FII BARI VBI

Livre

BARI11—Relatório de Abril de 2025

Resumo

O BARI11 é um fundo de investimento imobiliário híbrido, com foco principal na alocação em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e uma parcela complementar em cotas de outros FIIs. Em abril, a gestão destacou a manutenção da adimplência de 100% de suas operações de e realizou uma reciclagem ativa do portfólio, com a venda de duas posições e a aquisição de três novos CRIs (Cerratti & Magna, Prevent , Sociam), além de um aumento de exposição no CRI Visconde Icaraí. O fundo encerrou o mês com 98,3% de seu patrimônio alocado, sendo 88,4% em CRIs e 10,0% em FIIs.

Desempenho

O fundo apresentou um desempenho robusto em abril, com resultado por cota de R$ 1,18, superando a distribuição de R$ 1,00. Essa performance permitiu um aumento na reserva de lucros acumulada para R$ 0,56 por cota, reforçando a capacidade de geração de caixa. A rentabilidade da cota de mercado foi de 3,0% no mês, em linha com o e superando o . No acumulado de 2025, o retorno é de 14,0%.

Dividendos

Foi distribuído R$ 1,00 por cota, referente ao resultado de abril, representando um dividend anualizado de 16,0% sobre o preço de fechamento do mês. O valor distribuído foi inferior ao resultado gerado no período (R$ 1,18/cota), o que contribuiu para o fortalecimento da reserva de resultados do fundo.

Indicadores

P/VP

0,82

DY Mensal

1,33%

DY Projetado 12M

16%

Rentabilidade YTD

14%

Resultado por Cota

R$ 1,18

Dividendo por Cota

R$ 1,00

Estabilidade Dividendo

crescente

Número de Cotistas

35.262

Métricas

Taxa de Inadimplência

LTV Médio

64%

Prazo Médio

3,4 anos

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Resultado por cota de R$ 1,18, superior à distribuição de R$ 1,00, gerando acúmulo de R$ 0,18 por cota na reserva de resultados.
A carteira de operações de CRI manteve-se 100% adimplente durante o mês.
Reciclagem de portfólio com a aquisição de três novos CRIs (Cerratti & Magna, Prevent Sênior, Sociam) no valor total de R$ 16,3 milhões.
Rentabilidade de 3,0% no mês, acumulando 14,0% no ano de 2025.

Desafios

A carteira de crédito pulverizada, que representa 46% do portfólio de CRIs, apresenta 9% do seu saldo devedor com atraso superior a 90 dias, um ponto de atenção para o risco de crédito.

Riscos do Fundo

Risco de crédito inerente às operações de CRI, com destaque para a carteira pulverizada que possui 9% de inadimplência superior a 90 dias.
Concentração geográfica da carteira pulverizada no estado de São Paulo (41,9%).
Risco de mercado e de taxas de juros, que podem impactar a marcação a mercado dos ativos e o preço da cota.
Risco de liquidez da cota no mercado secundário.

Avaliação positivo

O fundo demonstra uma gestão ativa e resultados sólidos, com geração de caixa recorrente que cobre e excede a distribuição de rendimentos, um indicador de sustentabilidade. A carteira de CRIs é diversificada por segmento e indexador, embora o segmento pulverizado exija monitoramento devido ao nível de reportado. A alocação em FIIs complementa a estratégia de crédito. O desconto de 18% sobre o valor patrimonial ( de 0,82) pode representar uma oportunidade, considerando a qualidade dos ativos e a consistência dos resultados.

