FII BTG CRI

Livre

BTCI11—Relatório de Maio de 2025

Resumo

O FII BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCI11) tem como objetivo a valorização de cotas através de investimentos em operações de crédito high grade com lastro imobiliário. A gestão destaca um cenário macroeconômico desafiador no Brasil, com a elevada para 14,75% para conter a inflação persistente, e mudanças fiscais como o aumento do IOF, que encarecem o crédito. No cenário externo, os EUA mostram um mercado de trabalho forte e inflação em trajetória favorável, com o Fed mantendo a taxa de juros e uma postura de paciência.

Desempenho

Em abril de 2025, o fundo registrou um resultado líquido de R$ 0,104 por cota, superior à distribuição realizada. O resultado foi impulsionado principalmente pelas receitas de CRIs. A carteira de CRIs, que compõe 80,1% do patrimônio, está majoritariamente (72%) indexada ao . O fundo possui R$ 0,109 por cota em reservas acumuladas, o que confere segurança para distribuições futuras. O retorno total no mês foi de 2,84%.

Dividendos

A distribuição mensal foi de R$ 0,096 por cota, representando um dividend anualizado de 12,5% sobre o valor de mercado. Este rendimento corresponde a 116,5% do líquido no período. A distribuição tem sido consistentemente crescente nos últimos seis meses, sendo totalmente coberta pelo resultado gerado no mês.

Indicadores

P/VP

0,91

DY Mensal

1,05%

DY Projetado 12M

12,5%

Rentabilidade YTD

10,08%

Resultado por Cota

R$ 0,10

Dividendo por Cota

R$ 0,10

Estabilidade Dividendo

crescente

Número de Cotistas

191.602

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

4,9 anos

Portfólio

Número de Operações

39

Número de FIIs

9

Destaques

  • Geração de resultado de R$ 0,104 por cota, superando a distribuição de R$ 0,096 por cota.
  • Acúmulo de R$ 0,109 por cota em reservas para distribuição futura.
  • Portfólio de crédito com 80,1% do PL, sendo 72% indexado ao IPCA, beneficiando-se do cenário inflacionário.
  • Resolução da inadimplência do CRI Carvalho Hosken, com o devedor sanando as parcelas em atraso.

Desafios

  • O CRI Rio Pet (não listado na carteira atual) continua em processo de litígio, envolvendo impugnação de crédito e discussões sobre a execução das garantias.
  • O CRI 'Crédito Pulverizado' (Residencial BS) apresenta fluxo parcialmente adimplente, com a gestão atuando para recuperar o saldo devedor.

Riscos do Fundo

  • Risco de crédito: Inerente às operações de CRI, com casos de inadimplência parcial e litígio em ativos específicos.
  • Risco de mercado: A precificação dos ativos (marcação a mercado) é sensível a flutuações nas taxas de juros e na inflação (IPCA).
  • Concentração de indexador: Forte exposição ao IPCA (72%) pode ser desfavorável em cenários de queda da inflação.
  • Risco de liquidez: Os CRIs e cotas de FIIs no portfólio podem apresentar baixa liquidez no mercado secundário.

Notas

  • O fundo possui R$ 0,109 por cota de reservas disponíveis para distribuição.

Avaliação neutro

O BTCI11 demonstra uma gestão sólida, com resultados consistentes e superiores à distribuição, permitindo a criação de reservas. A carteira de CRIs é bem diversificada em devedores e segmentos, com forte exposição ao , o que é estratégico no atual cenário econômico. O fundo opera com um desconto patrimonial de aproximadamente 9%, o que pode ser atrativo. No entanto, o investidor deve monitorar os riscos de crédito específicos, como os casos do Rio Pet e do Crédito Pulverizado, que, embora representem uma pequena parcela, impactam a percepção de risco. A alocação em outros FIIs (9,5%) adiciona uma camada de diversificação, mas também de taxas.

CRIs

Uberlandia Refrescos

Varejo

8,1%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 7,75%

LTV

Não informado

Resumo

Ativo tático da carteira.

Casa Shopping

Shoppings

6,1%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

IPCA + 9,35%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada na aquisição de participação no Casa Shopping, localizado na Barra da Tijuca (RJ).

Airplane - S1

Logístico

4,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

Não informado

Resumo

Recursos destinados para expansão da operação da Emergent Cold no país, com garantia de alienação fiduciária de galpões logísticos.

Airplane - S2

Logístico

4,5%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

Não informado

Resumo

Recursos destinados para expansão da operação da Emergent Cold no país, com garantia de alienação fiduciária de galpões logísticos.

Emergent Cold

Logístico

4,4%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9,30%

LTV

Não informado

Resumo

Recursos destinados para expansão da operação da Emergent Cold, com garantia de alienação fiduciária de galpões logísticos.

Centro de Distribuição RP

Logístico

3,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 5,92%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada na aquisição do Galpão Logístico de Ribeirão Preto pelo BTLG11.

CRI Visc

Shoppings

3,7%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

IPCA + 7,65%

LTV

Não informado

Resumo

Ativo tático da carteira.

Conx

Residencial

3,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 6,35%

LTV

Não informado

Resumo

Recursos destinados para expansão da operação e capital de giro da incorporadora CONX.

