FII FATOR VE

Livre

VRTA11—Relatório de Maio de 2025

Resumo

O Fator Verità (VRTA11) é um fundo de investimento imobiliário com foco na aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), complementando a carteira com cotas de outros FIIs. Em maio, a gestão adquiriu R$ 10 milhões do Guestier ( +12%), quitou R$ 5,2 milhões em compromissadas reversas e vendeu R$ 4 milhões do CRI Shopping Limeira. O principal evento do mês foi a do CRI Cerâmica Fragnani II, com o devedor protocolando um pedido de Recuperação Judicial, o que levou a gestão a provisionar 100% do valor do ativo para perda. O fundo encerrou o mês com R$ 29,6 milhões em caixa (2,2% do PL) e uma reserva de R$ 1,02 por cota.

Desempenho

Em maio, o fundo gerou um resultado de R$ 0,94 por cota e distribuiu R$ 0,85, mantendo a estabilidade dos proventos e aumentando a reserva acumulada. O desempenho foi fortemente impactado pelo provisionamento do Fragnani, que causou uma queda de 4,2% na , de R$ 88,70 para R$ 84,97. A cota de mercado também recuou, fechando em R$ 80,99, com um desconto de 4,9% sobre o valor patrimonial ( de 0,95x). O dividend mensal foi de 1,05%.

Dividendos

A distribuição referente a maio foi de R$ 0,85 por cota, paga em 13 de junho de 2025. O valor representa um dividend de 1,05% sobre a cotação de fechamento do mês. O resultado gerado no período foi superior à distribuição, totalizando R$ 0,94 por cota, o que permitiu ao fundo reter R$ 0,09 por cota e reforçar sua reserva acumulada para R$ 1,02 por cota, visando a estabilidade dos pagamentos futuros.

Indicadores

P/VP

0,95

DY Mensal

1,05%

DY Projetado 12M

12,6%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,94

Dividendo por Cota

R$ 0,85

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

113.917

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

4,8 anos

Endividamento

4,49%

Portfólio

Número de Operações

54

Número de FIIs

9

Dívida Total

R$ 59.546.926,00

Destaques

  • Aquisição de R$ 10 milhões do CRI Guestier com remuneração de IPCA+12% a.a.
  • Resultado de R$ 0,94 por cota, superando a distribuição de R$ 0,85 por cota e fortalecendo as reservas.
  • Redução da alavancagem com a quitação de R$ 5,2 milhões de compromissada reversa.
  • Venda de R$ 4 milhões do CRI Shopping Limeira como parte da gestão ativa da carteira.

Desafios

  • Gerenciar o processo de Recuperação Judicial da Cerâmica Fragnani, devedora do CRI Fragnani II, protocolado em 21 de maio de 2025.
  • Absorver o impacto da provisão de 100% para perda no CRI Fragnani II, que causou uma redução relevante na cota patrimonial do fundo em maio.

Riscos do Fundo

  • Risco de crédito materializado com o default e pedido de recuperação judicial do devedor do CRI Fragnani II.
  • Risco de mercado devido à alta exposição da carteira de CRIs ao indexador IPCA (97,4%).
  • Concentração setorial em Construção Civil (20,19%), Alimentos (11,18%) e FII de Papel (10,59%).
  • Risco de alavancagem através do uso de operações de compromissada reversa, que totalizavam R$ 59,5 milhões no fechamento do mês.

Notas

  • A gestão afirma que a provisão no Fragnani II e a ausência de remuneração deste ativo não implicarão em alteração nas projeções de pagamento de dividendos do fundo, dada a carteira diversificada.

Avaliação negativo

O fundo enfrentou um evento de crédito severo em maio com a recuperação judicial da Cerâmica Fragnani, resultando em uma provisão total do ativo e uma queda expressiva no valor patrimonial. Apesar disso, a diversificação da carteira permitiu que o resultado do mês cobrisse a distribuição de dividendos, que foi mantida estável. A gestão demonstrou proatividade ao adquirir um novo de alta taxa e reduzir a . O de 0,95 reflete a precificação do risco pelo mercado. A situação exige monitoramento, pois a perda de capital foi efetiva, mesmo que a distribuição de curto prazo não tenha sido afetada.

