FII FATOR VE

VRTA11—Resumo de Dezembro de 2025

Resumo

O Fator Verità (VRTA11) é um fundo de papel focado em CRIs, com uma alocação tática em FIIs. Em dezembro de 2025, a gestão realizou uma movimentação tática relevante envolvendo a subscrição e venda subsequente de cotas do TRXF11 para gerar e rotacionar a carteira, vendendo ativos de menor taxa para adquirir CRIs com taxas mais elevadas (ex: +12,5%). O resultado recorrente do mês (R$ 0,72) ficou abaixo da distribuição (R$ 0,85), exigindo o consumo de reservas.

Desempenho

O fundo apresentou um resultado de R$ 0,72 por cota, inferior à distribuição de R$ 0,85, necessitando utilizar R$ 0,13 por cota das reservas de lucro. A fechou em R$ 84,33 e a de mercado em R$ 82,60, reduzindo o desconto para um de 0,98.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,85 por cota, paga em 15/01/2026, representando um Dividend mensal de 1,03%. O pagamento consumiu parte das reservas acumuladas, que encerraram o período em R$ 0,76 por cota.

Indicadores

P/VP

0,98

DY Mensal

1,03%

DY Projetado 12M

12,35%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,72

Dividendo por Cota

R$ 0,85

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

107.241

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

4,6 anos

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Aquisição de R$ 20,5 milhões no CRI OR Loteamentos (IPCA + 12,5%)
Aquisição de R$ 5,6 milhões no CRI Guestier (IPCA + 12,0%)
Operação tática com TRXF11 gerou liquidez de R$ 45 milhões
Redução do desconto de mercado (P/VP subiu para 0,98x)
Reservas acumuladas de R$ 0,76/cota garantem previsibilidade

Desafios

Resultado de dezembro (R$ 0,72) abaixo da distribuição, consumindo reservas
Inadimplência no CRI Fragnani II (empresa em Recuperação Judicial) reportada em dezembro de 2025
Impacto da inflação baixa de meses anteriores no resultado de dezembro

Riscos do Fundo

Risco de crédito específico (Ex: CRI Fragnani II em Recuperação Judicial)
Risco de descasamento de inflação afetando o fluxo de caixa de curto prazo
Concentração em ativos indexados ao IPCA (91,7%) em cenário de volatilidade
Dependência de reservas de lucro para linearização de dividendos

Notas

Operação tática com TRXF11: subscrição na oferta pública e venda subsequente para gerar e realizar ganhos.
Benchmark gerencial é + 6% a.a., apesar do regulamentar ser IGP-M.
Fundo possui rating interno para monitoramento de crédito.

Observações do Mês

O VRTA11 segue uma estratégia ativa de reciclagem, buscando taxas mais altas (spreads acima de +10% em novas compras). Dezembro foi marcado por uma queda no devido à dinâmica da inflação defasada, exigindo uso de reservas. A gestão de crédito é o ponto de atenção, com o caso Fragnani II em RJ exigindo provisionamento, embora a diversificação mitigue o impacto no PL. A é robusta e a reserva de lucros ainda oferece conforto para a estabilidade dos dividendos no curto prazo.

CRIs

Epitácio

Construção Civil

Construção Civil・LTV 21,3%・CDI + 4,00%

LTV Baixo 3,79%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

21,3%

Resumo

Empreendimento de alto padrão da Gafisa S.A. em Ipanema.

Summus

Construção Civil

Construção Civil・LTV 21,4%・IPCA + 11,50%

LTV Baixo 3,64%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

21,4%

Resumo

Devedora Summus Engenharia, mercado imobiliário goiano.

Garantias

Alienação FiduciáriaAlienação Fiduciária de CotasCessão FiduciáriaAvalFundo de Reserva

Direcional II

Construção Civil

Construção Civil・IPCA + 4,84%

3,21%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 4,84%

LTV

Não informado

Resumo

Debênture de emissão da Direcional Engenharia, rating AAA.

Usinas Cajuru e Montes Claros

Energia Elétrica

Energia Elétrica・IPCA + 10,00%

2,98%

Tipo

CRI

Segmento

Energia Elétrica

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento de quatro Usinas Solares.

Garantias

Alienação FiduciáriaAlienação Fiduciária de CotasCessão Fiduciária

Gafisa Oscar Freire

Construção Civil

Construção Civil・LTV 77,6%・IPCA + 10,00%

LTV Médio 2,97%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

77,6%

Resumo

Empreendimento residencial Alto Padrão Gafisa nos Jardins.

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóveisAlienação Fiduciária das Cotas da SPE

Espaço Y

Tecnologia

Tecnologia・LTV 53%・IPCA + 6,68%

LTV Baixo 2,95%

Tipo

CRI

Segmento

Tecnologia

Taxa

IPCA + 6,68%

LTV

53%

Resumo

Contrato de BTS locadora Espaço Y e locatária BB Tecnologia.

