FII BTG CRI

Livre

BTCI11—Resumo de Novembro de 2025

Resumo

O BTCI11 busca construir uma carteira diversificada de CRIs e FIIs, com foco na região Sudeste e segmentos residencial, logístico e comercial. Em outubro, o fundo realizou movimentações táticas relevantes, vendendo ativos indexados ao (Melo Alves, Turiassu, Shoppings, RNI) e adquirindo o MRV Flex ( +), elevando a exposição ao IPCA para 94% da carteira de CRIs. A gestão foca em ativos high grade/ equilibrados e proteção contra a inflação.

Desempenho

O fundo registrou um resultado líquido de R$ 0,08 por cota em outubro, inferior à distribuição realizada de R$ 0,095 por cota. Houve redução no valor distribuído em comparação aos meses anteriores (R$ 0,10). O fundo utilizou reservas acumuladas para cobrir a diferença. A carteira de crédito permanece 100% adimplente.

Dividendos

A distribuição referente a outubro (paga em novembro/2025) foi reduzida para R$ 0,095 por cota, representando um dividend mensal de 1,01% e anualizado de 12,9%. O payout foi superior a 100% do resultado gerado no mês (R$ 0,08/cota), consumindo parte das reservas acumuladas, que fecharam em R$ 0,19/cota.

Indicadores

P/VP

0,94

DY Mensal

1,01%

DY Projetado 12M

12,9%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,08

Dividendo por Cota

R$ 0,10

Estabilidade Dividendo

decrescente

Número de Cotistas

197.057

Métricas

Taxa de Inadimplência

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Aquisição do CRI MRV Flex (R$ 60,5 mi) a IPCA + 10,27%
Venda total de posições em CDI (Melo Alves, Turiassu, Shoppings, RNI) para realizar ganho de capital e migrar indexador
Carteira de crédito 100% adimplente
Reserva de lucros acumulada de R$ 0,19 por cota, garantindo robustez

Desafios

Redução do dividendo mensal de R$ 0,10 para R$ 0,095 em novembro de 2025
Geração de resultado (R$ 0,08/cota) insuficiente para cobrir a distribuição pelo segundo mês consecutivo
Cenário de desinflação impactando a receita nominal dos ativos indexados ao IPCA

Riscos do Fundo

Risco de inflação baixa impactando rendimentos (94% dos CRIs em IPCA)
Sustentabilidade dos dividendos acima da geração de caixa corrente
Risco de crédito pulverizado (embora atualmente adimplente)
Sensibilidade da cota de mercado a variações na curva de juros real

Notas

O fundo possui R$ 0,19 por cota de resultado acumulado (reserva) para linearização de dividendos futuros.
A gestão priorizou ativos indexados à inflação, vendendo posições em (Melo Alves, Turiassu, Shoppings, RNI) para comprar MRV Flex ( ).

Observações do Mês

O BTCI11 passa por um ajuste de expectativa. A redução do dividendo para R$ 0,095 reflete a realidade de um mais brando e a necessidade de preservar a saúde financeira sem exaurir as reservas rapidamente. A gestão agiu ativamente trocando por IPCA, travando taxas reais altas (IPCA+10%), o que é positivo para o longo prazo, mas aumenta a volatilidade de curto prazo com a inflação. A qualidade de crédito (100% adimplente) e o desconto patrimonial ( 0,94) oferecem margem de segurança.

CRIs

MRV Flex

Pulverizado

Pulverizado・LTV 55%・IPCA + 10.28%

LTV Baixo 6,1%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 10.28%

LTV

55%

Resumo

CRI adquirido no mercado secundário. Carteira similar a outras da MRV. LTV estimado de 55%.

Garantias

Coobrigação da MRVGarantia imobiliária após chavesFundo de reserva

Casa Shopping

Shoppings

Shoppings・LTV 53%・IPCA + 12.13%

LTV Baixo 5,8%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

IPCA + 12.13%

LTV

53%

Resumo

Empreendimento localizado na Barra da Tijuca/RJ, precursor em decoração.

Garantias

Alienação fiduciária de shopping centerCessão fiduciária de aluguéis

Airplane - S1

Logístico

Logístico・LTV 32%・IPCA + 8.41%

LTV Baixo 4,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8.41%

LTV

32%

Resumo

Emergent Cold, 7ª maior de logística refrigerada. Galpões em Guarulhos inaugurados em 2024.

