FII MAUA

Livre

MCCI11—Relatório de Julho de 2025

Resumo

O Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11) é um FII com foco em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), complementando com investimentos em outros FIIs de . Em junho, o fundo manteve seu portfólio 100% adimplente e, aproveitando a alta nos indicadores de inflação, acumulou reservas que chegaram a R$ 0,63 por cota. O principal destaque do mês foi o anúncio de um novo guidance de dividendos para o 2º semestre de 2025, elevando a faixa de distribuição para R$ 0,90 a R$ 1,00 por cota, sinalizando confiança da gestão na performance futura.

Desempenho

O fundo gerou um resultado líquido de R$ 0,63 por cota em junho, um valor inferior à distribuição de R$ 0,90. Para complementar o pagamento, foram utilizados R$ 0,27 por cota das reservas acumuladas. Apesar do uso, a estratégia de estabilização se mostrou eficaz, pois o saldo de reservas ao final do mês ainda aumentou para R$ 0,63 por cota, demonstrando a capacidade do fundo de gerar caixa acima das necessidades de distribuição ao longo do semestre.

Dividendos

A distribuição em junho foi de R$ 0,90 por cota, o que representa um dividend anualizado de 12,8% sobre a cota de mercado de R$ 89,30. A gestão elevou a projeção de distribuição para o 2º semestre de 2025 para uma nova banda entre R$ 0,90 e R$ 1,00 por cota. A expectativa é manter a entrega no topo da banda (R$ 1,00), o que representaria um yield potencial de 14,3% a.a. no patamar de preço atual.

Indicadores

P/VP

0,95

DY Mensal

1,01%

DY Projetado 12M

12,8%

Rentabilidade YTD

18,6%

Resultado por Cota

R$ 0,63

Dividendo por Cota

R$ 0,90

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

108.567

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

LTV Médio

58%

Prazo Médio

4,3 anos

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Aumento das reservas acumuladas para R$ 0,63 por cota, mesmo após utilizar parte delas para complementar a distribuição.
Elevação do guidance de distribuição para a faixa de R$ 0,90 a R$ 1,00 por cota para o segundo semestre de 2025.
Manutenção da adimplência de 100% da carteira de CRIs.
Performance patrimonial consistente, superando o IFIX e o CDI líquido desde o início do fundo.

Desafios

Resultado do mês (R$ 0,63/cota) foi inferior à distribuição (R$ 0,90/cota), dependendo das reservas acumuladas para complementar o pagamento, uma característica da estratégia de estabilização.
A cota de mercado (R$ 89,30) continua negociando com deságio em relação ao valor patrimonial (R$ 92,84), resultando em um P/VP de 0,95.

Riscos do Fundo

Risco de mercado associado à variação da inflação (IPCA) e taxas de juros (CDI), que impactam diretamente a receita do fundo.
Risco de crédito dos devedores das operações de CRI, apesar da carteira se manter 100% adimplente.
Risco de pré-pagamento das operações de CRI, que pode afetar a rentabilidade futura do portfólio.
O fundo aloca 3,2% de seu ativo total no MCRE11, um FII também gerido pela Mauá Capital. Esta alocação representa cerca de 35% da carteira de FIIs do fundo, indicando uma concentração relevante que exige atenção para potenciais conflitos de interesse.

Notas

O valor da , considerando o rendimento a distribuir, é de R$ 94,37.
O fundo encerrou o mês com R$ 0,63 por cota em reservas acumuladas, que serão utilizadas nas distribuições dos próximos meses.

Avaliação positivo

O fundo demonstra uma gestão proativa e eficaz com sua estratégia de estabilização de dividendos, acumulando reservas em períodos favoráveis para garantir distribuições estáveis e crescentes, como reflete o novo guidance. A carteira de crédito se mostra resiliente, com 100% de adimplência. A alocação em FIIs de da própria gestora (MCRE11) é um ponto de atenção para conflitos de interesse, mas a diversificação geral do portfólio mitiga parte desse risco. O desconto persistente pode representar uma oportunidade de entrada, especialmente com a perspectiva de aumento dos dividendos.

CRIs

WT Morumbi

Comercial

Comercial・LTV 44%・6%

LTV Baixo

12,3%

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

LTV

44%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária de aprox. 35 mil m² do edifício WT Morumbi (AAA) em São Paulo - SP. A operação possui cessão fiduciária dos contratos de locação e das cotas do FII proprietário. O LTV atual da operação é de 44%.

