Resumo do Relatório Gerencial de VRTA11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial

FII FATOR VE

VRTA11—Resumo de Janeiro de 2026

Resumo

O Fator Verità (VRTA11) é um fundo de papel focado em CRIs, com estratégia de aquisição de ativos indexados majoritariamente ao . Em janeiro de 2026, o fundo distribuiu R$ 0,85 por cota, apesar de um resultado recorrente de R$ 0,62, utilizando reservas acumuladas para complementar o pagamento. A gestão liquidou antecipadamente R$ 40 milhões em compromissadas reversas, reduzindo a , e realizou novas alocações em CRIs com taxas atrativas (IPCA+12% e +3%).

Desempenho

O fundo apresentou resultado de R$ 0,62 por cota, inferior à distribuição de R$ 0,85, consumindo R$ 0,23 por cota das reservas de lucro, que encerraram o mês em R$ 0,52. O Dividend mensal foi de 1,06%. A subiu levemente para R$ 84,74, enquanto a cota de mercado recuou para R$ 80,00, negociando com desconto ( 0,94).

Dividendos

Distribuição de R$ 0,85 por cota, com pagamento em 13/02/2026. O valor representa um dividend de 1,06% no mês. A distribuição consumiu reservas de lucros, que agora somam R$ 0,52 por cota. A gestão estima manter rendimentos entre R$ 0,80 e R$ 0,90 no primeiro semestre de 2026.

Indicadores

P/VP

0,94

DY Mensal

1,06%

DY Projetado 12M

12,75%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,62

Dividendo por Cota

R$ 0,85

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

106.622

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

4,6 anos

Portfólio

Número de Operações

53

Número de FIIs

9

Destaques

  • Liquidação antecipada de R$ 40 milhões em compromissadas reversas
  • Novas alocações em CRIs (Guestier, Entreserras e Fibra) totalizando R$ 17,9 milhões
  • Reservas de R$ 0,52/cota garantem continuidade da linearização de dividendos no curto prazo
  • Carteira com spread médio de aquisição de IPCA + 7,68%

Desafios

  • Resultado operacional de janeiro (R$ 0,62) cobriu apenas 73% da distribuição
  • Consumo acelerado de reservas (queda de R$ 0,76 para R$ 0,52 em um mês)
  • Inadimplência confirmada no CRI Fragnani II (classificado como 'CCC' e em Recuperação Judicial)

Riscos do Fundo

  • Risco de esgotamento das reservas de lucro caso a inflação não eleve o resultado recorrente no curto prazo
  • Risco de crédito específico no ativo Fragnani II (Recuperação Judicial)
  • Concentração em indexador IPCA (88,2%) sujeita o fundo à volatilidade dos índices de preços
  • Risco de mercado com cota negociando abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,94)

Notas

  • A gestão utiliza benchmark gerencial de + 6% a.a., embora o regulamento cite IGP-M + 6%.
  • Inflação de dezembro (0,33%) deve impactar positivamente o resultado com defasagem de 2 a 3 meses.
  • Rating interno de crédito monitora 100% da carteira.

Observações do Mês

O fundo mantém sua política de dividendos estáveis (R$ 0,85) utilizando reservas acumuladas, dado que o resultado corrente (R$ 0,62) foi impactado pela defasagem da inflação. A gestão agiu para reduzir custos financeiros liquidando dívidas (compromissadas) e melhorou o médio da carteira com novas compras a taxas elevadas ( +12%). A qualidade de crédito geral é boa, mas o caso Fragnani II exige atenção. O consumo de reservas acende um alerta para a sustentabilidade do dividendo caso a inflação não recomponha o resultado nos próximos meses.

CRIs

Epitácio

Construção Civil

LTV Baixo 3,87%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

21,3%

Resumo

Empreendimento de alto padrão da Gafisa S.A. em Ipanema.

Garantias

Alienação FiduciáriaAlienação Fiduciária de CotasCessão FiduciáriaAvalFundo de Reserva

Summus

Construção Civil

LTV Baixo 3,64%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

21,4%

Resumo

Devedora Summus Engenharia, mercado imobiliário goiano.