Garantias

Alienação fiduciária de galpões logísticosCessão fiduciária de contratos de locaçãoFundo de reserva

Uberlandia Refrescos

Outros

Outros・IPCA + 8.45%

4,8%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 8.45%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Airplane - S2

Logístico

Logístico・LTV 58%・IPCA + 8.41%

LTV Baixo 4,5%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8.41%

LTV

58%

Resumo

Emergent Cold, galpões em Guarulhos.

Garantias

Alienação fiduciária de galpões logísticosCessão fiduciária de contratos de locação

Emergent Cold

Logístico

Logístico・LTV 66%・IPCA + 11.09%

LTV Médio 4,4%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 11.09%

LTV

66%

Resumo

Expansão da operação em Paranaguá, Itajaí e Rio Grande.

Garantias

Alienação fiduciária de galpões logísticosCessão fiduciária de contratosAval da holding

CRI Brookfield JK IPCA

Corporativo Imobiliário

Corporativo Imobiliário・IPCA + 9.44%

3,8%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo Imobiliário

Taxa

IPCA + 9.44%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

CRI Visc

Shoppings

Shoppings・IPCA + 8.38%

3,8%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

IPCA + 8.38%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Diálogo

Residencial

Residencial・IPCA + 9.11%

3,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9.11%

LTV

Não informado

Resumo

Incorporadora com atuação na Zona Leste de SP. Rating AA+.

Garantias

Fiança dos sócios

CD RP

Logístico

Logístico・LTV 58%・IPCA + 9.32%

LTV Baixo 3,6%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9.32%

LTV

58%

Resumo

Aquisição de Galpão em Ribeirão Preto pelo BTLG11.

Garantias

Alienação fiduciária de galpão logísticoCessão fiduciária de aluguéis

Gen. Shoppings

Shoppings

Shoppings・IPCA + 8.46%

3,6%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

IPCA + 8.46%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

GPA II

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 74%・IPCA + 8.27%

LTV Médio 2,9%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 8.27%

LTV

74%

Resumo

Recebíveis do GPA antecipados pelo RBVA11.

Garantias

Alienação fiduciária de supermercadosFundo de reserva

Comporte

Outros

Outros・CDI + 4.40%

2,8%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

CDI + 4.40%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Conx

Corporativo Imobiliário

Corporativo Imobiliário・LTV 73%・IPCA + 14.34%

LTV Médio 2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo Imobiliário

Taxa

IPCA + 14.34%

LTV

73%

Resumo

Incorporadora com mais de 30 anos. Recursos para landbank.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenosFundo de reservaAval dos sócios

HBR

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 80%・IPCA + 8.14%

LTV Médio 2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 8.14%

LTV

80%

Resumo

HBR Realty, foco em renda e centros de conveniência.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveis e ações das SPEs

JSL – S1

Logístico

Logístico・LTV 33%・IPCA + 9.16%

LTV Baixo 1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9.16%

LTV

33%

Resumo

Recebíveis do GPA antecipados pelo RBVA11.

Garantias

Alienação fiduciária de supermercadosFundo de reserva

JSL – S2

Logístico

Logístico・LTV 33%・IPCA + 9.17%

LTV Baixo 1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9.17%

LTV

33%

Resumo

Recebíveis do GPA antecipados pelo RBVA11.

Garantias

Alienação fiduciária de supermercados

Socicam

Outros

Outros・LTV 0%・IPCA + 11.79%

LTV Baixo 1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 11.79%

LTV

Resumo

Líder na gestão de terminais rodoviários e urbanos.

Garantias

Cessão fiduciária de recebíveisFundo de reservas

Airport Town

Logístico

Logístico・LTV 56%・IPCA + 8.36%

LTV Baixo 1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8.36%

LTV

56%

Resumo

Ampliação dos Galpões Logísticos em Guarulhos.

Garantias

Alienação fiduciária de galpão logísticoCessão fiduciária de aluguéis

Carvalho Hosken

Corporativo Imobiliário

Corporativo Imobiliário・LTV 54%・CDI + 15.78%

LTV Baixo 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo Imobiliário

Taxa

CDI + 15.78%

LTV

54%

Resumo

Incorporadora carioca. Expansão na Barra da Tijuca.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenosFundo de reserva

JCC Mz

Shoppings

Shoppings・CDI + 1.50%

1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

CDI + 1.50%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

SuperFrio

Logístico

Logístico・LTV 56%・IPCA + 9.89%

LTV Baixo 1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9.89%

LTV

56%

Resumo

Empresa de logística refrigerada.

