FII BTG CRI
LivreBTCI11—Relatório de Julho de 2025
Resumo
O FII BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCI11) é um fundo de papel com gestão ativa, focado em proporcionar rendimento e valorização de cotas através de investimentos em operações de crédito de baixo risco (high grade). Em junho, a gestão destacou que o mercado parece ter precificado o pico da taxa em 15%. O fundo realizou a venda do tático Multirenda II e registrou uma amortização antecipada de 43% no CRI Nortis, demonstrando gestão ativa do portfólio. Novas alocações são esperadas para os próximos três meses.
Desempenho
Em junho de 2025, o fundo gerou um resultado líquido de R$ 0,094 por cota, valor que foi inferior à distribuição de R$ 0,100 por cota. A diferença foi coberta pelas reservas acumuladas do fundo. A cota de mercado encerrou o mês estável em R$ 9,22, negociando com um de 9,2% frente à de R$ 10,15 ( de 0,91).
Dividendos
A distribuição de rendimentos referente a junho foi de R$ 0,100 por cota, paga em 14/07/2025. Esse valor corresponde a um dividend mensal de 1,08% e um yield anualizado de 13,8% sobre a cota de mercado. A distribuição foi superior ao resultado gerado no mês (R$ 0,094/cota), levando a uma pequena utilização das reservas acumuladas, que permanecem em um nível robusto de R$ 0,112 por cota.
Indicadores
P/VP
0,91
DY Mensal
1,08%
DY Projetado 12M
13,8%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,09
Dividendo por Cota
R$ 0,10
Estabilidade Dividendo
crescenteNúmero de Cotistas
192.183
Métricas CRI
Taxa de Inadimplência
Não informado
LTV Médio
Não informado
Prazo Médio
4,7 anos
Portfólio
Número de Operações
37
Número de FIIs
9
Destaques
- Manutenção de um dividendo elevado de R$ 0,100 por cota, proporcionando um atraente dividend yield anualizado de 13,8%.
- Gestão ativa do portfólio com a venda do CRI tático Multirenda II e uma amortização antecipada significativa de 43% no CRI Nortis.
- A carteira de crédito permanece bem diversificada e posicionada para se beneficiar da inflação, com 77% dos CRIs indexados ao IPCA.
- Forte liquidez diária, com ADTV de R$ 1,9 milhão, e uma base de cotistas grande e estável com mais de 192 mil investidores.
Desafios
- O resultado gerado no mês (R$ 0,094/cota) foi insuficiente para cobrir a distribuição (R$ 0,100/cota), necessitando o uso de R$ 0,006/cota de reservas acumuladas.
- Acompanhamento do processo de recuperação judicial do CRI RioPet, cujo devedor solicitou a homologação do plano de recuperação.
Riscos do Fundo
- Risco de crédito: Possibilidade de inadimplência ou atraso de pagamento dos devedores das operações de CRI, como o caso em acompanhamento do CRI RioPet.
- Risco de mercado: A cota do fundo e o valor dos CRIs podem flutuar devido a mudanças nas taxas de juros (Selic) e nos índices de inflação (IPCA, IGP-M).
- Risco de sustentabilidade dos dividendos: A distribuição atual está acima da geração de caixa do mês, dependendo de reservas acumuladas ou melhora nos resultados futuros para se manter.
- Concentração de indexador: Com 77% da carteira de CRIs atrelada ao IPCA, o fundo é sensível a períodos de desaceleração da inflação, o que pode impactar negativamente suas receitas.
Notas
- A gestão realizou a venda do tático Multirenda II.
- Os CRIs da Nortis passaram por uma amortização antecipada de aproximadamente 43%, decorrente da distribuição de lucros das garantidoras.
Avaliação neutro
O BTCI11 mantém uma performance sólida com gestão ativa, como demonstrado pelo recente giro no portfólio. A distribuição de dividendos continua em patamar elevado, embora neste mês tenha exigido o uso de reservas. O portfólio está bem diversificado e estrategicamente alocado em , oferecendo proteção inflacionária. Negociando com um de 0,91, o fundo apresenta um desconto em relação ao seu valor patrimonial. O principal ponto de atenção para o investidor é a sustentabilidade do dividendo atual caso os resultados mensais não voltem a cobrir as distribuições.