CRIs

Espaço Y

Tecnologia

LTV Médio 3,15%

Tipo

CRI

Segmento

Tecnologia

Taxa

IPCA + 6,68%

LTV

60,2%

Direcional II

Construção Civil

3,15%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 4,84%

LTV

Não informado

Usinas Cajuru e Montes Claros

Energia Elétrica

3,05%

Tipo

CRI

Segmento

Energia Elétrica

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Summus

Construção Civil

LTV Baixo 3,03%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

50%

LAR Cooperativa

Agropecuária

LTV Médio 3,02%

Tipo

CRI

Segmento

Agropecuária

Taxa

IPCA + 8,72%

LTV

71,3%

Gafisa Oscar Freire

Construção Civil

LTV Médio 2,96%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

80,1%

Arteris

Rodovias

LTV Médio 2,92%

Tipo

CRI

Segmento

Rodovias

Taxa

IPCA + 5,11%

LTV

66,7%

Canopus PPP III

Estado de SP

2,77%

Tipo

CRI

Segmento

Estado de SP

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Patrimonio

Construção Civil

2,66%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 9,55%

LTV

Não informado

Unimed

Saúde

2,6%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

IPCA + 8,75%

LTV

Não informado

Assaí Barzel

Alimentos

2,57%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 6,75%

LTV

Não informado

Grupo Sinal

Automotivo

LTV Baixo 2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Automotivo

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

44%

Grupo BSO

Construção Civil

LTV Baixo 2,46%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

9,1%

Quero-Quero

Varejo

LTV Baixo 2,44%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,70%

LTV

49%

WT Morumbi

Construção Civil

LTV Baixo 2,34%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 5,70%

LTV

29,4%

Makro HGRU

Alimentos

LTV Baixo 2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

29,7%

GPA TRX III

Alimentício

LTV Baixo 2,14%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentício

Taxa

IPCA + 5,24%

LTV

46,3%

Serena Campinas (Lote 5)

Pulverizado - Loteamento

LTV Baixo 2,07%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

35,8%

Sotreq

Indústria

LTV Médio 1,96%

Tipo

CRI

Segmento

Indústria

Taxa

IPCA + 6,24%

LTV

71%

Cassi

Saúde

LTV Médio 1,91%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

60,4%

Pague Menos

Com. Dist. Medicamentos

LTV Baixo 1,87%

Tipo

CRI

Segmento

Com. Dist. Medicamentos

Taxa

IPCA + 7,90%

LTV

59,5%

Via Varejo

Varejo

LTV Baixo 1,84%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 4,99%

LTV

36,9%

Grupo Mateus

Alimentício

1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentício

Taxa

IPCA + 4,72%

LTV

Não informado

São Vicente

Alimentos

LTV Baixo 1,79%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 8,61%

LTV

48,2%

FazSol

Energia Elétrica

1,76%

Tipo

CRI

Segmento

Energia Elétrica

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

JSL Ribeira 268

Logística

LTV Baixo 1,76%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

48%

JSL Ribeira 261

Logística

LTV Baixo 1,75%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

47,8%

BRF Londrina

Alimentos

1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Canopus PPP II

Estado de SP

1,59%

Tipo

CRI

Segmento

Estado de SP

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Lote 5 II (Loteamentos)

Pulverizado - Loteamento

1,58%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Ascenty III

Tecnologia

LTV Baixo 1,35%

Tipo

CRI

Segmento

Tecnologia

Taxa

IPCA + 5,70%

LTV

25,7%

Airport Town

Logística

LTV Baixo 1,31%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

44,6%

Assaí Barzel 2ª Tranche

Alimentos

1,31%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

Não informado

Localfrio (Sub)

