Resumo do Relatório Gerencial de MCRE11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII MAUA RE
MCRE11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O MCRE11 é um fundo multiestratégia que combina investimentos em Crédito (CRIs), Imóveis e FIIs. Em outubro, o fundo realizou uma movimentação relevante de portfólio com a venda do FII Invista BBP (R$ 107,6 milhões) e alocação em novos CRIs (IBL, BBP) e aumento em posições existentes. O foi impactado pela deflação do de agosto e pelo descasamento de fluxo das novas alocações, exigindo forte uso de reservas para manter a distribuição.
Desempenho
O resultado do mês foi de apenas R$ 0,05 por cota, impactado pela deflação de agosto (-0,11%) e pelo 'delay' no recebimento de juros dos novos ativos. Para manter a distribuição de R$ 0,11, o fundo utilizou reservas acumuladas, que encerraram o mês em R$ 0,02/cota. A gestão manteve o guidance de R$ 0,10 a R$ 0,11 para o restante do ano.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,11 por cota, representando um Dividend anualizado de 16,1% sobre o fechamento de R$ 8,78. O pagamento consumiu parte significativa das reservas de lucros.
Indicadores
P/VP
0,87
DY Mensal
1,25%
DY Projetado 12M
16,1%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,05
Dividendo por Cota
R$ 0,11
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
85.618
Métricas
Taxa de Inadimplência
0%
LTV Médio
57%
Prazo Médio
3,8 anos
Portfólio
Número de Imóveis
1
Número de Operações
10
Número de FIIs
15
Destaques
- Venda do ativo FII Invista BBP por aprox. R$ 107,6 milhões.
- Aquisição de novos CRIs (IBL e BBP) e aumento em Vitacon e MSB Axis, totalizando R$ 118,6 milhões investidos.
- Carteira de CRIs permanece 100% adimplente.
- Locação da área vaga do CD Santa Cruz (evento subsequente em novembro), zerando a vacância financeira por 12 meses.
- Dividend Yield anualizado de 16,1%.
Desafios
- Resultado contábil de R$ 0,05/cota em outubro foi insuficiente para cobrir a distribuição, exigindo uso de reservas.
- Impacto da deflação do IPCA de agosto (-0,11%) na correção monetária dos ativos.
- Redução das reservas de lucro para R$ 0,02/cota, diminuindo a margem para estabilização futura.
- Vacância física de 23% no fechamento do mês (embora endereçada posteriormente).
Riscos do Fundo
- Risco de descasamento de inflação (IPCA) afetando o fluxo de caixa mensal.
- Dependência de eventos de liquidez (ganho de capital) para atingir rentabilidade total projetada.
- Concentração geográfica no Estado de São Paulo (63%).
- Exposição a ativos de desenvolvimento ('Curva J') que não geram caixa imediato robusto.
- Conflito de interesse potencial com FIIs estruturados geridos pela própria casa (MCLO11, Mauá Prop).
Notas
- Evento subsequente (novembro): Locação da área vaga (23%) do CD Santa Cruz por 12 meses, aumentando a receita do ativo em 35% no período.
- Gestão projeta ganho de capital de R$ 276 milhões (R$ 2,47/cota) nos próximos 5 anos via ativos estruturados.
Observações do Mês
O mês de outubro apresentou um resultado operacional fraco (R$ 0,05/cota) devido à deflação e ao hiato temporal entre a venda de ativos e o recebimento de receitas dos novos investimentos. A gestão agiu ativamente girando o portfólio (venda do FII BBP para CRIs com taxas melhores) e resolveu o problema da do imóvel logístico (evento subsequente). No entanto, a queima de reservas para sustentar o dividendo de R$ 0,11 acende um alerta, restando apenas R$ 0,02/cota de gordura. A qualidade de crédito permanece alta (100% adimplente) e o de 0,87 oferece margem de segurança.
CRIs
LA Shopping
Shopping
Shopping・LTV 37%・IPCA + 11,3%
LTV Baixo 12,2% 12,2%
LA Shopping
Shopping
Shopping・LTV 37%・IPCA + 11,3%
Tipo
CRI (Série Única)
Segmento
Shopping
Taxa
IPCA + 11,3%
LTV
Resumo
Garantia em participações nos shoppings Boulevard Londrina, Boulevard Vila Velha e Passeio das Águas.
Garantias
Pulverizados
Res / Com / Lote
Res / Com / Lote・LTV 92%・IPCA + 13,4%
LTV Alto 8% 8%
Pulverizados
Res / Com / Lote
Res / Com / Lote・LTV 92%・IPCA + 13,4%
Tipo
CRI Subordinado
Segmento
Res / Com / Lote
Taxa
IPCA + 13,4%
LTV
Resumo
Séries subordinadas com lastros em recebíveis de financiamentos imobiliários e Home Equity (437 créditos).
Garantias
Vitacon
Residencial
Residencial・LTV 38%・CDI + 4,1%
LTV Baixo 6% 6%
Vitacon
Residencial
Residencial・LTV 38%・CDI + 4,1%
Tipo
CRI Sênior
Segmento
Residencial
Taxa
CDI + 4,1%
LTV
Resumo
Garantia em unidades residenciais Bela Cintra e VN Lorena. Fundo aumentou posição.
