FII BTG CRI

Livre

BTCI11—Resumo de Dezembro de 2025

Resumo

O BTCI11 busca construir uma carteira diversificada de CRIs (aquisição de imóveis, recebíveis, crédito corporativo) e FIIs, com foco na região Sudeste e segmentos residencial, logístico e comercial. Em novembro, o fundo manteve a estratégia de alocação em ativos indexados à inflação (94% do portfólio de CRIs) e não realizou movimentações estratégicas relevantes, apenas alocações táticas de caixa.

Desempenho

O fundo encerrou o mês com cota de mercado a R$ 9,26 e patrimonial a R$ 10,07 ( 0,92). O resultado líquido foi de R$ 0,071 por cota, impactado pela menor correção monetária, sendo insuficiente para cobrir a distribuição de R$ 0,096. A gestão utilizou reservas acumuladas para manter o patamar de dividendos.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,096 por cota referente a novembro (pago em dezembro), representando um Dividend mensal de 1,04% e anualizado de 13,2%. O pagamento consumiu parte das reservas, que caíram para R$ 0,169 por cota.

Indicadores

P/VP

0,92

DY Mensal

1,04%

DY Projetado 12M

13,2%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,07

Dividendo por Cota

R$ 0,10

Estabilidade Dividendo

volátil

Número de Cotistas

197.652

Métricas

Taxa de Inadimplência

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Carteira de crédito permanece 100% adimplente
Dividend Yield anualizado de 13,2% sobre a cota de mercado
Reserva de lucros acumulada de R$ 0,169 por cota
Alta liquidez diária (ADTV) de R$ 1,72 milhão

Desafios

Resultado líquido mensal (R$ 0,071) abaixo da distribuição (R$ 0,096) em novembro de 2025
Dependência do uso de reservas para manutenção dos dividendos
Cenário de inflação mista impactando a receita nominal dos ativos IPCA+

Riscos do Fundo

Alta concentração em índice de preços (94% IPCA), gerando volatilidade de receita
Risco de crédito dos emissores de CRI (embora atualmente adimplentes)
Risco de sustentabilidade dos dividendos caso a inflação permaneça baixa por período prolongado
Sensibilidade da cota patrimonial à marcação a mercado das taxas de juros reais

Notas

O fundo possui R$ 0,169 por cota de resultado acumulado.
Não houve movimentações no portfólio de ativos estratégicos no mês, apenas alocações pontuais de carrego em ativos táticos.
Gestão mantém perspectiva positiva para 2026 com esperada queda de juros.

Observações do Mês

O BTCI11 apresenta fundamentos sólidos de crédito, com 100% de adimplência e garantias robustas em ativos 'tijolo' dentro dos CRIs. No entanto, a alta concentração em (94%) expõe o resultado mensal à volatilidade da inflação, que atualmente pressiona o resultado operacional (R$ 0,071) para níveis abaixo da distribuição (R$ 0,096). O fundo negocia com desconto ( 0,92) e mantém atrativo (13% a.a.), mas a queima recorrente de reservas exige monitoramento.

CRIs

MRV Flex

Pulverizado

Pulverizado・IPCA + 9,57%

5,8%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 9,57%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Estrutural

Casa Shopping

Shoppings

Shoppings・LTV 53%・IPCA + 9,35%

LTV Baixo 5,8%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

IPCA + 9,35%

LTV

53%

Resumo

Operação lastreada na aquisição de participação no Casa Shopping, Barra da Tijuca.

Garantias

Alienação fiduciária de shopping centercessão fiduciária de aluguéis

Airplane - S1

Logístico

Logístico・LTV 32%・IPCA + 8,00%

LTV Baixo 4,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

32%

Resumo

Emergent Cold, galpões em Guarulhos inaugurados em 2024.

Garantias

Alienação fiduciária de galpões logísticoscessão fiduciária de contratos de locaçãofundo de reservafundo de liquidez e fundo de obras

Uberlandia Refrescos

Outros

Outros・IPCA + 7,75%

4,8%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 7,75%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático

Airplane - S2

Logístico

Logístico・LTV 58%・IPCA + 8,00%

LTV Baixo 4,5%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

58%

Resumo

Emergent Cold, galpões em Guarulhos inaugurados em 2024.

