FII BARI VBI

Livre

BARI11—Relatório de Junho de 2025

Resumo

O BARI11 é um fundo híbrido focado em CRIs e, de forma complementar, em cotas de outros FIIs. O fato mais relevante do mês foi a aprovação, em Assembleia Geral Extraordinária, da dissolução e liquidação do fundo, com a totalidade de seus ativos sendo alienada para o FII CVBI (VBI ). A gestão apresentou um cronograma detalhado para a operação, que se estenderá até setembro de 2025. Operacionalmente, a carteira de 40 CRIs manteve-se 100% adimplente. Foram realizadas duas novas aquisições, nos CRIs Visconde Icarai B e Helbor Multi Renda II, totalizando R$ 16,4 milhões, enquanto o CRI Helbor Multi Renda original foi quitado.

Desempenho

Em junho, o fundo gerou um resultado distribuível de R$ 0,86 por cota. No entanto, a distribuição foi de R$ 1,05 por cota, superior ao resultado gerado, o que levou a uma redução da reserva acumulada para R$ 0,37 por cota. A cota de mercado encerrou o mês a R$ 79,00, uma valorização em relação ao mês anterior, levando o para 0,87. O retorno total da cota no ano atingiu 23,3%, superando significativamente o e o .

Dividendos

Foi distribuído R$ 1,05 por cota, representando um dividend anualizado de 13,8% sobre a cotação de fechamento. O valor distribuído foi R$ 0,19 por cota acima do resultado distribuível do mês, sendo a diferença coberta pela reserva de lucros acumulada.

Indicadores

P/VP

0,87

DY Mensal

1,33%

DY Projetado 12M

13,8%

Rentabilidade YTD

23,3%

Resultado por Cota

R$ 0,86

Dividendo por Cota

R$ 1,05

Estabilidade Dividendo

crescente

Número de Cotistas

33.785

Métricas

Taxa de Inadimplência

LTV Médio

64%

Prazo Médio

3,4 anos

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Aprovação da dissolução e liquidação do Fundo, com alienação total da carteira para o FII CVBI, marcando uma reestruturação completa.
Distribuição de R$ 1,05 por cota, mantendo um patamar elevado de rendimentos.
A carteira de CRIs permaneceu 100% adimplente no mês.
Novas alocações totalizando R$ 16,4 milhões em dois CRIs.
Melhora no indicador de inadimplência da carteira pulverizada, que caiu de 9% para 7% (atrasos > 90 dias).

Desafios

O resultado distribuível de R$ 0,86/cota foi inferior à distribuição de R$ 1,05/cota, consumindo R$ 0,19/cota da reserva acumulada.
O processo de liquidação do fundo, embora estruturado, introduz complexidades para os cotistas, como a necessidade de informar o custo médio de aquisição para apuração de impostos.

Riscos do Fundo

Risco de liquidação: o fundo está em processo de dissolução, o que acarreta complexidades operacionais e fiscais para os cotistas até a sua conclusão.
Risco de crédito: apesar da melhora, a carteira pulverizada (58% dos ativos) ainda apresenta um nível de inadimplência de 7% para atrasos superiores a 90 dias.
Risco de concentração: o portfólio possui concentração no segmento pulverizado (58%) e, dentro deste, concentração geográfica em São Paulo (41,9%).
Risco de mercado: a variação nas taxas de juros pode impactar negativamente a marcação a mercado dos CRIs da carteira.

Notas

Aprovada em assembleia a dissolução e liquidação do fundo, com cronograma definido: encerramento da negociação em 22/07/2025, alienação dos ativos para o FII CVBI em 29/08/2025 e liquidação final em 09/09/2025.

Avaliação neutro

O BARI11 está em um momento de transformação fundamental devido à sua iminente liquidação e incorporação pelo CVBI. Enquanto a carteira de ativos subjacente mostra saúde operacional, com 100% de adimplência e melhora na do segmento pulverizado, a distribuição acima do resultado gerado é um ponto de atenção, ainda que justificada pela gestão de caixa pré-liquidação. O desconto aumentou de 0,82 para 0,87. A avaliação é neutra pois, apesar do bom desempenho dos ativos, o futuro do fundo como veículo de investimento autônomo está encerrado, e o foco do investidor se volta para a execução bem-sucedida do processo de transição para o CVBI.

CRIs

CRI Bari IX (Tecnisa) - 88a

Pulverizado

Pulverizado・LTV 75%・16,9%

LTV Médio 7,6%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

16,9%

LTV

75%

Resumo

Vencimento em fev/29, indexado ao IPCA.

Garantias

AFICFRFR

CRI Rosewood II

Hotel

Hotel・LTV 53%・7,1%

LTV Baixo 5%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

7,1%

LTV

53%

Resumo

Vencimento em nov/33, indexado ao IPCA.

Garantias

AFICFRAFRAVAL

CRI Bari IX (Tecnisa) - 114a

Pulverizado

Pulverizado・LTV 75%・10,5%

LTV Médio 4,2%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

10,5%

LTV

75%

Resumo

Vencimento em out/35, indexado ao IPCA.