Garantias

Alienação fiduciária de, aproximadamente, 35 mil m² do edifício WT Morumbi (AAA)Cessão fiduciária dos contratos de locaçãoAlienação fiduciária das cotas do FII proprietário do empreendimento

Newport

Logístico

Logístico・LTV 71%・7,14%

LTV Médio

9,1%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

7,14%

LTV

71%

Resumo

CRI com lastro no contrato de compra e venda do ativo CD Hypera (Goiânia), um imóvel totalmente locado com 73 mil m² de área construída. A operação contém alienação fiduciária e fundo de reserva.

Garantias

Contrato de compra e venda do ativo CD HyperaAlienação fiduciária do ativoFundo de reserva de 3 meses de juros

Pirelli

Logístico

Logístico・LTV 90%・8%

LTV Médio

5,4%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

LTV

90%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária do centro de distribuição da Pirelli em Campinas/SP, com contrato BTS de 15 anos. Possui um robusto pacote de garantias.

Garantias

Alienação fiduciária do centro de distribuição logístico da Pirelli de 55.802 m² de ABLFundo de reservaSeguro fiança locatíciaFiança bancária de banco com rating nacional AAA

DutraLog

Logístico

Logístico・LTV 49%・8,09%

LTV Baixo

5,2%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

8,09%

LTV

49%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária de galpão logístico AAA em desenvolvimento em Guarulhos/SP. A operação possui cessão fiduciária dos recebíveis do ativo e fundo de despesas.

Garantias

Alienação fiduciária de galpão logístico AAA (44.335 m² de ABL) em desenvolvimentoCessão fiduciária dos recebíveis do ativoFundo de despesas

CRI Assaí

Varejo Essencial

Varejo Essencial・LTV 59%・7,04%

LTV Baixo

4,8%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

7,04%

LTV

59%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de três imóveis, com LTV de 59%. O lastro são três contratos de locação BTS com o Assaí. Conta com fundo de reserva.

Garantias

Alienação fiduciária de três imóveis (duas lojas Assaí e o prédio corporativo Ed. Bahia Trade)Três contratos de locação BTS com lojas do AssaíFundo de Reserva equivalente a 2 meses de aluguel

Superfrio

Logístico

Logístico・LTV 69%・9,6%

LTV Médio

3,7%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

9,6%

LTV

69%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária de 2 galpões refrigerados com LTV de 69%. A operação possui cessão fiduciária de direitos creditórios.

Garantias

Alienação fiduciária de 2 galpões refrigeradosCessão fiduciária de diretos creditórios equivalente a 1,5 vezes o serviço da dívida mensal

CRI Assaí II

Varejo Essencial

Varejo Essencial・LTV 65%・8,3%

LTV Médio

3,4%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

8,3%

LTV

65%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de uma loja Assaí em Duque de Caxias/RJ, com contrato BTS de 20 anos. Possui fundo de reserva, despesa e fiança dos sócios.

Garantias

Alienação fiduciária de uma loja Assaí com contrato BTS de 20 anosFundo de reserva no valor equivalente a 3 parcelas mensaisFundo de despesaFiança dos sócios da devedora

Residencial Jardins

Residencial

Residencial・LTV 54%・9,25%

LTV Baixo

3,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

9,25%

LTV

54%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de unidades residenciais para locação em São Paulo, com cessão de contratos e de ações, além de fundo de reserva.

Garantias

Alienação fiduciária de unidades residenciais para locaçãoCessão fiduciária dos atuais e futuros contratos de locaçãoAlienação fiduciária das ações da companhia proprietáriaFundo de reserva para cobertura de juros

CRI Log II

Logístico

Logístico・LTV 59%・7,2%

LTV Baixo

3,2%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

7,2%

LTV

59%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de galpão logístico em Mauá/SP com 29.380 m² de ABL e LTV de 59%. A operação possui cessão fiduciária de recebíveis e fundo de reserva.

Garantias

Alienação fiduciária do galpão logísticoCessão fiduciária dos recebíveisFundo de reserva e de despesas equivalente a 1 ano de despesas

BRF

Logístico

Logístico・LTV 62%・8,25%

LTV Médio

3,1%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

8,25%

LTV

62%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária de fração de galpão refrigerado locado para BRF em PE, com contrato atípico. Possui fundo de reserva, de juros e fiança bancária.

Garantias

Alienação fiduciária (fração ideal de 12,5%) do galpão refrigerado locado para BRFFundo de reservaFundo de jurosFiança bancária

CRI Varejo Essencial IV

Varejo Essencial

Varejo Essencial・LTV 73%・8,5%

LTV Médio

2,6%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

8,5%

LTV

73%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de loja comercial na Vila Mariana, São Paulo, com contrato de locação BTS. Fundo de reserva de 2 meses de locação.