Garantias

Alienação fiduciária de galpões logísticosCessão fiduciária de contratos

Souza Cruz - S2

Outros

Outros・LTV 22%・IPCA + 9.54%

LTV Baixo 1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9.54%

LTV

22%

Resumo

Locação atípica pela Souza Cruz (BAT).

Garantias

Alienação fiduciária de um galpão

Souza Cruz - S1

Outros

Outros・LTV 22%・IPCA + 9.52%

LTV Baixo 1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9.52%

LTV

22%

Resumo

Locação atípica pela Souza Cruz (BAT).

Garantias

Alienação fiduciária de um galpão

GPA I

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 50%・IPCA + 10.06%

LTV Baixo 1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 10.06%

LTV

50%

Resumo

Recebíveis do GPA antecipados pelo TRXF11.

Garantias

Alienação fiduciária de supermercados

Bem Brasil

Outros

Outros・IPCA + 9.47%

1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9.47%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Rede Duque - S1

Outros

Outros・LTV 67%・IPCA + 12.78%

LTV Médio 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 12.78%

LTV

67%

Resumo

Rede de postos de combustíveis. Capital de giro.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenos e postos

Rede Duque - S2

Outros

Outros・LTV 67%・IPCA + 12.83%

LTV Médio 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 12.83%

LTV

67%

Resumo

Rede de postos de combustíveis. Capital de giro.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenos e postos

Bossa Nova

Shoppings

Shoppings・LTV 0%・IGPM + 15.65%

LTV Baixo 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

IGPM + 15.65%

LTV

Resumo

Shopping Bossa Nova no Aeroporto Santos Dumont.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPECessão fiduciária de aluguéis

Le Biscuit

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 64%・IPCA + 12.99%

LTV Médio 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 12.99%

LTV

64%

Resumo

Varejista. Expansão nacional e capital de giro.

Garantias

Alienação fiduciária de galpão logísticoCessão fiduciária de recebíveis de cartão

Mateus

Renda Urbana

Renda Urbana・IPCA + 7.38%

0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 7.38%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

TRX Leroy

Renda Urbana

Renda Urbana・IPCA + 8.46%

0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 8.46%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

You Corp. - S1

Corporativo Imobiliário

Corporativo Imobiliário・LTV 10%・CDI + 4.00%

LTV Baixo 0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo Imobiliário

Taxa

CDI + 4.00%

LTV

10%

Resumo

Reforço de caixa para ampliação da operação.

Garantias

Alienação fiduciária de ações da holding

BB Mapfre II

Outros

Outros・LTV 25%・IPCA + 11.88%

LTV Baixo 0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 11.88%

LTV

25%

Resumo

Melhorias no call center da Mapfre em São Carlos.

Garantias

Alienação fiduciária de imóvel comercial

República do Líbano

Outros

Outros・IPCA + 11.19%

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 11.19%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Avenue

Outros

Outros・LTV 19%・IGPM + 19.81%

LTV Baixo 0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IGPM + 19.81%

LTV

19%

Resumo

Antecipação de contrato de locação com a Avenue.

Garantias

Alienação fiduciária de laje corporativa

Residencial BS

Residencial

Residencial・

0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Séries da Brazilian Securities emitidas entre 2007 e 2011.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveis financiados

Helbor 2

Residencial

Residencial・CDI + 2.71%

0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 2.71%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

GPA III

Renda Urbana

Renda Urbana・IPCA + 10.49%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 10.49%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

FIIs

BTYU11

Leia mais →

6,9%

KNIP11

Leia mais →

2,6%

XPCI11

VGIP11

HREC11

BTHF11

0,7%

MCCI11

Leia mais →

0,5%

VGHF11

Leia mais →

0,4%

SHOP11

Leia mais →

0,2%

Exposição por Índice

IPCA

94%

CDI

PRÉ

Regiões

Sudeste

56,8%

Sul

16,1%

Outros

15,2%

Nordeste

9,1%

Norte

2,7%

Exposição por Segmento

Logístico

40%

Residencial

16%

Shoppings

12%

Renda Urbana

12%

Outros

12%

Corporativo Imobiliário