Resumo do Relatório Gerencial de KIVO11 (Julho de 2025) com Inteligência Artificial

FII KIVO

KIVO11—Resumo de Julho de 2025

Resumo

O KIVO11 é um fundo de investimento imobiliário do tipo papel que busca obter renda investindo no mínimo 67% de seu patrimônio em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Em julho, a gestão comentou sobre um cenário macroeconômico desafiador, com alta nos juros americanos e recuo de ativos no Brasil. O fundo segue com foco no acompanhamento de quatro operações de em processo de reestruturação (Ekko, Olimpo, Arquiplan e Starbucks), sendo transparente sobre os status e as marcações a mercado aplicadas a esses ativos, que impactam o valor patrimonial da cota.

Desempenho

O fundo distribuiu R$ 0,95 por cota, o que representa um dividend mensal de 1,39% sobre a cota de fechamento (R$ 68,07). O rendimento anualizado atingiu 16,75%. O resultado do mês, de R$ 2,127 milhões, foi suficiente para cobrir a distribuição total de R$ 2,111 milhões. A cota de mercado encerrou o período com um de 19,9% em relação ao seu valor patrimonial de R$ 84,98, resultando em um de 0,80.

Dividendos

A distribuição em julho foi de R$ 0,95 por cota, paga em 14/07. Este valor corresponde a um dividend de 1,39% no mês e um yield anualizado de 16,75%, considerando o preço da cota de R$ 68,07 no fechamento de 31/07.

Indicadores

P/VP

0,80

DY Mensal

1,39%

DY Projetado 12M

16,75%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,96

Dividendo por Cota

R$ 0,95

Estabilidade Dividendo

volátil

Número de Cotistas

6.836

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

2,1 anos

Endividamento

Não informado

Portfólio

Número de Operações

35

Número de FIIs

8

Destaques

  • Distribuição de R$ 0,95 por cota, representando um yield mensal de 1,39% e anualizado de 16,75%.
  • Cota de mercado negociada com deságio de 19,9% em relação ao valor patrimonial (P/VP de 0,80).
  • Resultado do mês (R$ 2,127 milhões) foi suficiente para cobrir a distribuição (R$ 2,111 milhões).
  • Portfólio com alocação majoritária em CRIs (76,5%) indexados principalmente ao IPCA.

Desafios

  • Acompanhamento do CRI Ekko (1,77% do PL), inadimplente e com vencimento antecipado decidido em setembro de 2024.
  • Gestão da reestruturação do CRI Olimpo (1,19% do PL), que teve vencimento antecipado e está em mediação com a devedora, atualmente marcado a 30% do valor de face.
  • Conclusão da reestruturação do CRI Arquiplan (0,38% do PL) via dação em pagamento, atualmente marcado a 55% do valor de face.
  • Acompanhamento da recuperação judicial da devedora do CRI Starbucks (0,08% do PL), inadimplente desde dezembro de 2023 e marcado a 6% do valor de face.

Riscos do Fundo

  • Risco de crédito e inadimplência nos CRIs da carteira, evidenciado pelos quatro ativos em processo de reestruturação.
  • Risco de mercado, com a cota negociando com deságio significativo em relação ao valor patrimonial.
  • Concentração da carteira de CRIs no indexador IPCA, tornando o fundo sensível a variações da inflação.
  • Risco de liquidez dos ativos, especialmente os CRIs inadimplentes que foram marcados a mercado em valores reduzidos.
  • Concentração setorial em Residencial (42,3%) e Loteamento (22,7%) na carteira de CRIs.

Notas

  • O Olimpo (1,19% do PL) está sendo marcado no fundo a 30,00% do seu valor de face.
  • O Arquiplan (0,38% do PL) está sendo marcado no fundo a 55,00% do seu valor de face.
  • O Starbucks (0,08% do PL) está sendo marcado no fundo a 6,00% do seu valor de face.