Logística

LTV Baixo 1,15%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

51,6%

Gafisa II - Oscar Freire

Construção Civil

LTV Médio 1,14%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

80,1%

Cassol

Varejo

LTV Baixo 1,12%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,50%

LTV

42%

Azul

Aviação

LTV Baixo 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Aviação

Taxa

IPCA + 4,50%

LTV

18,6%

Usina Solar Vassouras

Energia Elétrica

LTV Baixo 1,09%

Tipo

CRI

Segmento

Energia Elétrica

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

50%

Melhoramentos

Papel e Celulose

LTV Baixo 1,06%

Tipo

CRI

Segmento

Papel e Celulose

Taxa

IPCA + 8,08%

LTV

29,4%

Jardim das Angélicas

Pulverizado - Loteamento

LTV Baixo 1%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

26,9%

Localfrio (Senior)

Logística

LTV Baixo 0,89%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,19%

LTV

44%

Canopus PPP

Estado de SP

0,84%

Tipo

CRI

Segmento

Estado de SP

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Dal Pozzo

Varejo

LTV Baixo 0,75%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

CDI + 5,65%

LTV

55,3%

Guestier

Construção Civil

LTV Médio 0,75%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

60,3%

Cassi II

Saúde

LTV Médio 0,72%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

60,4%

Mosaico 468

Construção Civil

LTV Baixo 0,68%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 8,46%

LTV

30,9%

Copagril 204

Agropecuária

LTV Baixo 0,62%

Tipo

CRI

Segmento

Agropecuária

Taxa

IPCA + 7,80%

LTV

40,9%

GPA TRX

Alimentício

LTV Baixo 0,56%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentício

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

25,5%

Mosaico 467

Construção Civil

LTV Baixo 0,53%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 7,37%

LTV

30,9%

Solfarma

Farmacêutico

LTV Baixo 0,53%

Tipo

CRI

Segmento

Farmacêutico

Taxa

IPCA + 6,97%

LTV

18,2%

Quero-Quero II

Varejo

LTV Baixo 0,51%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,90%

LTV

49%

Copagril 206

Agropecuária

LTV Baixo 0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Agropecuária

Taxa

IPCA + 7,80%

LTV

33,9%

Residence Entreserras

Construção Civil

LTV Baixo 0,49%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

28,6%

MRV

Construção Civil

0,46%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

FIIs

GAME11

Leia mais →
2,55%

ALZC11

Leia mais →
2,5%

EQIR11

Leia mais →
1,15%

RBRR11

Leia mais →
0,99%

RVBI11

Leia mais →
0,86%

SNME11

Leia mais →
0,69%

VGHF11

Leia mais →
0,37%

RBRY11

Leia mais →
0,23%

FII VBI Multiestratégia

1,49%

Exposição por Índice

IPCA

97,4%

Outros

1,3%

IGPM

1,2%

Exposição por Segmento

Construção Civil

20,19%

Alimentos

11,18%

FII Papel

10,59%

Logística

6,72%

Varejo

6,52%

Energia Elétrica

5,77%

Estado de SP

5,3%

Saúde

5,12%

Pulverizado - Loteamento

4,6%

Tecnologia

4,41%

Agropecuária

4,38%

Rodovias

2,85%

Alimentício

2,82%

Automotivo

2,44%

Farmacêutico

2,35%

Indústria

1,92%

Aviação

1,08%

Papel e Celulose

1,03%

Pulverizado - Residencial

0,73%

Endividamento

Dívida Total

R$ 59.546.926,00

Alavancagem (Dívida/PL)

4,49%

Compromissada Reversa

CDI + 0,80% a.a.・Vence ago/25, out/25 e dez/25

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

ago/25, out/25 e dez/25

Taxa de Juros

CDI + 0,80% a.a.

Saldo Devedor

R$ 59.546.926,00

Resumo

Alavancagem utilizada para otimizar a estrutura de capital e financiar novas alocações.

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

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