CRIs

CRI Bari IX (Tecnisa) - 88a

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75%・15,6%

LTV Médio 7,8%

Tipo

Segmento

Pulverizada

Taxa

15,6%

LTV

75%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em fev/29

CRI Visconde Icaraí A

Residencial

Residencial・LTV 55%・12,5%

LTV Baixo 4,7%

Tipo

Segmento

Residencial

Taxa

12,5%

LTV

55%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em ago/27

CRI Bari IX (Tecnisa) - 114a

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75%・10,4%

LTV Médio 4,4%

Tipo

Segmento

Pulverizada

Taxa

10,4%

LTV

75%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em out/35

CRI Bari VII - 80a

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75%・27,4%

LTV Médio 3,9%

Tipo

Segmento

Pulverizada

Taxa

27,4%

LTV

75%

Resumo

Indexado ao IGPM com vencimento em jan/44

CRI Bari XVIII - 111a

Pulverizadodo

Pulverizadodo・LTV 75%・11,4%

LTV Médio 3,8%

Tipo

Segmento

Pulverizadodo

Taxa

11,4%

LTV

75%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em mai/40

CRI Bari XVII - 109a

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75%・9,8%

LTV Médio 2,9%

Tipo

Segmento

Pulverizada

Taxa

9,8%

LTV

75%

Resumo

Indexado ao IGPM com vencimento em fev/41

CRI Buriti

Loteamento

Loteamento・LTV 57%・8,9%

LTV Baixo 2,9%

Tipo

Segmento

Loteamento

Taxa

8,9%

LTV

57%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em nov/31

CRI Bari XV Senior - 12a

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75%・9,8%

LTV Médio 2,9%

Tipo

Segmento

Pulverizada

Taxa

9,8%

LTV

75%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em mar/43

CRI Bari XX - 112a

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75%・8,9%

LTV Médio 2,9%

Tipo

Segmento

Pulverizada

Taxa

8,9%

LTV

75%

Resumo

Indexado ao IGPM com vencimento em mai/38

CRI Assaí/CBD

Varejo

Varejo・LTV 37%・9%

LTV Baixo 2,7%

Tipo

Segmento

Varejo

Taxa

LTV

37%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em jan/30

CRI Bari XXI Senior - 10a

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75%・11,6%

LTV Médio 2,7%

Tipo

Segmento

Pulverizada

Taxa

11,6%

LTV

75%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em mai/43

CRI Bari XIII (IPCA) - 95a

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75%・14%

LTV Médio 2,7%

Tipo

Segmento

Pulverizada

Taxa

14%

LTV

75%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em jul/40

CRI Bari XII (IGPM) - 94a

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75%・4,3%

LTV Médio 2,5%

Tipo

Segmento

Pulverizada

Taxa

4,3%

LTV

75%

Resumo

Indexado ao IGPM com vencimento em fev/35

CRI FGR

Pulverizado

Pulverizado・LTV 75%・9%

LTV Médio 2,4%

Tipo

Segmento

Pulverizado

Taxa

LTV

75%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em jun/41

CRI VCA III

Loteamento

Loteamento・LTV 58%・9,9%

LTV Baixo 2,4%

Tipo

Segmento

Loteamento

Taxa

9,9%

LTV

58%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em jul/34

CRI Evolution

Escritório

Escritório・LTV 40%・6,1%

LTV Baixo 2,4%

Tipo

Segmento

Escritório

Taxa

6,1%

LTV

40%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em dez/34

CRI Bari X Senior - 89a

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75%・18%

LTV Médio 2,3%

Tipo

Segmento

Pulverizada

Taxa

18%

LTV

75%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em fev/41

CRI Braspark

Logística

Logística・LTV 50%・9,5%

LTV Baixo 2,3%

Tipo

Segmento

Logística

Taxa

9,5%

LTV

50%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em ago/31

CRI Swiss Park Performado

Pulverizado

Pulverizado・LTV 66%・10,8%

LTV Médio 2,3%

Tipo

Segmento

Pulverizado

Taxa

10,8%

LTV

66%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em nov/39

CRI BrDU

Loteamento

Loteamento・LTV 33,3%・9,9%

LTV Baixo 2,2%

Tipo

Segmento

Loteamento

Taxa

9,9%

LTV

33,3%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em jan/29

CRI Ceratti & Magna

Logística

Logística・LTV 40%・9,2%

LTV Baixo 2,1%

Tipo

Segmento

Logística

Taxa

9,2%

LTV

40%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em mai/27

CRI Mateus

Varejo

Varejo・10,4%

2,1%

Tipo

Segmento

Varejo

Taxa

10,4%

LTV

Não informado

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em fev/32

CRI Copagril

Logística

Logística・LTV 53%・8,2%

LTV Baixo 1,6%

Tipo

Segmento

Logística

Taxa

8,2%

LTV

53%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em jun/31

CRI KeyCash Sr.

