FII BTG CRI

Livre

BTCI11—Resumo de Outubro de 2025

Resumo

O FII BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCI11) busca construir uma carteira diversificada de CRIs com foco nos segmentos residencial, logístico e comercial, e rendimentos atrelados ao . Em setembro de 2025, o fundo encerrou com 80,8% do seu patrimônio líquido alocado em 48 operações de . A gestão destacou a realização de alocações táticas pontuais durante o mês e a contínua análise de novas oportunidades de investimento para realocação dos recursos em caixa.

Desempenho

Em setembro, o fundo gerou um resultado de R$ 0,092 por cota, que foi inferior à distribuição de R$ 0,10 por cota. A diferença foi coberta pelo resultado acumulado, que permanece robusto. A cota de mercado encerrou o mês em R$ 9,32, enquanto a fechou em R$ 10,02, resultando em um de 0,93. O dividend anualizado sobre o preço de mercado foi de 13,66%, mantendo-se em um patamar atrativo para os investidores.

Dividendos

A distribuição de rendimentos referente à competência de setembro foi de R$ 0,10 por cota, paga em outubro de 2025. Este valor representa um dividend mensal de 1,07% sobre a cota de mercado. Como o resultado do mês foi de R$ 0,092/cota, o fundo utilizou parte de suas reservas para complementar o pagamento. O resultado acumulado não distribuído encerrou o período em R$ 0,21 por cota, um colchão de segurança equivalente a mais de duas distribuições mensais.

Indicadores

P/VP

0,93

DY Mensal

1,07%

DY Projetado 12M

13,66%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,09

Dividendo por Cota

R$ 0,10

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

192.093

Métricas

Taxa de Inadimplência

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Manutenção do dividendo em R$ 0,10 por cota, proporcionando um dividend yield anualizado de 13,66%.
Robusta reserva de resultados acumulados, que encerrou o mês em R$ 0,21 por cota.
A carteira de crédito do fundo permaneceu 100% adimplente.
Liquidez média diária elevada, com R$ 1,78 milhão negociados em setembro.

Desafios

O resultado de R$ 0,092 por cota em setembro foi insuficiente para cobrir a distribuição de R$ 0,10, exigindo o uso de reservas acumuladas pela segunda vez nos últimos quatro meses.

Riscos do Fundo

Risco de Crédito: Risco inerente à carteira de CRIs, com a possibilidade de inadimplência dos devedores, embora o portfólio atual esteja 100% adimplente.
Risco de Mercado: A cota do fundo e o valor dos ativos são sensíveis a variações nas taxas de juros e, principalmente, nos índices de inflação, dada a alta concentração em IPCA.
Risco de Concentração de Indexador: Com 88% da carteira de CRIs atrelada ao IPCA, os rendimentos do fundo são vulneráveis a períodos de inflação baixa ou deflação.
Risco de Sustentabilidade dos Dividendos: A recente volatilidade e a performance de setembro indicam que a geração de caixa mensal pode não ser suficiente para cobrir o patamar de distribuição de R$ 0,10 por cota de forma consistente.

Observações do Mês

O BTCI11 encerrou o mês com um desempenho misto. Por um lado, mantém um dividend atrativo, uma carteira 100% adimplente, uma reserva de lucros robusta e negocia com desconto patrimonial ( 0,93). Por outro lado, a geração de resultado voltou a ficar aquém da distribuição, um sinal de alerta sobre a sustentabilidade do patamar atual de dividendos sem o uso de reservas. A alta concentração no (88%) continua sendo um fator de risco em cenários de desinflação.

CRIs

Casa Shopping

Shoppings

Shoppings・LTV 53%・IPCA + 12.16%

LTV Baixo 5,88%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

IPCA + 12.16%

LTV

53%

Resumo

Operação lastreada na aquisição de participação no Casa Shopping. O empreendimento está localizado na Barra da Tijuca (Rio de Janeiro/RJ) e é precursor no segmento de decoração.

Airplane - S1

Logístico

Logístico・LTV 32%・IPCA + 8.40%

LTV Baixo 4,78%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8.40%

LTV

32%

Resumo

A Emergent Cold é a sétima maior companhia de logística refrigerada do mundo. Os recursos captados na operação foram destinados para o desenvolvimento de galpões logísticos, em Guarulhos (SP), inaugurados em 2024.

Uberlandia Refrescos

Outros

Outros・IPCA + 8.44%

4,76%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 8.44%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Airplane - S2

Logístico

Logístico・LTV 58%・IPCA + 8.40%

LTV Baixo 4,47%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8.40%

LTV

58%

Resumo

Emergent Cold

Logístico

Logístico・LTV 66%・IPCA + 11.09%

LTV Médio 4,42%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 11.09%

LTV

66%

Resumo

A Emergent Cold é a sétima maior companhia de logística refrigerada do mundo. Os recursos captados na operação foram destinados para expansão da operação em Paranaguá (PR), Itajai (SC) e Rio Grande (RS).

