FII MAUA

Livre

MCCI11—Relatório de Maio de 2025

Resumo

O Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11) é um fundo de investimento imobiliário do tipo papel, que tem como objetivo principal investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). O fundo busca uma carteira diversificada e resiliente, complementando a estratégia com investimentos em cotas de outros FIIs de para pulverizar riscos e acessar diferentes segmentos. Em abril, a gestão destacou a realocação de capital em operações com taxas superiores à média do portfólio e o recebimento de multas de pré-pagamento, o que permitiu aumentar o guidance de dividendos. A carteira de CRIs permanece 100% adimplente.

Desempenho

No mês de abril de 2025, o fundo gerou um resultado líquido de R$ 0,94 por cota, superando a distribuição. Com um dividendo de R$ 0,90 por cota, o fundo acumulou R$ 0,04 por cota, elevando as reservas para R$ 0,46 por cota. A taxa média do portfólio de CRIs fechou o mês em + 8,8% (considerando a ).

Dividendos

A distribuição foi de R$ 0,90 por cota, correspondendo a um dividend anualizado de 13,5% sobre o valor da cota de mercado no fechamento do mês (R$ 85,00). A gestão aumentou o guidance de distribuição para o primeiro semestre de 2025 para uma faixa entre R$ 0,80 e R$ 0,90 por cota, com a expectativa de se manter no topo da banda.

Indicadores

P/VP

0,90

DY Mensal

1,06%

DY Projetado 12M

13,5%

Rentabilidade YTD

10,5%

Resultado por Cota

R$ 0,94

Dividendo por Cota

R$ 0,90

Estabilidade Dividendo

crescente

Número de Cotistas

105.203

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

LTV Médio

56%

Prazo Médio

4,3 anos

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Geração de resultado de R$ 0,94 por cota, superior à distribuição, fortalecendo as reservas do fundo para R$ 0,46/cota.
Aumento do guidance de distribuição para a faixa de R$ 0,80 a R$ 0,90 por cota para o primeiro semestre de 2025.
Manutenção da carteira de CRIs 100% adimplente, demonstrando a qualidade dos ativos.
Realocação de capital em operações com taxas mais atrativas, melhorando a rentabilidade média do portfólio.
Desempenho patrimonial superior ao IFIX e ao CDI líquido desde o início do fundo.

Desafios

Manter a cota de mercado alinhada ao valor patrimonial, visto que o fundo negocia com um deságio de 10% (P/VP de 0,90).

Riscos do Fundo

Risco de mercado associado à variação da inflação (IPCA), que impacta a correção monetária dos CRIs e, consequentemente, os resultados do fundo.
Risco de crédito dos devedores das operações de CRI, apesar da carteira estar 100% adimplente no momento.
Risco de pré-pagamento das operações de CRI, que pode impactar a rentabilidade futura do portfólio.
O fundo possui 3,4% do seu ativo total alocado no FII MCRE11, gerido pela mesma casa (JiveMauá). Esta alocação representa aproximadamente 38% da carteira de FIIs do fundo, indicando uma concentração relevante em produtos da própria gestora dentro desta classe de ativo, o que é um ponto de atenção para potenciais conflitos de interesse.

Notas

A gestão acredita ser possível manter a entrega de dividendos do semestre no topo da banda de guidance (R$ 0,90 por cota), mas o valor exato dependerá do comportamento da inflação.
A , considerando o rendimento a distribuir, seria de R$ 94,02.
O fundo fechou o mês com R$ 0,46/cota em reservas acumuladas que serão utilizadas em distribuições futuras.

Avaliação positivo

O fundo apresentou um desempenho robusto no mês, com geração de resultado superior à distribuição, o que permitiu o aumento das reservas e a elevação do guidance de dividendos. A carteira de CRIs se mantém 100% adimplente e bem diversificada em termos de segmentos e indexadores, com uma taxa média atrativa de + 8,8%. A alocação em outros FIIs de adiciona uma camada de pulverização. O desconto da cota de mercado frente ao valor patrimonial ( 0,90) representa um ponto de atenção, mas também uma potencial oportunidade de entrada.

CRIs

WT Morumbi

Comercial

Comercial・LTV 44%・6%

LTV Baixo

12,8%

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

LTV

44%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária de 35 mil m² do edifício WT Morumbi (AAA), localizado na Av. Nações Unidas, São Paulo - SP. A operação possui cessão fiduciária de contratos de locação e alienação fiduciária das cotas do FII proprietário. O LTV atual da operação é de 44%.

Garantias

Alienação fiduciária de 35 mil m² do edifício WT Morumbi (AAA)Cessão fiduciária dos contratos de locação

Newport

Logístico

Logístico・LTV 68%・7,14%

LTV Médio

9,2%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

7,14%

LTV

68%

Resumo

CRI com lastro no contrato de compra e venda do ativo CD Hypera (Goiânia), um imóvel totalmente locado. A operação contém alienação fiduciária do ativo e um fundo de reserva de 3 meses de juros.

