FII FATOR VE

Livre

VRTA11—Relatório de Julho de 2025

Resumo

O Fator Verità (VRTA11) é um fundo focado na aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e cotas de outros FIIs. Em julho, a gestão realizou a venda de R$ 40 milhões do JRM e ajustou sua , com uma contratação de R$ 27 milhões e uma quitação subsequente de R$ 79 milhões no início de agosto, reduzindo o saldo devedor para R$ 88,1 milhões. O fundo encerrou o mês com R$ 113,5 milhões em caixa (8,6% do PL), com um pipeline de mais de R$ 50 milhões em análise. A gestão atribui a queda recente na cotação a fatores macroeconômicos, como a expectativa de aumento de juros, e não a uma deterioração nos fundamentos do fundo, destacando que a maioria dos CRIs permanece adimplente.

Desempenho

Em julho de 2025, o fundo gerou um resultado de R$ 0,90 por cota, valor que cobriu a distribuição de R$ 0,85. A encerrou o mês em R$ 83,41, uma queda de 1,35% em relação a junho. A cota de mercado sofreu uma desvalorização mais acentuada, de 5,34%, fechando em R$ 77,23. Isso resultou em um aumento do desconto, com o atingindo 0,93. O dividendo distribuído representou um mensal de 1,10% sobre o preço de fechamento.

Dividendos

O fundo distribuiu R$ 0,85 por cota, pago em 15/08/2025. O valor foi totalmente coberto pelo resultado gerado no mês, que foi de R$ 0,90 por cota. A diferença positiva de R$ 0,05 por cota foi retida, contribuindo para a reserva de lucros, que finalizou o mês em R$ 0,81 por cota, reforçando a capacidade do fundo de manter a estabilidade dos pagamentos futuros.

Indicadores

P/VP

0,93

DY Mensal

1,1%

DY Projetado 12M

13,2%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,90

Dividendo por Cota

R$ 0,85

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

111.781

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

4,5 anos

Endividamento

12,84%

Portfólio

Número de Operações

72

Número de FIIs

9

Dívida Total

R$ 167.000.628,00

Destaques

  • Venda de R$ 40 milhões do CRI JRM.
  • Contratação de R$ 27 milhões em compromissada reversa durante o mês.
  • Quitação antecipada de R$ 79 milhões em compromissada reversa no início de agosto de 2025, reduzindo a alavancagem.
  • O resultado de R$ 0,90 por cota voltou a cobrir integralmente a distribuição de R$ 0,85 por cota.

Desafios

  • A cota de mercado sofreu uma queda acentuada de 5,34% em julho, atingindo o menor patamar do trimestre.
  • A cota patrimonial manteve a trajetória de queda observada nos últimos meses.
  • Continuar o monitoramento dos casos de inadimplência reportados em meses anteriores para buscar a recuperação dos valores.

Riscos do Fundo

  • Risco de crédito associado aos devedores da carteira de CRIs, com casos de inadimplência passados que impactaram o patrimônio do fundo.
  • Risco de mercado devido à alta concentração da carteira (94,8%) em ativos indexados ao IPCA, cuja variação impacta diretamente os resultados.
  • Risco de alavancagem, pois o fundo utiliza operações compromissadas que, embora gerenciadas ativamente, podem amplificar perdas em cenários adversos.
  • Concentração setorial em Construção Civil, que representa 22,54% do portfólio de devedores, tornando o fundo mais vulnerável a crises neste setor.
  • Concentração em securitizadoras, com 33,5% dos ativos emitidos pela Opea.

Avaliação neutro

O VRTA11 apresentou uma melhora no resultado em julho, que voltou a cobrir a distribuição, um ponto positivo após a insuficiência de junho. A gestão demonstrou estar ativa ao reciclar parte da carteira com a venda do JRM e ao manejar a , reduzindo-a no início de agosto após um pico no fechamento de julho. Contudo, a contínua queda da ao longo do trimestre e a forte desvalorização da cota de mercado no mês são pontos de atenção, indicando que o mercado ainda precifica os riscos de crédito passados e as incertezas macroeconômicas. A avaliação é neutra, pois a recuperação do resultado é um bom sinal, mas a tendência de queda nos valores das cotas (patrimonial e de mercado) precisa ser revertida.

