FII FATOR VE

VRTA11—Resumo de Outubro de 2025

Resumo

O Fator Verità (VRTA11) é um fundo focado na aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), com objetivo de renda e ganho de capital. Em outubro, o fundo realizou novas alocações nos CRIs Epitácio e Summus, totalizando R$ 9,7 milhões, e recebeu o resgate antecipado do Grupo Mateus II. A gestão mantém uma estratégia de desalavancagem e reciclagem de carteira.

Desempenho

O fundo apresentou um resultado de R$ 0,74 por cota, inferior à distribuição de R$ 0,85, necessitando utilizar R$ 0,11 por cota das reservas de lucro acumuladas. A fechou em R$ 83,76 (leve queda) e a de mercado em R$ 77,99, mantendo um desconto relevante ( 0,93).

Dividendos

Distribuição de R$ 0,85 por cota, paga em 14/11/2025, representando um dividend de 1,09% no mês. O pagamento consumiu reservas, reduzindo o saldo acumulado de R$ 0,79 para R$ 0,68 por cota.

Indicadores

P/VP

0,93

DY Mensal

1,09%

DY Projetado 12M

13,08%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,74

Dividendo por Cota

R$ 0,85

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

108.636

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

4,6 anos

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Aquisição de R$ 5,1 milhões do CRI Epitácio (CDI + 4,00%)
Aquisição de R$ 4,6 milhões do CRI Summus (IPCA + 11,50%)
Resgate antecipado do CRI Grupo Mateus II (~R$ 5,3 milhões)
Dividendo mantido estável em R$ 0,85 apesar do resultado menor

Desafios

Resultado operacional de outubro (R$ 0,74) insuficiente para cobrir a distribuição, consumindo reservas
Defasagem de 2 a 3 meses nos índices de inflação impactando a correção monetária dos ativos
Cota de mercado negociando com desconto persistente em relação ao valor patrimonial (0,93x)

Riscos do Fundo

Risco de crédito da carteira de CRIs (inadimplência de devedores)
Risco de mercado devido à indexação majoritária ao IPCA e volatilidade da curva de juros
Descasamento de fluxo de caixa devido à defasagem dos índices de inflação
Concentração em securitizadoras específicas (Opea, Virgo)
Sustentabilidade dos dividendos caso o resultado recorrente permaneça abaixo da distribuição por longo período

Notas

Benchmark considerado gerencialmente como + 6% a.a. desde 2019, embora regulamento cite IGP-M.
A inflação de setembro (0,48%) impactará o fundo com defasagem de 2 a 3 meses.

Observações do Mês

O fundo entregou um resultado aquém da distribuição em outubro, exigindo o consumo de reservas, diferentemente de setembro onde houve superávit. A carteira segue com boa qualidade de crédito (maioria adimplente), mas a volatilidade do e a marcação a mercado impactam o . A está controlada e o caixa permite novas alocações.

CRIs

Epitácio

Construção Civil

Construção Civil・LTV 90,9%・CDI + 4,00%

LTV Alto 3,92%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

90,9%

Resumo

Empreendimento de alto padrão da Gafisa S.A. em Ipanema.

Garantias

Alienação FiduciáriaAlienação Fiduciária de CotasCessão FiduciáriaAvalFundo de Reserva

Summus

Construção Civil

Construção Civil・LTV 49,3%・IPCA + 11,50%

LTV Baixo 3,32%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

49,3%

Resumo

Devedora Summus Engenharia, mercado imobiliário goiano.

Garantias

Alienação FiduciáriaAlienação Fiduciária de CotasCessão FiduciáriaAvalFundo de Reserva

Direcional II

Construção Civil

Construção Civil・IPCA + 4,84%

3,28%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 4,84%

LTV

Não informado

Resumo

Debênture de emissão da Direcional Engenharia, rating AAA.

Espaço Y

Tecnologia

Tecnologia・LTV 60,4%・IPCA + 6,68%

LTV Médio 3,09%

Tipo

CRI

Segmento

Tecnologia

Taxa

IPCA + 6,68%

LTV

60,4%

Resumo

Contrato de BTS locadora Espaço Y e locatária BB Tecnologia.

Garantias

Alienação FiduciáriaFundo de ReservaFundo de Despesas

LAR Cooperativa

Agropecuária

Agropecuária・LTV 72,4%・IPCA + 8,72%

LTV Médio 3,07%

Tipo

CRI

Segmento

Agropecuária

Taxa

IPCA + 8,72%

LTV

72,4%

Resumo

Nota Comercial devedora LAR Cooperativa Agroindustrial.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis Logísticos e Supermercados

Usinas Cajuru e Montes Claros

Energia Elétrica

Energia Elétrica・IPCA + 10,00%

3,06%

Tipo

CRI

Segmento

Energia Elétrica

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento de quatro Usinas Solares.