Garantias

AFICFRFR

CRI Bari XVIII - 111a

Pulverizado

Pulverizado・LTV 75%・11,6%

LTV Médio 3,8%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

11,6%

LTV

75%

Resumo

Vencimento em mai/40, indexado ao IPCA.

Garantias

AFICFRFR

CRI Bari VII - 80ª

Pulverizado

Pulverizado・LTV 75%・29,6%

LTV Médio 3,8%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

29,6%

LTV

75%

Resumo

Vencimento em jan/44, indexado ao IGPM.

Garantias

AFICFRFR

CRI Visconde Icaraí A

Residencial

Residencial・LTV 55%・13,4%

LTV Baixo 3,8%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

13,4%

LTV

55%

Resumo

Vencimento em ago/27, indexado ao IPCA.

Garantias

AFIAFSCFRCVFRFOEAVS

CRI Visconde Icaraí B

Residencial

Residencial・LTV 55%・13,6%

LTV Baixo 3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

13,6%

LTV

55%

Resumo

Vencimento em ago/27, indexado ao IPCA.

Garantias

AFIAFSCFRCVFRFOEAVS

CRI Bari XVII - 109a

Pulverizado

Pulverizado・LTV 75%・9,8%

LTV Médio 2,9%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

9,8%

LTV

75%

Resumo

Vencimento em fev/41, indexado ao IGPM.

Garantias

AFICFRFR

CRI Buriti

Loteamento

Loteamento・LTV 57%・9,5%

LTV Baixo 2,8%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

9,5%

LTV

57%

Resumo

Vencimento em nov/31, indexado ao IPCA.

Garantias

AFSCFRCVAVSEFR

CRI Bari XV Senior - 12a

Pulverizado

Pulverizado・LTV 75%・10,1%

LTV Médio 2,8%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

10,1%

LTV

75%

Resumo

Vencimento em mar/43, indexado ao IPCA.

Garantias

AFICFRFR

CRI Bari XX - 112ª

Pulverizado

Pulverizado・LTV 75%・9,4%

LTV Médio 2,7%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

9,4%

LTV

75%

Resumo

Vencimento em mai/38, indexado ao IGPM.

Garantias

AFICFRFR

CRI Assaí/CBD

Varejo

Varejo・LTV 37%・9,8%

LTV Baixo 2,6%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

9,8%

LTV

37%

Resumo

Vencimento em jan/30, indexado ao IPCA.

Garantias

AFICFRAFREFS

CRI Bari XIII (IPCA) - 95a

Pulverizado

Pulverizado・LTV 75%・14,1%

LTV Médio 2,6%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

14,1%

LTV

75%

Resumo

Vencimento em jul/40, indexado ao IPCA.

Garantias

AFICFRFR

CRI Bari XXI Senior - 10a

Pulverizado

Pulverizado・LTV 75%・11,8%

LTV Médio 2,6%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

11,8%

LTV

75%

Resumo

Vencimento em mai/43, indexado ao IPCA.

Garantias

AFICFRFR

CRI FGR

Pulverizado

Pulverizado・LTV 75%・9%

LTV Médio 2,4%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

LTV

75%

Resumo

Vencimento em jun/41, indexado ao IPCA.

Garantias

AFICFRFRAVAL

CRI Bari X Senior - 89a

Pulverizado

Pulverizado・LTV 75%・18,4%

LTV Médio 2,3%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

18,4%

LTV

75%

Resumo

Vencimento em fev/41, indexado ao IPCA.

Garantias

AFICFRFR

CRI Swiss Park Performado

Pulverizado

Pulverizado・LTV 66%・10,9%

LTV Médio 2,3%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

10,9%

LTV

66%

Resumo

Vencimento em nov/39, indexado ao IPCA.

Garantias

AFICFRFR

CRI VCA III

Loteamento

Loteamento・LTV 58%・10,2%

LTV Baixo 2,3%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

10,2%

LTV

58%

Resumo

Vencimento em jul/34, indexado ao IPCA.

Garantias

AFICFRFRAVAL

CRI Bari XII (IGPM) - 94a

Pulverizado

Pulverizado・LTV 75%・5,2%

LTV Médio 2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

5,2%

LTV

75%

Resumo

Vencimento em fev/35, indexado ao IGPM.

Garantias

AFICFRFR

CRI Braspark

Logistica

Logistica・LTV 50%・9,8%

LTV Baixo 2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Logistica

Taxa

9,8%

LTV

50%

Resumo

Vencimento em ago/31, indexado ao IPCA.

Garantias

AFICFRAFRAVAL

CRI Evolution

Escritorio

Escritorio・LTV 40%・7,9%

LTV Baixo 2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Escritorio

Taxa

7,9%

LTV

40%

Resumo

Vencimento em dez/34, indexado ao IPCA.

Garantias

AFICFRAFRAVAL

CRI Mateus

Varejo

Varejo・9,1%

2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

9,1%

LTV

Não informado

Resumo

Vencimento em fev/32, indexado ao IPCA.