Garantias

Alienação FiduciáriaAlienação Fiduciária de CotasCessão FiduciáriaAvalFundo de Reserva

Direcional II

Construção Civil

3,3%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 4,84%

LTV

Não informado

Resumo

Debênture de emissão da Direcional Engenharia, rating AAA.

Usinas Cajuru e Montes Claros

Energia Elétrica

3,06%

Tipo

CRI

Segmento

Energia Elétrica

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento de quatro Usinas Solares.

Garantias

Alienação FiduciáriaAlienação Fiduciária de CotasCessão Fiduciária

Gafisa Oscar Freire

Construção Civil

LTV Médio 3,04%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

77,6%

Resumo

Empreendimento residencial Alto Padrão Gafisa nos Jardins.

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóveisAlienação Fiduciária das Cotas da SPE

Espaço Y

Tecnologia

LTV Baixo 3,01%

Tipo

CRI

Segmento

Tecnologia

Taxa

IPCA + 6,68%

LTV

53%

Resumo

Contrato de BTS locadora Espaço Y e locatária BB Tecnologia.

Garantias

Alienação FiduciáriaFundo de ReservaFundo de Despesas

Arteris

Rodovias

LTV Médio 2,94%

Tipo

CRI

Segmento

Rodovias

Taxa

IPCA + 5,11%

LTV

67,7%

Resumo

Contrato de locação atípico de Imóvel Empresarial.

Garantias

Alienação FiduciáriaCarta FiançaSeguros

LAR Cooperativa

Agropecuária

LTV Médio 2,76%

Tipo

CRI

Segmento

Agropecuária

Taxa

IPCA + 8,72%

LTV

65,3%

Resumo

Nota Comercial devedora LAR Cooperativa Agroindustrial.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis Logísticos e Supermercados

Canopus PPP III

Estado de SP

2,71%

Tipo

CRI

Segmento

Estado de SP

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Parcelas mensais devidas pelo Governo do Estado de SP (PPP).

Garantias

Fundo de ReservaPenhor de Cotas

Unimed

Saúde

2,58%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

IPCA + 8,75%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato de BTS locadora FII e locatária Unimed.

Garantias

Alienação FiduciáriaFundo de LiquidezFundo de Reserva

Patrimonio

Construção Civil

LTV Baixo 2,52%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 9,55%

LTV

35,2%

Resumo

Nota Comercial devedora Patrimônio Construções.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão FiduciáriaFundo de Reserva

Assaí Barzel

Alimentos

2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 6,75%

LTV

Não informado

Resumo

Locação atípica de 17 lojas para o Assaí.

Garantias

Alienação Fiduciária de Cotas

Quero-Quero

Varejo

LTV Baixo 2,46%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,70%

LTV

49,4%

Resumo

Contrato de Locação Atípico CD Lojas Quero-Quero.

Garantias

Alienação Fiduciária do ImóvelFiança

Grupo Sinal

Automotivo

LTV Baixo 2,39%

Tipo

CRI

Segmento

Automotivo

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

41,2%

Resumo

Locação com empresas do Grupo Sinal (Concessionárias).

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóvelFiança

Grupo BSO

Construção Civil

LTV Baixo 2,35%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

8,4%

Resumo

Debênture Imobiliária emissão Abioye (Grupo BSO).

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóveisCessão Fiduciária

GPA TRX III

Alimentício

LTV Baixo 2,19%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentício

Taxa

IPCA + 5,24%

LTV

43,7%

Resumo

Locação atípica 7 lojas Grupo GPA.

Garantias

Alienação Fiduciária dos ImóveisCessão Fiduciária

Makro HGRU

Alimentos

LTV Baixo 2,09%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

27,5%

Resumo

Compromisso de Venda e Compra imóveis Makro adquiridos pelo HGRU11.

Garantias

Alienação Fiduciária das lojasCessão Fiduciária

Pague Menos

Com. Dist. Medicamentos

LTV Médio 1,94%

Tipo

CRI

Segmento

Com. Dist. Medicamentos

Taxa

IPCA + 7,90%

LTV

61,9%

Resumo

Construção de usinas fotovoltaicas para Pague Menos.

Garantias

Penhor dos EquipamentosAlienação Fiduciária dos Imóveis

Sotreq

Indústria

LTV Médio 1,92%

Tipo

CRI

Segmento

Indústria

Taxa

IPCA + 6,24%

LTV

69%

Resumo

Locação atípico galpão Sotreq.