Garantias

Alienação fiduciária de galpões logísticoscessão fiduciária de contratos de locaçãofundo de reservafundo de liquidez e fundo de obras

Emergent Cold

Logístico

Logístico・LTV 66%・IPCA + 9,30%

LTV Médio 4,4%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9,30%

LTV

66%

Resumo

Expansão da operação em Paranaguá, Itajaí e Rio Grande.

Garantias

Alienação fiduciária de galpões logísticoscessão fiduciária de contratos de locaçãofundo de reserva e aval da holding

CRI Brookfield JK IPCA

Corporativo Imobiliário

Corporativo Imobiliário・IPCA + 6,50%

3,8%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo Imobiliário

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático

CRI Visc

Shoppings

Shoppings・IPCA + 7,65%

3,8%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

IPCA + 7,65%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático

Diálogo

Residencial

Residencial・IPCA + 9,03%

3,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,03%

LTV

Não informado

Resumo

Incorporadora com atuação concentrada na Zona Leste de SP.

Garantias

Fiança dos sócios

CD RP

Logístico

Logístico・LTV 58%・IPCA + 5,92%

LTV Baixo 3,6%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 5,92%

LTV

58%

Resumo

Aquisição do Galpão Logístico de Ribeirão Preto pelo BTLG11.

Garantias

Alienação fiduciária de galpão logístico e cessão fiduciária de aluguéis

Gen. Shoppings

Shoppings

Shoppings・IPCA + 5,00%

3,6%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático

GPA II

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 74%・IPCA + 5,60%

LTV Médio 2,9%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 5,60%

LTV

74%

Resumo

Recebíveis do GPA antecipados pelo RBVA11.

Garantias

Alienação fiduciária de supermercados e fundo de reserva

Comporte

Outros

Outros・CDI + 3,50%

2,7%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático

Conx

Corporativo Imobiliário

Corporativo Imobiliário・LTV 73%・IPCA + 6,35%

LTV Médio 2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo Imobiliário

Taxa

IPCA + 6,35%

LTV

73%

Resumo

Recursos para landbank e capital de giro.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenosfundo de reserva e aval dos sócios

HBR

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 80%・IPCA + 6,00%

LTV Médio 2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

80%

Resumo

HBR Realty, expansão da plataforma de ativos.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveis e ações das SPEs

JSL – S1

Logístico

Logístico・LTV 33%・IPCA + 6,00%

LTV Baixo 1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

33%

Resumo

Recebíveis do GPA antecipados pelo RBVA11.

Garantias

Alienação fiduciária de supermercados e fundo de reserva

JSL – S2

Logístico

Logístico・LTV 33%・IPCA + 6,00%

LTV Baixo 1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

33%

Resumo

Recebíveis do GPA antecipados pelo RBVA11.

Garantias

Alienação fiduciária de supermercados e fundo de reserva

Airport Town

Logístico

Logístico・LTV 56%・IPCA + 6,50%

LTV Baixo 1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

56%

Resumo

Ampliação dos Galpões Logísticos em Guarulhos.

Garantias

Alienação fiduciária de galpão logísticocessão fiduciária de aluguéisfundo de reserva

Socicam

Outros

Outros・LTV 0%・IPCA + 10,00%

LTV Baixo 1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Resumo

Serviços em terminais rodoviários e urbanos.

Garantias

Cessão fiduciária de recebíveisfundo de reservas e aval da holding

Carvalho Hosken

Corporativo Imobiliário

Corporativo Imobiliário・LTV 54%・CDI + 5,50%

LTV Baixo 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo Imobiliário

Taxa

CDI + 5,50%

LTV

54%

Resumo

Expansão da operação na Barra da Tijuca.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenosfundo de reserva e de despesas

JCC Mz

Shoppings

Shoppings・CDI + 1,40%

1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

CDI + 1,40%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático

SuperFrio

Logístico

Logístico・LTV 56%・IPCA + 8,55%

LTV Baixo 1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8,55%

LTV

56%

Resumo

Logística refrigerada.

