Resumo do Relatório Gerencial de MCRE11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII MAUA RE
MCRE11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O MCRE11 é um fundo multiestratégia que investe em CRIs, Imóveis e FIIs (líquidos e estruturados). Em novembro, o fundo manteve sua distribuição estável, zerou a física de seu portfólio logístico e realizou (como evento subsequente em dezembro) uma venda estratégica de ativos de varejo para o TRXF11, gerando ganho de capital relevante.
Desempenho
O fundo gerou um resultado de R$ 0,11 por cota em novembro, alinhado à distribuição realizada. O resultado foi impactado positivamente pelo acúmulo de inflação (correção monetária) em dois ativos, somando aprox. R$ 5,2 milhões (R$ 0,05/cota). O fundo encerrou o mês com reservas acumuladas de R$ 0,01/cota.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,11 por cota, representando um Dividend anualizado de 16,2% sobre o fechamento de R$ 8,75. O pagamento consumiu a quase totalidade do resultado do mês.
Indicadores
P/VP
0,87
DY Mensal
1,25%
DY Projetado 12M
16,2%
Rentabilidade YTD
29,3%
Resultado por Cota
R$ 0,11
Dividendo por Cota
R$ 0,11
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
86.943
Métricas
Taxa de Inadimplência
0%
LTV Médio
58%
Prazo Médio
3,8 anos
Endividamento
Não informado
Portfólio
Número de Imóveis
1
Número de Operações
10
Número de FIIs
16
Destaques
- Vacância do imóvel CD Santa Cruz reduzida de 23% para 0,0% em novembro.
- Venda de 4 lojas de varejo (Mauá Renda Urbana) para o TRXF11 (evento subsequente), com ganho de capital estimado em R$ 25 milhões (R$ 0,23/cota).
- Manutenção da distribuição em R$ 0,11/cota, no topo do guidance.
- Carteira de CRIs permanece 100% adimplente.
- Novo laudo de avaliação do CD Santa Cruz elevou valor para R$ 186 milhões.
Desafios
- Reservas de lucro reduzidas para apenas R$ 0,01/cota no fechamento de novembro.
- Dependência de correção monetária (acrual) para compor o resultado do mês (impacto de R$ 0,05/cota).
- Inflação (IPCA) impactando o fluxo de caixa mensal devido ao descasamento temporal de recebimento.
Riscos do Fundo
- Conflito de interesse potencial devido ao investimento em FIIs estruturados geridos pela mesma gestora (MCLO11, Mauá Prop, etc.).
- Dependência de ganho de capital e eventos de liquidez para rentabilidade total projetada.
- Concentração geográfica no estado de São Paulo (63%).
- Risco de desenvolvimento ('Curva J') em parcela relevante do portfólio (FIIs Estruturados).
- Baixo nível de reservas acumuladas para estabilização de dividendos.
Notas
- O fundo possui um guidance de distribuição entre R$ 0,10 e R$ 0,11 para o encerramento do semestre.
- A venda das lojas para o TRXF11 foi liquidada através do recebimento de cotas do próprio TRXF11 a valor patrimonial.
- Ganho de capital projetado de R$ 250 milhões para os próximos 5 anos.
Observações do Mês
O MCRE11 apresentou uma melhora significativa nos fundamentos em novembro, principalmente pela eliminação da no CD Santa Cruz (de 23% para 0%) e pela venda estratégica do portfólio de varejo para o TRXF11, que destravará valor relevante (R$ 0,23/cota). O resultado operacional cobriu o dividendo, diferentemente do mês anterior, embora com auxílio de correção monetária acruada. A gestão demonstra capacidade de execução na reciclagem de ativos e locação.
CRIs
LA Shopping
Shopping
Shopping・LTV 38%・IPCA + 11,25%
LTV Baixo 12,4% 12,4%
LA Shopping
Shopping
Shopping・LTV 38%・IPCA + 11,25%
Tipo
CRI (Série Única)
Segmento
Shopping
Taxa
IPCA + 11,25%
LTV
Resumo
Garantia em participações dos shoppings Boulevard Londrina, Boulevard Vila Velha e Passeio das Águas.
