FII BARI VBI

Livre

BARI11—Relatório de Maio de 2025

Resumo

O Barigui Rendimento Imobiliário FII (BARI11) é um fundo de papel com gestão ativa que investe majoritariamente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), complementando a carteira com cotas de outros FIIs. O principal destaque de maio é a convocação de uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para deliberar sobre a dissolução e liquidação do fundo, com a consequente alienação de toda a sua carteira para o FII CVBI11. Caso aprovada, os cotistas do BARI11 receberão cotas do CVBI11, resultando em uma consolidação que visa criar um fundo com maior robustez, diversificação e . Esta proposta representa uma mudança estratégica fundamental para os investidores do fundo.

Desempenho

Em maio, o fundo apresentou um resultado distribuível de R$ 0,97 por cota, alinhado com o rendimento distribuído, demonstrando uma performance operacional estável e sem impactos não recorrentes. A totalidade das 39 operações de da carteira permaneceu adimplente. A cota apresentou uma rentabilidade total de 4,6% no mês, enquanto a reserva de resultados foi mantida em R$ 0,56 por cota. A gestão aumentou a posição no CRI Visconde Icaraí A em R$ 4,0 milhões.

Dividendos

O fundo distribuiu R$ 0,97 por cota, referente ao resultado de maio, com pagamento realizado em 13 de junho de 2025. O valor foi integralmente coberto pelo resultado distribuível gerado no período (R$ 0,97/cota), mantendo a reserva acumulada estável em R$ 0,56/cota. O dividend anualizado sobre a cota de fechamento atingiu 15,0%.

Indicadores

P/VP

0,85

DY Mensal

1,25%

DY Projetado 12M

15%

Rentabilidade YTD

19,3%

Resultado por Cota

R$ 0,97

Dividendo por Cota

R$ 0,97

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

35.148

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

LTV Médio

64%

Prazo Médio

3,4 anos

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Proposta de AGE para dissolução e liquidação do fundo, com incorporação pelo FII CVBI11, visando maior escala e diversificação.
Distribuição de R$ 0,97 por cota, totalmente coberta pelo resultado distribuível do mês.
Manutenção de 100% de adimplência na carteira de CRIs.
Aumento de R$ 4,0 milhões na posição do CRI Visconde Icaraí A, que agora representa 5,7% do PL.

Desafios

Processo em andamento de fusão com o CVBI11, que representa uma mudança fundamental na estrutura e no futuro do fundo para os cotistas.
A carteira de crédito pulverizada, que corresponde a uma parcela relevante do portfólio, apresenta uma inadimplência de 9% para atrasos acima de 90 dias, um ponto de atenção contínuo.

Riscos do Fundo

Risco de liquidação e alteração fundamental da tese de investimento devido à proposta de fusão com o FII CVBI11.
Inadimplência estrutural na carteira de crédito pulverizada, que registrou 9% do saldo devedor com atraso superior a 90 dias.
Concentração geográfica da carteira pulverizada, com 41,9% dos contratos localizados no estado de São Paulo.
Exposição aos indexadores IPCA e IGP-M, que juntos correspondem a 98% da carteira de CRIs, sujeitando o fundo à volatilidade da inflação.

Notas

Foi convocada uma Assembleia Geral Extraordinária para deliberar sobre a dissolução do Fundo e a incorporação de seus ativos pelo FII CVBI11. Se aprovado, os cotistas do BARI11 receberão cotas do CVBI11.
O fundo não possuía operações compromissadas no fechamento do mês.

Avaliação neutro

O fundo apresentou um desempenho sólido em maio, com distribuição de rendimentos alinhada à sua geração de caixa e manutenção da adimplência em suas principais operações. No entanto, o evento mais relevante é a proposta de consolidação com o fundo CVBI11. Essa operação, se aprovada, extinguirá o BARI11 e transformará o investimento dos cotistas em uma participação no CVBI11. Embora a fusão possa trazer benefícios de escala, e diversificação, ela introduz incertezas e exige uma reavaliação completa do investimento por parte dos cotistas, tornando o cenário atual de transição. A na carteira pulverizada, embora monitorada, permanece um risco inerente.

