FII FATOR VE

Livre

VRTA11—Relatório de Abril de 2025

Resumo

O Fator Verità (VRTA11) é um fundo de investimento imobiliário com foco na aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), mas que também investe em cotas de outros FIIs. O benchmark do fundo é IGP-M + 6% a.a. Em abril, a gestão realizou a aquisição de uma nova tranche do Patrimônio, com remuneração de + 9,55% a.a., e vendeu R$ 1,2 milhão em cotas dos FIIs RBRY11 e SNME11. O fundo também contratou R$ 13 milhões em compromissada reversa para financiar novos investimentos. A gestão continua monitorando a do CRI BR Distribuidora I, para o qual já foi provisionada uma perda de 90%, e a inadimplência do CRI Cerâmica Fragni, que segundo a gestão, não deverá impactar a distribuição de dividendos nos próximos meses.

Desempenho

O fundo apresentou um resultado de R$ 0,85 por cota em abril e distribuiu o mesmo valor, mantendo a estabilidade dos proventos. A cota de mercado encerrou o mês a R$ 82,96, uma queda de 1,17% em relação ao mês anterior, enquanto a valorizou 1,60%, fechando em R$ 88,70. O desconto da cota de mercado sobre o valor patrimonial ficou em 6,9%. O dividendo distribuído correspondeu a um mensal de 1,02%, ou 114% do com gross up.

Dividendos

A distribuição de rendimentos referente a abril foi de R$ 0,85 por cota, paga em 15 de maio de 2025. Este valor representa um dividend de 1,02% sobre a cotação de fechamento do mês (R$ 82,96). O fundo possui uma reserva acumulada de R$ 0,92 por cota para fazer frente a obrigações futuras e manter a estabilidade dos pagamentos.

Indicadores

P/VP

0,94

DY Mensal

1,02%

DY Projetado 12M

12,24%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,85

Dividendo por Cota

R$ 0,85

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

114.358

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

4,7 anos

Endividamento

4,63%

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Dívida Total

R$ 63.997.598,00

Destaques

Aquisição de nova tranche do CRI Patrimônio com taxa de IPCA + 9,55% a.a.
Distribuição de R$ 0,85 por cota, representando 100% do resultado do mês.
Venda de R$ 1,2 milhões em FIIs (RBRY11 e SNME11) como parte da gestão ativa da carteira.
Contratação de R$ 13 milhões em compromissada reversa a CDI + 0,73% a.a.

Desafios

Lidar com a inadimplência contínua do CRI BR Distribuidora I desde abril de 2024, para o qual já foi provisionada uma perda de 90% do valor do ativo.
Gerenciar a inadimplência do CRI Cerâmica Fragni, que iniciou em abril de 2025, buscando uma reestruturação da dívida sem impactar os dividendos do fundo.

Riscos do Fundo

Risco de crédito dos devedores das operações de CRI, com dois casos de inadimplência atualmente no portfólio (BR Distribuidora I e Cerâmica Fragni).
Risco de mercado relacionado às flutuações da inflação (IPCA), indexador de 97,4% da carteira de CRIs.
Concentração setorial em Construção Civil (18,75%) e Alimentos (10,82%).
Concentração na securitizadora Opea, responsável por 33,5% dos ativos.

Notas

A gestão implementou uma provisão de 90% de perda para o BR Distribuidora I devido à .
Segundo a gestão, a do Cerâmica Fragni não deverá impactar o pagamento de dividendos nos próximos meses.

Avaliação neutro

O VRTA11 demonstrou resiliência ao manter sua distribuição de dividendos em abril, mesmo diante de duas inadimplências em sua carteira de CRIs. A gestão tem sido ativa, tanto na reciclagem do portfólio de FIIs quanto na utilização de via compromissada para aproveitar oportunidades. A carteira de CRIs é majoritariamente atrelada ao , o que a beneficia em cenários de inflação alta, mas também a expõe a riscos de crédito, como os casos recentes demonstraram. O desconto de 6,9% sobre o valor patrimonial reflete a percepção de risco do mercado em relação a esses eventos de crédito e ao cenário macroeconômico. A avaliação é neutra, pois a capacidade de manter os rendimentos é positiva, mas as inadimplências exigem monitoramento constante.

