FII BTG CRI

Livre

BTCI11—Resumo de Setembro de 2025

Resumo

O FII BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCI11) tem como objetivo proporcionar rendimento e valorização de cotas no longo prazo através de investimentos em operações de crédito com lastro imobiliário. Em agosto de 2025, a gestão realizou a aquisição do Diálogo Corporativo, no montante de R$ 37,1 milhões e com taxa de + 9,03% a.a., reforçando a alocação no segmento residencial. O fundo encerrou o mês com todos os ativos de sua carteira adimplentes, com 79,8% do patrimônio líquido alocado em 47 operações de crédito.

Desempenho

O fundo apresentou um desempenho robusto em agosto, gerando um resultado de R$ 0,14 por cota, que cobriu com folga a distribuição de R$ 0,10 por cota. A cota de mercado encerrou o mês em R$ 9,21, enquanto a foi de R$ 10,01, resultando em um de 0,92. O dividend anualizado, baseado na cota de mercado, foi de 13,8%, mantendo-se em um patamar atrativo para os investidores.

Dividendos

A distribuição de rendimentos referente à competência de agosto foi de R$ 0,10 por cota, paga em setembro de 2025, representando uma rentabilidade mensal de 1,09%. O resultado do mês, de R$ 0,141 por cota, foi superior à distribuição, permitindo que o fundo aumentasse seu resultado acumulado não distribuído para R$ 0,213 por cota, o que fortalece a segurança para pagamentos futuros.

Indicadores

P/VP

0,92

DY Mensal

1,09%

DY Projetado 12M

13,8%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,14

Dividendo por Cota

R$ 0,10

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

192.518

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Aquisição de R$ 37,1 milhões no CRI Diálogo Corporativo, com remuneração de IPCA + 9,03% a.a.
Resultado de R$ 0,14 por cota, cobrindo a distribuição de R$ 0,10 por cota com uma margem de 40%.
Manutenção de 100% de adimplência em toda a carteira de crédito.
Aumento da reserva de lucros acumulada para R$ 0,213 por cota, o equivalente a mais de duas distribuições mensais.

Desafios

A elevada concentração da carteira de CRIs no indexador IPCA (88%) durante agosto aumenta a sensibilidade dos rendimentos do fundo a um cenário de desaceleração da inflação.

Riscos do Fundo

Risco de crédito: Inerente a fundos de CRI, existe a possibilidade de inadimplência ou atraso de pagamento por parte dos devedores das operações, embora a carteira atual esteja 100% adimplente.
Risco de mercado: A cota do fundo e o valor dos seus ativos podem flutuar devido a mudanças nas taxas de juros (Selic) e, principalmente, nos índices de inflação (IPCA), dado o posicionamento da carteira.
Risco de concentração de indexador: Com 88% da carteira de CRIs atrelada ao IPCA, o fundo possui alta sensibilidade a períodos de desaceleração da inflação, o que pode impactar negativamente suas receitas futuras.

Observações do Período

O fundo apresentou um mês de performance sólida e consistente, com o resultado cobrindo confortavelmente a distribuição e fortalecendo as reservas. A gestão demonstrou ser ativa com a aquisição do Diálogo, alinhada à estratégia de investir no segmento residencial. O portfólio, embora com alta concentração no (88%), está bem diversificado em termos de segmentos e mantém um histórico de 100% de adimplência, um diferencial importante. Negociando com um de 0,92, o fundo continua a oferecer uma combinação atrativa de elevado e desconto patrimonial.

Ver mais detalhes

A avaliação positiva é justificada pela forte geração de resultado (R$ 0,14/cota), que superou a distribuição (R$ 0,10/cota), e pelo consequente aumento da reserva de lucros para R$ 0,213/cota, garantindo um colchão de segurança para dividendos futuros. A gestão ativa, a manutenção da carteira 100% adimplente e a combinação de um dividend yield de 13,8% a.a. com um desconto patrimonial (P/VP 0,92) reforçam a qualidade do fundo e sua atratividade para o investidor de renda.

CRIs

Uberlandia Refrescos

Outros

Outros・IPCA + 8,34%

8,1%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 8,34%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Casa Shopping

Shoppings

Shoppings・LTV 53%・IPCA + 12,06%

LTV Baixo 5,95%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

IPCA + 12,06%

LTV

53%

Resumo

Operação lastreada na aquisição de participação no Casa Shopping na Barra da Tijuca/RJ.

