Resumo do Relatório Gerencial de VRTA11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII FATOR VE

VRTA11—Resumo de Novembro de 2025

Resumo

O Fator Verità (VRTA11) é um fundo de investimento imobiliário focado majoritariamente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), com uma alocação tática em cotas de outros FIIs. Em novembro de 2025, o fundo apresentou uma recuperação expressiva em seu resultado operacional, atingindo R$ 1,05 por cota, o que permitiu cobrir a distribuição de R$ 0,85 e aumentar significativamente a reserva de lucros. A gestão realizou novas aquisições ( Summus e CRI OR Legacy) e manteve a estratégia de rotação de carteira. O fundo segue com alta exposição ao e mantém uma posição de caixa confortável.

Desempenho

O desempenho financeiro foi o destaque do mês, com resultado de R$ 1,05 por cota, revertendo a tendência do mês anterior onde foi necessário usar reservas. A teve leve valorização para R$ 84,24, enquanto a cota de mercado fechou em R$ 77,46, mantendo um desconto relevante ( 0,92). A média diária foi de R$ 1,48 milhão.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,85 por cota, representando um Dividend mensal de 1,10% (122% do com gross-up). O pagamento foi totalmente coberto pelo resultado do mês (R$ 1,05/cota), permitindo um aporte de R$ 0,20/cota nas reservas, que subiram para R$ 0,88/cota.

Indicadores

P/VP

0,92

DY Mensal

1,1%

DY Projetado 12M

13,17%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 1,05

Dividendo por Cota

R$ 0,85

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

107.725

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

4,6 anos

Portfólio

Número de Operações

53

Número de FIIs

9

Destaques

  • Resultado de R$ 1,05 por cota superou amplamente a distribuição
  • Aumento da Reserva de Lucros de R$ 0,68 para R$ 0,88 por cota
  • Aquisição de R$ 19,0 milhões no CRI OR Legacy (CDI + 4,0%)
  • Aquisição de R$ 4,0 milhões adicionais no CRI Summus (IPCA + 11,5%)
  • Carteira 100% adimplente segundo a gestão

Desafios

  • Persistência do desconto na cota de mercado (P/VP 0,92) em novembro de 2025
  • Defasagem temporal (2 a 3 meses) da inflação impactando o fluxo de caixa de curto prazo
  • Cenário macroeconômico de juros altos pressionando o valor de mercado dos ativos de papel

Riscos do Fundo

  • Risco de descasamento entre índices de inflação e fluxo de caixa mensal
  • Risco de crédito da carteira de CRIs (concentração em setores como construção civil)
  • Volatilidade da marcação a mercado dos títulos de renda fixa
  • Risco macroeconômico de juros altos impactando a cotação no mercado secundário

Notas

  • A gestão considera o + 6% a.a. como benchmark gerencial desde 2019.
  • A inflação de outubro (0,09%) impactará o fundo com defasagem de 2 a 3 meses.
  • Fundo possui rating de crédito interno para 100% das operações.

Observações do Mês

O VRTA11 apresentou uma recuperação robusta em novembro, gerando um resultado excedente (R$ 1,05) capaz de recompor as reservas utilizadas no mês anterior. A gestão demonstra atividade na alocação de recursos (novos CRIs) e controle de riscos, mantendo a zerada. A via compromissadas (2,3% do PL) é baixa e saudável. O principal ponto de atenção permanece sendo o desconto da cota a mercado, reflexo do cenário macroeconômico, mas os fundamentos do fundo (carteira adimplente, reservas altas e competitivo) permanecem sólidos.

CRIs

Epitácio

Construção Civil

LTV Alto 3,89%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

90,9%

Resumo

Empreendimento de alto padrão da Gafisa S.A. em Ipanema.

Garantias

Alienação FiduciáriaAlienação Fiduciária de CotasCessão FiduciáriaAvalFundo de Reserva

Summus

Construção Civil

LTV Baixo 3,59%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

49,3%

Resumo

Devedora Summus Engenharia, mercado imobiliário goiano.

Garantias

Alienação FiduciáriaAlienação Fiduciária de CotasCessão FiduciáriaAvalFundo de Reserva

Direcional II

Construção Civil

3,28%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 4,84%

LTV

Não informado

Resumo

Debênture de emissão da Direcional Engenharia, rating AAA.