Garantias

Alienação fiduciária do ativo CD Hypera

Pirelli

Logístico

Logístico・LTV 85%・8%

LTV Médio

5,3%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

LTV

85%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária de centro de distribuição logístico da Pirelli (55.802 m²) em Campinas/SP, com contrato BTS de 15 anos. Possui fundo de reserva, seguro fiança e fiança bancária AAA.

Garantias

Alienação fiduciária do centro de distribuição logístico da Pirelli

DutraLog

Logístico

Logístico・LTV 50%・8,09%

LTV Baixo

5,2%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

8,09%

LTV

50%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária de galpão logístico AAA (44.335 m²) em desenvolvimento em Guarulhos/SP. A operação possui cessão fiduciária dos recebíveis do ativo e fundo de despesas.

Garantias

Alienação fiduciária de galpão logístico AAA

CRI Assaí

Varejo Essencial

Varejo Essencial・LTV 60%・7,04%

LTV Médio

4,9%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

7,04%

LTV

60%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de três imóveis (duas lojas Assaí e o prédio corporativo Ed. Bahia Trade) com LTV de 60%. O lastro são três contratos de locação BTS com lojas do Assaí. Possui fundo de reserva de 2 meses de aluguel.

Garantias

Alienação fiduciária de três imóveis (duas lojas Assaí e um prédio corporativo)

Mercado Livre

Logístico

Logístico・LTV 47%・8,03%

LTV Baixo

4,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

8,03%

LTV

47%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de 43,82% do galpão logístico AAA (91.190 m²) em desenvolvimento em Araucária/PR com contrato BTS de 10 anos com o Mercado Livre. Possui fundo de despesas.

Garantias

Alienação fiduciária de 43,82% do galpão logístico AAA

Superfrio

Logístico

Logístico・LTV 70%・9,6%

LTV Médio

3,7%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

9,6%

LTV

70%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de 2 galpões refrigerados (21.637m²) em Barueri/SP e Duque de Caxias/RJ, com LTV de 70%. Possui cessão fiduciária de diretos creditórios equivalente a 1,5 vezes o serviço da dívida.

Garantias

Alienação fiduciária de 2 galpões refrigerados

CRI Assaí II

Varejo Essencial

Varejo Essencial・LTV 65%・8,3%

LTV Médio

3,4%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

8,3%

LTV

65%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de uma loja Assaí em Duque de Caxias/RJ, com contrato BTS de 20 anos. Possui fundo de reserva (3 parcelas), fundo de despesa e fiança dos sócios.

Garantias

Alienação fiduciária de uma loja Assaí

Residencial Jardins

Residencial

Residencial・LTV 54%・9,25%

LTV Baixo

3,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

9,25%

LTV

54%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de unidades residenciais para locação em São Paulo, cessão de contratos de locação e alienação de ações da companhia proprietária. Possui fundo de reserva.

Garantias

Alienação fiduciária de unidades residenciais para locação

CRI Log II

Logístico

Logístico・LTV 59%・7,2%

LTV Baixo

3,2%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

7,2%

LTV

59%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de galpão logístico em Mauá/SP, com LTV de 59%. A operação possui cessão fiduciária dos recebíveis, fundo de reserva e de despesas (1 ano).

Garantias

Alienação fiduciária do galpão logístico

CRI Varejo Essencial IV

Varejo Essencial

Varejo Essencial・LTV 73%・8,5%

LTV Médio

2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

8,5%

LTV

73%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de loja comercial na Vila Mariana, São Paulo, com contrato de locação BTS com grande rede de varejo. Fundo de reserva de 2 meses de locação.

Garantias

Alienação fiduciária de uma loja comercial

Evolution

Comercial

Comercial・LTV 42%・6,25%

LTV Baixo

2,4%

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

6,25%

LTV

42%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de 28,7% do edifício triple A Evolution em Alphaville, Barueri - SP, e cessão do contrato de locação. Possui fundo de reserva (2 parcelas).

Garantias

Alienação fiduciária da fração do edifício triple A Evolution

Green Towers

Comercial

Comercial・LTV 80%・8,66%

LTV Médio

2,4%

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

8,66%

LTV

80%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de cotas do FII proprietário (15% da laje) no edifício Green Towers, Brasília-DF, e cessão de contrato de locação (Banco do Brasil). Possui fundo de reserva (2 parcelas).

Garantias

Alienação fiduciária das cotas do FII proprietário da fração ideal (15%)

Residencial Itaim

Residencial

Residencial・LTV 55%・7,85%

LTV Baixo

2,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

7,85%

LTV

55%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de 80 unidades residenciais no empreendimento Upper Itaim, São Paulo, com cessão de contratos de locação e fundo de reserva (3 meses).

Garantias

Alienação fiduciária de 80 unidades residenciais

CRI Varejo Essencial III

Varejo Essencial

Varejo Essencial・LTV 74%・8,5%

LTV Médio

2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

8,5%

LTV

74%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de imóvel de varejo essencial no Campo Belo, São Paulo, com contrato BTS com grande rede. Possui fundo de reserva (2 meses) e a loja está em funcionamento.