CRIs
Uberlandia Refrescos
Outros
Outros・IPCA + 7,8%
8,1%
Uberlandia Refrescos
Outros
Outros・IPCA + 7,8%
Tipo
CRI
Segmento
Outros
Taxa
IPCA + 7,8%
LTV
Resumo
CRI Tático.
Casa Shopping
Shoppings
Shoppings・IPCA + 9,4%
6%
Casa Shopping
Shoppings
Shoppings・IPCA + 9,4%
Tipo
CRI
Segmento
Shoppings
Taxa
IPCA + 9,4%
LTV
Resumo
Operação lastreada na aquisição de participação no Casa Shopping. O empreendimento está localizado na Barra da Tijuca (Rio de Janeiro/RJ) e é precursor no segmento de decoração.
Airplane - S1
Logística
Logística・IPCA + 8,0%
4,8%
Airplane - S1
Logística
Logística・IPCA + 8,0%
Tipo
CRI
Segmento
Logística
Taxa
IPCA + 8,0%
LTV
Resumo
Os recursos captados na operação foram destinados para o desenvolvimento de galpões logísticos, em Guarulhos (SP), para a Emergent Cold.
Airplane - S2
Logística
Logística・IPCA + 8,0%
4,5%
Airplane - S2
Logística
Logística・IPCA + 8,0%
Tipo
CRI
Segmento
Logística
Taxa
IPCA + 8,0%
LTV
Resumo
Os recursos captados na operação foram destinados para o desenvolvimento de galpões logísticos, em Guarulhos (SP), para a Emergent Cold.
Emergent Cold
Logística
Logística・IPCA + 9,3%
4,4%
Emergent Cold
Logística
Logística・IPCA + 9,3%
Tipo
CRI
Segmento
Logística
Taxa
IPCA + 9,3%
LTV
Resumo
Recursos captados para expansão da operação da Emergent Cold em Paranaguá (PR), Itajai (SC) e Rio Grande (RS).
CRI Visc
Shoppings
Shoppings・IPCA + 7,7%
3,7%
CRI Visc
Shoppings
Shoppings・IPCA + 7,7%
Tipo
CRI
Segmento
Shoppings
Taxa
IPCA + 7,7%
LTV
Resumo
CRI Tático.
Conx
Residencial
Residencial・IPCA + 6,4%
3,7%
Conx
Residencial
Residencial・IPCA + 6,4%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 6,4%
LTV
Resumo
A CONX é uma incorporadora com mais de 30 anos. Os recursos captados na operação foram destinados para aquisição de landbank e capital de giro.
CD RP
Logística
Logística・IPCA + 5,9%
3,7%
CD RP
Logística
Logística・IPCA + 5,9%
Tipo
CRI
Segmento
Logística
Taxa
IPCA + 5,9%
LTV
Resumo
Operação lastreada na aquisição do Galpão Logístico de Ribeirão Preto pelo BTLG11.
JCC
Shoppings
Shoppings・CDI + 1,3%
3,3%
JCC
Shoppings
Shoppings・CDI + 1,3%
Tipo
CRI
Segmento
Shoppings
Taxa
CDI + 1,3%
LTV
Resumo
A JCC é uma empresa focada na exploração de shoppings, controlada pela família Jereissati. Os recursos foram destinados para a expansão do Shopping Iguatemi Fortaleza.
GPA II
Renda urbana
Renda urbana・IPCA + 5,6%
2,9%
GPA II
Renda urbana
Renda urbana・IPCA + 5,6%
Tipo
CRI
Segmento
Renda urbana
Taxa
IPCA + 5,6%
LTV
Resumo
Os recebíveis do GPA (contrato de locação de supermercados) foram antecipados pelo Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) para aquisição de imóveis.
Shoppings
Shoppings
Shoppings・CDI + 1,5%
2,8%
Shoppings
Shoppings
Shoppings・CDI + 1,5%
Tipo
CRI
Segmento
Shoppings
Taxa
CDI + 1,5%
LTV
Resumo
A operação é lastreada no compromisso de compra e venda celebrado entre BPML11 e BR Malls, para a compra de participação em shoppings.
HBR
Renda Urbana
Renda Urbana・IPCA + 6,0%
2,2%
HBR
Renda Urbana
Renda Urbana・IPCA + 6,0%
Tipo
CRI
Segmento
Renda Urbana
Taxa
IPCA + 6,0%
LTV
Resumo
A Devedora é a HBR Realty, empresa com foco em ativos de renda. Os recursos foram destinados à expansão da plataforma de ativos e reforço do capital de giro.