CRIs

CRI Bari IX (Tecnisa) - 88ª

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75,0%・15,9%

LTV Baixo 7,7%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizada

Taxa

15,9%

LTV

75,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR

Inadimplência

Adimplente

CRI Visconde Icaraí A

Residencial

Residencial・LTV 55,0%・12,6%

LTV Baixo 5,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

12,6%

LTV

55,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFRA, FR, Aval

Inadimplência

Adimplente

CRI Rosewood II

Hotel

Hotel・LTV 53,0%・6,8%

LTV Baixo 5%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

6,8%

LTV

53,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFRA, FR, Aval

Inadimplência

Adimplente

CRI Bari IX (Tecnisa) - 114ª

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75,0%・10,3%

LTV Baixo 4,4%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizada

Taxa

10,3%

LTV

75,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR

Inadimplência

Adimplente

CRI Bari VII - 80ª

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75,0%・28,3%

LTV Baixo 3,8%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizada

Taxa

28,3%

LTV

75,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR

Inadimplência

Adimplente

CRI Bari XVIII - 111ª

Pulverizadodo

Pulverizadodo・LTV 75,0%・11,2%

LTV Baixo 3,8%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizadodo

Taxa

11,2%

LTV

75,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR

Inadimplência

Adimplente

CRI Bari XVII - 109ª

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75,0%・9,7%

LTV Baixo 2,9%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizada

Taxa

9,7%

LTV

75,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR

Inadimplência

Adimplente

CRI Bari XV Senior - 12ª

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75,0%・9,8%

LTV Baixo 2,9%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizada

Taxa

9,8%

LTV

75,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR

Inadimplência

Adimplente

CRI Buriti

Loteamento

Loteamento・LTV 57,0%・8,9%

LTV Baixo 2,9%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

8,9%

LTV

57,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR, Aval

Inadimplência

Adimplente

CRI Bari XX - 112ª

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75,0%・9%

LTV Baixo 2,8%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizada

Taxa

LTV

75,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR

Inadimplência

Adimplente

CRI Bari XXI Senior - 10ª

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75,0%・11,5%

LTV Baixo 2,7%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizada

Taxa

11,5%

LTV

75,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR

Inadimplência

Adimplente

CRI Assaí/CBD

Varejo

Varejo・LTV 37,0%・9,2%

LTV Baixo 2,6%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

9,2%

LTV

37,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFRA, FR, Aval

Inadimplência

Adimplente

CRI Bari XIII (IPCA) - 95ª

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75,0%・13,6%

LTV Baixo 2,6%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizada

Taxa

13,6%

LTV

75,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR

Inadimplência

Adimplente

CRI FGR

Pulverizado

Pulverizado・LTV 75,0%・8,8%

LTV Baixo 2,4%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

8,8%

LTV

75,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR, Aval

Inadimplência

Adimplente

CRI VCA III

Loteamento

Loteamento・LTV 58,0%・9,8%

LTV Baixo 2,4%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

9,8%

LTV

58,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR, Aval

Inadimplência

Adimplente

CRI Bari X Senior - 89ª

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75,0%・17,8%

LTV Baixo 2,3%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizada

Taxa

17,8%

LTV

75,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR

Inadimplência

Adimplente

CRI Bari XII (IGPM) - 94ª

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75,0%・4,4%

LTV Baixo 2,3%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizada

Taxa

4,4%

LTV

75,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR

Inadimplência

Adimplente

CRI Braspark

Logística

Logística・LTV 50,0%・9,3%

LTV Baixo 2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

9,3%

LTV

50,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFRA, FR, Aval

Inadimplência

Adimplente

CRI Evolution

Escritório

Escritório・LTV 40,0%・6%

LTV Baixo 2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

LTV

40,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFRA, FR, Aval

Inadimplência

Adimplente

CRI Mateus

Varejo

Varejo・LTV N/A・8,7%

LTV Baixo 2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

8,7%

LTV

N/A

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

CFRA

Inadimplência

Adimplente

CRI Swiss Park Performado

Pulverizado

Pulverizado・LTV 66,0%・10,6%

LTV Baixo 2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

10,6%

LTV

66,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR

Inadimplência

Adimplente

CRI BrDU

Loteamento

Loteamento・LTV 33,3%・9,7%

LTV Baixo 2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

9,7%

LTV

33,3%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR, Aval

Inadimplência

Adimplente

CRI Copagril

Logística

Logística・LTV 53,0%・8,3%

LTV Baixo 1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

8,3%

LTV

53,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFRA, FR, Aval

Inadimplência

Adimplente

CRI Blue Asset

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75,0%・12,1%

LTV Baixo 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizada

Taxa

12,1%

LTV

75,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR

Inadimplência

Adimplente

CRI KeyCash Sr.