Garantias

Alienação fiduciária de um imóvel para varejo essencial

CRI Log I

Logístico

Logístico・LTV 59%・7,2%

LTV Baixo

1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

7,2%

LTV

59%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de galpão logístico em Guarulhos, SP (21.098 m²) com LTV de 59%. Possui cessão fiduciária de recebíveis e fundo de reserva (3 parcelas).

Garantias

Alienação fiduciária do galpão logístico

WT Log

Logístico

Logístico・LTV 31%・8,14%

LTV Baixo

1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

8,14%

LTV

31%

Resumo

Alavancagem com garantia de alienação fiduciária de 25% de galpão AAA em Franco da Rocha/SP, cessão de recebíveis, aval de sócios, fundo de reserva e covenants de LTV e cobertura.

Garantias

Alienação fiduciária (fração ideal de 25%) de galpão logístico AAA

Renda Residencial

Residencial

Residencial・LTV 32%・6,5%

LTV Baixo

1,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

6,5%

LTV

32%

Resumo

CRI sênior com garantia de alienação fiduciária de unidades residenciais em São Paulo, cessão de contratos de locação, alienação de ações da proprietária e fundo de reserva (3 meses). Subordinação de 20%.

Garantias

Alienação fiduciária de unidades residenciais para locação

Home Equity II

Res / Com

Res / Com・LTV 49%・9%

LTV Baixo

1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Res / Com

Taxa

LTV

49%

Resumo

Lastro em recebíveis de operações de Home Equity e financiamentos imobiliários, com imóveis majoritariamente em São Paulo. O ativo apresenta Fundo de Liquidez.

Garantias

Recebíveis de operações de Home Equity e financiamentos imobiliários

CRI Varejo Essencial I

Varejo Essencial

Varejo Essencial・LTV 54%・7,5%

LTV Baixo

1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

7,5%

LTV

54%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de imóvel de varejo essencial em Pinheiros, São Paulo, com contrato BTS com grande rede. Possui fundo de reserva (2 meses) e a loja está em funcionamento.

Garantias

Alienação fiduciária de um imóvel para varejo essencial

Square Design

Hotel

Hotel・LTV 31%・12%

LTV Baixo

1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

12%

LTV

31%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de 82% das matrículas do hotel 5 estrelas Square Design no Rio de Janeiro, cessão de recebíveis, fundo de reserva (6 meses) e aval do sócio majoritário.

Garantias

Alienação fiduciária de matrículas do hotel 5 estrelas Square Design

Villa XP

Comercial

Comercial・5%

1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

CRI com lastro em debênture imobiliária emitida pela XP Investimentos, que é a devedora final. Operação com rating brAAA pela S&P Global.

Garantias

Lastro em debênture imobiliária emitida pela XP Investimentos

Pulverizados

Res / Com / Lote

Res / Com / Lote・LTV 28%・7,02%

LTV Baixo

1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Res / Com / Lote

Taxa

7,02%

LTV

28%

Resumo

CRIs sêniores com lastro em recebíveis de financiamentos imobiliários com alienação fiduciária dos imóveis. Os ativos também apresentam Fundo de Liquidez.

Garantias

Recebíveis de financiamentos imobiliários

CRI Varejo Essencial II

Varejo Essencial

Varejo Essencial・LTV 44%・7,5%

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

7,5%

LTV

44%

Resumo

Garantia de Alienação Fiduciária de imóvel de varejo essencial na Vila Mascote, São Paulo, com contrato BTS. Possui fundo de reserva (2 meses) e a loja está em funcionamento.

Garantias

Alienação Fiduciária de um imóvel para varejo essencial

Sam's Club

Varejo Essencial

Varejo Essencial・LTV 53%・

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

LTV

53%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de imóvel em São Paulo, com cessão de contratos de locação (inclusive Sam's Club), fundo de reserva (2 parcelas), fundo de despesa e fiança dos sócios.

Garantias

Alienação fiduciária de imóvel

Vista Faria Lima

Comercial

Comercial・LTV 35%・

LTV Baixo

0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

LTV

35%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de 4 conjuntos do edifício comercial Vista Faria Lima, na Vila Nova Conceição - SP. A operação possui cessão definitiva dos contratos de locação e alienação fiduciária das ações da devedora.

Garantias

Alienação fiduciária de 4 conjuntos do edifício comercial Vista Faria Lima

Localfrio

Logístico

Logístico・LTV 56%・6%

LTV Baixo

0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

LTV

56%

Resumo

CRI sênior com garantia de alienação fiduciária de 2 galpões logísticos em SP e SC. Conta com cessão de contratos de locação, fundo de reserva (5 meses) e aval dos sócios. Subordinação de 20%.

Garantias

Alienação fiduciária de 2 galpões logísticos

Home Equity I

Res / Com

Res / Com・LTV 29%・6,5%

LTV Baixo

0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Res / Com

Taxa

6,5%

LTV

29%

Resumo

CRI sênior com lastro em recebíveis de operações de Home Equity. Possuía subordinação inicial de 15% e atualmente possui 49%. O ativo apresenta Fundo de Liquidez.

Garantias

Recebíveis de operações de Home Equity e financiamentos imobiliários