Garantias
Pulverizados
Res / Com / Lote
Res / Com / Lote・LTV 93%・IPCA + 13,4%
LTV Alto 8,1% 8,1%
Pulverizados
Res / Com / Lote
Res / Com / Lote・LTV 93%・IPCA + 13,4%
Tipo
CRI Subordinado
Segmento
Res / Com / Lote
Taxa
IPCA + 13,4%
LTV
Resumo
Séries subordinadas com lastros em recebíveis de financiamentos imobiliários e Home Equity (435 créditos).
Garantias
MSB Axis
Residencial
Residencial・LTV 75%・IPCA + 11,0%
LTV Médio 6,1% 6,1%
MSB Axis
Residencial
Residencial・LTV 75%・IPCA + 11,0%
Tipo
CRI (Série Única)
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 11,0%
LTV
Resumo
Financiamento do empreendimento Axis no Campo Belo. Fundo realizou integralização adicional de R$ 2,0 mi.
Garantias
Vitacon
Residencial
Residencial・LTV 38%・CDI + 4,07%
LTV Baixo 6% 6%
Vitacon
Residencial
Residencial・LTV 38%・CDI + 4,07%
Tipo
CRI Sênior
Segmento
Residencial
Taxa
CDI + 4,07%
LTV
Resumo
Garantia em unidades residenciais Bela Cintra e VN Lorena.
Garantias
Home Equity II
Res / Com
Res / Com・LTV 50%・IPCA + 9,00%
LTV Baixo 5,9% 5,9%
Home Equity II
Res / Com
Res / Com・LTV 50%・IPCA + 9,00%
Tipo
CRI (Série Única)
Segmento
Res / Com
Taxa
IPCA + 9,00%
LTV
Resumo
Lastro em recebíveis de 170 créditos de Home Equity e financiamentos.
Garantias
IBL
Logístico
Logístico・LTV 70%・IPCA + 9,70%
LTV Médio 4,9% 4,9%
IBL
Logístico
Logístico・LTV 70%・IPCA + 9,70%
Tipo
CRI Sênior
Segmento
Logístico
Taxa
IPCA + 9,70%
LTV
Resumo
Financiamento à aquisição de galpão logístico.
Garantias
Business Park
Logístico
Logístico・LTV 35%・IPCA + 10,98%
LTV Baixo 2,8% 2,8%
Business Park
Logístico
Logístico・LTV 35%・IPCA + 10,98%
Tipo
CRI (Série Única)
Segmento
Logístico
Taxa
IPCA + 10,98%
LTV
Resumo
Garantia de galpão logístico DF Business Park classe AAA.
Garantias
Pulverizados II
Res / Com
Res / Com・LTV 70%・IPCA + 11,00%
LTV Médio 2,8% 2,8%
Pulverizados II
Res / Com
Res / Com・LTV 70%・IPCA + 11,00%
Tipo
CRI (Série Única)
Segmento
Res / Com
Taxa
IPCA + 11,00%
LTV
Resumo
Lastro em 181 créditos de financiamentos imobiliários.
Garantias
BBP
Logístico
Logístico・LTV 59%・IPCA + 11,00%
LTV Baixo 2,4% 2,4%
BBP
Logístico
Logístico・LTV 59%・IPCA + 11,00%
Tipo
CRI (Série Única)
Segmento
Logístico
Taxa
IPCA + 11,00%
LTV
Resumo
Financiamento à construção de galpão logístico.
Garantias
Renda Residencial
Residencial
Residencial・LTV 34%・IPCA + 15,00%
LTV Baixo 0,7% 0,7%
Renda Residencial
Residencial
Residencial・LTV 34%・IPCA + 15,00%
Tipo
CRI Subordinado
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 15,00%
LTV
Resumo
Garantia de unidades residenciais para locação.
Garantias
Propriedades
CD Santa Cruz
Santa Cruz, RJ・Classe AAA
Vacância Baixa
CD Santa Cruz
Santa Cruz, RJ・Classe AAA
GLA
84.275 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Galpão logístico AAA a 60km do centro do RJ. Vacância zerada em novembro (locação de 12 meses). Novo laudo de avaliação em dez/24 resultou em R$ 186 milhões.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Redução total de 23% para 0%.
FIIs
MCLO11
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Mauá Renda Urb
Outros
Bluecap Des Log
Exposição por Índice
IPCA +
% CDI
Regiões
São Paulo
Sul
Sudeste
Centro-Oeste
Norte/Nordeste
Exposição por Segmento
Residencial
Logístico
Shopping
Comercial
Loteamento