CRIs

Direcional II

Construção Civil

3,22%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 4,84%

LTV

Não informado

Espaço Y

Tecnologia

LTV Médio 3,14%

Tipo

CRI

Segmento

Tecnologia

Taxa

IPCA + 6,68%

LTV

60,4%

Usinas Cajuru e Montes Claros

Energia Elétrica

3,07%

Tipo

CRI

Segmento

Energia Elétrica

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

LAR Cooperativa

Agropecuária

LTV Médio 3,04%

Tipo

CRI

Segmento

Agropecuária

Taxa

IPCA + 8,72%

LTV

72,4%

Gafisa Oscar Freire

Construção Civil

LTV Médio 3,01%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

81%

Summus

Construção Civil

LTV Baixo 2,96%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

49,3%

Arteris

Rodovias

LTV Médio 2,94%

Tipo

CRI

Segmento

Rodovias

Taxa

IPCA + 5,11%

LTV

68,5%

Canopus PPP III

Estado de SP

2,77%

Tipo

CRI

Segmento

Estado de SP

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Epitácio

Construção Civil

LTV Alto 2,68%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

90,9%

Patrimonio

Construção Civil

LTV Baixo 2,66%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 9,55%

LTV

36,8%

Unimed

Saúde

2,62%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

IPCA + 8,75%

LTV

Não informado

Assaí Barzel

Alimentos

2,57%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 6,75%

LTV

Não informado

Grupo BSO

Construção Civil

LTV Baixo 2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

8,8%

Grupo Sinal

Automotivo

LTV Baixo 2,48%

Tipo

CRI

Segmento

Automotivo

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

43,3%

Quero-Quero

Varejo

LTV Baixo 2,46%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,70%

LTV

50,2%

WT Morumbi

Construção Civil

LTV Baixo 2,35%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 5,70%

LTV

28,6%

Makro HGRU

Alimentos

LTV Baixo 2,19%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

29,1%

GPA TRX III

Alimentício

LTV Baixo 2,14%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentício

Taxa

IPCA + 5,24%

LTV

45,3%

Serena Campinas (Lote 5)

Pulverizado - Loteamento

LTV Baixo 1,98%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

32,1%

Sotreq

Indústria

LTV Médio 1,97%

Tipo

CRI

Segmento

Indústria

Taxa

IPCA + 6,24%

LTV

71,3%

Cassi

Saúde

LTV Médio 1,92%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

61,1%

Pague Menos

Com. Dist. Medicamentos

LTV Médio 1,91%

Tipo

CRI

Segmento

Com. Dist. Medicamentos

Taxa

IPCA + 7,90%

LTV

60,8%

Via Varejo

Varejo

LTV Baixo 1,84%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 4,99%

LTV

36,5%

Grupo Mateus

Alimentício

1,79%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentício

Taxa

IPCA + 4,72%

LTV

Não informado

São Vicente

Alimentos

LTV Baixo 1,76%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 8,61%

LTV

46,6%

JSL Ribeira 268

Logística

LTV Baixo 1,76%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

48%

JSL Ribeira 261

Logística

LTV Baixo 1,75%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

47,7%

Canopus PPP II

Estado de SP

1,59%

Tipo

CRI

Segmento

Estado de SP

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

BRF Londrina

Alimentos

1,59%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Lote 5 II (Loteamentos)

Pulverizado - Loteamento

1,55%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

FazSol

Energia Elétrica

1,36%

Tipo

CRI

Segmento

Energia Elétrica

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Ascenty III

Tecnologia

LTV Baixo 1,32%

Tipo

CRI

Segmento

Tecnologia

Taxa

IPCA + 5,70%

LTV

24,6%

Assaí Barzel 2ª Tranche

Alimentos

1,31%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

Não informado

Airport Town

Logística

LTV Baixo 1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

45,6%

Gafisa II - Oscar Freire

Construção Civil

LTV Médio 1,17%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

81%

Localfrio (Sub)

