FII XP CRED

XPCI11—Resumo de Janeiro de 2026

Resumo

O XP Crédito Imobiliário FII tem como objetivo auferir ganhos em ativos financeiros com lastro imobiliário, majoritariamente CRIs (88,97% do portfólio) e cotas de FIIs (8,82%). Em janeiro de 2026, o cenário macroeconômico foi marcado pela manutenção da em 15,00% a.a. e instabilidade geopolítica. O fundo focou na gestão ativa, adquirindo a segunda tranche do Q2 Direcional e aumentando posição no CRI FS Infra, além de vender o CRI Direcional Pro Soluto.

Desempenho

O fundo gerou um resultado de R$ 0,86 por cota (R$ 7,50 milhões), ficando abaixo da distribuição de R$ 0,88 por cota. A diferença foi coberta pelo uso de reservas acumuladas. As receitas de CRIs totalizaram R$ 7,29 milhões e as de FIIs R$ 0,69 milhão. O valor de mercado da cota valorizou 3,86% no mês.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,88 por cota, realizada em 13/02/2026 para detentores em 30/01/26. Isso representa um dividend mensal de 1,02% (1,20% considerando gross-up) e anualizado de 12,97% (15,41% com gross-up).

Indicadores

P/VP

0,96

DY Mensal

102%

DY Projetado 12M

1.297%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,86

Dividendo por Cota

R$ 0,88

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

77.302

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

LTV Médio

50%

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Yield anualizado de 15,41% (com gross-up), equivalente a 103,19% do CDI
Carteira de CRIs com LTV médio conservador de 50%
Alta proteção contra inflação com 89,63% da carteira indexada ao IPCA+
Valorização da cota de mercado para R$ 86,18, reduzindo o desconto patrimonial

Desafios

Resultado operacional (R$ 0,86) inferior à distribuição (R$ 0,88) em janeiro de 2026
Reservas acumuladas caíram para nível crítico de R$ 0,24 por cota ao final de janeiro
Alta concentração no FII GARE11, representando 56,36% da carteira de FIIs

Riscos do Fundo

Risco de sustentabilidade dos dividendos devido ao baixo nível de reservas.
Risco de concentração no fundo GARE11 (56,36% da carteira de FIIs).
Exposição majoritária ao índice IPCA (89,63%), sensível a flutuações da inflação.
Risco de crédito corporativo, embora mitigado por garantias reais e LTV de 50%.

Notas

Cenário externo marcado por instabilidade geopolítica (caso Nicolás Maduro) e manutenção de juros pelo Fed.
No cenário doméstico, mantida em 15,00% a.a. e inflação de 2025 fechando em 4,26%.
Fundo possui reserva acumulada de correção monetária de R$ 2,01 milhões (R$ 0,24/cota) no final de janeiro.

Observações do Mês

O XPCI11 mantém uma carteira de crédito robusta ( 50%, High Grade) e indexada ao , o que oferece proteção patrimonial. Contudo, a sustentabilidade dos dividendos está pressionada: o resultado recorrente de janeiro (R$ 0,86) não cobriu a distribuição (R$ 0,88), forçando novo consumo de reservas, que atingiram o patamar baixo de R$ 0,24/cota. A concentração excessiva em GARE11 no book de FIIs adiciona risco específico.

CRIs

PREVENT SENIOR I

Saúde

Saúde・LTV 70%・5,9%

LTV Médio 8,89%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

5,9%

LTV

70%

Resumo

Empresa extremamente capitalizada, imóvel em região nobre RJ. LTV 70%.

Garantias

Fiança LocatíciaCoobrigaçãoAF com imóvel

ASSAÍ BARZEL

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・6,75%

7,37%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

6,75%

LTV

Não informado

Resumo

Lastro em CCIs de locação atípica com Assaí. Garantia de cotas do FII Barzel.

Garantias

AF de cotas do FII Barzel

GENERAL SHOPPING GSFI

Shoppings

Shoppings・5%

6,49%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Securitização de recebíveis entre FII General Shopping e 4 SPEs. Rating brAA(sf).