Usinas Cajuru e Montes Claros

Energia Elétrica

3,07%

Tipo

CRI

Segmento

Energia Elétrica

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento de quatro Usinas Solares.

Garantias

Alienação FiduciáriaAlienação Fiduciária de CotasCessão Fiduciária

LAR Cooperativa

Agropecuária

LTV Médio 3,05%

Tipo

CRI

Segmento

Agropecuária

Taxa

IPCA + 8,72%

LTV

72,4%

Resumo

Nota Comercial devedora LAR Cooperativa Agroindustrial.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis Logísticos e Supermercados

Espaço Y

Tecnologia

LTV Médio 3,05%

Tipo

CRI

Segmento

Tecnologia

Taxa

IPCA + 6,68%

LTV

60,4%

Resumo

Contrato de BTS locadora Espaço Y e locatária BB Tecnologia.

Garantias

Alienação FiduciáriaFundo de ReservaFundo de Despesas

Gafisa Oscar Freire

Construção Civil

LTV Médio 3,04%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

81%

Resumo

Empreendimento residencial Alto Padrão Gafisa nos Jardins.

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóveisAlienação Fiduciária das Cotas da SPE

Arteris

Rodovias

LTV Médio 2,99%

Tipo

CRI

Segmento

Rodovias

Taxa

IPCA + 5,11%

LTV

68,5%

Resumo

Contrato de locação atípico de Imóvel Empresarial.

Garantias

Alienação FiduciáriaCarta FiançaSeguros

Canopus PPP III

Estado de SP

2,75%

Tipo

CRI

Segmento

Estado de SP

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Parcelas mensais devidas pelo Governo do Estado de SP (PPP).

Garantias

Fundo de ReservaPenhor de Cotas

Unimed

Saúde

2,6%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

IPCA + 8,75%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato de BTS locadora FII e locatária Unimed.

Garantias

Alienação FiduciáriaFundo de LiquidezFundo de Reserva

Assaí Barzel

Alimentos

2,54%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 6,75%

LTV

Não informado

Resumo

Locação atípica de 17 lojas para o Assaí.

Garantias

Alienação Fiduciária de Cotas

Patrimonio

Construção Civil

LTV Baixo 2,52%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 9,55%

LTV

36,8%

Resumo

Nota Comercial devedora Patrimônio Construções.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão FiduciáriaFundo de Reserva

Grupo BSO

Construção Civil

LTV Baixo 2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

8,8%

Resumo

Debênture Imobiliária emissão Abioye (Grupo BSO).

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóveisCessão Fiduciária

Quero-Quero

Varejo

LTV Baixo 2,48%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,70%

LTV

50,2%

Resumo

Contrato de Locação Atípico CD Lojas Quero-Quero.

Garantias

Alienação Fiduciária do ImóvelFiança

Grupo Sinal

Automotivo

LTV Baixo 2,41%

Tipo

CRI

Segmento

Automotivo

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

43,3%

Resumo

Locação com empresas do Grupo Sinal (Concessionárias).

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóvelFiança

WT Morumbi

Construção Civil

LTV Baixo 2,27%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 5,70%

LTV

28,6%

Resumo

Compromisso de compra e venda de lajes do edifício WT Morumbi.

Garantias

Alienação Fiduciária das lajesCessão Fiduciária

GPA TRX III

Alimentício

LTV Baixo 2,13%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentício

Taxa

IPCA + 5,24%

LTV

45,3%

Resumo

Locação atípica 7 lojas Grupo GPA.

Garantias

Alienação Fiduciária dos ImóveisCessão Fiduciária

Makro HGRU

Alimentos

LTV Baixo 2,12%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

29,1%

Resumo

Compromisso de Venda e Compra imóveis Makro adquiridos pelo HGRU11.

Garantias

Alienação Fiduciária das lojasCessão Fiduciária

Pague Menos

Com. Dist. Medicamentos

LTV Médio 1,96%

Tipo

CRI

Segmento

Com. Dist. Medicamentos

Taxa

IPCA + 7,90%

LTV

60,8%

Resumo

Construção de usinas fotovoltaicas para Pague Menos.

