Resumo do Relatório Gerencial de KIVO11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial

FII KIVO

KIVO11—Resumo de Outubro de 2025

Resumo

O KIVO11 é um fundo de investimento imobiliário focado em renda, com estratégia majoritária em CRIs (70,6% do PL) e uma parcela em FIIs (12,3% do PL). Em outubro, o cenário de inflação baixa (0,09%) impactou negativamente a parcela da carteira atrelada ao (80,5%), resultando em uma redução nos dividendos comparado ao mês anterior. A gestão segue focada na resolução dos quatro ativos em reestruturação (Starbucks, Ekko, Olimpo e Arquiplan).

Desempenho

O fundo apresentou resultado líquido de R$ 1,92 milhão e distribuiu R$ 1,89 milhão. A teve leve alta para R$ 85,64 (+0,15%), enquanto a cota de mercado caiu para R$ 62,15, ampliando o desconto patrimonial.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,85 por cota, representando um dividend mensal de 1,36% e anualizado de 16,41%. O valor foi inferior ao mês anterior (R$ 1,11), refletindo a ausência de eventos não recorrentes e o impacto da inflação menor.

Indicadores

P/VP

0,73

DY Mensal

1,36%

DY Projetado 12M

16,41%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,87

Dividendo por Cota

R$ 0,85

Estabilidade Dividendo

volátil

Número de Cotistas

6.878

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

2,8 anos

Portfólio

Número de Operações

33

Número de FIIs

9

Destaques

  • Dividend Yield mensal de 1,36%, isento de IR.
  • Avanço na recuperação do CRI Starbucks com expectativa de receber R$ 2,0 milhões em dezembro.
  • Carteira de CRIs marcada a 89,0% do valor de face na média.
  • Cota de mercado negociada com desconto de 27% sobre o valor patrimonial (P/VP 0,73).

Desafios

  • Queda na inflação (IPCA de 0,09% em outubro) impactou negativamente o rendimento da carteira indexada (80% em IPCA).
  • Resolução dos processos de reestruturação dos CRIs Starbucks, Ekko, Olimpo e Arquiplan.
  • Volatilidade na cotação de mercado, que caiu 2,5% no mês.

Riscos do Fundo

  • Risco de Crédito: 4 operações em reestruturação (Starbucks, Ekko, Olimpo, Arquiplan).
  • Risco de Mercado: Alta volatilidade da cota e deságio expressivo.
  • Risco de Inflação: 80,5% da carteira de CRIs atrelada ao IPCA, sensível a quedas no índice.
  • Risco de Liquidez dos ativos inadimplentes.

Notas

  • O fundo possui R$ 32 milhões em caixa (17,1% do PL) aguardando alocação ou para gestão de .
  • Expectativa de recebimento de R$ 2,0 milhões do Starbucks possivelmente em dezembro/25.

Observações do Mês

O KIVO11 entrega um nominal atrativo (16,41% anualizado), mas enfrenta desafios de consistência devido à exposição à inflação e crédito. O desconto de 27% no valor patrimonial ( 0,73) sugere que o mercado precifica pesadamente os riscos dos 4 ativos em reestruturação e a volatilidade dos proventos. A gestão atua ativamente nas recuperações (ex: Starbucks), mas o cenário de inflação baixa pressiona o resultado recorrente no curto prazo.

CRIs

Platão Energia (usina fotovoltaica)

Outras estratégias

5,34%

Tipo

CRI

Segmento

Outras estratégias

Taxa

IPCA+11,00%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado em CCIs representativos da locação das UFVs.

Garantias

Cessão Fiduciária de recebíveisAlienação Fiduciária das quotasAF dos equipamentos

São Benedito

Loteamento

5%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

CDI+3,50%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento a conclusão da construção do empreendimento Vale dos Guimarães.