Garantias

Alienação FiduciáriaAlienação Fiduciária de CotasCessão Fiduciária

Arteris

Rodovias

Rodovias・LTV 68,5%・IPCA + 5,11%

LTV Médio 3,04%

Tipo

CRI

Segmento

Rodovias

Taxa

IPCA + 5,11%

LTV

68,5%

Resumo

Contrato de locação atípico de Imóvel Empresarial.

Garantias

Alienação FiduciáriaCarta FiançaSeguros

Gafisa Oscar Freire

Construção Civil

Construção Civil・LTV 81%・IPCA + 10,00%

LTV Médio 3,04%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

81%

Resumo

Empreendimento residencial Alto Padrão Gafisa nos Jardins.

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóveisAlienação Fiduciária das Cotas da SPE

Canopus PPP III

Estado de SP

Estado de SP・IPCA + 6,00%

2,74%

Tipo

CRI

Segmento

Estado de SP

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Parcelas mensais devidas pelo Governo do Estado de SP (PPP).

Garantias

Fundo de ReservaPenhor de Cotas

Unimed

Saúde

Saúde・IPCA + 8,75%

2,6%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

IPCA + 8,75%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato de BTS locadora FII e locatária Unimed.

Garantias

Alienação FiduciáriaFundo de LiquidezFundo de Reserva

Assaí Barzel

Alimentos

Alimentos・IPCA + 6,75%

2,57%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 6,75%

LTV

Não informado

Resumo

Locação atípica de 17 lojas para o Assaí.

Garantias

Alienação Fiduciária de Cotas

Patrimonio

Construção Civil

Construção Civil・LTV 36,8%・IPCA + 9,55%

LTV Baixo 2,52%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 9,55%

LTV

36,8%

Resumo

Nota Comercial devedora Patrimônio Construções.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão FiduciáriaFundo de Reserva

Grupo BSO

Construção Civil

Construção Civil・LTV 8,8%・IPCA + 10,00%

LTV Baixo 2,51%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

8,8%

Resumo

Debênture Imobiliária emissão Abioye (Grupo BSO).

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóveisCessão Fiduciária

Quero-Quero

Varejo

Varejo・LTV 50,2%・IPCA + 5,70%

LTV Baixo 2,45%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,70%

LTV

50,2%

Resumo

Contrato de Locação Atípico CD Lojas Quero-Quero.

Garantias

Alienação Fiduciária do ImóvelFiança

Grupo Sinal

Automotivo

Automotivo・LTV 43,3%・IPCA + 7,50%

LTV Baixo 2,43%

Tipo

CRI

Segmento

Automotivo

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

43,3%

Resumo

Locação com empresas do Grupo Sinal (Concessionárias).

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóvelFiança

WT Morumbi

Construção Civil

Construção Civil・LTV 28,6%・IPCA + 5,70%

LTV Baixo 2,34%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 5,70%

LTV

28,6%

Resumo

Compromisso de compra e venda de lajes do edifício WT Morumbi.

Garantias

Alienação Fiduciária das lajesCessão Fiduciária

Makro HGRU

Alimentos

Alimentos・LTV 29,1%・IPCA + 6,50%

LTV Baixo 2,14%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

29,1%

Resumo

Compromisso de Venda e Compra imóveis Makro adquiridos pelo HGRU11.

Garantias

Alienação Fiduciária das lojasCessão Fiduciária

GPA TRX III

Alimentício

Alimentício・LTV 45,3%・IPCA + 5,24%

LTV Baixo 2,13%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentício

Taxa

IPCA + 5,24%

LTV

45,3%

Resumo

Locação atípica 7 lojas Grupo GPA.

Garantias

Alienação Fiduciária dos ImóveisCessão Fiduciária

Sotreq

Indústria

Indústria・LTV 71,3%・IPCA + 6,24%

LTV Médio 1,94%

Tipo

CRI

Segmento

Indústria

Taxa

IPCA + 6,24%

LTV

71,3%

Resumo

Locação atípico galpão Sotreq.

Garantias

Alienação Fiduciária do ImóvelFiança

Pague Menos

Com. Dist. Medicamentos

Com. Dist. Medicamentos・LTV 60,8%・IPCA + 7,90%

LTV Médio 1,92%

Tipo

CRI

Segmento

Com. Dist. Medicamentos

Taxa

IPCA + 7,90%

LTV

60,8%

Resumo

Construção de usinas fotovoltaicas para Pague Menos.

Garantias

Penhor dos EquipamentosAlienação Fiduciária dos Imóveis

Cassi

Saúde

Saúde・LTV 61,1%・IPCA + 8,00%

LTV Médio 1,91%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

61,1%

Resumo

Locação atípico imóvel corporativo CASSI.