Pulverizado

Pulverizado・LTV 76,9%・10,4%

LTV Baixo 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

10,4%

LTV

76,9%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR

Inadimplência

Adimplente

CRI Bari Sênior 91 - 21F0929727 - 9,00% + IGP

Pulverizadodo

Pulverizadodo・LTV 75,0%・15%

LTV Baixo 1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizadodo

Taxa

15%

LTV

75,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR

Inadimplência

Adimplente

CRI Helbor Multi Renda

Varejo

Varejo・LTV 66,0%・7,4%

LTV Baixo 1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

7,4%

LTV

66,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFRA, FR, Aval

Inadimplência

Adimplente

CRI Bari XIV Senior - 103ª

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75,0%・9,7%

LTV Baixo 1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizada

Taxa

9,7%

LTV

75,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR

Inadimplência

Adimplente

CRI Socicam

Logística

Logística・LTV 80,0%・12,2%

LTV Baixo 1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

12,2%

LTV

80,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFRA, FR, Aval

Inadimplência

Adimplente

CRI Bari XIX - 113ª

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75,0%・9,6%

LTV Baixo 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizada

Taxa

9,6%

LTV

75,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR

Inadimplência

Adimplente

CRI Ceratti & Magni

Logística

Logística・LTV 40,0%・9,2%

LTV Baixo 1%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

9,2%

LTV

40,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFRA, FR

Inadimplência

Adimplente

CRI Minas Brisa

Residencial

Residencial・LTV 71,4%・4,5%

LTV Baixo 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

4,5%

LTV

71,4%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFRA, FR, Aval

Inadimplência

Adimplente

CRI Bari IV - 71ª

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75,0%・12,9%

LTV Baixo 0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizada

Taxa

12,9%

LTV

75,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR

Inadimplência

Adimplente

CRI Bari XVI - 110ª

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75,0%・10,8%

LTV Baixo 0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizada

Taxa

10,8%

LTV

75,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR

Inadimplência

Adimplente

CRI Lote 5 Serena

Loteamento

Loteamento・LTV 36,0%・11,7%

LTV Baixo 0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

11,7%

LTV

36,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR, Aval

Inadimplência

Adimplente

CRI Prevent Sênior

Saúde

Saúde・LTV N/A・8,2%

LTV Baixo 0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

8,2%

LTV

N/A

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

CFRA

Inadimplência

Adimplente

CRI Vitacon II Sr.

Residencial

Residencial・LTV 64,0%・4,8%

LTV Baixo 0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

4,8%

LTV

64,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR, Aval

Inadimplência

Adimplente

CRI Bari X Júnior - 90ª

Pulverizadodo

Pulverizadodo・LTV 75,0%・31,5%

LTV Baixo 0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizadodo

Taxa

31,5%

LTV

75,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR

Inadimplência

Adimplente

CRI Bari XI Junior - 92ª

Pulverizada

Pulverizada・LTV 75,0%・26,3%

LTV Baixo 0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizada

Taxa

26,3%

LTV

75,0%

Resumo

Operação adimplente conforme relatório.

Garantias

AFI, CFR, FR

Inadimplência

Adimplente

FIIs

RBRY11

Leia mais →

RECD11

Leia mais →

1,9%

KNHY11

Leia mais →

1,2%

CYCR11

Leia mais →

1,2%

VGIP11

Leia mais →

KNIP11

Leia mais →

0,9%

CVBI11

Leia mais →

0,6%

GAME11

Leia mais →

0,3%

Exposição por Índice

IPCA

81%

IGPM

17%

CDI

Exposição por Segmento

Pulverizada

47,9%

Loteamento

8,2%

Residencial

7,2%

Varejo

6,2%

Logística

Hotel

Escritório

2,2%

Saúde

0,6%