Resumo do Relatório Gerencial de HABT11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII HABIT II

HABT11—Resumo de Setembro de 2025

Resumo

O Habitat Recebíveis Pulverizados (HABT11) é um fundo de investimento com foco na aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) de perfil pulverizado, complementado por uma carteira tática de FIIs. Em setembro, o cenário do fundo foi dominado pelo agravamento do problema com os CRIs do Grupo TMI (Infinity e Alta Vista), que somam 10,37% do PL, com o decreto do vencimento antecipado das operações. A gestão realizou movimentos de reciclagem no portfólio, vendendo cinco CRIs (R$ 28,55 milhões) e alocando capital em um novo (R$ 2,32 milhões) e em uma cota de um FII da própria gestora (R$ 30,16 milhões). A distribuição de dividendos foi reduzida novamente, e o resultado gerado no mês não foi suficiente para cobrir o pagamento. O fundo encerrou o período com 87,81% do PL em CRIs, 8,42% em FIIs e 3,32% em caixa.

Desempenho

O desempenho do fundo em setembro foi negativo. O resultado por cota caiu para R$ 0,91, ficando abaixo da nova distribuição, que foi reduzida para R$ 0,95 por cota. O principal fator de risco, a do Grupo TMI, escalou para uma fase de execução jurídica, aumentando a incerteza sobre a recuperação do capital. A cota de mercado fechou em R$ 78,61, uma leve queda de 0,62%, mantendo o elevado desconto de 16,8% em relação ao valor patrimonial, o que reflete a percepção de risco crescente por parte dos investidores.

Dividendos

A distribuição em setembro foi de R$ 0,95 por cota, uma redução em relação aos R$ 1,05 do mês anterior. Este valor corresponde a um dividend mensal de 1,21%. O pagamento não foi integralmente coberto pelo resultado do período, que foi de R$ 0,91 por cota. Nos últimos 12 meses, o fundo distribuiu um total de R$ 12,65 por cota.

Indicadores

P/VP

0,83

DY Mensal

1,21%

DY Projetado 12M

15,51%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,91

Dividendo por Cota

R$ 0,95

Estabilidade Dividendo

decrescente

Número de Cotistas

59.574

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

52%

Prazo Médio

2,4 anos

Portfólio

Número de Operações

46

Número de FIIs

11

Destaques

  • Gestão ativa na reciclagem do portfólio, com a venda de cinco CRIs no montante de R$ 28,55 milhões para geração de liquidez.
  • Consolidação de quatro CRIs da Por do Sol Urbanizações em uma única operação (CRI Por do Sol III).
  • Manutenção de alta exposição ao índice IPCA (80,26% do PL), com uma taxa média atrativa de 11,41% a.a.

Desafios

  • Vencimento antecipado decretado para os CRIs Infinity TMI e Alta Vista em setembro de 2025, operações que somam 10,37% do PL, exigindo medidas jurídicas complexas para a recuperação do capital investido.
  • Distribuição de dividendos (R$ 0,95/cota) novamente acima do resultado gerado no mês (R$ 0,91/cota), indicando uso de reservas e pressionando a sustentabilidade dos proventos futuros.

Riscos do Fundo

  • Risco de Crédito Elevado: Materializado e agravado com o decreto de vencimento antecipado contra os CRIs do Grupo TMI (Infinity e Alta Vista), que representam 10,37% do PL, com recuperação do capital agora dependente de medidas jurídicas e operacionais complexas.
  • Sustentabilidade dos Dividendos: A distribuição de setembro voltou a ser superior ao resultado gerado, indicando que o patamar atual de proventos pode não ser sustentável sem o uso de reservas ou melhora nos resultados.
  • Risco de Conflito de Interesses: O fundo realizou investimentos em outros FIIs geridos pela XP Asset, incluindo uma alocação relevante em uma cota subordinada do XP Habitat Renda Imobiliária FII (XPHR SUB), o que pode gerar potenciais conflitos de interesse.
  • Risco de Mercado: A cota do fundo negocia com um desconto expressivo em relação ao valor patrimonial, refletindo a percepção de risco elevado pelos investidores e a incerteza quanto à resolução dos problemas da carteira.