Garantias

Alienação Fiduciária de imóveisCessão Fiduciária de recebíveisAlienação Fiduciária de cotas da SPEAval

Concresul

Residencial

4,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+12,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação de término de obras de empreendimento médio padrão.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCotas da SPECessão fiduciária dos recebíveisAval da holding e sócios

Keralty (saúde)

BTS ('Built to suit')

LTV Médio 4,1%

Tipo

CRI

Segmento

BTS ('Built to suit')

Taxa

IPCA+10,00%

LTV

66%

Resumo

Operação com lastro em notas comerciais emitidas pela PHV Engenharia.

Garantias

Cessão fiduciária de contrato de aluguel atípico BTSAlienação fiduciária do imóvelAval dos sócios

Telar

Residencial

4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+11,25%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento à construção de empreendimento no bairro Vila Santa Catarina.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCotas da SPECessão fiduciária dos recebíveisAval dos sócios

Realiza

Residencial

3,8%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI+5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Construção de empreendimento residencial médio-alto padrão.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCotas da SPECessão fiduciária dos recebíveisAval dos sócios

Braspark (logística)

BTS ('Built to suit')

3,2%

Tipo

CRI

Segmento

BTS ('Built to suit')

Taxa

IPCA+8,00%

LTV

Não informado

Resumo

Construção da fase II e III de complexo logístico.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCotas da SPECessão fiduciária dos contratos de locaçãoAval

Keycash Sr. (Home Equity)

Outras estratégias

LTV Baixo 3%

Tipo

CRI

Segmento

Outras estratégias

Taxa

IPCA+9,50%

LTV

45%

Resumo

Recebíveis de contrato de Home Equity.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveisFundo de Despesas

You Inc

Residencial

2,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI+4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Financiar implantação de 2 empreendimentos e compra de terrenos.

Garantias

Alienação fiduciária de fração ideal do terrenoUnidadesCessão fiduciária das vendasFiança da You Inc

FGR II

Loteamento

2,8%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Construção de condomínio de casas.

Garantias

Cessão de recebíveisAF de cotas da SPEAval da holding

Levon Morumbi

Residencial

2,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento a construção de empreendimento residencial no Morumbi.

Garantias

Alienação Fiduciária do terrenoCotas da SPEAval da holdingAval do sócio

Cond. Terraz (Série 1)

Residencial

2,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+12,60%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento de condomínio horizontal de casas de alto padrão.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCotas da SPECessão fiduciária dos recebíveisAval dos sócios

Cond. Terraz (Série 2)

Residencial

2,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+12,40%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento de condomínio horizontal de casas de alto padrão.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCotas da SPECessão fiduciária dos recebíveisAval dos sócios

Over Urbanismo

Loteamento

2,6%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+11,00%

LTV

Não informado

Resumo

Construção de loteamento para sítio.

Garantias

CF e AF de cotas da SPEAval da holding e sóciosFundo de reserva

Costa Hirota

Residencial

2,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+11,00%

LTV

Não informado

Resumo

Construção de empreendimento residencial no Brooklin.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCotas da SPECessão fiduciária dos recebíveisAval dos sócios

Patriarca

Residencial

2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+10,90%

LTV

Não informado

Resumo

Construção de empreendimento residencial médio padrão na Cidade Patriarca.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCotas da SPECessão fiduciária dos recebíveisAval da Holding e sócios PF

Santa Lúcia

Residencial

1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Término de obras de empreendimento alto padrão em Nova Lima.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCotas da SPECessão fiduciária dos recebíveisAval dos sócios

Vic Engenharia

Loteamento

1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado na carteira de recebíveis de dois loteamentos.

Garantias

Alienação fiduciária de participações nas SPEsAval dos sóciosCessão fiduciária de recebíveis

Roldão (varejo)

BTS ('Built to suit')

1,9%

Tipo

CRI

Segmento

BTS ('Built to suit')

Taxa

IPCA+8,50%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato de locação atípico BTS com Roldão Atacadista.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelFiançaFundo de reserva

Realiza Série 2

Residencial

1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI+5,00%

LTV

Não informado

FGR

Loteamento

1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado em Nota Comercial da FGR Incorporações.

