

Taxa

2,7%

LTV

Não informado

Resumo

Securitização carteira pró-soluto Tenda. Rating A+.

Garantias

Razão de garantia de 165%Fundo de Inadimplência

Q2 DIRECIONAL

Incorporação Vertical

Incorporação Vertical・10,1%

0,79%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

10,1%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com ampla gama de garantias. Incorporação vertical.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão Fiduciária

GPA III

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・5,3%

0,65%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

5,3%

LTV

Não informado

Resumo

Papel na alavancagem de compra de imóvel.

Garantias

AF dos imóveisFundo de reserva

HBR HOTEL W

Hoteleiro

Hoteleiro・2,25%

0,62%

Tipo

CRI

Segmento

Hoteleiro

Taxa

2,25%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado em CCI despesas Hotel W.

Garantias

AF de ImóvelCessão Fiduciária

ASSAÍ BTS

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・7,75%

0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

7,75%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato BTS com Assaí.

Garantias

AF de imóvel

DIRECIONAL PRO SOLUTO II

Pro Soluto

Pro Soluto・3,5%

0,52%

Tipo

CRI

Segmento

Pro Soluto

Taxa

3,5%

LTV

Não informado

Resumo

Empresa MCMV excelente execução.

Garantias

Fundo de despesasCobrança feita pela Direcional

GPA SLB III

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・7,5%

0,52%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

7,5%

LTV

Não informado

Resumo

Tranche de operação de sale & leaseback GPA.

Garantias

AFI dos imóveisFundo de Reserva

PPP CANOPUS I

Incorporação Vertical

Incorporação Vertical・9%

0,49%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo financeiro com folga.

Garantias

Garantia CPP

MRV FLEX

Pro Soluto

Pro Soluto・12,4%

0,48%

Tipo

CRI

Segmento

Pro Soluto

Taxa

12,4%

LTV

Não informado

Resumo

Cessão de carteira de compra e venda MRV.

Garantias

AF de Unidade AutônomaFundo de Reserva

EMBRAED CARTEIRA

Incorporação Vertical

Incorporação Vertical・4%

0,47%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Alto padrão região sul.

Garantias

Cessão Fiduciária de RecebíveisFundo de Reserva

PETROBRAS - PARCELA F

Industrial

Industrial・6,69%

0,45%

Tipo

CRI

Segmento

Industrial

Taxa

6,69%

LTV

Não informado

Resumo

Empresa estatal e estratégica.

Garantias

AF do imóvel

AMY

Lajes Corporativas

Lajes Corporativas・3%

0,44%

Tipo

CRI

Segmento

Lajes Corporativas

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Foco construções alto padrão.

Garantias

AF de duas lajesAval corporativo

FGR JARDINS GENEBRA

Incorporação Horizontal

Incorporação Horizontal・9%

0,33%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Horizontal

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Desenvolvimento condomínios horizontais.

Garantias

Cessão de créditosAval

CREDITAS III

Home Equity

Home Equity・LTV 40%・7,27%

LTV Baixo 0,28%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

7,27%

LTV

40%

Resumo

Baixíssima inadimplência. LTV < 40%.

Garantias

AF das unidadesTrês tranches de subordinação

OBA - SHOPPING LIMEIRA

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・9,67%

0,22%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

9,67%

LTV

Não informado

Resumo

Robusta estrutura garantias.

Garantias

AF dos imóveisCessão fiduciária

COGNA

Educação

Educação・6%

0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Educação

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Rating corporativo AA+.br.

Garantias

Alienação Fiduciária de Bens ImóveisFiança Corporativa

PPP CANOPUS III

Incorporação Vertical

Incorporação Vertical・6%

0,07%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Fluxo com folga.

Garantias

Garantia CPP

CREDITAS II

Home Equity

Home Equity・LTV 40%・8,9%

LTV Baixo 0,02%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

8,9%

LTV

40%

Resumo

Baixíssima inadimplência.

Garantias

AF das unidades

FIIs

GARE11

Leia mais →

56,97%

MCCI11

Leia mais →

23,39%

GCRI11

Leia mais →

7,41%

PSEC11

Leia mais →

7,23%

BTCI11

Leia mais →

4,93%

Exposição por Índice

IPCA +

88,63%

CDI +

11,37%

Exposição por Segmento

Varejo Alimentício

32%

Incorporação Vertical

16%

Shoppings

13%

Saúde

10%

Outros

10%

Lajes Corporativas

Industrial

Educação

Home Equity

Resumo do Relatório Gerencial de XPCI11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII XP CRED

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

CRIs

FIIs

Exposição por Índice

Exposição por Segmento