Garantias

Alienação Fiduciária do Imóvel

Via Varejo

Varejo

Varejo・LTV 36,5%・IPCA + 4,99%

LTV Baixo 1,81%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 4,99%

LTV

36,5%

Resumo

Locação atípico CD Via Varejo.

Garantias

Alienação Fiduciária do ImóvelSeguro

Grupo Mateus

Alimentício

Alimentício・IPCA + 4,72%

1,78%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentício

Taxa

IPCA + 4,72%

LTV

Não informado

Resumo

Locação imóveis comerciais Grupo Mateus.

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóveisFiança

JSL Ribeira 268

Logística

Logística・LTV 48%・IPCA + 6,00%

LTV Baixo 1,74%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

48%

Resumo

Locação imóveis logísticos Grupo JSL.

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóveisFiança

São Vicente

Alimentos

Alimentos・LTV 46,6%・IPCA + 8,61%

LTV Baixo 1,71%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 8,61%

LTV

46,6%

Resumo

Nota Comercial rede Supermercados São Vicente.

Garantias

Alienação Fiduciária de 3 imóveis

Canopus PPP II

Estado de SP

Estado de SP・IPCA + 6,00%

1,58%

Tipo

CRI

Segmento

Estado de SP

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Parcelas mensais devidas pelo Governo SP.

Garantias

Fundo de ReservaPenhor de Cotas

BRF Londrina

Alimentos

Alimentos・IPCA + 6,50%

1,57%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Resumo

Locação atípico CD frigorificado BRF.

JSL Ribeira 261

Logística

Logística・LTV 47,7%・IPCA + 6,00%

LTV Baixo 1,54%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

47,7%

Resumo

Locação imóveis logísticos Grupo JSL.

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóveisFiança

Lote 5 II (Loteamentos)

Pulverizado - Loteamento

Pulverizado - Loteamento・IPCA + 10,00%

1,49%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Debênture Lote 5 Desenvolvimento Urbano.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão fiduciária

Serena Campinas (Lote 5)

Pulverizado - Loteamento

Pulverizado - Loteamento・LTV 32,1%・IPCA + 10,50%

LTV Baixo 1,46%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

32,1%

Resumo

Debênture Serena Campinas (loteamento fechado).

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão fiduciária

FazSol

Energia Elétrica

Energia Elétrica・IPCA + 9,50%

1,38%

Tipo

CRI

Segmento

Energia Elétrica

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento usinas solares.

Garantias

Alienação Fiduciária de Cotas

Assaí Barzel 2ª Tranche

Alimentos

Alimentos・IPCA + 7,00%

1,31%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

Não informado

Resumo

Locação atípica lojas Assaí.

Garantias

Alienação Fiduciária de Cotas

Airport Town

Logística

Logística・LTV 45,6%・IPCA + 6,50%

LTV Baixo 1,29%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

45,6%

Resumo

Debênture Grupo Airport Town.

Garantias

Alienação Fiduciária de Cotas e AçõesAlienação Fiduciária de Imóveis

Ascenty III

Tecnologia

Tecnologia・LTV 24,6%・IPCA + 5,70%

LTV Baixo 1,28%

Tipo

CRI

Segmento

Tecnologia

Taxa

IPCA + 5,70%

LTV

24,6%

Resumo

Locação atípica Data Center Ascenty.

Garantias

Alienação Fiduciária do Imóvel

Localfrio (Sub)

Logística

Logística・LTV 50,8%・IPCA + 7,00%

LTV Baixo 1,13%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

50,8%

Resumo

Locação imóveis logísticos Localfrio.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis

Cassol

Varejo

Varejo・LTV 41,2%・IPCA + 5,50%

LTV Baixo 1,09%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,50%

LTV

41,2%

Resumo

Debênture Cassol Real Estate.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis

Melhoramentos

Papel e Celulose

Papel e Celulose・LTV 29,2%・IPCA + 8,08%

LTV Baixo 1,06%

Tipo

CRI

Segmento

Papel e Celulose

Taxa

IPCA + 8,08%

LTV

29,2%

Resumo

Arrendamento Grupo Melhoramentos.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóvel

Usina Solar Vassouras

Energia Elétrica

Energia Elétrica・LTV 48,1%・IPCA + 7,50%

LTV Baixo 1,04%

Tipo

CRI

Segmento

Energia Elétrica

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

48,1%

Resumo

Compromisso de venda e compra lajes WT Morumbi.

Garantias

Alienação Fiduciária das lajes

Jardim das Angélicas

Pulverizado - Loteamento

Pulverizado - Loteamento・LTV 25,9%・IPCA + 8,00%

LTV Baixo 0,97%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

25,9%

Resumo

Loteamento concluído Jardim das Angélicas.