Airplane - S1

Logístico

Logístico・LTV 32%・IPCA + 8,33%

LTV Baixo 4,82%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8,33%

LTV

32%

Resumo

Desenvolvimento de galpões logísticos em Guarulhos/SP para a Emergent Cold.

Airplane - S2

Logístico

Logístico・LTV 58%・IPCA + 8,33%

LTV Baixo 4,51%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8,33%

LTV

58%

Resumo

Desenvolvimento de galpões logísticos em Guarulhos/SP para a Emergent Cold.

Emergent Cold

Logístico

Logístico・LTV 66%・IPCA + 10,99%

LTV Médio 4,43%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 10,99%

LTV

66%

Resumo

Expansão da operação em Paranaguá/PR, Itajai/SC e Rio Grande/RS.

Brookfield JK

Corporativo

Corporativo・IPCA + 9,63%

3,8%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9,63%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Diálogo Corporativo

Residencial

Residencial・IPCA + 9,06%

3,73%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,06%

LTV

Não informado

Resumo

Posição adquirida no mercado primário, lastreada em debênture da Diálogo Engenharia.

CRI Visc

Shoppings

Shoppings・IPCA + 9,77%

3,7%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

IPCA + 9,77%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

CD RP

Logístico

Logístico・LTV 58%・IPCA + 9,25%

LTV Baixo 3,68%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9,25%

LTV

58%

Resumo

Operação lastreada na aquisição do Galpão Logístico de Ribeirão Preto pelo BTLG11.

GPA II

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 74%・IPCA + 8,18%

LTV Médio 2,91%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 8,18%

LTV

74%

Resumo

Antecipação de recebíveis de locação do GPA para aquisição de imóveis pelo RBVA11.

Comporte

Outros

Outros・CDI + 4,70%

2,8%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

CDI + 4,70%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Conx

Residencial

Residencial・LTV 73%・IPCA + 14,23%

LTV Médio 2,47%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 14,23%

LTV

73%

Resumo

Recursos para aquisição de landbank e capital de giro da incorporadora CONX.

HBR

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 80%・IPCA + 8,04%

LTV Médio 2,26%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 8,04%

LTV

80%

Resumo

Recursos destinados à expansão da plataforma de ativos e reforço de capital de giro da HBR Realty.

JCC Mz

Shoppings

Shoppings・CDI + 1,50%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

CDI + 1,50%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Socicam

Outros

Outros・LTV 0%・IPCA + 11,66%

LTV Baixo 1,87%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 11,66%

LTV

Resumo

Operação com a Socicam, gestora de terminais rodoviários e urbanos.

JSL - S1

Logístico

Logístico・LTV 33%・IPCA + 9,07%

LTV Baixo 1,84%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9,07%

LTV

33%

Resumo

Recursos destinados para expansão da operação e capital de giro da JSL.

JSL - S2

Logístico

Logístico・LTV 33%・IPCA + 9,07%

LTV Baixo 1,84%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9,07%

LTV

33%

Resumo

Recursos destinados para expansão da operação e capital de giro da JSL.

Airport Town

Logístico

Logístico・LTV 56%・IPCA + 8,29%

LTV Baixo 1,82%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8,29%

LTV

56%

Resumo

Financiamento para ampliação de galpões logísticos em Guarulhos/SP.

Bem Brasil

Industrial

Industrial・IPCA + 9,71%

1,7%

Tipo

CRI

Segmento

Industrial

Taxa

IPCA + 9,71%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Carvalho Hosken

Residencial

Residencial・LTV 54%・CDI + 14,55%

LTV Baixo 1,53%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 14,55%

LTV

54%

Resumo

Recursos para expansão da operação da incorporadora na Barra da Tijuca/RJ.

Souza Cruz - S1

Outros

Outros・LTV 22%・IPCA + 9,50%

LTV Baixo 1,52%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

22%

Resumo

Operação lastreada em contrato de locação atípico com a Souza Cruz (BAT).

Souza Cruz - S2

Outros

Outros・LTV 22%・IPCA + 9,51%

LTV Baixo 1,52%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9,51%

LTV

22%

Resumo

Operação lastreada em contrato de locação atípico com a Souza Cruz (BAT).