Pulverizado

Pulverizado・LTV 76,9%・10,6%

LTV Médio 1,5%

Tipo

Segmento

Pulverizado

Taxa

10,6%

LTV

76,9%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em mai/43

CRI Blue Asset

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75%・12%

LTV Médio 1,5%

Tipo

Segmento

Pulverizada

Taxa

12%

LTV

75%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em mar/33

CRI Bari Sênior 91 - 21F0929727 - 9,00% + IGP

Pulverizadodo

Pulverizadodo・LTV 75%・15%

LTV Médio 1,5%

Tipo

Segmento

Pulverizadodo

Taxa

15%

LTV

75%

Resumo

Indexado ao IGPM com vencimento em mai/38

CRI Helbor Multi Renda

Varejo

Varejo・LTV 66%・7,8%

LTV Médio 1,4%

Tipo

Segmento

Varejo

Taxa

7,8%

LTV

66%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em set/35

CRI Socicam

Logística

Logística・LTV 80%・11,8%

LTV Médio 1,2%

Tipo

Segmento

Logística

Taxa

11,8%

LTV

80%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em jan/30

CRI Bari XIX - 113a

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75%・9,8%

LTV Médio 1,2%

Tipo

Segmento

Pulverizada

Taxa

9,8%

LTV

75%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em mar/38

CRI Bari XIV Senior - 103a

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75%・9,7%

LTV Médio 1,2%

Tipo

Segmento

Pulverizada

Taxa

9,7%

LTV

75%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em mar/41

CRI Minas Brisa

Residencial

Residencial・LTV 71,4%・11,4%

LTV Médio 0,9%

Tipo

Segmento

Residencial

Taxa

11,4%

LTV

71,4%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em set/26

CRI Bari IV - 71a

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75%・12,8%

LTV Médio 0,9%

Tipo

Segmento

Pulverizada

Taxa

12,8%

LTV

75%

Resumo

Indexado ao IGPM com vencimento em abr/38

CRI Vitacon II Sr.

Residencial

Residencial・LTV 64%・4,9%

LTV Médio 0,8%

Tipo

Segmento

Residencial

Taxa

4,9%

LTV

64%

Resumo

Indexado ao CDI com vencimento em set/26

CRI Bari XVI - 110a

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75%・10,7%

LTV Médio 0,7%

Tipo

Segmento

Pulverizada

Taxa

10,7%

LTV

75%

Resumo

Indexado ao IGPM com vencimento em ago/35

CRI Lote 5 Serena

Loteamento

Loteamento・LTV 36%・11,6%

LTV Baixo 0,7%

Tipo

Segmento

Loteamento

Taxa

11,6%

LTV

36%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em nov/29

CRI Prevent Sênior

Saúde

Saúde・8,3%

0,6%

Tipo

Segmento

Saúde

Taxa

8,3%

LTV

Não informado

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em mar/35

CRI Bari XI Junior - 92a

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75%・26,3%

LTV Médio 0,4%

Tipo

Segmento

Pulverizada

Taxa

26,3%

LTV

75%

Resumo

Indexado ao IGPM com vencimento em mai/38

CRI Bari X Júnior - 90a

Pulverizadodo

Pulverizadodo・LTV 75%・31,3%

LTV Médio 0,4%

Tipo

Segmento

Pulverizadodo

Taxa

31,3%

LTV

75%

Resumo

Indexado ao IPCA com vencimento em fev/41

FIIs

RBRY11

Leia mais →

2,99%

RECD11

Leia mais →

1,77%

KNHY11

Leia mais →

1,21%

CYCR11

Leia mais →

1,19%

VGIP11

Leia mais →

1,03%

KNIP11

Leia mais →

0,93%

CVBI11

Leia mais →

0,57%

GAME11

Leia mais →

0,27%

Exposição por Índice

IPCA

81%

IGPM

18%

CDI

Exposição por Segmento

Pulverizada

46%

Loteamento

Residencial

Varejo

Hotel

Logística

Escritório

Saúde