Garantias
Home Equity II
Res / Com
Res / Com・LTV 49%・IPCA + 9,0%
LTV Baixo 5,9% 5,9%
Home Equity II
Res / Com
Res / Com・LTV 49%・IPCA + 9,0%
Tipo
CRI (Série Única)
Segmento
Res / Com
Taxa
IPCA + 9,0%
LTV
Resumo
Lastro em recebíveis de 170 créditos de Home Equity e financiamentos.
Garantias
MSB Axis
Residencial
Residencial・LTV 68%・IPCA + 11,0%
LTV Médio 5,9% 5,9%
MSB Axis
Residencial
Residencial・LTV 68%・IPCA + 11,0%
Tipo
CRI (Série Única)
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 11,0%
LTV
Resumo
Financiamento do empreendimento Axis no Campo Belo. Fundo integralizou +R$ 2,0 mi.
Garantias
IBL
Logístico
Logístico・LTV 67%・IPCA + 9,7%
LTV Médio 4,6% 4,6%
IBL
Logístico
Logístico・LTV 67%・IPCA + 9,7%
Tipo
CRI Sênior
Segmento
Logístico
Taxa
IPCA + 9,7%
LTV
Resumo
Financiamento à aquisição de galpão logístico. Nova aquisição do mês.
Garantias
Business Park
Logístico
Logístico・LTV 36%・IPCA + 11,0%
LTV Baixo 2,8% 2,8%
Business Park
Logístico
Logístico・LTV 36%・IPCA + 11,0%
Tipo
CRI (Série Única)
Segmento
Logístico
Taxa
IPCA + 11,0%
LTV
Resumo
Garantia de galpão logístico DF Business Park classe AAA.
Garantias
Pulverizados II
Res / Com
Res / Com・LTV 71%・IPCA + 11,0%
LTV Médio 2,8% 2,8%
Pulverizados II
Res / Com
Res / Com・LTV 71%・IPCA + 11,0%
Tipo
CRI (Série Única)
Segmento
Res / Com
Taxa
IPCA + 11,0%
LTV
Resumo
Lastro em 181 créditos de financiamentos imobiliários.
Garantias
BBP
Logístico
Logístico・LTV 59%・IPCA + 11,0%
LTV Baixo 2,4% 2,4%
BBP
Logístico
Logístico・LTV 59%・IPCA + 11,0%
Tipo
CRI (Série Única)
Segmento
Logístico
Taxa
IPCA + 11,0%
LTV
Resumo
Financiamento à construção de galpão logístico. Nova aquisição do mês.
Garantias
Renda Residencial
Residencial
Residencial・LTV 36%・IPCA + 15,0%
LTV Baixo 0,6% 0,6%
Renda Residencial
Residencial
Residencial・LTV 36%・IPCA + 15,0%
Tipo
CRI Subordinado
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 15,0%
LTV
Resumo
Garantia de unidades residenciais para locação.
Garantias
SPEs
MCLO11
Logístico・8,8%・R$ 99.3M
8,8% 8,8%
MCLO11
Logístico・8,8%・R$ 99.3M
Segmento
Logístico
Alocação
8,8%
Valor Investido
R$ 99.3M
Resumo
FII estruturado para aquisição de 4 galpões (Cajamar, Jundiaí, RP, Duque de Caxias). Paga aprox. 12% a.a.
FII Mauá Capital Propriedades
Residencial・2,3%・R$ 26.1M
2,3% 2,3%
FII Mauá Capital Propriedades
Residencial・2,3%・R$ 26.1M
Segmento
Residencial
Alocação
2,3%
Valor Investido
R$ 26.1M
Resumo
Compra de 10 unidades residenciais em desenvolvimento no Campo Belo-SP para ganho de capital (Curva J).
FII Mauá Renda Urbana
Renda Urb.・1,4%・R$ 15.2M
1,4% 1,4%
FII Mauá Renda Urbana
Renda Urb.・1,4%・R$ 15.2M
Segmento
Renda Urb.
Alocação
1,4%
Valor Investido
R$ 15.2M
Resumo
Imóveis de varejo (Built-to-suit) com contratos de longo prazo (rede de supermercado).
MMPD11
Residencial・0,3%・R$ 3.4M
0,3% 0,3%
MMPD11
Residencial・0,3%・R$ 3.4M
Segmento
Residencial
Alocação
0,3%
Valor Investido
R$ 3.4M
Resumo
Permuta residencial em parceria com a MPD em São Paulo. Curva J.
Blue Cap Desenvolvimento Logístico
Logístico・0,2%・R$ 1.9M
0,2% 0,2%
Blue Cap Desenvolvimento Logístico
Logístico・0,2%・R$ 1.9M
Segmento
Logístico
Alocação
0,2%
Valor Investido
R$ 1.9M
Resumo
Desenvolvimento de galpão em Extrema-MG. Curva J.
Propriedades
CD Santa Cruz
Rio de Janeiro (Santa Cruz), RJ・Classe AAA
Vacância Média
CD Santa Cruz
Rio de Janeiro (Santa Cruz), RJ・Classe AAA
GLA
84.275 m²
Ocupação
77%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Galpão logístico AAA a 60km do centro do RJ. Avaliado em R$ 189,2MM. Em evento subsequente de nov/25, fundo locou a área vaga por 12 meses.
FIIs
VGRI11
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IPCA +
% CDI
Regiões
São Paulo
Sul
Sudeste
Centro-Oeste
Norte/Nordeste
Exposição por Segmento
Residencial
Logístico
Shopping
Comercial
Loteamento