Garantias

Alienação FiduciáriaFundo de ReservaFundo de Despesas

Arteris

Rodovias

Rodovias・LTV 67,7%・IPCA + 5,11%

LTV Médio 2,89%

Tipo

CRI

Segmento

Rodovias

Taxa

IPCA + 5,11%

LTV

67,7%

Resumo

Contrato de locação atípico de Imóvel Empresarial.

Garantias

Alienação FiduciáriaCarta FiançaSeguros

LAR Cooperativa

Agropecuária

Agropecuária・LTV 65,3%・IPCA + 8,72%

LTV Médio 2,68%

Tipo

CRI

Segmento

Agropecuária

Taxa

IPCA + 8,72%

LTV

65,3%

Resumo

Nota Comercial devedora LAR Cooperativa Agroindustrial.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis Logísticos e Supermercados

Canopus PPP III

Estado de SP

Estado de SP・IPCA + 6,00%

2,66%

Tipo

CRI

Segmento

Estado de SP

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Parcelas mensais devidas pelo Governo do Estado de SP (PPP).

Garantias

Fundo de ReservaPenhor de Cotas

Unimed

Saúde

Saúde・IPCA + 8,75%

2,52%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

IPCA + 8,75%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato de BTS locadora FII e locatária Unimed.

Garantias

Alienação FiduciáriaFundo de LiquidezFundo de Reserva

Patrimonio

Construção Civil

Construção Civil・LTV 35,2%・IPCA + 9,55%

LTV Baixo 2,46%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 9,55%

LTV

35,2%

Resumo

Nota Comercial devedora Patrimônio Construções.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão FiduciáriaFundo de Reserva

Assaí Barzel

Alimentos

Alimentos・IPCA + 6,75%

2,45%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 6,75%

LTV

Não informado

Resumo

Locação atípica de 17 lojas para o Assaí.

Garantias

Alienação Fiduciária de Cotas

Quero-Quero

Varejo

Varejo・LTV 49,4%・IPCA + 5,70%

LTV Baixo 2,41%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,70%

LTV

49,4%

Resumo

Contrato de Locação Atípico CD Lojas Quero-Quero.

Garantias

Alienação Fiduciária do ImóvelFiança

Grupo Sinal

Automotivo

Automotivo・LTV 41,2%・IPCA + 7,50%

LTV Baixo 2,34%

Tipo

CRI

Segmento

Automotivo

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

41,2%

Resumo

Locação com empresas do Grupo Sinal (Concessionárias).

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóvelFiança

Grupo BSO

Construção Civil

Construção Civil・LTV 8,4%・IPCA + 10,00%

LTV Baixo 2,33%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

8,4%

Resumo

Debênture Imobiliária emissão Abioye (Grupo BSO).

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóveisCessão Fiduciária

Makro HGRU

Alimentos

Alimentos・LTV 27,5%・IPCA + 6,50%

LTV Baixo 2,05%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

27,5%

Resumo

Compromisso de Venda e Compra imóveis Makro adquiridos pelo HGRU11.

Garantias

Alienação Fiduciária das lojasCessão Fiduciária

GPA TRX III

Alimentício

Alimentício・LTV 43,7%・IPCA + 5,24%

LTV Baixo 2,05%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentício

Taxa

IPCA + 5,24%

LTV

43,7%

Resumo

Locação atípica 7 lojas Grupo GPA.

Garantias

Alienação Fiduciária dos ImóveisCessão Fiduciária

Pague Menos

Com. Dist. Medicamentos

Com. Dist. Medicamentos・LTV 61,9%・IPCA + 7,90%

LTV Médio 1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Com. Dist. Medicamentos

Taxa

IPCA + 7,90%

LTV

61,9%

Resumo

Construção de usinas fotovoltaicas para Pague Menos.

Garantias

Penhor dos EquipamentosAlienação Fiduciária dos Imóveis

Sotreq

Indústria

Indústria・LTV 69%・IPCA + 6,24%

LTV Médio 1,89%

Tipo

CRI

Segmento

Indústria

Taxa

IPCA + 6,24%

LTV

69%

Resumo

Locação atípico galpão Sotreq.

Garantias

Alienação Fiduciária do ImóvelFiança

Cassi

Saúde

Saúde・LTV 59,6%・IPCA + 8,00%

LTV Baixo 1,86%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

59,6%

Resumo

Locação atípico imóvel corporativo CASSI.

Garantias

Alienação Fiduciária do Imóvel

Via Varejo

Varejo

Varejo・LTV 34,8%・IPCA + 4,99%

LTV Baixo 1,74%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 4,99%

LTV

34,8%

Resumo

Locação atípico CD Via Varejo.