Notas

  • A gestão iniciou uma Consulta Formal em setembro de 2025 para alterar o regulamento do fundo, buscando, entre outros, a redução da taxa de administração para operações com patrimônio líquido acima de R$ 1 bilhão.

Observações do Mês

O HABT11 enfrenta seu momento mais crítico. A com o Grupo TMI, que já era uma grande preocupação, evoluiu para o pior cenário: a necessidade de execução das garantias, um processo que pode ser longo, custoso e com resultado incerto. Essa situação, afetando mais de 10% do patrimônio, justifica a avaliação negativa. A nova redução nos dividendos, que ainda assim não são cobertos pelo resultado, sinaliza uma deterioração na capacidade de geração de caixa do fundo. A alocação em um FII da própria gestora em um momento de crise levanta questionamentos sobre a alocação de capital. Embora a gestão tente reciclar a carteira, o problema central com os CRIs TMI ofusca qualquer movimento tático e coloca um grande ponto de interrogação sobre o desempenho futuro do fundo.

CRIs

GAV GRAN GARDEN

Multipropriedade

LTV Baixo 6,37%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 11.00%

LTV

40%

HOT BEACH YOU

Multipropriedade

LTV Baixo 6,23%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 13.75%

LTV

41%

GAV PORTO 2 LIFE

Multipropriedade

LTV Baixo 4,96%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 10.75%

LTV

35%

BRDU

Loteamento

LTV Baixo 4,59%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11.50%

LTV

55%

INFINITY TMI

Incorporação Vertical

LTV Médio 4,36%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

IPCA + 9.80%

LTV

70%

Resumo

Operação em default. Foi decretado o vencimento antecipado em setembro de 2025.

CHATEAU

Multipropriedade

LTV Baixo 3,91%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 12.00%

LTV

32%

IPIOCA II

Multipropriedade

LTV Baixo 3,71%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 12.00%

LTV

45%

POR DO SOL III

Loteamento

LTV Médio 3,28%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 14.00%

LTV

61%

Resumo

Operação que consolidou 4 CRIs da Por do Sol Urbanizações. Adquirida em Set/25.

INFINITY TMI (SUBORDINADA)

Incorporação Vertical

LTV Médio 3,23%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

IPCA + 11.35%

LTV

90%

Resumo

Operação em default. Foi decretado o vencimento antecipado em setembro de 2025.

POR DO SOL III

Loteamento

LTV Baixo 3,22%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 10.00%

LTV

30%

Resumo

Operação que consolidou 4 CRIs da Por do Sol Urbanizações. Adquirida em Set/25.

GR GROUP

Multipropriedade

LTV Baixo 2,89%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 12.00%

LTV

43%

ALTA VISTA

Incorporação Vertical

LTV Médio 2,78%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

IPCA + 11.00%

LTV

80%

Resumo

Operação em default. Foi decretado o vencimento antecipado em setembro de 2025.

SOLAR DAS AGUAS

Multipropriedade

LTV Médio 2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 9.50%

LTV

60%

LAREDO II

Loteamento

LTV Baixo 2,18%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11.00%

LTV

56%

MEDABIL

Corporativo

2,17%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 10.50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação de sale-leaseback.

GR LOTEAMENTOS

Loteamento

LTV Médio 2,14%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 13.00%

LTV

68%

GR GROUP (MEZANINO)

Multipropriedade

LTV Médio 1,98%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 15.30%

LTV

62%

OLIMPIA

Multipropriedade

LTV Baixo 1,94%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 11.20%

LTV

47%

RECEL

Loteamento

LTV Baixo 1,81%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 9.50%

LTV

39%

RESERVA DO VALE

Loteamento

LTV Baixo 1,71%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 12.75%

LTV

51%

Resumo

Nova alocação de R$2,32MM em set/25.

VILA MARIANA

Incorporação Vertical

LTV Médio 1,66%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

IPCA + 11.25%

LTV

82%

VOLTX

Energia

1,51%

Tipo

CRI

Segmento

Energia

Taxa

IPCA + 9.39%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento para construção de usinas fotovoltaicas.