Garantias

Penhor dos EquipamentosAlienação Fiduciária dos Imóveis

Sotreq

Indústria

LTV Médio 1,95%

Tipo

CRI

Segmento

Indústria

Taxa

IPCA + 6,24%

LTV

71,3%

Resumo

Locação atípico galpão Sotreq.

Garantias

Alienação Fiduciária do ImóvelFiança

Cassi

Saúde

LTV Médio 1,92%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

61,1%

Resumo

Locação atípico imóvel corporativo CASSI.

Garantias

Alienação Fiduciária do Imóvel

Via Varejo

Varejo

LTV Baixo 1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 4,99%

LTV

36,5%

Resumo

Locação atípico CD Via Varejo.

Garantias

Alienação Fiduciária do ImóvelSeguro

Grupo Mateus

Alimentício

1,76%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentício

Taxa

IPCA + 4,72%

LTV

Não informado

Resumo

Locação imóveis comerciais Grupo Mateus.

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóveisFiança

JSL Ribeira 268

Logística

LTV Baixo 1,73%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

48%

Resumo

Locação imóveis logísticos Grupo JSL.

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóveisFiança

São Vicente

Alimentos

LTV Baixo 1,69%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 8,61%

LTV

46,6%

Resumo

Nota Comercial rede Supermercados São Vicente.

Garantias

Alienação Fiduciária de 3 imóveis

Canopus PPP II

Estado de SP

1,58%

Tipo

CRI

Segmento

Estado de SP

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Parcelas mensais devidas pelo Governo SP.

Garantias

Fundo de ReservaPenhor de Cotas

BRF Londrina

Alimentos

1,55%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Resumo

Locação atípico CD frigorificado BRF.

JSL Ribeira 261

Logística

LTV Baixo 1,52%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

47,7%

Resumo

Locação imóveis logísticos Grupo JSL.

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóveisFiança

Lote 5 II (Loteamentos)

Pulverizado - Loteamento

1,48%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Debênture Lote 5 Desenvolvimento Urbano.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão fiduciária

Legacy

Construção Civil

LTV Baixo 1,43%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

11,8%

Resumo

Financiamento de obra do empreendimento Legacy.

Garantias

Alienação FiduciáriaAlienação Fiduciária de CotasCessão FiduciáriaAval

Serena Campinas (Lote 5)

Pulverizado - Loteamento

LTV Baixo 1,41%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

32,1%

Resumo

Debênture Serena Campinas (loteamento fechado).

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão fiduciária

FazSol

Energia Elétrica

1,39%

Tipo

CRI

Segmento

Energia Elétrica

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento usinas solares.

Garantias

Alienação Fiduciária de Cotas

Assaí Barzel 2ª Tranche

Alimentos

1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

Não informado

Resumo

Locação atípica lojas Assaí.

Garantias

Alienação Fiduciária de Cotas

Airport Town

Logística

LTV Baixo 1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

45,6%

Resumo

Debênture Grupo Airport Town.

Garantias

Alienação Fiduciária de Cotas e AçõesAlienação Fiduciária de Imóveis

Ascenty III

Tecnologia

LTV Baixo 1,26%

Tipo

CRI

Segmento

Tecnologia

Taxa

IPCA + 5,70%

LTV

24,6%

Resumo

Locação atípica Data Center Ascenty.

Garantias

Alienação Fiduciária do Imóvel

Localfrio (Sub)

Logística

LTV Baixo 1,12%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

50,8%

Resumo

Locação imóveis logísticos Localfrio.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis

Cassol

Varejo

LTV Baixo 1,08%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,50%

LTV

41,2%

Resumo

Debênture Cassol Real Estate.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis

Melhoramentos

Papel e Celulose

LTV Baixo 1,06%

Tipo

CRI

Segmento

Papel e Celulose

Taxa

IPCA + 8,08%

LTV

29,2%

Resumo

Arrendamento Grupo Melhoramentos.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóvel

Usina Solar Vassouras

Energia Elétrica

LTV Baixo 1,02%

Tipo

CRI

Segmento

Energia Elétrica

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

48,1%

Resumo

Compromisso de venda e compra lajes WT Morumbi.