JCC Mz
Shoppings
Shoppings・CDI + 1,4%
2%
JCC Mz
Shoppings
Shoppings・CDI + 1,4%
Tipo
CRI
Segmento
Shoppings
Taxa
CDI + 1,4%
LTV
Resumo
CRI Tático.
Socicam
Outros
Outros・IPCA + 10,0%
1,9%
Socicam
Outros
Outros・IPCA + 10,0%
Tipo
CRI
Segmento
Outros
Taxa
IPCA + 10,0%
LTV
Resumo
A Socicam é uma empresa que presta serviços em espaços públicos, liderando a gestão de terminais rodoviários e urbanos.
JSL - S1
Logística
Logística・IPCA + 6,0%
1,8%
JSL - S1
Logística
Logística・IPCA + 6,0%
Tipo
CRI
Segmento
Logística
Taxa
IPCA + 6,0%
LTV
Resumo
A devedora da operação é a JSL, uma empresa brasileira de logística. Os recursos foram destinados para expansão da operação e capital da giro.
Airport Town
Logística
Logística・IPCA + 6,5%
1,8%
Airport Town
Logística
Logística・IPCA + 6,5%
Tipo
CRI
Segmento
Logística
Taxa
IPCA + 6,5%
LTV
Resumo
O CRI teve por objetivo financiar a ampliação dos Galpões Logísticos em Guarulhos.
Emergent Cold
Logística
Logística・CDI + 3,3%
1,7%
Emergent Cold
Logística
Logística・CDI + 3,3%
Tipo
CRI
Segmento
Logística
Taxa
CDI + 3,3%
LTV
Resumo
Os recursos captados na operação foram destinados para a aquisição de parque logístico localizado em Cabo de Santo Agostinho (PE).
Bem Brasil
Outros
Outros・IPCA + 5,4%
1,6%
Bem Brasil
Outros
Outros・IPCA + 5,4%
Tipo
CRI
Segmento
Outros
Taxa
IPCA + 5,4%
LTV
Resumo
CRI Tático.
Carvalho Hosken
Residencial
Residencial・CDI + 5,5%
1,5%
Carvalho Hosken
Residencial
Residencial・CDI + 5,5%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
CDI + 5,5%
LTV
Resumo
A Carvalho Hosken é uma incorporadora carioca. Os recursos captados foram destinados para expansão da operação na Barra da Tijuca no Rio de Janeiro/RJ.
SuperFrio
Logística
Logística・IPCA + 8,6%
1,4%
SuperFrio
Logística
Logística・IPCA + 8,6%
Tipo
CRI
Segmento
Logística
Taxa
IPCA + 8,6%
LTV
Resumo
O CRI tem por objetivo reforçar a estrutura de caixa da companhia para ampliação da operação. A Superfrio atua no segmento de logística refrigada.
M. Alves e Turiassu - Sr
Residencial
Residencial・CDI + 2,0%
1,4%
M. Alves e Turiassu - Sr
Residencial
Residencial・CDI + 2,0%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
CDI + 2,0%
LTV
Resumo
O CRI tem por objetivo desenvolvimento do empreendimento VN Melo Alves e do empreendimento VN Turiassu, ambos em São Paulo.
GPA I
Renda urbana
Renda urbana・IPCA + 5,0%
1,3%
GPA I
Renda urbana
Renda urbana・IPCA + 5,0%
Tipo
CRI
Segmento
Renda urbana
Taxa
IPCA + 5,0%
LTV
Resumo
Os recebíveis do GPA (contrato de locação de supermercados) foram antecipados pelo TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário (TRXF11).
Bossa Nova
Shoppings
Shoppings・IGPM + 8,3%
1,3%
Bossa Nova
Shoppings
Shoppings・IGPM + 8,3%
Tipo
CRI
Segmento
Shoppings
Taxa
IGPM + 8,3%
LTV
Resumo
Operação lastreada em debentures da GJP Bossa Nova, empresa que possui concessão do Shopping Bossa Nova localizado no Aeroporto Santos Dumont (Rio de Janeiro/RJ).
Rede Duque - S1
Outros
Outros・IPCA + 8,2%
1,2%
Rede Duque - S1
Outros
Outros・IPCA + 8,2%
Tipo
CRI
Segmento
Outros
Taxa
IPCA + 8,2%
LTV
Resumo
A devedora da operação é a Rede Duque, uma rede de postos de combustíveis. Os recursos foram destinados para expansão da operação e capital de giro.