Garantias

Alienação Fiduciária de Ações

Localfrio (Sênior)

Logística

Logística・LTV 43,2%・IPCA + 6,19%

LTV Baixo 0,86%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,19%

LTV

43,2%

Resumo

Locação imóveis logísticos Localfrio.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis

Canopus PPP

Estado de SP

Estado de SP・IPCA + 9,00%

0,76%

Tipo

CRI

Segmento

Estado de SP

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Parcelas mensais devidas pelo Governo SP.

Garantias

Fundo de Reserva

Cassi II

Saúde

Saúde・LTV 61,1%・IPCA + 8,00%

LTV Médio 0,72%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

61,1%

Resumo

Locação atípico imóvel corporativo CASSI.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóvel

Mosaico 468

Construção Civil

Construção Civil・LTV 30,6%・IPCA + 8,46%

LTV Baixo 0,69%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 8,46%

LTV

30,6%

Resumo

CCBs devedora Cidade Jardim (Parque Mosaico).

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis

Guestier

Construção Civil

Construção Civil・LTV 60,2%・IPCA + 12,00%

LTV Médio 0,69%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

60,2%

Resumo

CCBs devedora Guestier (Loteamento resort).

Garantias

Alienação Fiduciária

Copagril 204

Agropecuária

Agropecuária・LTV 38,8%・IPCA + 7,80%

LTV Baixo 0,58%

Tipo

CRI

Segmento

Agropecuária

Taxa

IPCA + 7,80%

LTV

38,8%

Resumo

CCB Cooperativa Copagril.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis

GPA TRX

Alimentício

Alimentício・LTV 24,8%・IPCA + 6,00%

LTV Baixo 0,56%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentício

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

24,8%

Resumo

Locação atípica lojas Grupo GPA.

Garantias

Alienação Fiduciária dos Imóveis

Mosaico 467

Construção Civil

Construção Civil・LTV 30,6%・IPCA + 7,37%

LTV Baixo 0,53%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 7,37%

LTV

30,6%

Resumo

CCBs devedora Cidade Jardim (Parque Mosaico).

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis

Gafisa II - Oscar Freire

Construção Civil

Construção Civil・LTV 81%・IPCA + 11,00%

LTV Médio 0,53%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

81%

Resumo

Empreendimento residencial Gafisa.

Garantias

Alienação Fiduciária

Quero-Quero II

Varejo

Varejo・LTV 50,2%・IPCA + 5,90%

LTV Baixo 0,51%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,90%

LTV

50,2%

Resumo

Locação atípica CD Quero-Quero.

Garantias

Alienação Fiduciária do Imóvel

Copagril 206

Agropecuária

Agropecuária・LTV 30,6%・IPCA + 7,80%

LTV Baixo 0,44%

Tipo

CRI

Segmento

Agropecuária

Taxa

IPCA + 7,80%

LTV

30,6%

Resumo

CCB Cooperativa Copagril.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis

MRV

Construção Civil

Construção Civil・CDI + 3,00%

0,44%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Confissão de Dívida MRV Engenharia.

Garantias

Seguro de Crédito

JRM

Construção Civil

Construção Civil・LTV 8,6%・CDI + 2,50%

LTV Baixo 0,38%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 2,50%

LTV

8,6%

Resumo

Nota Comercial garantia cessão fiduciária Muffato.

Garantias

Alienação Fiduciária

FIIs

GAME11

Leia mais →

2,55%

ALZC11

Leia mais →

2,23%

EQIR11

Leia mais →

1,17%

RBRR11

Leia mais →

0,97%

PSEC11

Leia mais →

0,79%

SNME11

Leia mais →

0,68%

VGHF11

Leia mais →

0,37%

RBRY11

Leia mais →

0,24%

FII VBI Multiestratégia

1,51%

Exposição por Índice

IPCA

93,8%

CDI

Outros

1,2%

Exposição por Segmento

Construção Civil

24,03%

Alimentos

10,83%

FII Papel

10,44%

Logística

6,5%

Varejo

5,91%

Energia Elétrica

5,44%

Saúde

5,19%

Estado de SP

5,18%

Agropecuária

4,38%

Tecnologia

4,34%

Endividamento

Dívida Total

R$ 55.998.505,00

Alavancagem (Dívida/PL)

4,24%

Compromissadas

CDI + 0,74% a.a.・Vence 12/2025

Série

Operações compromissadas reversas

Emissão

Vencimento

12/2025

Taxa de Juros

CDI + 0,74% a.a.

Saldo Devedor

R$ 55.998.505,00

Resumo

Saldo total das operações compromissadas reversas contratadas com vencimento em dezembro de 2025.

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Resumo do Relatório Gerencial de VRTA11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial

FII FATOR VE

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

CRIs

FIIs

Exposição por Índice

Exposição por Segmento

Endividamento