FII FATOR VE

Livre

VRTA11—Relatório de Junho de 2025

Resumo

O Fator Verità (VRTA11) é um fundo de investimento imobiliário com foco na aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), complementando a carteira com cotas de outros FIIs. Em junho, o fundo realizou duas novas alocações em CRIs totalizando R$ 75 milhões ( Epitácio e CRI JRM) e aumentou sua , contratando R$ 80 milhões em compromissada reversa, elevando o saldo devedor para R$ 137,4 milhões. A gestão destaca que a maioria dos CRIs da carteira permanece adimplente. A recente queda na cotação de mercado é atribuída a fatores macroeconômicos, como a expectativa de aumento da taxa de juros, e não a problemas nos fundamentos do fundo.

Desempenho

Em junho de 2025, o fundo gerou um resultado de R$ 0,58 por cota, valor inferior à distribuição de R$ 0,85 por cota, o que exigiu o uso de R$ 0,27 por cota da reserva acumulada, que agora soma R$ 0,76 por cota. A encerrou o mês em R$ 84,55, enquanto a cota de mercado fechou em R$ 81,59, resultando em um desconto de 3,5% (0,97x). A distribuição representou um dividend mensal de 1,04% sobre a cotação de fechamento.

Dividendos

O fundo distribuiu R$ 0,85 por cota em 15/07/2025, referente ao resultado de junho. Este valor foi superior ao resultado gerado no mês (R$ 0,58/cota), sendo complementado pela reserva de resultados do fundo, que encerrou o período em R$ 0,76 por cota.

Indicadores

P/VP

0,97

DY Mensal

1,04%

DY Projetado 12M

12,32%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,58

Dividendo por Cota

R$ 0,85

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

113.020

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

4,7 anos

Endividamento

10,42%

Portfólio

Número de Operações

56

Número de FIIs

9

Dívida Total

R$ 137.400.000,00

Destaques

  • Aquisição de R$ 35 milhões do CRI Epitácio, com remuneração de CDI+4% a.a.
  • Aquisição de R$ 40 milhões do CRI JRM, com remuneração de CDI+2,5% a.a.
  • Contratação de R$ 80 milhões em nova operação de compromissada reversa, elevando o saldo total para R$ 137,4 milhões.

Desafios

  • O resultado gerado em junho (R$ 0,58/cota) foi insuficiente para cobrir a distribuição de R$ 0,85/cota, tornando a manutenção do dividendo atual dependente do uso de reservas.
  • Aumento da alavancagem financeira para R$ 137,4 milhões em um cenário de incertezas quanto à taxa de juros, o que aumenta o risco financeiro do fundo.

Riscos do Fundo

  • Risco de crédito associado aos devedores da carteira de CRIs, que constitui a maior parte do portfólio.
  • Risco de mercado devido à alta concentração (92,1%) em ativos indexados ao IPCA, cuja variação impacta diretamente o resultado do fundo.
  • Risco de alavancagem, com o saldo devedor de R$ 137,4 milhões em operações compromissadas, que pode amplificar perdas em cenários adversos.
  • Concentração setorial em Construção Civil, que representa 24,45% do portfólio de devedores.
  • Concentração em securitizadoras, com 32,5% dos ativos emitidos pela Opea.

Avaliação neutro

O VRTA11 realizou movimentações importantes na carteira em junho, com novas aquisições de CRIs e um aumento significativo na para aproveitar oportunidades de investimento. Apesar da gestão ativa, o resultado do mês foi um ponto de atenção, pois não cobriu a distribuição, pressionando as reservas. Isso indica um risco para a sustentabilidade dos dividendos no patamar atual caso a geração de caixa não se recupere. A carteira de CRIs é bem pulverizada e a gestão afirma que a maioria dos ativos está adimplente. O desconto sobre o valor patrimonial diminuiu, mas ainda pode representar uma oportunidade se a estratégia de alavancagem gerar os retornos esperados.

CRIs

Direcional II

Construção Civil

3,17%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

Não informado

Usinas Cajuru e Montes Claros

Energia Elétrica

3,11%

Tipo

CRI

Segmento

Energia Elétrica

Taxa

IPCA + 4,84%

LTV

Não informado

JRM

Varejo

3,09%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

CDI + 2,50%

LTV

Não informado

LAR Cooperativa

Agropecuária

LTV Médio 3,04%

Tipo

CRI

Segmento

Agropecuária

Taxa

IPCA + 8,72%

LTV

72,4%

Summus

Construção Civil

LTV Baixo 2,97%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

49,3%

Gafisa II - Oscar Freire

Construção Civil

LTV Baixo 2,91%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 9,25%

LTV

49%

Arteris

Rodovias

LTV Médio 2,86%

Tipo

CRI

Segmento

Rodovias

Taxa

IPCA + 5,11%

LTV

88,5%

Canopus PPP III

Estado de SP

2,72%

Tipo

CRI

Segmento

Estado de SP

Taxa

IPCA + 5,95%

LTV

Não informado

Grupo Mateus

Varejo

LTV Baixo 2,67%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 6,75%

LTV

52,3%

Patrimonio

Construção Civil

LTV Baixo 2,66%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 9,55%

LTV

36,8%

JRM

Varejo

2,66%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

CDI + 2,50%

LTV

Não informado

Assaí Barzel

Varejo

2,62%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Unimed

Saúde

2,56%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

Não informado

Sinal

Automotivo

LTV Baixo 2,49%

Tipo

CRI

Segmento

Automotivo

Taxa

IPCA + 8,75%

LTV

43,3%

Cassi

Saúde

2,47%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Grupo BSO

Construção Civil

2,47%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Quero-Quero

Varejo

LTV Baixo 2,36%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

47%

WT Morumbi

Construção Civil

2,25%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 5,70%

LTV

Não informado

Alimpek

Alimentos

LTV Baixo 2,17%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

29,1%

Epitácio

Construção Civil

2,16%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

Não informado

Serena Campinas (Lote 5)