CRI Brookfield JK IPCA

Corporativo Imobiliário

Corporativo Imobiliário・IPCA + 9.50%

3,8%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo Imobiliário

Taxa

IPCA + 9.50%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Diálogo

Residencial

Residencial・IPCA + 9.18%

3,69%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9.18%

LTV

Não informado

Resumo

A operação é lastreada em uma debenture emitida pela Diálogo Engenharia e Construção S.A., uma incorporadora com atuação concentrada na Zona Leste da cidade de São Paulo.

CRI Visc

Shoppings

Shoppings・IPCA + 9.74%

3,64%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

IPCA + 9.74%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

CD RP

Logístico

Logístico・LTV 58%・IPCA + 9.36%

LTV Baixo 3,63%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9.36%

LTV

58%

Resumo

Operação lastreada na aquisição do Galpão Logístico de Ribeirão Preto pelo BTLG11. A operação conta com a cessão fiduciária de aluguéis de galpões em Itapecerica da Serra e Hortolândia.

GPA II

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 74%・IPCA + 8.26%

LTV Médio 2,89%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 8.26%

LTV

74%

Resumo

Os recebíveis do GPA (contrato de locação de supermercados) foram antecipados pelo Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) com o intuito de arrecadar recursos para aquisição de quatro imóveis na grande São Paulo e São José dos Campos.

Comporte

Outros

Outros・CDI + 4.40%

2,8%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

CDI + 4.40%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Gen. Shoppings

Shoppings

Shoppings・IPCA + 8.57%

2,54%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

IPCA + 8.57%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Conx

Corporativo Imobiliário

Corporativo Imobiliário・LTV 73%・IPCA + 14.30%

LTV Médio 2,49%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo Imobiliário

Taxa

IPCA + 14.30%

LTV

73%

Resumo

A CONX é uma incorporadora com mais de 30 anos. Os recursos captados na operação foram destinados para aquisição de landbank e capital de giro.

HBR

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 80%・IPCA + 8.13%

LTV Médio 2,23%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 8.13%

LTV

80%

Resumo

A Devedora da debenture, lastro da operação, é a HBR Realty, com foco em ativos de renda. Os recursos captados foram destinados à expansão da plataforma de ativos e reforço do capital de giro.

JCC Mz

Shoppings

Shoppings・CDI + 1.50%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

CDI + 1.50%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Socicam

Outros

Outros・LTV 0%・IPCA + 11.78%

LTV Baixo 1,84%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 11.78%

LTV

Resumo

A Socicam é uma empresa que presta serviços em espaços públicos, ocupando uma posição de liderança na gestão de terminais rodoviários e urbanos.

JSL - S1

Logístico

Logístico・LTV 33%・IPCA + 9.16%

LTV Baixo 1,83%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9.16%

LTV

33%

Resumo

Os recebíveis do GPA (contrato de locação de supermercados) foram antecipados pelo Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) com o intuito de arrecadar recursos para aquisição de quatro imóveis.

JSL - S2

Logístico

Logístico・LTV 33%・IPCA + 9.16%

LTV Baixo 1,83%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9.16%

LTV

33%

Resumo

Os recebíveis do GPA (contrato de locação de supermercados) foram antecipados pelo Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) com o intuito de arrecadar recursos para aquisição de quatro imóveis.

Airport Town

Logístico

Logístico・LTV 56%・IPCA + 8.36%

LTV Baixo 1,81%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8.36%

LTV

56%

Resumo

O CRI teve por objetivo financiar a ampliação dos Galpões Logísticos em Guarulhos. A Airport Town é uma empresa que desenvolve e explora empreendimentos logísticos no estado de São Paulo.

Carvalho Hosken

Corporativo Imobiliário

Corporativo Imobiliário・LTV 54%・CDI + 15.31%

LTV Baixo 1,52%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo Imobiliário

Taxa

CDI + 15.31%

LTV

54%

Resumo

A Carvalho Hosken é uma incorporadora carioca. Os recursos captados na operação foram destinados para expansão da operação na Barra da Tijuca no Rio de Janeiro/RJ.

Souza Cruz - S2

Outros

Outros・LTV 22%・IPCA + 9.45%

LTV Baixo 1,46%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9.45%

LTV

22%

Resumo

Operação lastreada em um contrato de locação atípico pela Souza Cruz (atual BAT). Como garantia, temos a alienação fiduciária de um galpão em Cachoeirinhas - RS.

Souza Cruz - S1

Outros

Outros・LTV 22%・IPCA + 9.43%

LTV Baixo 1,46%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9.43%

LTV

22%

Resumo

Operação lastreada em um contrato de locação atípico pela Souza Cruz (atual BAT). Como garantia, temos a alienação fiduciária de um galpão em Cachoeirinhas - RS.

SuperFrio

Logístico

Logístico・LTV 56%・IPCA + 9.93%

LTV Baixo 1,44%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9.93%

LTV

56%

Resumo

O CRI tem por objetivo reforçar a estrutura de caixa da companhia para ampliação da operação. A Superfrio é uma empresa que atua no segmento de logística refrigada.

Shoppings

Shoppings・LTV 26%・CDI + 1.60%

LTV Baixo 1,37%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

CDI + 1.60%

LTV

26%

Resumo

A operação é lastreada no compromisso de compra e venda celebrado entre BPML11 e BR Malls para a compra de participação em shoppings.