SuperFrio

Logístico

Logístico・LTV 56%・IPCA + 9,82%

LTV Baixo 1,45%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9,82%

LTV

56%

Resumo

Recursos para reforçar a estrutura de caixa e ampliação da operação da Superfrio (logística refrigerada).

Shoppings

Shoppings・LTV 26%・CDI + 1,60%

LTV Baixo 1,39%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

CDI + 1,60%

LTV

26%

Resumo

Lastreada no compromisso de compra e venda entre BPML11 e BR Malls.

M. Alves e Turiassu - Sr

Residencial

Residencial・LTV 58%・CDI + 3,00%

LTV Baixo 1,35%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

58%

Resumo

Desenvolvimento dos empreendimentos VN Melo Alves e VN Turiassu em São Paulo.

GPA I

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 50%・IPCA + 9,96%

LTV Baixo 1,29%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 9,96%

LTV

50%

Resumo

Antecipação de recebíveis de locação do GPA para aquisição de lojas pelo TRXF11.

Bossa Nova

Shoppings

Shoppings・LTV 0%・IGPM + 15,63%

LTV Baixo 1,19%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

IGPM + 15,63%

LTV

Resumo

Lastreada em debêntures da GJP Bossa Nova, concessionária do Shopping no Aeroporto Santos Dumont/RJ.

Rede Duque - S2

Outros

Outros・LTV 67%・IPCA + 12,73%

LTV Médio 1,16%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 12,73%

LTV

67%

Resumo

Recursos para expansão da operação e capital de giro da Rede Duque (postos de combustíveis).

Rede Duque - S1

Outros

Outros・LTV 67%・IPCA + 12,69%

LTV Médio 1,16%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 12,69%

LTV

67%

Resumo

Recursos para expansão da operação e capital de giro da Rede Duque (postos de combustíveis).

São Benedito

Residencial

Residencial・CDI + 4,18%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,18%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Le Biscuit

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 64%・IPCA + 12,89%

LTV Médio 0,97%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 12,89%

LTV

64%

Resumo

Recursos destinados para expansão nacional da operação e capital de giro da varejista Le Biscuit.

Mateus

Varejo

Varejo・IPCA + 7,37%

0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 7,37%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

M. Alves e Turiassu - Mz

Residencial

Residencial・LTV 6%・CDI + 3,24%

LTV Baixo 0,54%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,24%

LTV

Resumo

Desenvolvimento dos empreendimentos VN Melo Alves e VN Turiassu em São Paulo.

BB Mapfre II

Outros

Outros・LTV 25%・IPCA + 11,92%

LTV Baixo 0,45%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 11,92%

LTV

25%

Resumo

Financiamento de melhorias no call center da Mapfre em São Carlos/SP.

You Corp. - S1

Residencial

Residencial・LTV 10%・CDI + 4,00%

LTV Baixo 0,42%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

10%

Resumo

Recursos para reforço de caixa da companhia para ampliação da operação.

Helbor 2

Residencial

Residencial・CDI + 3,20%

0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,20%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

RNI

Residencial

Residencial・LTV 0%・CDI + 2,00%

LTV Baixo 0,24%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 2,00%

LTV

Resumo

Recursos destinados para capital de giro da RNI (Grupo Rodobens).

Avenue

Outros

Outros・LTV 19%・IGPM + 19,81%

LTV Baixo 0,19%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IGPM + 19,81%

LTV

19%

Resumo

Antecipação do contrato de locação com a Avenue, corretora de investimentos.

Residencial BS

Residencial

Residencial・

0,16%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Antecipação de recebíveis (contratos de financiamento imobiliário) de incorporadoras.

GPA III

Renda Urbana

Renda Urbana・IPCA + 10,51%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 10,51%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

FIIs

BTYU11

Leia mais →

6,7%

KNIP11

Leia mais →

2,6%

XPCI11

Leia mais →

VGIP11

Leia mais →

1,1%

HREC11

Leia mais →

BTHF11

Leia mais →

0,7%

MCCI11

Leia mais →

0,5%

VGHF11

Leia mais →

0,4%

SHOP11

Leia mais →

0,1%

Exposição por Índice

IPCA

88%

CDI

PRÉ

Regiões

Região 1 (majoritária, prov. Sudeste)

63%

Região 2

17%

Região 3

10%

Outros

10%

Exposição por Segmento

Logístico

42%

Shoppings

15%

Renda Urbana

13%

Outros

13%

Residencial

10%

Corporativo Imobiliário