Pulverizado - Loteamento

LTV Baixo 2,13%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

35,8%

Sotreq

Indústria

LTV Médio 2,02%

Tipo

CRI

Segmento

Indústria

Taxa

IPCA + 6,24%

LTV

71%

Pague Menos

Farmacêutico

LTV Médio 1,93%

Tipo

CRI

Segmento

Farmacêutico

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

61,1%

Via Varejo

Varejo

1,91%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 7,90%

LTV

Não informado

Grupo Mateus

Alimentos

LTV Médio 1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 4,72%

LTV

60,8%

JSL Ribeira 268

Logística

LTV Baixo 1,77%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

48%

Localfrio

Logística

LTV Baixo 1,76%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

48,5%

BRF Londrina

Alimentos

LTV Baixo 1,64%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

47,8%

Canopus PPP II

Estado de SP

1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Estado de SP

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Lote 5 II (Loteamentos)

Pulverizado - Loteamento

1,57%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Makro HGRU

Alimentos

LTV Baixo 1,57%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 6,25%

LTV

53,9%

Gafisa II - Oscar Freire

Construção Civil

LTV Médio 1,37%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

81%

Ascenty III

Tecnologia

LTV Baixo 1,33%

Tipo

CRI

Segmento

Tecnologia

Taxa

IPCA + 5,70%

LTV

24,6%

Airport Town

Logística

LTV Baixo 1,32%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

44,6%

Assaí Barzel 2ª Tranche

Logística

1,31%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Cassol

Construção Civil

LTV Baixo 1,25%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 5,50%

LTV

42%

Azul

Aviação

LTV Baixo 1,09%

Tipo

CRI

Segmento

Aviação

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

49,4%

Usina Solar Vassouras

Energia Elétrica

LTV Baixo 1,08%

Tipo

CRI

Segmento

Energia Elétrica

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

50%

GPA TRX III

Alimentos

LTV Baixo 1,07%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

47,8%

Jardim das Angélicas

Pulverizado - Loteamento

LTV Baixo 1,06%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

25,9%

Shopping Limeira

Shopping Center

1%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping Center

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

Não informado

Canopus PPP

Estado de SP

1%

Tipo

CRI

Segmento

Estado de SP

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Dal Pozzo

Varejo

LTV Baixo 0,91%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,55%

LTV

55,3%

Guestier

Construção Civil

LTV Médio 0,75%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

60,2%

Mosaico 468

Construção Civil

LTV Baixo 0,69%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 8,46%

LTV

24,8%

MFV

Construção Civil

0,68%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

Não informado

Unimed

Saúde

0,56%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Mosaico 467

Construção Civil

LTV Baixo 0,55%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

17,6%

Copagril

Agropecuária

LTV Baixo 0,53%

Tipo

CRI

Segmento

Agropecuária

Taxa

IPCA + 7,80%

LTV

33,9%

Melhoramentos

Papel e Celulose

LTV Baixo 0,51%

Tipo

CRI

Segmento

Papel e Celulose

Taxa

IPCA + 6,90%

LTV

50,2%

Solfarma

Farmacêutico

LTV Baixo 0,49%

Tipo

CRI

Segmento

Farmacêutico

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

14,1%

Quero-Quero II

Varejo

LTV Baixo 0,48%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,90%

LTV

52,6%

Residence Entreserras

Construção Civil

LTV Baixo 0,48%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

28,6%

MRV

Construção Civil

0,47%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 6,97%

LTV

Não informado

Outros

0,19%

Tipo

CRI

Segmento

Taxa

LTV

Não informado

FIIs

GAME11

Leia mais →
2,63%

ALZC11

Leia mais →
2,39%

EQIR11

Leia mais →
1,17%

RBRR11

Leia mais →
1,01%

RVBI11

Leia mais →
0,85%

SNME11

Leia mais →
0,69%

VGHF11

Leia mais →
0,37%

RBRY11

Leia mais →
0,23%

FII VBI Multiestratégia

1,5%

Exposição por Índice

IPCA

92,1%

CDI

6,7%

Outros

1,2%

Exposição por Segmento

Construção Civil

24,45%

Alimentos

10,62%

FII Papel

10,1%

Logística

6,41%

Varejo

6,23%

Energia Elétrica

5,14%

Estado de SP

5,03%

Saúde

4,91%

Pulverizado - Loteamento

4,29%

Tecnologia

4,17%

Agropecuária

4,16%

Endividamento

Dívida Total

R$ 137.400.000,00

Alavancagem (Dívida/PL)

10,42%

Compromissada Reversa

CDI + 0,78% a.a.・Vence 12/2025

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

12/2025

Taxa de Juros

CDI + 0,78% a.a.

Saldo Devedor

R$ 137.400.000,00

Resumo

Alavancagem utilizada para viabilizar novas aquisições de CRIs, com saldo total de R$ 137,4 milhões.

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

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