Logística

LTV Baixo 1,15%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

50,8%

Cassol

Varejo

LTV Baixo 1,11%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,50%

LTV

41,2%

Azul

Aviação

LTV Baixo 1,08%

Tipo

CRI

Segmento

Aviação

Taxa

IPCA + 4,50%

LTV

17,4%

Usina Solar Vassouras

Energia Elétrica

LTV Baixo 1,07%

Tipo

CRI

Segmento

Energia Elétrica

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

48,1%

Melhoramentos

Papel e Celulose

LTV Baixo 1,07%

Tipo

CRI

Segmento

Papel e Celulose

Taxa

IPCA + 8,08%

LTV

29,2%

Jardim das Angélicas

Pulverizado - Loteamento

LTV Baixo 0,98%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

25,9%

Localfrio (Senior)

Logística

LTV Baixo 0,88%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,19%

LTV

43,2%

Canopus PPP

Estado de SP

0,82%

Tipo

CRI

Segmento

Estado de SP

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Dal Pozzo

Varejo

LTV Baixo 0,77%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

CDI + 5,65%

LTV

56,5%

Guestier

Construção Civil

LTV Médio 0,74%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

60,2%

Cassi II

Saúde

LTV Médio 0,73%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

61,1%

Mosaico 468

Construção Civil

LTV Baixo 0,69%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 8,46%

LTV

30,6%

Copagril 204

Agropecuária

LTV Baixo 0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Agropecuária

Taxa

IPCA + 7,80%

LTV

38,8%

GPA TRX

Alimentício

LTV Baixo 0,56%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentício

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

24,8%

Mosaico 467

Construção Civil

LTV Baixo 0,54%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 7,37%

LTV

30,6%

Quero-Quero II

Varejo

LTV Baixo 0,51%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,90%

LTV

50,2%

Copagril 206

Agropecuária

LTV Baixo 0,48%

Tipo

CRI

Segmento

Agropecuária

Taxa

IPCA + 7,80%

LTV

30,6%

Residence Entreserras

Construção Civil

LTV Baixo 0,47%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

22,4%

MRV

Construção Civil

0,45%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Solfarma

Farmacêutico

LTV Baixo 0,44%

Tipo

CRI

Segmento

Farmacêutico

Taxa

IPCA + 6,97%

LTV

14,1%

FIIs

GAME11

Leia mais →
2,59%

ALZC11

Leia mais →
2,21%

EQIR11

Leia mais →
1,21%

RBRR11

Leia mais →
1,01%

RVBI11

Leia mais →
0,83%

SNME11

Leia mais →
0,69%

VGHF11

Leia mais →
0,37%

RBRY11

Leia mais →
0,23%

5201723FII

1,52%

Exposição por Índice

IPCA

94,8%

CDI

3,9%

Outros

1,2%

Exposição por Segmento

Construção Civil

22,54%

Alimentos

10,92%

FII Papel

10,25%

Logística

6,58%

Varejo

6,42%

Energia Elétrica

5,28%

Estado de SP

5,14%

Saúde

5,06%

Pulverizado - Loteamento

4,36%

Tecnologia

4,29%

Agropecuária

4,29%

Endividamento

Dívida Total

R$ 167.000.628,00

Alavancagem (Dívida/PL)

12,84%

Compromissada Reversa

・Vence

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

Taxa de Juros

Saldo Devedor

R$ 167.000.628,00

Resumo

Alavancagem para gestão de caixa e investimentos. A gestão informou uma quitação subsequente de R$ 79 milhões no início de agosto, reduzindo o saldo para R$ 88,1 milhões com taxa de CDI + 0,74% a.a. e vencimento em dezembro de 2025.

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

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