Rede Duque - S2
Outros
Outros・IPCA + 8,2%
1,2%
Rede Duque - S2
Outros
Outros・IPCA + 8,2%
Tipo
CRI
Segmento
Outros
Taxa
IPCA + 8,2%
LTV
Resumo
A devedora da operação é a Rede Duque, uma rede de postos de combustíveis. Os recursos foram destinados para expansão da operação e capital de giro.
Le Biscuit
Renda urbana
Renda urbana・IPCA + 7,2%
1%
Le Biscuit
Renda urbana
Renda urbana・IPCA + 7,2%
Tipo
CRI
Segmento
Renda urbana
Taxa
IPCA + 7,2%
LTV
Resumo
A Le Biscuit é uma varejista com mais de 60 anos. Os recursos captados foram destinados para expansão nacional da operação e capital de giro.
São Benedito
Residencial
Residencial・CDI + 4,0%
1%
São Benedito
Residencial
Residencial・CDI + 4,0%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
CDI + 4,0%
LTV
Resumo
CRI Tático.
Nortis
Residencial
Residencial・IPCA + 7,1%
0,7%
Nortis
Residencial
Residencial・IPCA + 7,1%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 7,1%
LTV
Resumo
A devedora da operação é a Nortis, incorporadora fundada em 2016. Os recursos captados na operação foram destinados para expansão da operação.
HBR Realty
Outros
Outros・CDI + 2,0%
0,7%
HBR Realty
Outros
Outros・CDI + 2,0%
Tipo
CRI
Segmento
Outros
Taxa
CDI + 2,0%
LTV
Resumo
CRI Tático.
M. Alves e Turiassu - Mz
Residencial
Residencial・CDI + 3,0%
0,5%
M. Alves e Turiassu - Mz
Residencial
Residencial・CDI + 3,0%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
CDI + 3,0%
LTV
Resumo
O CRI tem por objetivo desenvolvimento do empreendimento VN Melo Alves e do empreendimento VN Turiassu, ambos em São Paulo.
BB Mapfre II
Outros
Outros・IPCA + 5,0%
0,5%
BB Mapfre II
Outros
Outros・IPCA + 5,0%
Tipo
CRI
Segmento
Outros
Taxa
IPCA + 5,0%
LTV
Resumo
A BB Mapfre é uma holding formada pela união estratégica entre o Banco do Brasil e a Mapfre Seguros. A operação financiou melhorias no call center.
You Corp. - S1
Residencial
Residencial・CDI + 4,0%
0,4%
You Corp. - S1
Residencial
Residencial・CDI + 4,0%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
CDI + 4,0%
LTV
Resumo
Destinado ao reforço de caixa da companhia para ampliação da operação.
Helbor 2
Residencial
Residencial・CDI + 2,3%
0,3%
Helbor 2
Residencial
Residencial・CDI + 2,3%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
CDI + 2,3%
LTV
Resumo
CRI Tático.
RNI
Residencial
Residencial・CDI + 1,7%
0,2%
RNI
Residencial
Residencial・CDI + 1,7%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
CDI + 1,7%
LTV
Resumo
A RNI integra o Grupo Rodobens. Os recursos captados na operação foram destinados para capital de giro.
Avenue
Outros
Outros・IGPM + 7,0%
0,2%
Avenue
Outros
Outros・IGPM + 7,0%
Tipo
CRI
Segmento
Outros
Taxa
IGPM + 7,0%
LTV
Resumo
O CRI tem por objetivo a antecipação do contrato de locação com a Avenue, uma corretora que viabiliza o investimento de brasileiros nos Estados Unidos.
Residencial BS
Residencial
Residencial・
0,2%
Residencial BS
Residencial
Residencial・
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
LTV
Resumo
As séries da Brazilian Securities foram emitidas entre 2007 e 2011 e consistem em antecipação de recebíveis (contratos de financiamento imobiliário) de incorporadoras.
GPA III
Renda urbana
Renda urbana・IPCA + 5,8%
0%
GPA III
Renda urbana
Renda urbana・IPCA + 5,8%
Tipo
CRI
Segmento
Renda urbana
Taxa
IPCA + 5,8%
LTV
Resumo
CRI Tático.
FIIs
BTYU11
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IPCA
CDI
IGP-M
Exposição por Segmento
Logístico
Shoppings
Residencial
Renda Urbana
Outros