JCC

Shoppings

3,4%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

CDI + 1,30%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o Grupo Jereissati, que controla a Iguatemi S.A., focada na exploração de shoppings centers.

GPA II

Varejo

2,9%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,60%

LTV

Não informado

Resumo

Antecipação de recebíveis do GPA (contrato de locação de supermercados) pelo fundo RBVA11.

Shoppings

Shoppings

2,8%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada no compromisso de compra do BPML11 com a BR Malls, envolvendo 8 shoppings.

HBR

Residencial

2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Recursos para expansão e capital de giro da Helbor, incorporadora com atuação nacional.

JCC Mz

Shoppings

2%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

CDI + 1,40%

LTV

Não informado

Resumo

Ativo tático da carteira.

Socicam

Outros

1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Socicam, líder na gestão de terminais rodoviários e urbanos.

JSL I

Logístico

1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Recursos destinados à expansão da operação e capital de giro da JSL, líder em logística no Brasil.

JSL II

Logístico

1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Recursos destinados à expansão da operação e capital de giro da JSL.

Airport Town

Logístico

1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação para ampliação de Galpões Logísticos em Guarulhos pela empresa Airport Town.

Emergent Cold

Logístico

1,7%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

CDI + 3,25%

LTV

Não informado

Resumo

Recursos destinados para expansão da operação da Emergent Cold no país.

Bem Brasil

Industrial

1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Industrial

Taxa

IPCA + 5,41%

LTV

Não informado

Resumo

Ativo tático da carteira.

Carvalho Hosken

Residencial

1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,50%

LTV

Não informado

Resumo

Recursos para expansão da operação da incorporadora Carvalho Hosken na Barra da Tijuca.

SuperFrio

Logístico

1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8,55%

LTV

Não informado

Resumo

Operação para reforçar a estrutura de caixa e ampliação da Superfrio, empresa de logística refrigerada.

Melo Alves e Turiassu - Sr

Residencial

1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 2,00%

LTV

Não informado

Resumo

Alienação de imóveis e de cotas da SPE desenvolvedora.

Bossa Nova

Shoppings

1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

IGP-M + 8,30%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em debêntures da GJP Bossa Nova, concessionária do Shopping no Aeroporto Santos Dumont.

Nortis

Residencial

1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 7,15%

LTV

Não informado

Resumo

Recursos destinados para expansão da operação da Nortis, incorporadora de médio-alto padrão em São Paulo.

GPA I

Varejo

1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Antecipação de recebíveis do GPA (contrato de locação de supermercados) pelo fundo RBVA11.

Rede Duque - S2

Varejo

1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

Não informado

Resumo

Recursos para expansão da operação e capital de giro da Rede Duque, uma rede de postos de combustíveis.

Rede Duque - S1

Varejo

1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

Não informado

Resumo

Recursos para expansão da operação e capital de giro da Rede Duque.

Le Biscuit

Varejo

1%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 7,16%

LTV

Não informado

Resumo

Recursos para expansão da operação e capital de giro da Le Biscuit, varejista com atuação nacional.

São Benedito

Outros

1%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

Não informado

Resumo

Ativo tático da carteira.

Multirenda II

Outros

0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 5,50%

LTV

Não informado

Resumo

Ativo tático da carteira.

HBR Realty

Outros

0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

CDI + 2,00%

LTV

Não informado

Resumo

Ativo tático da carteira.

Melo Alves e Turiassu - Mz

Residencial

0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

CRI para desenvolvimento do empreendimento VN Melo Alves e VN Turiassu em São Paulo.

BB Mapfre II

Outros

0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a holding BB Mapfre, com garantia de alienação fiduciária de imóvel comercial.

You Corporativo - S1

Residencial

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

Não informado

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de ações da holding e de cotas de SPE desenvolvedora.

Helbor 2

Outros

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

CDI + 2,30%

LTV

Não informado

Resumo

Ativo tático da carteira.

Residencial BS

Residencial

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IGP-M + 11,51%

LTV

Não informado

Resumo

Séries de crédito pulverizado emitidas entre 2007 e 2011. Fluxo parcialmente adimplente com tratativas para recuperação.

RNI

Residencial

0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 1,70%

LTV

Não informado

Resumo

Recursos destinados para capital de giro da RNI, que integra o Grupo Rodobens.

Avenue

Outros

0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IGP-M + 7,00%

LTV

Não informado

Resumo

Antecipação de contrato de locação com a Avenue, corretora que atua na Faria Lima.

GPA II

Varejo

0%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,75%

LTV

Não informado

Resumo

Ativo tático da carteira.

FIIs

BTYU11

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6,9%

KNIP11

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2,7%

XPCI11

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1,9%

VGIP11

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1,1%

HREC11

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1%

BTHF11

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0,7%

MCCI11

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0,5%

VGHF11

Leia mais →
0,4%

SHOP11

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0,1%

Exposição por Índice

IPCA

72%

CDI

25%

IGP-M

3%

Exposição por Segmento

Logístico

47%

Shoppings

22%

Residencial

16%

Varejo

9%

Outros

6%

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