FII BTG CRI

Livre

BTCI11—Relatório de Abril de 2025

Resumo

O FII BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCI11) tem como objetivo a valorização de cotas através de investimentos em operações de crédito com perfil de risco 'high grade'. A gestão destaca um cenário econômico doméstico misto e incertezas no panorama internacional. O fundo mantém uma carteira robusta de CRIs, majoritariamente indexada ao (72%), complementada por uma alocação tática em outros FIIs (15,7%) e caixa, caracterizando-se como um fundo de papel com gestão ativa.

Desempenho

Em março de 2025, o fundo registrou um resultado de R$ 0,097 por cota, superando a distribuição de R$ 0,094, o que permitiu um pequeno reforço nas reservas. A cota de mercado apresentou uma valorização de 5,25% no mês, fechando a R$ 9,02. O retorno total para o investidor, somando a valorização da cota e o rendimento, foi de 6,35% no mês. O desempenho do fundo continua a superar os principais benchmarks do mercado em horizontes mais longos.

Dividendos

A distribuição em março foi de R$ 0,094 por cota, representando um dividend mensal de 1,04% sobre a cota de mercado final. O valor distribuído foi totalmente coberto pelo lucro gerado no período, indicando sustentabilidade nos pagamentos. O fundo possui um saldo de reservas acumuladas de R$ 0,097 por cota, o que confere segurança para futuras distribuições.

Indicadores

P/VP

0,90

DY Mensal

1,04%

DY Projetado 12M

12,5%

Rentabilidade YTD

8,19%

Resultado por Cota

R$ 0,10

Dividendo por Cota

R$ 0,09

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

188.924

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

4,9 anos

Portfólio

Número de Operações

43

Número de FIIs

9

Destaques

  • Geração de resultado (R$ 0,097/cota) superior ao dividendo distribuído (R$ 0,094/cota), fortalecendo as reservas.
  • Retorno total de 6,35% no mês de março, combinando rendimento e valorização da cota de mercado.
  • Carteira de crédito com 80,6% do PL, concentrada em operações 'high grade' e bem diversificada entre setores como Logística, Shoppings e Residencial.
  • Manutenção de um dividend yield anualizado de 12,5%, atrativo frente a outros indicadores de mercado.

Desafios

  • Acompanhamento de processo judicial relacionado ao CRI Rio Pet (21C0818300) para recuperação do crédito.
  • Gestão de inadimplência parcial no CRI 'Brooklin e Domingos de Morais', com tratativas em andamento para recuperação do saldo devedor.
  • Gestão de inadimplência parcial no CRI 'Residencial BS' (Crédito Pulverizado), também com negociações em curso.

Riscos do Fundo

  • Risco de crédito associado à possibilidade de inadimplência dos devedores das operações de CRI.
  • Risco de mercado relacionado à flutuação dos preços dos ativos devido a variações nas taxas de juros e nos índices de inflação (IPCA, IGP-M).
  • Risco de liquidez na negociação dos CRIs no mercado secundário.
  • Concentração de 72% da carteira no indexador IPCA, o que a torna sensível a variações na inflação.

Notas

  • O fundo possui R$ 0,097 por cota em reservas disponíveis para distribuição.
  • A gestão reporta que o devedor do Carvalho Hosken (19K1124486) regularizou as parcelas que estavam inadimplidas.

Avaliação neutro

O BTCI11 se posiciona como um fundo de crédito imobiliário sólido, com uma carteira bem diversificada e uma gestão que tem sido capaz de gerar resultados consistentes e superiores às distribuições. A do fundo é robusta. Os principais pontos de atenção para o investidor são os casos de pontuais (Rio Pet, Brooklin e Crédito Pulverizado), que, embora representem uma pequena parcela do patrimônio, exigem monitoramento contínuo sobre os esforços de recuperação da gestão.

CRIs

Uberlandia Refrescos

Varejo

8%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 7,75%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Casa Shopping

Shoppings

6,1%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

IPCA + 9,35%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada na aquisição de participação no Casa Shopping, localizado na Barra da Tijuca (RJ), um empreendimento precursor no segmento de decoração.

Airplane - S1

Logístico

4,7%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Emergent Cold, uma das maiores companhias de logística refrigerada do mundo. Recursos destinados à expansão da operação no país.

Airplane - S2

Logístico

4,4%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Emergent Cold, uma das maiores companhias de logística refrigerada do mundo. Recursos destinados à expansão da operação no país.

Emergent Cold LatAm

Logístico

4,4%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9,30%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Emergent Cold, uma das maiores companhias de logística refrigerada do mundo, com garantia de alienação fiduciária de galpões logísticos.

Centro de Distribuição RP

Logístico

3,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 5,92%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada na aquisição do Galpão Logístico de Ribeirão Preto pelo FII BTLG11.

Conx

Residencial

3,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 6,35%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a CONX, incorporadora com mais de 30 anos de atuação no mercado residencial da grande São Paulo, para expansão e capital de giro.

CRI Visc

Shoppings

3,7%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

IPCA + 7,65%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

JCC

Shoppings

3,5%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

CDI + 1,30%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o Grupo Jereissati, controlador da Iguatemi S.A., empresa focada na exploração de shoppings centers.