Garantias

Alienação fiduciária de galpões logísticoscessão fiduciária de contratos comerciais e fundo de reserva

GPA I

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 50%・IPCA + 5,00%

LTV Baixo 1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

50%

Resumo

Recebíveis do GPA antecipados pelo TRXF11.

Garantias

Alienação fiduciária de supermercados e fundo de reserva

Souza Cruz - S2

Outros

Outros・LTV 22%・IPCA + 6,00%

LTV Baixo 1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

22%

Resumo

Locação atípica pela Souza Cruz (BAT).

Garantias

Alienação fiduciária de galpão

Souza Cruz - S1

Outros

Outros・LTV 22%・IPCA + 6,00%

LTV Baixo 1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

22%

Resumo

Locação atípica pela Souza Cruz (BAT).

Garantias

Alienação fiduciária de galpão

Bem Brasil

Outros

Outros・IPCA + 5,41%

1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 5,41%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático

Rede Duque - S1

Outros

Outros・LTV 67%・IPCA + 8,20%

LTV Médio 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

67%

Resumo

Rede de postos de combustíveis.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenos e postos de gasolinafundo de reserva e fiança

Rede Duque - S2

Outros

Outros・LTV 67%・IPCA + 8,20%

LTV Médio 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

67%

Resumo

Rede de postos de combustíveis.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenos e postos de gasolinafundo de reserva e fiança

Bossa Nova

Shoppings

Shoppings・LTV 0%・IGPM + 8,30%

LTV Baixo 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

IGPM + 8,30%

LTV

Resumo

Shopping Bossa Nova no Aeroporto Santos Dumont.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEcessão fiduciária de aluguéis e fundo de reserva

Le Biscuit

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 64%・IPCA + 7,16%

LTV Médio 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 7,16%

LTV

64%

Resumo

Varejista, expansão nacional.

Garantias

Alienação fiduciária de galpão logísticocessão fiduciária de recebíveis de cartãofundo de reserva

Mateus

Renda Urbana

Renda Urbana・IPCA + 6,90%

0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 6,90%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático

You Corp. - S1

Corporativo Imobiliário

Corporativo Imobiliário・LTV 10%・CDI + 4,00%

LTV Baixo 0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo Imobiliário

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

10%

Resumo

Reforço de caixa para ampliação da operação.

Garantias

Alienação fiduciária de ações da holding e outros

BB Mapfre II

Outros

Outros・LTV 25%・IPCA + 5,00%

LTV Baixo 0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

25%

Resumo

Melhorias no call center da Mapfre em São Carlos.

Garantias

Alienação fiduciária de imóvel comercialfundo de reserva

República do Líbano

Outros

Outros・IPCA + 10,80%

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 10,80%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático

Avenue

Outros

Outros・LTV 19%・IGPM + 7,00%

LTV Baixo 0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IGPM + 7,00%

LTV

19%

Resumo

Antecipação de contrato de locação com a Avenue.

Garantias

Alienação fiduciária de laje corporativa

Residencial BS

Residencial

Residencial・Planilha de fundamentos

0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

Planilha de fundamentos

LTV

Não informado

Resumo

Séries da Brazilian Securities.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveis financiados

Helbor 2

Residencial

Residencial・CDI + 2,30%

0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 2,30%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático

GPA III

Renda Urbana

Renda Urbana・IPCA + 5,75%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 5,75%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático

FIIs

BTYU11

Leia mais →

6,9%

KNIP11

Leia mais →

2,6%

XPCI11

Leia mais →

1,9%

VGIP11

Leia mais →

1,1%

HREC11

Leia mais →

BTHF11

Leia mais →

0,7%

MCCI11

Leia mais →

0,5%

VGHF11

Leia mais →

0,4%

SHOP11

Leia mais →

0,2%

Exposição por Índice

IPCA

94%

CDI

PRÉ

Regiões

Sudeste

57,3%

Sul

16,1%

Outros

14,9%

Nordeste

Norte

2,7%

Exposição por Segmento

Logístico

40%

Residencial

16%

Outros

12%

Renda Urbana

12%

Shoppings

11%

Corporativo Imobiliário