Garantias

Cessão de recebíveisCotas da SPEAval da holding

OP Resort (Mutiprop.)

Multipropriedade / Time Sharing

1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade / Time Sharing

Taxa

IPCA+9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Contratos de compra e venda de unidades residenciais.

Garantias

Cessão Fiduciária dos RecebíveisFiançaAlienação Fiduciária das ações

HUB / Iveco (automotivo)

BTS ('Built to suit')

1,2%

Tipo

CRI

Segmento

BTS ('Built to suit')

Taxa

IPCA+11,00%

LTV

Não informado

Resumo

Lastro em notas comerciais emitidas pela Hub.

Garantias

Cessão fiduciária de 3 contratos de aluguel atípicoAval

GVI (Multiprop.)

Multipropriedade / Time Sharing

1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade / Time Sharing

Taxa

IPCA+7,00%

LTV

Não informado

Resumo

Contratos de compra e venda das frações das unidades.

Garantias

Cessão Fiduciária dos RecebíveisAlienação Fiduciária das ações

Bfabbriani

Residencial

1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+9,20%

LTV

Não informado

Resumo

Término de obras de dois empreendimentos residenciais.

Garantias

Alienação fiduciária das unidadesCotas das SPEsCessão fiduciária dos recebíveisAval dos sócios

Beachpark (Time Sharing)

Multipropriedade / Time Sharing

1%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade / Time Sharing

Taxa

IPCA+9,75%

LTV

Não informado

Resumo

Reperfilamento de dívidas e desenvolvimento do projeto Ohana.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveis das vendasCash Collateral

Lote5

Loteamento

0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento de quatro loteamentos.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão fiduciáriaFiançaFundos de Reserva

Grupo Cem II

Loteamento

0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+7,50%

LTV

Não informado

Resumo

Lastro em contratos de compra e venda de lotes.

Garantias

Cessão Fiduciária dos RecebíveisFiança das pessoas físicas

Arquiplan

Residencial

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI+4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Em reestruturação. Aprovada dação em pagamento. Papel marcado a 55% do valor de face.

Garantias

Alienação fiduciária do terrenoCessão fiduciária dos recebíveisAval dos sóciosSeguro garantia

EKKO Live 1/2 (1)

Loteamento

0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplente. Em reestruturação. Marcado a uma média de 14,53% do valor de face.

Garantias

Aval dos sóciosFiançaAF das cotas da SPEAF de imóveis

VCA

Residencial

0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA+9,50%

LTV

Não informado

EKKO Live 1/2

Loteamento

0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA+9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplente. Em reestruturação. Marcado a uma média de 14,53% do valor de face.

Garantias

Aval dos sóciosFiançaAF das cotas da SPEAF de imóveis

Starbucks (alimentação)

Outras estratégias

0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Outras estratégias

Taxa

CDI+5,50%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplente. Empresa em RJ. Papel marcado a 6% do valor de face. Expectativa de recebimento de R$ 2 mi.

Garantias

Aval de empresas do grupoAval da pessoa físicaCessão Fiduciária de Recebíveis

FIIs

TGAR11

Leia mais →
1,5%

MANA11

Leia mais →
1,4%

ZAVC11

Leia mais →
0,8%

HGCR11

Leia mais →
0,5%

VGIR11

Leia mais →
0,5%

KNIP11

Leia mais →
0,42%

RBRR11

Leia mais →
0,4%

Invista BBP

6,82%

JIVE PORTO SEGURO

Classes

Única

77%

Sênior

17,7%

Mezanino

5,3%

Exposição por Índice

IPCA

80,5%

CDI

19,5%

Exposição por Segmento

Residencial

32,5%

Loteamento

15,9%

BTS (Built to suit)

10,3%

Outras estratégias

8,4%

Multipropriedade / Time Sharing

3,5%

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