M. Alves e Turiassu - Sr

Residencial

Residencial・LTV 58%・CDI + 3.00%

LTV Baixo 1,33%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3.00%

LTV

58%

Resumo

O CRI tem por objetivo desenvolvimento do empreendimento VN Melo Alves e do empreendimento VN Turiassu, ambos em São Paulo.

Bem Brasil

Outros

Outros・IPCA + 9.52%

1,33%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9.52%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

GPA I

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 50%・IPCA + 10.05%

LTV Baixo 1,28%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 10.05%

LTV

50%

Resumo

Os recebíveis do GPA (contrato de locação de supermercados) foram antecipados pelo TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário (TRXF11) para aquisição de lojas.

Rede Duque - S1

Outros

Outros・LTV 67%・IPCA + 12.79%

LTV Médio 1,16%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 12.79%

LTV

67%

Resumo

A devedora da operação é a Rede Duque, uma rede de postos de combustíveis. Os recursos captados foram destinados para expansão da operação e capital de giro.

Bossa Nova

Shoppings

Shoppings・LTV 0%・IGPM + 15.71%

LTV Baixo 1,16%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

IGPM + 15.71%

LTV

Resumo

Operação lastreada em debentures da GJP Bossa Nova, empresa que possui concessão do Shopping Bossa Nova localizado no Aeroporto Santos Dumont (Rio de Janeiro/RJ).

Rede Duque - S2

Outros

Outros・LTV 67%・IPCA + 12.83%

LTV Médio 1,15%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 12.83%

LTV

67%

Resumo

A devedora da operação é a Rede Duque, uma rede de postos de combustíveis. Os recursos captados foram destinados para expansão da operação e capital de giro.

Le Biscuit

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 64%・IPCA + 12.99%

LTV Médio 0,92%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 12.99%

LTV

64%

Resumo

A Le Biscuit é uma varejista com mais de 60 anos. Os recursos captados na operação foram destinados para expansão nacional da operação e capital de giro.

Mateus

Renda Urbana

Renda Urbana・IPCA + 7.38%

0,71%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 7.38%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

M. Alves e Turiassu - Mz

Residencial

Residencial・LTV 6%・CDI + 3.24%

LTV Baixo 0,53%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3.24%

LTV

Resumo

O CRI tem por objetivo desenvolvimento do empreendimento VN Melo Alves e do empreendimento VN Turiassu, ambos em São Paulo.

TRX Leroy

Renda Urbana

Renda Urbana・IPCA + 8.45%

0,52%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 8.45%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

You Corp. - S1

Corporativo Imobiliário

Corporativo Imobiliário・LTV 10%・CDI + 4.00%

LTV Baixo 0,43%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo Imobiliário

Taxa

CDI + 4.00%

LTV

10%

Resumo

Destinado ao reforço de caixa da companhia para ampliação da operação.

BB Mapfre II

Outros

Outros・LTV 25%・IPCA + 11.55%

LTV Baixo 0,42%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 11.55%

LTV

25%

Resumo

A BB Mapfre é uma holding. A operação teve por objetivo financiar melhorias pontuais no call center (BTS) da Mapfre em São Carlos/SP.

República do Líbano

Outros

Outros・IPCA + 11.18%

0,42%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 11.18%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

RNI

Corporativo Imobiliário

Corporativo Imobiliário・LTV 0%・CDI + 2.00%

LTV Baixo 0,23%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo Imobiliário

Taxa

CDI + 2.00%

LTV

Resumo

A RNI integra o Grupo Rodobens. Os recursos captados na operação foram destinados para capital de giro.

Helbor 2

Residencial

Residencial・CDI + 2.71%

0,22%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 2.71%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Avenue

Outros

Outros・LTV 19%・IGPM + 19.45%

LTV Baixo 0,19%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IGPM + 19.45%

LTV

19%

Resumo

O CRI tem por objetivo a antecipação do contrato de locação com a Avenue, uma corretora que viabiliza o investimento de brasileiros nos Estados Unidos.

Residencial BS

Residencial

Residencial・

0,16%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

As séries da Brazilian Securities foram emitidas entre 2007 e 2011 e consistem em antecipação de recebíveis (contratos de financiamento imobiliário) de incorporadoras.

GPA III

Renda Urbana

Renda Urbana・IPCA + 10.48%

0,03%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 10.48%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

FIIs

BTYU11

Leia mais →

6,84%

KNIP11

Leia mais →

2,58%

XPCI11

Leia mais →

2,04%

VGIP11

Leia mais →

1,09%

HREC11

Leia mais →

1,01%

BTHF11

Leia mais →

0,75%

MCCI11

Leia mais →

0,52%

VGHF11

Leia mais →

0,44%

SHOP11

Leia mais →

0,16%

Exposição por Índice

IPCA

88%

CDI

Outros

Exposição por Segmento

Logístico

42%

Shoppings

14%

Outros

13%

Renda Urbana

13%

Residencial

10%

Corporativo Imobiliário