Garantias

Alienação Fiduciária das lajes

Jardim das Angélicas

Pulverizado - Loteamento

LTV Baixo 0,96%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

25,9%

Resumo

Loteamento concluído Jardim das Angélicas.

Garantias

Alienação Fiduciária de Ações

Localfrio (Sênior)

Logística

LTV Baixo 0,86%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,19%

LTV

43,2%

Resumo

Locação imóveis logísticos Localfrio.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis

Canopus PPP

Estado de SP

0,74%

Tipo

CRI

Segmento

Estado de SP

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Parcelas mensais devidas pelo Governo SP.

Garantias

Fundo de Reserva

Cassi II

Saúde

LTV Médio 0,73%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

61,1%

Resumo

Locação atípico imóvel corporativo CASSI.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóvel

Mosaico 468

Construção Civil

LTV Baixo 0,69%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 8,46%

LTV

30,6%

Resumo

CCBs devedora Cidade Jardim (Parque Mosaico).

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis

Guestier

Construção Civil

LTV Médio 0,67%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

60,2%

Resumo

CCBs devedora Guestier (Loteamento resort).

Garantias

Alienação Fiduciária

Copagril 204

Agropecuária

LTV Baixo 0,57%

Tipo

CRI

Segmento

Agropecuária

Taxa

IPCA + 7,80%

LTV

38,8%

Resumo

CCB Cooperativa Copagril.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis

GPA TRX

Alimentício

LTV Baixo 0,56%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentício

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

24,8%

Resumo

Locação atípica lojas Grupo GPA.

Garantias

Alienação Fiduciária dos Imóveis

Gafisa II - Oscar Freire

Construção Civil

LTV Médio 0,53%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

81%

Resumo

Empreendimento residencial Gafisa.

Garantias

Alienação Fiduciária

Mosaico 467

Construção Civil

LTV Baixo 0,53%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 7,37%

LTV

30,6%

Resumo

CCBs devedora Cidade Jardim (Parque Mosaico).

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis

Quero-Quero II

Varejo

LTV Baixo 0,51%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,90%

LTV

50,2%

Resumo

Locação atípica CD Quero-Quero.

Garantias

Alienação Fiduciária do Imóvel

MRV

Construção Civil

0,43%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Confissão de Dívida MRV Engenharia.

Garantias

Seguro de Crédito

Copagril 206

Agropecuária

LTV Baixo 0,42%

Tipo

CRI

Segmento

Agropecuária

Taxa

IPCA + 7,80%

LTV

30,6%

Resumo

CCB Cooperativa Copagril.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis

JRM

Construção Civil

LTV Baixo 0,38%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 2,50%

LTV

8,6%

Resumo

Nota Comercial garantia cessão fiduciária Muffato.

Garantias

Alienação Fiduciária

FIIs

GAME11

Leia mais →
2,61%

ALZC11

Leia mais →
2,32%

EQIR11

Leia mais →
1,17%

RBRR11

Leia mais →
0,96%

PSEC11

Leia mais →
0,82%

SNME11

Leia mais →
0,69%

VGHF11

Leia mais →
0,34%

RBRY11

Leia mais →
0,24%

FII VBI Multiestratégia

1,5%

Exposição por Índice

IPCA

92,7%

CDI

3,87%

Outros

3,43%

Exposição por Segmento

Construção Civil

25,24%

Alimentos

10,57%

FII Papel

10,45%

Logística

6,4%

Varejo

5,85%

Energia Elétrica

5,38%

Saúde

5,14%

Estado de SP

5,09%

Endividamento

Dívida Total

R$ 56.619.259,00

Alavancagem (Dívida/PL)

4,31%

Compromissadas

CDI + 0,74% a.a.・Vence 12/2025

Série

Operações compromissadas reversas

Emissão

Vencimento

12/2025

Taxa de Juros

CDI + 0,74% a.a.

Saldo Devedor

R$ 56.619.259,00

Resumo

Saldo total das operações compromissadas reversas contratadas com vencimento em dezembro de 2025.

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Os resumos são gerados automaticamente por IA e podem conter erros.
Este serviço apenas organiza informações públicas dos relatórios gerenciais. Não constitui recomendação ou orientação de investimento.