Shoppings

Shoppings

2,9%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

CDI + 1,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada no compromisso de compra de 8 shoppings centers pelo BPML11 da BR Malls.

GPA II

Varejo

2,8%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,60%

LTV

Não informado

Resumo

Antecipação de recebíveis de contrato de locação de supermercados do GPA, para aquisição de imóveis pelo Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11).

HBR

Varejo

2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor, incorporadora de atuação nacional, para expansão da operação e capital de giro.

Socicam

Outros

2%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Socicam, empresa líder na gestão de terminais rodoviários e urbanos.

JCC Mz

Shoppings

2%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

CDI + 1,40%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

JSL II

Logístico

1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a JSL, empresa líder em logística no Brasil, para expansão da operação e capital de giro.

JSL I

Logístico

1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a JSL, empresa líder em logística no Brasil, para expansão da operação e capital de giro.

Airport Town

Logístico

1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação para ampliação de Galpões Logísticos em Guarulhos pela Airport Town, empresa com mais de 30 anos de experiência no setor.

Emergent Cold LatAm 2

Logístico

1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

CDI + 3,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Emergent Cold, uma das maiores companhias de logística refrigerada do mundo, para expansão da operação no país.

Bem Brasil

Varejo

1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,41%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Carvalho Hosken

Residencial

1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Carvalho Hosken, incorporadora carioca que atua na Barra da Tijuca, para expansão da operação.

Melo Alves e Turiassu - Sr

Residencial

1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 2,00%

LTV

Não informado

Resumo

Alienação de imóveis e de cotas da SPE desenvolvedora, cessão fiduciária de CCVs e aluguéis, fundo de reserva e fiança.

SuperFrio

Logístico

1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8,55%

LTV

Não informado

Resumo

Operação para reforçar a estrutura de caixa da Superfrio, empresa que atua no segmento de logística refrigerada.

Bossa Nova

Shoppings

1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

IGPM + 8,30%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em debêntures da GJP Bossa Nova, que possui concessão do Shopping Corporativo no Aeroporto Santos Dumont (RJ).

Nortis

Residencial

1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 7,15%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Nortis, incorporadora com foco no médio-alto padrão em São Paulo, para expansão da operação.

GPA I

Varejo

1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Antecipação de recebíveis de contrato de locação de supermercados do GPA, para aquisição de imóveis pelo Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11).

Rede Duque - S1

Varejo

1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Rede Duque, uma rede de postos de combustíveis com mais de 80 pontos na Grande São Paulo, para expansão e capital de giro.

Rede Duque - S2

Varejo

1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Rede Duque, uma rede de postos de combustíveis com mais de 80 pontos na Grande São Paulo, para expansão e capital de giro.

Le Biscuit

Varejo

1%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 7,16%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Le Biscuit, varejista com mais de 143 lojas em 14 estados, para expansão e capital de giro.

São Benedito

Residencial

1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Multirenda II

Varejo

0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,50%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

HBR Realty

Logístico

0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

CDI + 2,00%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

BB Mapfre II

Outros

0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a BB Mapfre, holding formada entre Banco do Brasil e Mapfre Seguros, para desenvolvimento de produtos.

Melo Alves e Turiassu - Mz

Residencial

0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

CRI para desenvolvimento dos empreendimentos VN Melo Alves e VN Turiassu em São Paulo.

Residencial BS

Residencial

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IGPM + 11,51%

LTV

Não informado

Resumo

Operação de crédito pulverizado (antecipação de recebíveis de financiamento imobiliário) com séries emitidas entre 2007 e 2011. Apresenta fluxo parcialmente adimplente.

You Corporativo - S1

Residencial

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

Não informado

Resumo

Alienação fiduciária de ações da holding e de cotas de SPE desenvolvedora e fiança dos sócios.

Helbor 2

Residencial

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 2,30%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Avenue

Outros

0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IGPM + 7,00%

LTV

Não informado

Resumo

Antecipação do contrato de locação com a Avenue, corretora que viabiliza o investimento de brasileiros nos Estados Unidos.

RNI

Residencial

0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 1,70%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a RNI, que integra o Grupo Rodobens, para capital de giro.

Brooklin e Domingos

Residencial

0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

Não informado

Resumo

CRI para desenvolvimento dos empreendimentos ON Domingos de Morais e ON Brooklin, em São Paulo. Apresenta fluxo parcialmente adimplente.

GPA II

Varejo

0%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,75%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

FIIs

BTYU11

Leia mais →
8%

KNIP11

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2,7%

XPCI11

Leia mais →
1,9%

VGIP11

Leia mais →
1,1%

HREC11

Leia mais →
1%

BTHF11

Leia mais →
0,7%

MCCI11

Leia mais →
0,5%

VGHF11

Leia mais →
0,4%

SHOP11

Leia mais →
0,2%

Exposição por Índice

IPCA

72%

CDI

25%

IGP-M

3%

Exposição por Segmento

Logístico

47%

Shoppings

22%

Residencial

16%

Varejo

9%

Outros

6%

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