Observações do Mês

O fundo mantém uma robusta distribuição de dividendos, totalmente coberta pelos resultados do mês. O principal foco da gestão continua sendo a administração dos quatro CRIs em reestruturação, que, embora representem uma parcela pequena do portfólio, são provisionados e impactam o valor patrimonial. A carteira de CRIs é diversificada setorialmente e está majoritariamente exposta ao . O significativo desconto de 19,9% da cota de mercado reflete a percepção de risco dos investidores em relação a esses ativos problemáticos, mas também pode representar uma oportunidade caso os processos de reestruturação sejam bem-sucedidos.

CRIs

Platão Energia

Energia

5,29%

Tipo

CRI

Segmento

Energia

Taxa

IPCA + 11.00%

LTV

Não informado

Resumo

CRI lastreado em CCIs representativos da locação de Usinas Fotovoltaicas (UFVs) em diversas localidades.

São Benedito

Loteamento

5,08%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

CDI + 3.50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação para financiar a conclusão da construção do empreendimento Vale dos Guimarães em Chapada dos Guimarães - MT.

Concresul

Residencial

4,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 12.00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação de término de obras de empreendimento médio padrão em Rondonópolis, Mato Grosso.

Vitacon Mez.

Residencial

4,16%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5.33%

LTV

Não informado

Resumo

Operação para financiar a implantação de 2 empreendimentos em fase de lançamento (ON Jardins e ON Flórida) em São Paulo - SP.

Keralty

Saúde

4%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

IPCA + 10.00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com lastro em contrato de aluguel atípico BTS com a Keralty (multinacional de healthcare) em Minas Gerais.

Realiza

Residencial

3,76%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5.00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação de financiamento à construção de empreendimento residencial em Goiânia, GO.

Telar

Residencial

3,74%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11.25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação de financiamento à construção de empreendimento residencial de médio-alto padrão no bairro da Vila Santa Catarina em São Paulo, SP.

Braspark

Logístico

3,32%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8.00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação para construção da fase II e III de um complexo logístico em Garuva - SC.

Keycash Sr.

Home Equity

3,09%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 9.50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação sênior lastreada em recebíveis de contratos de Home Equity originados pela KeyCash, com LTV médio de 45%.

FGR II

Loteamento

2,92%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 9.50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação para financiar a construção de um condomínio de casas em Senador Canedo, GO.

You Inc

Residencial

2,81%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4.25%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento para a implantação de 2 empreendimentos e compra de terrenos para outras 2 SPEs em São Paulo - SP.

Levon Morumbi

Residencial

2,59%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10.50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação de financiamento a construção de um empreendimento residencial no Morumbi em São Paulo.

Over Urbanismo

Loteamento

2,52%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11.00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação de financiamento para a construção de um loteamento para sítio em Aragoiânia, GO.

Costa Hirota

Residencial

2,22%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11.00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento para a construção de empreendimento residencial no bairro do Brooklin, em São Paulo.

Patriarca

Residencial

2,22%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10.90%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento para a construção de empreendimento residencial de médio padrão no bairro Cidade Patriarca em São Paulo, SP.

Vic Engenharia

Loteamento

2,17%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 9.50%

LTV

Não informado

Resumo

CRI lastreado na carteira de recebíveis de dois loteamentos performados pela VIC Engenharia no interior de MG.

Cond. Terraz (1)

Residencial

2,03%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 12.60%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento de condomínio horizontal de casas de alto padrão em Primavera do Leste - MT.

Cond. Terraz (2)

Residencial

2,03%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 12.40%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento de condomínio horizontal de casas de alto padrão em Primavera do Leste - MT.

Santa Lúcia

Residencial

1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10.50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação de término de obras de empreendimento alto padrão em Nova Lima, MG.

Roldão

Varejo

1,88%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 8.50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com lastro em contrato de locação atípico BTS com Roldão Atacadista em São Paulo, com prazo de 15 anos.