Garantias

AF das respectivas frações ideaisCessão fiduciária

TECNISA

Incorporação Vertical

Incorporação Vertical・3,75%

5,75%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

3,75%

LTV

Não informado

Resumo

Empresa em redução de endividamento. Rating BBB+.

Garantias

AF de CEPACAF de cotasAF de imóveis

AENON Empreendimento Imobiliarios Ltda.

Lajes Corporativas

Lajes Corporativas・9,04%

5,19%

Tipo

CRI

Segmento

Lajes Corporativas

Taxa

9,04%

LTV

Não informado

Resumo

JK SQUARE. Laje corporativa alto padrão recém entregue.

Garantias

Cessão FiduciáriaHipotecaAvalFundo Reserva

Grupo GPA

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・LTV 73%・7,25%

LTV Médio 4,9%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

7,25%

LTV

73%

Resumo

GPA SLB. LTV inicial 73%. Rating brAA.

Garantias

AF de imóveisCessão fiduciáriaEndosso seguros

CSN Mineração

Industrial

Industrial・7,84%

4,29%

Tipo

CRI

Segmento

Industrial

Taxa

7,84%

LTV

Não informado

Resumo

CSN BTS. CSN listada Novo Mercado, rating AAA.

Garantias

AF de imóvelFiança Holding CSN

Estado de SP / Canopus Construções

Incorporação Vertical

Incorporação Vertical・6%

3,95%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

PPP CANOPUS II. Fluxo financeiro com muita folga.

Garantias

Garantia CPPGarantia CDHUFundo de Reserva

Shopping Metrô Itaquera Ltda.

Shoppings

Shoppings・9,11%

3,39%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

9,11%

LTV

Não informado

Resumo

Shopping referência Zona Leste SP.

Garantias

AvalCessão FiduciáriaAF do SMI

Grupo Mateus S.A.

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・6,9%

2,96%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

6,9%

LTV

Não informado

Resumo

MATEUS TRX II. SLB Grupo Mateus 5 lojas.

Garantias

AF de imóveisAF de quotasCessão Fiduciária

Uberlândia Refrescos Ltda.

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・7,75%

2,74%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

7,75%

LTV

Não informado

Resumo

Cessão de BTS com franqueada Coca-Cola.

Garantias

AF do Imóvel

FS Bioenergia S.A.

Combustíveis

Combustíveis・8,95%

2,65%

Tipo

CRI

Segmento

Combustíveis

Taxa

8,95%

LTV

Não informado

Resumo

FS INFRA. Grupo FS Bioenergia. Rating AA-.

Garantias

Cessão Fiduciária de RecebíveisFiança

Oba Hortifruti

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・9,75%

2,46%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

9,75%

LTV

Não informado

Resumo

OBA BTS SP (Rio Claro). Financiamento aquisição e obras BTS.

Garantias

AF de imóveisAvalCessão fiduciária

Anima Holding S.A.

Educação

Educação・LTV 70%・6,5%

LTV Médio 1,99%

Tipo

CRI

Segmento

Educação

Taxa

6,5%

LTV

70%

Resumo

LTV 70%. Rating AA.br.

Garantias

AF do imóvelAval corporativo

HBR - Decathlon | Pirelli | Tim

Lajes Corporativas

Lajes Corporativas・LTV 76%・6%

LTV Médio 1,97%

Tipo

CRI

Segmento

Lajes Corporativas

Taxa

LTV

76%

Resumo

Mecanismo full cash sweep. LTV 76%.

Garantias

Cessão contratosAF dos imóveisFundo de Reserva

Creditas

Home Equity

Home Equity・LTV 40%・5,22%

LTV Baixo 1,82%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

5,22%

LTV

40%

Resumo

Baixíssima inadimplência. LTV médio < 40%.

Garantias

AF das unidadesFundo de reservaCoobrigação

GTIS

Logística

Logística・5,93%

1,79%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

5,93%

LTV

Não informado

Resumo

GTIS BRAZIL LOGISTICS FII. Líder em real assets.