Garantias

Alienação Fiduciária do ImóvelFiança

Cassi

Saúde

LTV Baixo 1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

59,6%

Resumo

Locação atípico imóvel corporativo CASSI.

Garantias

Alienação Fiduciária do Imóvel

Via Varejo

Varejo

LTV Baixo 1,77%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 4,99%

LTV

34,8%

Resumo

Locação atípico CD Via Varejo.

Garantias

Alienação Fiduciária do ImóvelSeguro

JSL Ribeira 268

Logística

LTV Baixo 1,71%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

46%

Resumo

Locação imóveis logísticos Grupo JSL.

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóveisFiança

Grupo Mateus

Alimentício

1,7%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentício

Taxa

IPCA + 4,72%

LTV

Não informado

Resumo

Locação imóveis comerciais Grupo Mateus.

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóveisFiança

São Vicente

Alimentos

LTV Baixo 1,66%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 8,61%

LTV

43,4%

Resumo

Nota Comercial rede Supermercados São Vicente.

Garantias

Alienação Fiduciária de 3 imóveis

Canopus PPP II

Estado de SP

1,57%

Tipo

CRI

Segmento

Estado de SP

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Parcelas mensais devidas pelo Governo SP.

Garantias

Fundo de ReservaPenhor de Cotas

OR Loteamentos

Construção Civil

LTV Médio 1,54%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 12,50%

LTV

69,7%

Resumo

Financiamento de obra empreendimentos Reserva Sauípe e Terra Dourada.

Garantias

Alienação FiduciáriaAlienação Fiduciária de CotasCessão FiduciáriaFiançaFundo de Reserva

BRF Londrina

Alimentos

1,52%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Resumo

Locação atípico CD frigorificado BRF.

JSL Ribeira 261

Logística

LTV Baixo 1,47%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

40,1%

Resumo

Locação imóveis logísticos Grupo JSL.

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóveisFiança

Lote 5 II (Loteamentos)

Pulverizado - Loteamento

LTV Médio 1,45%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

79,2%

Resumo

Debênture Lote 5 Desenvolvimento Urbano.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão fiduciária

Legacy

Construção Civil

LTV Baixo 1,42%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

11,9%

Resumo

Financiamento de obra do empreendimento Legacy.

Garantias

Alienação FiduciáriaAlienação Fiduciária de CotasCessão FiduciáriaAval

FazSol

Energia Elétrica

1,37%

Tipo

CRI

Segmento

Energia Elétrica

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento usinas solares.

Garantias

Alienação Fiduciária de Cotas

Serena Campinas (Lote 5)

Pulverizado - Loteamento

LTV Médio 1,33%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

74,4%

Resumo

Debênture Serena Campinas (loteamento fechado).

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão fiduciária

Assaí Barzel 2ª Tranche

Alimentos

1,28%

Tipo

CRI

Segmento

Alimentos

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

Não informado

Resumo

Locação atípica lojas Assaí.

Garantias

Alienação Fiduciária de Cotas

Airport Town

Logística

LTV Baixo 1,27%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

43,5%

Resumo

Debênture Grupo Airport Town.

Garantias

Alienação Fiduciária de Cotas e AçõesAlienação Fiduciária de Imóveis

Ascenty III

Tecnologia

LTV Baixo 1,22%

Tipo

CRI

Segmento

Tecnologia

Taxa

IPCA + 5,70%

LTV

22,6%

Resumo

Locação atípica Data Center Ascenty.

Garantias

Alienação Fiduciária do Imóvel

Guestier

Construção Civil

LTV Baixo 1,16%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

47,5%

Resumo

CCBs devedora Guestier (Loteamento resort).

Garantias

Alienação Fiduciária

Localfrio (Sub)

Logística

LTV Baixo 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

48,3%

Resumo

Locação imóveis logísticos Localfrio.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis

Cassol

Varejo

LTV Baixo 1,06%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,50%

LTV

39,1%

Resumo

Debênture Cassol Real Estate.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis

Melhoramentos

Papel e Celulose

LTV Baixo 1,05%

Tipo

CRI

Segmento

Papel e Celulose

Taxa

IPCA + 8,08%

LTV

28,6%

Resumo

Arrendamento Grupo Melhoramentos.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóvel

Usina Solar Vassouras

Energia Elétrica

LTV Baixo 1%

Tipo

CRI

Segmento

Energia Elétrica

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

44,3%

Resumo

Compromisso de venda e compra lajes WT Morumbi.