Garantias

Alienação Fiduciária do ImóvelSeguro

JSL Ribeira 268

Logística

Logística・LTV 46%・IPCA + 6,00%

LTV Baixo 1,67%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

46%

Resumo

Locação imóveis logísticos Grupo JSL.

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóveisFiança

Grupo Mateus

Alimentício

Alimentício・IPCA + 4,72%

1,65%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentício

Taxa

IPCA + 4,72%

LTV

Não informado

Resumo

Locação imóveis comerciais Grupo Mateus.

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóveisFiança

São Vicente

Alimentos

Alimentos・LTV 43,4%・IPCA + 8,61%

LTV Baixo 1,63%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 8,61%

LTV

43,4%

Resumo

Nota Comercial rede Supermercados São Vicente.

Garantias

Alienação Fiduciária de 3 imóveis

Canopus PPP II

Estado de SP

Estado de SP・IPCA + 6,00%

1,54%

Tipo

CRI

Segmento

Estado de SP

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Parcelas mensais devidas pelo Governo SP.

Garantias

Fundo de ReservaPenhor de Cotas

OR Loteamentos

Construção Civil

Construção Civil・LTV 69,7%・IPCA + 12,50%

LTV Médio 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 12,50%

LTV

69,7%

Resumo

Financiamento de obra empreendimentos Reserva Sauípe e Terra Dourada.

Garantias

Alienação FiduciáriaAlienação Fiduciária de CotasCessão FiduciáriaFiançaFundo de Reserva

BRF Londrina

Alimentos

Alimentos・IPCA + 6,50%

1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Resumo

Locação atípico CD frigorificado BRF.

JSL Ribeira 261

Logística

Logística・LTV 40,1%・IPCA + 6,00%

LTV Baixo 1,46%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

40,1%

Resumo

Locação imóveis logísticos Grupo JSL.

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóveisFiança

Lote 5 II (Loteamentos)

Pulverizado - Loteamento

Pulverizado - Loteamento・LTV 79,2%・IPCA + 10,00%

LTV Médio 1,43%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

79,2%

Resumo

Debênture Lote 5 Desenvolvimento Urbano.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão fiduciária

Legacy

Construção Civil

Construção Civil・LTV 11,9%・CDI + 4,00%

LTV Baixo 1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

11,9%

Resumo

Financiamento de obra do empreendimento Legacy.

Garantias

Alienação FiduciáriaAlienação Fiduciária de CotasCessão FiduciáriaAval

Serena Campinas (Lote 5)

Pulverizado - Loteamento

Pulverizado - Loteamento・LTV 74,4%・IPCA + 10,50%

LTV Médio 1,35%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

74,4%

Resumo

Debênture Serena Campinas (loteamento fechado).

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão fiduciária

FazSol

Energia Elétrica

Energia Elétrica・IPCA + 9,50%

1,33%

Tipo

CRI

Segmento

Energia Elétrica

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento usinas solares.

Garantias

Alienação Fiduciária de Cotas

Assaí Barzel 2ª Tranche

Alimentos

Alimentos・IPCA + 7,00%

1,25%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

Não informado

Resumo

Locação atípica lojas Assaí.

Garantias

Alienação Fiduciária de Cotas

Airport Town

Logística

Logística・LTV 43,5%・IPCA + 6,50%

LTV Baixo 1,25%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

43,5%

Resumo

Debênture Grupo Airport Town.

Garantias

Alienação Fiduciária de Cotas e AçõesAlienação Fiduciária de Imóveis

Ascenty III

Tecnologia

Tecnologia・LTV 22,6%・IPCA + 5,70%

LTV Baixo 1,21%

Tipo

CRI

Segmento

Tecnologia

Taxa

IPCA + 5,70%

LTV

22,6%

Resumo

Locação atípica Data Center Ascenty.

Garantias

Alienação Fiduciária do Imóvel

Localfrio (Sub)

Logística

Logística・LTV 48,3%・IPCA + 7,00%

LTV Baixo 1,08%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

48,3%

Resumo

Locação imóveis logísticos Localfrio.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis

Cassol

Varejo

Varejo・LTV 39,1%・IPCA + 5,50%

LTV Baixo 1,04%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,50%

LTV

39,1%

Resumo

Debênture Cassol Real Estate.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis

Guestier

Construção Civil

Construção Civil・LTV 47,5%・IPCA + 12,00%

LTV Baixo 1,04%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

47,5%

Resumo

CCBs devedora Guestier (Loteamento resort).