Garantias

AFICFRAFREFS

CRI Ceratti & Magni

Logistica

Logistica・LTV 40%・10,4%

LTV Baixo 2,1%

Tipo

CRI

Segmento

Logistica

Taxa

10,4%

LTV

40%

Resumo

Vencimento em mai/27, indexado ao IPCA.

Garantias

AFICFFD

CRI BrDU

Loteamento

Loteamento・LTV 33,3%・10,4%

LTV Baixo 2,1%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

10,4%

LTV

33,3%

Resumo

Vencimento em jan/29, indexado ao IPCA.

Garantias

CFRCVAFSAFIAVSEFR

CRI Copagril

Logistica

Logistica・LTV 53%・8,7%

LTV Baixo 1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Logistica

Taxa

8,7%

LTV

53%

Resumo

Vencimento em jun/31, indexado ao IPCA.

Garantias

AFICFRAFRAVAL

CRI Blue Asset

Pulverizado

Pulverizado・LTV 75%・12,5%

LTV Médio 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

12,5%

LTV

75%

Resumo

Vencimento em mar/33, indexado ao IPCA.

Garantias

AFICFRFR

CRI KeyCash Sr.

Pulverizado

Pulverizado・LTV 76,9%・10,7%

LTV Médio 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

10,7%

LTV

76,9%

Resumo

Vencimento em mai/43, indexado ao IPCA.

Garantias

AFICFRFR

CRI Bari Sênior 91

Pulverizado

Pulverizado・LTV 75%・16,1%

LTV Médio 1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

16,1%

LTV

75%

Resumo

Vencimento em mai/38, indexado ao IGPM.

Garantias

AFICFRFR

CRI Socicam

Logistica

Logistica・LTV 80%・12,8%

LTV Médio 1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Logistica

Taxa

12,8%

LTV

80%

Resumo

Vencimento em jan/30, indexado ao IPCA.

Garantias

AFSCFAVAL

CRI Bari XIV Senior - 103a

Pulverizado

Pulverizado・LTV 75%・10%

LTV Médio 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

10%

LTV

75%

Resumo

Vencimento em mar/41, indexado ao IPCA.

Garantias

AFICFRFR

CRI Bari XIX - 113ª

Pulverizado

Pulverizado・LTV 75%・9,9%

LTV Médio 1%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

9,9%

LTV

75%

Resumo

Vencimento em mar/38, indexado ao IPCA.

Garantias

AFICFRFR

CRI Minas Brisa

Residencial

Residencial・LTV 90%・4,5%

LTV Médio 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

4,5%

LTV

90%

Resumo

Vencimento em set/26, indexado ao CDI.

Garantias

AFICFRAFRAVAL

CRI Bari IV - 71a

Pulverizado

Pulverizado・LTV 75%・13,3%

LTV Médio 0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

13,3%

LTV

75%

Resumo

Vencimento em abr/38, indexado ao IGPM.

Garantias

AFICFRFR

CRI Helbor Multi Renda II

Residencial

Residencial・LTV 75%・2,6%

LTV Médio 0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

2,6%

LTV

75%

Resumo

Vencimento em set/35, indexado ao CDI.

Garantias

AFICFRAVS

CRI Bari XVI - 110a

Pulverizado

Pulverizado・LTV 75%・11%

LTV Médio 0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

11%

LTV

75%

Resumo

Vencimento em ago/35, indexado ao IGPM.

Garantias

AFICFRFR

CRI Lote 5 Serena

Loteamento

Loteamento・LTV 36%・12,1%

LTV Baixo 0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

12,1%

LTV

36%

Resumo

Vencimento em nov/29, indexado ao IPCA.

Garantias

AFICFRFRAVAL

CRI Prevent Sênior

Saude

Saude・8,4%

0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Saude

Taxa

8,4%

LTV

Não informado

Resumo

Vencimento em mar/35, indexado ao IPCA.

Garantias

CFRA

CRI Vitacon II Sr.

Residencial

Residencial・LTV 64%・5%

LTV Médio 0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

64%

Resumo

Vencimento em set/26, indexado ao CDI.

Garantias

AFIAFSCFRCVFRFOEFS

CRI Bari XI Junior - 92a

Pulverizado

Pulverizado・LTV 75%・27,4%

LTV Médio 0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

27,4%

LTV

75%

Resumo

Vencimento em mai/38, indexado ao IGPM.

Garantias

AFICFRFR

CRI Bari X Júnior - 90a

Pulverizado

Pulverizado・LTV 75%・32,1%

LTV Médio 0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

32,1%

LTV

75%

Resumo

Vencimento em fev/41, indexado ao IPCA.

Garantias

AFICFRFR

FIIs

RBRY11

Leia mais →

3,1%

RECD11

Leia mais →

1,9%

KNHY11

Leia mais →

1,2%

CYCR11

Leia mais →

1,2%

VGIP11

Leia mais →

KNIP11

Leia mais →

0,9%

CVBI11

Leia mais →

0,5%

GAME11

Leia mais →

0,3%

Exposição por Índice

IPCA

80%

IGPM

17%

CDI

Exposição por Segmento

Pulverizado

58%

Residencial

10%

Loteamento

Logística

Hotel

Varejo

Escritório

Saúde