Garantias

Alienação Fiduciária das lajes

Jardim das Angélicas

Pulverizado - Loteamento

LTV Baixo 0,93%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

24,6%

Resumo

Loteamento concluído Jardim das Angélicas.

Garantias

Alienação Fiduciária de Ações

Localfrio (Sênior)

Logística

LTV Baixo 0,82%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,19%

LTV

39,9%

Resumo

Locação imóveis logísticos Localfrio.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis

Fibra

Construção Civil

LTV Médio 0,79%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

74,5%

Resumo

Nova aquisição em CCIs Fibra Experts.

Cassi II

Saúde

LTV Baixo 0,72%

Tipo

CRI

Segmento

Saúde

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

59,6%

Resumo

Locação atípico imóvel corporativo CASSI.

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóvel

Canopus PPP

Estado de SP

0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Estado de SP

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Parcelas mensais devidas pelo Governo SP.

Garantias

Fundo de Reserva

Mosaico 468

Construção Civil

LTV Baixo 0,69%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 8,46%

LTV

30,3%

Resumo

CCBs devedora Cidade Jardim (Parque Mosaico).

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis

Evoke

Construção Civil

LTV Baixo 0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

10,3%

Resumo

Financiamento de obra do empreendimento OR Evoke.

Garantias

Alienação FiduciáriaAlienação Fiduciária de CotasCessão FiduciáriaAvalFundo de Reserva

Gafisa II - Oscar Freire

Construção Civil

LTV Médio 0,53%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

77,6%

Resumo

Empreendimento residencial Gafisa.

Garantias

Alienação Fiduciária

Mosaico 467

Construção Civil

LTV Baixo 0,53%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 7,37%

LTV

30,3%

Resumo

CCBs devedora Cidade Jardim (Parque Mosaico).

Garantias

Alienação Fiduciária de Imóveis

Quero-Quero II

Varejo

LTV Baixo 0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 5,90%

LTV

49,4%

Resumo

Locação atípica CD Quero-Quero.

Garantias

Alienação Fiduciária do Imóvel

MRV

Construção Civil

0,42%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Confissão de Dívida MRV Engenharia.

Garantias

Seguro de Crédito

Residence Entreserras

Construção Civil

0,39%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

Não informado

Resumo

Nova aquisição. Financiamento loteamento Residence Entreserras.

Garantias

Alienação Fiduciária de ImóvelCessão FiduciáriaFiança

FIIs

GAME11

Leia mais →
2,72%

ALZC11

Leia mais →
2,31%

EQIR11

Leia mais →
1,26%

RBRR11

Leia mais →
1,02%

PSEC11

Leia mais →
0,83%

SNME11

Leia mais →
0,69%

VGHF11

Leia mais →
0,34%

TRXF11

Leia mais →
0,3%

RBRY11

Leia mais →
0,24%

Exposição por Índice

IPCA

88,2%

CDI

9,6%

Outros

2,3%

Exposição por Segmento

Construção Civil

27,37%

Alimentos

10,65%

FII Papel

9,79%

Logística

6,41%

Varejo

5,94%

Energia Elétrica

5,47%

Saúde

5,23%

Estado de SP

5,07%

Tecnologia

4,26%

Pulverizado - Loteamento

3,78%

Rodovias

2,97%

Agropecuária

2,78%

Automotivo

2,4%

Alimentício

2,38%

Farmacêutico

1,96%

Indústria

1,94%

Papel e Celulose

1,06%

Pulverizado - Residencial

0,54%

Endividamento

Dívida Total

R$ 20.929.594,00

Alavancagem (Dívida/PL)

1,58%

Compromissadas

CDI + 0,70% a.a.・Vence 03/2026

Série

Operações compromissadas reversas

Emissão

Vencimento

03/2026

Taxa de Juros

CDI + 0,70% a.a.

Saldo Devedor

R$ 20.929.594,00

Resumo

Saldo total das operações compromissadas reversas contratadas com vencimento em março de 2026.

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

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