Garantias

Alienação Fiduciária

Melhoramentos

Papel e Celulose

Papel e Celulose・LTV 28,6%・IPCA + 8,08%

LTV Baixo 1,02%

Tipo

CRI

Segmento

Papel e Celulose

Taxa

IPCA + 8,08%

LTV

28,6%

Resumo

Arrendamento Grupo Melhoramentos.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóvel

Usina Solar Vassouras

Energia Elétrica

Energia Elétrica・LTV 44,3%・IPCA + 7,50%

LTV Baixo 0,98%

Tipo

CRI

Segmento

Energia Elétrica

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

44,3%

Resumo

Compromisso de venda e compra lajes WT Morumbi.

Garantias

Alienação Fiduciária das lajes

Jardim das Angélicas

Pulverizado - Loteamento

Pulverizado - Loteamento・LTV 24,6%・IPCA + 8,00%

LTV Baixo 0,93%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

24,6%

Resumo

Loteamento concluído Jardim das Angélicas.

Garantias

Alienação Fiduciária de Ações

Localfrio (Sênior)

Logística

Logística・LTV 39,9%・IPCA + 6,19%

LTV Baixo 0,81%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,19%

LTV

39,9%

Resumo

Locação imóveis logísticos Localfrio.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis

Cassi II

Saúde

Saúde・LTV 59,6%・IPCA + 8,00%

LTV Baixo 0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

59,6%

Resumo

Locação atípico imóvel corporativo CASSI.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóvel

Canopus PPP

Estado de SP

Estado de SP・IPCA + 9,00%

0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Estado de SP

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Parcelas mensais devidas pelo Governo SP.

Garantias

Fundo de Reserva

Mosaico 468

Construção Civil

Construção Civil・LTV 30,3%・IPCA + 8,46%

LTV Baixo 0,67%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 8,46%

LTV

30,3%

Resumo

CCBs devedora Cidade Jardim (Parque Mosaico).

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis

Evoke

Construção Civil

Construção Civil・LTV 10,3%・CDI + 4,50%

LTV Baixo 0,59%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

10,3%

Resumo

Financiamento de obra do empreendimento OR Evoke.

Garantias

Alienação FiduciáriaAlienação Fiduciária de CotasCessão FiduciáriaAvalFundo de Reserva

Gafisa II - Oscar Freire

Construção Civil

Construção Civil・LTV 77,6%・IPCA + 11,00%

LTV Médio 0,52%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

77,6%

Resumo

Empreendimento residencial Gafisa.

Garantias

Alienação Fiduciária

Mosaico 467

Construção Civil

Construção Civil・LTV 30,3%・IPCA + 7,37%

LTV Baixo 0,52%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 7,37%

LTV

30,3%

Resumo

CCBs devedora Cidade Jardim (Parque Mosaico).

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis

Quero-Quero II

Varejo

Varejo・LTV 49,4%・IPCA + 5,90%

LTV Baixo 0,49%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,90%

LTV

49,4%

Resumo

Locação atípica CD Quero-Quero.

Garantias

Alienação Fiduciária do Imóvel

MRV

Construção Civil

Construção Civil・CDI + 3,00%

0,42%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Confissão de Dívida MRV Engenharia.

Garantias

Seguro de Crédito

JRM

Construção Civil

Construção Civil・LTV 31,3%・CDI + 2,50%

LTV Baixo 0,37%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 2,50%

LTV

31,3%

Resumo

Nota Comercial garantia cessão fiduciária Muffato.

Garantias

Alienação Fiduciária

FIIs

GAME11

Leia mais →

2,6%

ALZC11

Leia mais →

2,2%

EQIR11

Leia mais →

1,2%

RBRR11

Leia mais →

0,97%

PSEC11

Leia mais →

0,82%

SNME11

Leia mais →

0,68%

VGHF11

Leia mais →

0,34%

TRXF11

Leia mais →

0,3%

RBRY11

Leia mais →

0,24%

FII VBI Multiestratégia

Exposição por Índice

IPCA

91,7%

CDI

5,2%

Outros

1,1%

Exposição por Segmento

Construção Civil

25,62%

FII Papel

12,72%

Alimentos

10,45%

Logística

6,32%

Varejo

5,84%

Energia Elétrica

5,34%

Saúde

5,12%

Estado de SP

4,98%

Endividamento

Dívida Total

R$ 60.396.410,00

Alavancagem (Dívida/PL)

4,59%

Compromissadas

CDI + 0,74% a.a.・Vence 06/2026

Série

Operações compromissadas reversas

Emissão

Vencimento

06/2026

Taxa de Juros

CDI + 0,74% a.a.

Saldo Devedor

R$ 60.396.410,00

Resumo

Saldo total das operações compromissadas reversas contratadas com vencimento em junho de 2026.

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Resumo do Relatório Gerencial de VRTA11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII FATOR VE

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

CRIs

FIIs

Exposição por Índice

Exposição por Segmento

Endividamento