CRIs

Fragnani II

Cerâmica

Cerâmica・LTV 60,2%・IPCA + 9,50%

LTV Médio 4,17%

Tipo

CRI

Segmento

Cerâmica

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

60,2%

BR Distribuidora I

Tecnologia

Tecnologia・LTV 83,5%・IPCA + 6,68%

LTV Médio 3,04%

Tipo

CRI

Segmento

Tecnologia

Taxa

IPCA + 6,68%

LTV

83,5%

Summus

Construção Civil

Construção Civil・IPCA + 11,50%

2,92%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

Não informado

Usinas Cajuru e Montes Claros

Energia Elétrica

Energia Elétrica・LTV 50%・IPCA + 11,50%

LTV Baixo 2,92%

Tipo

CRI

Segmento

Energia Elétrica

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

50%

LAR Cooperativa

Agropecuária

Agropecuária・LTV 71,3%・IPCA + 8,72%

LTV Médio 2,89%

Tipo

CRI

Segmento

Agropecuária

Taxa

IPCA + 8,72%

LTV

71,3%

Patrimônio

Construção Civil

Construção Civil・LTV 8.680%・IPCA + 9,55%

LTV Alto 2,78%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 9,55%

LTV

8.680%

Arteris

Rodovias

Rodovias・LTV 86,7%・IPCA + 6,11%

LTV Médio 2,76%

Tipo

CRI

Segmento

Rodovias

Taxa

IPCA + 6,11%

LTV

86,7%

Canopus PPP III

Estado de SP

Estado de SP・IPCA + 6,00%

2,65%

Tipo

CRI

Segmento

Estado de SP

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Grupo Mateus

Varejo

Varejo・LTV 52,3%・IPCA + 6,75%

LTV Baixo 2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 6,75%

LTV

52,3%

Assaí Barzel

Varejo

Varejo・IPCA + 6,75%

2,48%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 6,75%

LTV

Não informado

Grupo Sinal

Automotivo

Automotivo・LTV 44%・IPCA + 7,50%

LTV Baixo 2,41%

Tipo

CRI

Segmento

Automotivo

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

44%

Cassi

Saúde

Saúde・IPCA + 10,00%

2,38%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Quero-Quero

Varejo

Varejo・LTV 50%・IPCA + 7,70%

LTV Baixo 2,32%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 7,70%

LTV

50%

WT Morumbi

Construção Civil

Construção Civil・IPCA + 5,70%

2,31%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 5,70%

LTV

Não informado

Melnick

Construção Civil

Construção Civil・IPCA + 9,80%

2,17%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 9,80%

LTV

Não informado

Serena Campinas (Lote 5)

Pulverizado - Loteamento

Pulverizado - Loteamento・LTV 35,8%・IPCA + 10,50%

LTV Baixo 2,06%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

35,8%

Direcional II

Construção Civil

Construção Civil・LTV 58,2%・IPCA + 7,00%

LTV Baixo 1,96%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

58,2%

Sotreq

Indústria

Indústria・LTV 71%・IPCA + 6,24%

LTV Médio 1,88%

Tipo

CRI

Segmento

Indústria

Taxa

IPCA + 6,24%

LTV

71%

Pague Menos

Farmacêutico

Farmacêutico・LTV 58%・IPCA + 6,50%

LTV Baixo 1,85%

Tipo

CRI

Segmento

Farmacêutico

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

58%

Via Varejo

Varejo

Varejo・LTV 80%・IPCA + 4,99%

LTV Médio 1,78%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 4,99%

LTV

80%

Grupo Mateus

Varejo

Varejo・LTV 56,2%・IPCA + 4,72%

LTV Baixo 1,78%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 4,72%

LTV

56,2%

Localfrio

Logística

Logística・LTV 48,5%・IPCA + 8,00%

LTV Baixo 1,76%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

48,5%

Quero-Quero

Varejo

Varejo・LTV 82,5%・IPCA + 4,80%

LTV Médio 1,73%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 4,80%

LTV

82,5%

Azul

Aviação

Aviação・LTV 49,4%・IPCA + 10,00%

LTV Baixo 1,72%

Tipo

CRI

Segmento

Aviação

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

49,4%

JSL Ribeira 261

Logística

Logística・LTV 29,4%・IPCA + 9,50%

LTV Baixo 1,68%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

29,4%

GPA TRX III

Alimentício

Alimentício・LTV 47,8%・IPCA + 6,00%

LTV Baixo 1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentício

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

47,8%

BRF Londrina

Alimentício

Alimentício・LTV 47,8%・IPCA + 6,00%

LTV Baixo 1,54%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentício

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

47,8%

Lote 5 II (Loteamentos)