Realiza Série 2

Residencial

1,63%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5.00%

LTV

Não informado

Resumo

Segunda tranche da operação de financiamento à construção de empreendimento residencial em Goiânia, GO.

FGR

Loteamento

1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 9.00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em nota comercial da FGR Incorporações, com garantia na cessão de recebíveis do empreendimento Jardins Genebra em Brasília - DF.

HUB/Iveco

Automotivo

1,36%

Tipo

CRI

Segmento

Automotivo

Taxa

IPCA + 11.00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com lastro em 3 contratos de aluguel atípico com as multinacionais Iveco e CNH em MG e SP.

OP Resort

Multipropriedade

1,34%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 9.00%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado em contratos de compra e venda de unidades residenciais do empreendimento Ondas Praia Resort em Porto Seguro – BA.

GVI

Multipropriedade

1,19%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 7.00%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado em contratos de compra e venda das frações das unidades do Gramado Buona Vitta Resort SPA, em Gramado - RS.

Olimpo

Loteamento

1,18%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11.00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento para compra de 3 SPEs com projetos de loteamento/condomínio de casas no interior de SP. Atualmente em reestruturação.

Bfabbriani

Residencial

0,98%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9.20%

LTV

Não informado

Resumo

Operação de término de obras em Itapema – SC, de dois empreendimentos residenciais.

Beachpark

Time Sharing

0,95%

Tipo

CRI

Segmento

Time Sharing

Taxa

IPCA + 9.75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação destinada ao reperfilamento de dívidas e desenvolvimento de novo resort no complexo do Beach Park em Fortaleza - CE.

Lote5

Loteamento

0,93%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 10.00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento de quatro loteamentos localizados em Cotia, Bauru, Jaguariúna e Pindamonhangaba.

EKKO Live 2 (1)

Loteamento

0,83%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 9.00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com lastro em recebíveis do empreendimento Ekko Live Granja Viana 2. Atualmente em reestruturação.

Grupo Cem II

Loteamento

0,83%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 7.50%

LTV

Não informado

Resumo

Lastro em contratos de compra e venda de lotes de 32 empreendimentos do Grupo Cem em SP e MT.

EKKO Live 2 (2)

Loteamento

0,76%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 9.00%

LTV

Não informado

Resumo

Segunda tranche da operação com lastro em recebíveis do empreendimento Ekko Live Granja Viana 2. Atualmente em reestruturação.

Arquiplan

Residencial

0,38%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4.25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação de término de obras do empreendimento residencial Go Barra Funda, em São Paulo - SP. Atualmente em reestruturação.

Vitacon Sr.

Residencial

0,32%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5.00%

LTV

Não informado

Resumo

Tranche sênior da operação para financiar a implantação de 2 empreendimentos em São Paulo - SP.

Starbucks

Alimentação

0,09%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentação

Taxa

CDI + 5.50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Southrock, controladora da Starbucks Brasil. Devedora em recuperação judicial.

FIIs

TGAR11

Leia mais →
1,42%

MANA11

Leia mais →
1,38%

ZAVC11

Leia mais →
0,8%

HGCR11

Leia mais →
0,47%

VGIR11

Leia mais →
0,45%

RBRR11

Leia mais →
0,44%

KNIP11

Leia mais →
0,41%

Invista BBP

6,58%

Classes

Única

53%

Sênior

44%

Mezanino

3%

Exposição por Índice

IPCA

76,3%

CDI

23,7%

Regiões

Sudeste

57,6%

Centro-Oeste

15,9%

Sul

15,7%

Nordeste

10,9%

Exposição por Segmento

Residencial

42,3%

Loteamento

22,7%

Energia

6,4%

Saúde

4,8%

Logístico

4%

Home Equity

3,7%

Multipropriedade

3%

Varejo

2,3%

Automotivo

1,6%

Time Sharing

1,1%

Alimentação

0,1%

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Este serviço apenas organiza informações públicas dos relatórios gerenciais. Não constitui recomendação ou orientação de investimento.