Garantias

AF dos imóveisCF de contratos

Grupo GPA (TRX)

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・5,75%

1,78%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

5,75%

LTV

Não informado

Resumo

GPA TRX. 3ª tranche SLB 39 lojas GPA.

Garantias

AF dos imóveisAF de Cotas da SPE

Direcional Engenharia S.A.

Incorporação Vertical

Incorporação Vertical・10,1%

1,42%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

10,1%

LTV

Não informado

Resumo

Q2 DIRECIONAL. Incorporação vertical. Aquisição de segunda tranche.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão FiduciáriaCoobrigação

Leroy Merlin

Varejo

Varejo・LTV 71%・7,11%

LTV Médio 1,41%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

7,11%

LTV

71%

Resumo

LEROY MERLIN TRXF. Securitização locação atípica Obramax. LTV 71%.

Garantias

AF dos imóveisFundo de Reserva

FGR Incorporações S.A.

Incorporação Horizontal

Incorporação Horizontal・9,5%

1,41%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Horizontal

Taxa

9,5%

LTV

Não informado

Resumo

FGR JARDINS BERLIM. Loteamento com PL próximo a R$ 1 bi.

Garantias

Cessão FiduciáriaAlienação Fiduciária cotas SPE

Assai Atacadista / Sendas Distribuidora S.A.

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・4,9%

1,32%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

4,9%

LTV

Não informado

Resumo

SENDAS ASSAI. Lastreado em SLB com Grupo Sendas.

Garantias

AF dos imóveisFiança

Econ Holding S.A.

Incorporação Vertical

Incorporação Vertical・2%

1,29%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

ECON II. Player segmento econômico SP.

Garantias

AF de participaçõesFundo de reserva

Grupo Mateus S.A. (Ilhéus)

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・7,5%

1,23%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

7,5%

LTV

Não informado

Resumo

MATEUS BTS ILHEUS. SLB Grupo Mateus 1 loja.

Garantias

AF dos imóveisFiança

Estado de SP / Canopus Construções (IV)

Incorporação Vertical

Incorporação Vertical・8,19%

1,17%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

8,19%

LTV

Não informado

Resumo

PPP CANOPUS IV. Fluxo financeiro com folga.

Garantias

Garantia CPPGarantia CDHU

OPI Mall Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Shoppings

Shoppings・LTV 49%・9%

LTV Baixo 1,11%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

LTV

49%

Resumo

OUTLET PREMIUM IMIGRANTES. LTV 49%.

Garantias

Alienação Fiduciária de cotas SPECF do NOI

Oba Hortifruti (BTS SP)

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・9,75%

0,97%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

9,75%

LTV

Não informado

Resumo

OBA BTS SP (São Carlos). Financiamento aquisição e obras BTS.

Garantias

AF de imóveisAvalCessão fiduciária

Pirelli

Industrial

Industrial・LTV 90%・6,59%

LTV Médio 0,94%

Tipo

CRI

Segmento

Industrial

Taxa

6,59%

LTV

90%

Resumo

LTV próximo a 90%. Aval da matriz.

Garantias

AF do imóvelAval da matriz

Grupo GPA (I)

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・5%

0,81%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

GPA I. 4ª tranche SLB 39 lojas GPA.

Garantias

AF de 11 lojasCessão Fiduciária

Tenda Negócios Imobiliários S.A

Pro Soluto

Pro Soluto・2,7%

0,79%

Tipo

CRI

Segmento

Pro Soluto

Taxa

2,7%

LTV

Não informado

Resumo

TENDA PS. Securitização carteira pró-soluto Tenda. Rating A+.

Garantias

Razão de garantia de 165%Fundo de Inadimplência

Grupo GPA (III)

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・5,3%

0,64%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

5,3%

LTV

Não informado

Resumo

GPA III. Papel na alavancagem de compra de imóvel.

Garantias

AF dos imóveisFundo de reserva

HBR Realty Empreendimentos Imobiliários

Hoteleiro

Hoteleiro・2,25%

0,62%

Tipo

CRI

Segmento

Hoteleiro

Taxa

2,25%

LTV

Não informado

Resumo

HBR HOTEL W. Lastreado em CCI despesas Hotel W.