JARDINS BOULEVARD

Loteamento

LTV Baixo 1,47%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 9.50%

LTV

38%

VARANDAS PARK II

Incorporação Vertical

LTV Médio 1,36%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

CDI + 5.25%

LTV

80%

GAV SALINAS

Multipropriedade

LTV Baixo 1,36%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 10.00%

LTV

17%

CAPIVARI

Loteamento

LTV Baixo 1,33%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IGPM + 11.50%

LTV

49%

SKY

Incorporação Vertical

LTV Baixo 1,32%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

INCC + 11.50%

LTV

31%

GUARAPUAVA

Loteamento

LTV Médio 1,15%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 8.50%

LTV

60%

VILLA BELLA

Loteamento

LTV Baixo 1,09%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 10.75%

LTV

44%

MORRO DA MATA

Loteamento

LTV Baixo 1,06%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 10.50%

LTV

45%

GRAN PARADISO

Multipropriedade

LTV Baixo 1%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 13.00%

LTV

47%

OCEAN BARRA

Loteamento

LTV Alto 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 10.00%

LTV

100%

HOT BEACH SUITES

Multipropriedade

LTV Baixo 0,89%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 10.75%

LTV

27%

WANDERLUST

Multipropriedade

LTV Baixo 0,86%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

CDI + 5.24%

LTV

17%

BUSSOLARO

Loteamento

LTV Baixo 0,79%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

PRÉ + 12.50%

LTV

25%

VILA MADALENA

Incorporação Vertical

LTV Médio 0,79%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

IPCA + 11.25%

LTV

68%

D URBANISMO

Loteamento

LTV Baixo 0,67%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 10.75%

LTV

25%

BRAVA SIXTEEN

Incorporação Vertical

LTV Baixo 0,67%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

CDI + 6.00%

LTV

58%

LEÃO DOURADO

Incorporação Horizontal

LTV Alto 0,59%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Horizontal

Taxa

IGPM + 12.68%

LTV

200%

LIVELLO GARDEN

Incorporação Vertical

LTV Baixo 0,49%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

IPCA + 12.68%

LTV

45%

SKY (SUBORDINADA)

Incorporação Vertical

LTV Baixo 0,33%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

INCC + 15.94%

LTV

39%

GAFISA ESTOQUE

Incorporação Vertical

0,29%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação Vertical

Taxa

CDI + 4.50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com garantia de AF de unidades prontas (estoque).

OCEAN BARRA (SUBORDINADA)

Loteamento

LTV Alto 0,23%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 12.39%

LTV

130%

COPACABANA

Loteamento

LTV Baixo 0,19%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 8.75%

LTV

26%

A&C LIMA

Loteamento

LTV Baixo 0,14%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11.50%

LTV

38%

BURITI

Loteamento

LTV Baixo 0,01%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 9.00%

LTV

27%

FIIs

RBRY11

Leia mais →
1,29%

VGHF11

Leia mais →
0,64%

NCRI11

Leia mais →
0,59%

VGIP11

Leia mais →
0,53%

SNCI11

Leia mais →
0,37%

HREC11

Leia mais →
0,33%

ARCT11

Leia mais →
0,27%

KNIP11

Leia mais →
0,11%

RBRR11

Leia mais →
0,02%

XPHR SUB

3,87%

CVPR14

0,39%

Exposição por Índice

IPCA

80,26%

CDI

3,19%

IGPM

1,91%

INCC

1,65%

PRÉ

0,79%

Regiões

Centro-Oeste

28,66%

Nordeste

25,33%

Sudeste

24,96%

Sul

18,35%

Norte

3,23%

Exposição por Segmento

Multipropriedade

46%

Loteamento

31%

Incorporação Vertical

20%

Outros

3%

Os resumos são gerados automaticamente por IA e podem conter erros.
Este serviço apenas organiza informações públicas dos relatórios gerenciais. Não constitui recomendação ou orientação de investimento.