Pulverizado - Loteamento

Pulverizado - Loteamento・IPCA + 10,00%

1,53%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Solfarma

Farmacêutico

Farmacêutico・IPCA + 8,50%

1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Farmacêutico

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

Não informado

Ascenty III

Tecnologia

Tecnologia・LTV 25,7%・IPCA + 5,70%

LTV Baixo 1,32%

Tipo

CRI

Segmento

Tecnologia

Taxa

IPCA + 5,70%

LTV

25,7%

Assaí Barzel 2ª Tranche

Logística

Logística・IPCA + 6,50%

1,26%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Airport Town

Logística

Logística・LTV 44,6%・IPCA + 7,00%

LTV Baixo 1,24%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

44,6%

Gafisa II - Oscar Freire

Construção Civil

Construção Civil・LTV 50%・IPCA + 11,00%

LTV Baixo 1,18%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

50%

Cassol

Varejo

Varejo・LTV 42%・IPCA + 5,50%

LTV Baixo 1,09%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,50%

LTV

42%

Cassi

Saúde

Saúde・IPCA + 10,00%

1,09%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Usina Solar Vassouras

Energia Elétrica

Energia Elétrica・LTV 50%・IPCA + 7,50%

LTV Baixo 1,06%

Tipo

CRI

Segmento

Energia Elétrica

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

50%

Makro HGRU

Alimentício

Alimentício・LTV 53,9%・IPCA + 6,25%

LTV Baixo 1,05%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentício

Taxa

IPCA + 6,25%

LTV

53,9%

Jardim das Angélicas

Pulverizado - Loteamento

Pulverizado - Loteamento・LTV 46,9%・IPCA + 8,00%

LTV Baixo 0,98%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

46,9%

Shopping Limeira

Shopping Center

Shopping Center・IPCA + 8,00%

0,92%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping Center

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

Não informado

Dal Pozzo

Varejo

Varejo・LTV 55,3%・IPCA + 5,55%

LTV Baixo 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,55%

LTV

55,3%

Canopus PPP

Estado de SP

Estado de SP・CDI +

0,72%

Tipo

CRI

Segmento

Estado de SP

Taxa

CDI +

LTV

Não informado

Mosaico 468

Construção Civil

Construção Civil・LTV 30,9%・IPCA + 8,46%

LTV Baixo 0,65%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 8,46%

LTV

30,9%

MRV

Construção Civil

Construção Civil・IPCA + 6,50%

0,56%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Unimed

Saúde

Saúde・IPCA + 6,00%

0,55%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Mosaico 467

Construção Civil

Construção Civil・LTV 17,6%・IPCA + 8,10%

LTV Baixo 0,53%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 8,10%

LTV

17,6%

GPA TRX

Alimentício

Alimentício・LTV 76,9%・IPCA + 3,37%

LTV Médio 0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentício

Taxa

IPCA + 3,37%

LTV

76,9%

Copagril

Agropecuária

Agropecuária・LTV 33,9%・IPCA + 7,80%

LTV Baixo 0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Agropecuária

Taxa

IPCA + 7,80%

LTV

33,9%

Melhoramentos

Papel e Celulose

Papel e Celulose・IPCA + 6,50%

0,48%

Tipo

CRI

Segmento

Papel e Celulose

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Residence Entreserras

Construção Civil

Construção Civil・LTV 28,6%・IPCA + 12,00%

LTV Baixo 0,47%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

28,6%

Cogna

Educacional

Educacional・IGPM + 6,10%

0,43%

Tipo

CRI

Segmento

Educacional

Taxa

IGPM + 6,10%

LTV

Não informado

Creditas V

Pulverizado - Residencial

Pulverizado - Residencial・IPCA + 10,50%

0,41%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Residencial

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

FIIs

GAME11

Leia mais →

2,49%

ALZC11

Leia mais →

2,39%

EQIR11

Leia mais →

1,11%

RBRR11

Leia mais →

0,92%

RVBI11

Leia mais →

0,82%

SNME11

Leia mais →

0,66%

VGHF11

Leia mais →

0,35%

RBRY11

Leia mais →

0,24%

FII VBI Multiestratégia

1,41%

Exposição por Índice

IPCA

97,4%

IGPM

1,4%

Outros

1,3%

Exposição por Segmento

Construção Civil

18,75%

Alimentos

10,82%

Logística

10,14%

Varejo

6,17%

Energia Elétrica

5,53%

Estado de SP

5,13%

Saúde

4,86%

Pulverizado - Loteamento

4,52%

Tecnologia

4,26%

Agropecuária

4,16%

Cerâmica

4,08%

Alimentício

2,79%

Rodovias

2,7%

Automotivo

2,56%

Farmacêutico

2,27%

Indústria

1,84%

Aviação

Papel e Celulose

Pulverizado - Residencial

0,72%

Shopping Center

0,34%

Endividamento

Dívida Total

R$ 63.997.598,00

Alavancagem (Dívida/PL)

4,63%

Compromissada Reversa

CDI + 0,82% a.a.・Vence mai/25, ago/25, out/25 e dez/25

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

mai/25, ago/25, out/25 e dez/25

Taxa de Juros

CDI + 0,82% a.a.

Saldo Devedor

R$ 64.000.000,00

Resumo

Alavancagem utilizada para financiar novos investimentos no portfólio. O saldo em abril é de R$ 64,0 milhões.

Garantia

Não informado

Rating

Não informado