Garantias

AF de ImóvelCessão Fiduciária

Assai Atacadista / Sendas (BTS)

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・7,75%

0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

7,75%

LTV

Não informado

Resumo

ASSAÍ BTS. Contrato BTS com Assaí.

Garantias

AF de imóvel

Grupo GPA (SLB III)

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・7,5%

0,52%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

7,5%

LTV

Não informado

Resumo

GPA SLB III. Tranche de operação de sale & leaseback GPA.

Garantias

AFI dos imóveisFundo de Reserva

Estado de SP / Canopus (I)

Incorporação Vertical

Incorporação Vertical・9%

0,48%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

PPP CANOPUS I. Fluxo financeiro com folga.

Garantias

Garantia CPP

BRA PETROBRAS

Industrial

Industrial・6,69%

0,45%

Tipo

CRI

Segmento

Industrial

Taxa

6,69%

LTV

Não informado

Resumo

PETROBRAS - PARCELA F. Empresa estatal e estratégica.

Garantias

AF do imóvel

EMBRAED CARTEIRA

Incorporação Vertical

Incorporação Vertical・4%

0,45%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Alto padrão região sul.

Garantias

Cessão Fiduciária de Recebíveis

Amy Engenharia e Empreendimentos Ltda.

Lajes Corporativas

Lajes Corporativas・3%

0,41%

Tipo

CRI

Segmento

Lajes Corporativas

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Foco construções alto padrão.

Garantias

AF de duas lajesAval corporativo

MRV Engenharia e Participações

Pro Soluto

Pro Soluto・12,4%

0,39%

Tipo

CRI

Segmento

Pro Soluto

Taxa

12,4%

LTV

Não informado

Resumo

MRV FLEX. Cessão de carteira de compra e venda MRV.

Garantias

AF de Unidade AutônomaFundo de Reserva

Creditas (III)

Home Equity

Home Equity・LTV 40%・7,27%

LTV Baixo 0,27%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

7,27%

LTV

40%

Resumo

CREDITAS III. Baixíssima inadimplência.

Garantias

AF das unidadesTrês tranches de subordinação

FGR Incorporações S.A. (Genebra)

Incorporação Horizontal

Incorporação Horizontal・9%

0,24%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Horizontal

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

FGR JARDINS GENEBRA. Desenvolvimento condomínios horizontais.

Garantias

Cessão de créditosAval

Oba Hortifruti (Limeira)

Varejo Alimentício

Varejo Alimentício・9,67%

0,22%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Alimentício

Taxa

9,67%

LTV

Não informado

Resumo

OBA - SHOPPING LIMEIRA. Robusta estrutura garantias.

Garantias

AF dos imóveisCessão fiduciária

Cogna Educação S.A.

Educação

Educação・6%

0,19%

Tipo

CRI

Segmento

Educação

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Rating corporativo AA+.br.

Garantias

Alienação Fiduciária de Bens ImóveisFiança Corporativa

Estado de SP / Canopus (III)

Incorporação Vertical

Incorporação Vertical・6%

0,07%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

PPP CANOPUS III. Fluxo com folga.

Garantias

Garantia CPP

Creditas (II)

Home Equity

Home Equity・LTV 40%・8,9%

LTV Baixo 0,02%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

8,9%

LTV

40%

Resumo

CREDITAS II. Baixíssima inadimplência.

Garantias

AF das unidades

FIIs

GARE11

Leia mais →

56,36%

MCCI11

Leia mais →

24,62%

GCRI11

Leia mais →

7,66%

PSEC11

Leia mais →

7,33%

BTCI11

Leia mais →

3,96%

Exposição por Índice

IPCA +

89,63%

CDI +

10,37%

Exposição por Segmento

Varejo Alimentício

32%

Incorporação Vertical

16%

Shoppings

12%

Saúde

10%

Outros

10%

Lajes Corporativas

Industrial

Combustíveis

Educação

Resumo do Relatório Gerencial de XPCI11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial

FII XP CRED

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

CRIs

FIIs

Exposição por Índice

Exposição por Segmento