Garantias

Alienação fiduciária de uma loja comercialContrato de locação BTS com uma grande rede de varejoFundo de reserva atual equivalente a 2 meses de locação

Green Towers

Comercial

Comercial・LTV 81%・8,66%

LTV Médio

2,4%

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

8,66%

LTV

81%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de cotas de FII proprietário de 15% da laje corporativa no edifício Green Towers, locado para o Banco do Brasil. Possui fundo de reserva.

Garantias

Alienação fiduciária das cotas do FII proprietário da fração ideal (15%)Cessão do contrato de locação (Banco do Brasil)Fundo de reserva constituído no valor equivalente a 2 parcelas mensais

Evolution

Comercial

Comercial・LTV 42%・6,25%

LTV Baixo

2,4%

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

6,25%

LTV

42%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de 28,7% do edifício triple A Evolution em Alphaville, e cessão do contrato de locação. Possui fundo de reserva.

Garantias

Alienação fiduciária da fração correspondente a 28,7% do edifício triple A EvolutionCessão do contrato de locação (Elopar)Fundo de reserva constituído no valor equivalente a 2 parcelas mensais

Residencial Itaim

Residencial

Residencial・LTV 56%・7,85%

LTV Baixo

2,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

7,85%

LTV

56%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de 80 unidades residenciais no empreendimento Upper Itaim, com cessão de contratos e fundo de reserva.

Garantias

Alienação fiduciária de 80 unidades residenciais para locaçãoCessão fiduciária dos contratos de locaçãoFundo de reserva para cobertura de jurosAlienação fiduciária das ações da proprietária

CRI Varejo Essencial III

Varejo Essencial

Varejo Essencial・LTV 74%・8,5%

LTV Médio

2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

8,5%

LTV

74%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de imóvel de varejo essencial no Campo Belo, São Paulo, com contrato BTS. Possui fundo de reserva e a loja está em funcionamento.

Garantias

Alienação fiduciária de um imóvel para varejo essencialContrato de locação BTS com uma grande rede de varejoFundo de reserva atual equivalente a 2 meses de locação

CRI Log I

Logístico

Logístico・LTV 59%・7,2%

LTV Baixo

1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

7,2%

LTV

59%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de galpão logístico em Guarulhos com 21.098 m² de ABL e LTV de 59%. Possui cessão de recebíveis e fundo de reserva.

Garantias

Alienação fiduciária do galpão logísticoCessão fiduciária de recebíveisFundo de reserva equivalente a 3 parcelas mensaisFundo de despesa

WT Log

Logístico

Logístico・LTV 31%・8,14%

LTV Baixo

1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

8,14%

LTV

31%

Resumo

Alavancagem para empresa patrimonialista com múltiplas garantias, incluindo alienação fiduciária de fração de galpão, cessão de recebíveis, aval e covenants.

Garantias

Alienação fiduciária (fração ideal de 25%) de galpão logístico AAACessão fiduciária dos recebíveisAval dos sócios PF e PJFundo de Reserva de 3 PMTsAF de quotas da SPE proprietária

Renda Residencial

Residencial

Residencial・LTV 32%・6,5%

LTV Baixo

1,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

6,5%

LTV

32%

Resumo

CRI série sênior com garantia de alienação fiduciária de unidades residenciais e cessão de contratos de locação. A subordinação do ativo é de 20%.

Garantias

Home Equity II

Res / Com

Res / Com・LTV 52%・9%

LTV Baixo

1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Res / Com

Taxa

LTV

52%

Resumo

CRI com lastro em recebíveis de Home Equity e financiamentos, com imóveis majoritariamente em São Paulo. O ativo também apresenta Fundo de Liquidez.

Garantias

Recebíveis de operações de Home Equity e financiamentos imobiliáriosAlienação fiduciária dos respectivos imóveisFundo de Liquidez

CRI Varejo Essencial I

Varejo Essencial

Varejo Essencial・LTV 51%・7,5%

LTV Baixo

1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

7,5%

LTV

51%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de imóvel de varejo em Pinheiros, São Paulo, com contrato BTS. Possui fundo de reserva e a loja está em funcionamento.

Garantias

Alienação fiduciária de um imóvel para varejo essencialContrato de locação BTS com uma grande rede de varejoFundo de reserva atual da operação equivalente a 2 meses de locação

Square Design

Hotel

Hotel・LTV 31%・12%

LTV Baixo

1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

12%

LTV

31%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de matrículas de um hotel 5 estrelas no Rio de Janeiro, com cessão de recebíveis, fundo de reserva e aval do sócio.

Garantias

Alienação fiduciária de matrículas do hotel 5 estrelas Square Design (correspondente a 82%)Cessão fiduciária dos recebíveis emergentes do contrato de locação e administraçãoFundo de reserva equivalente a 6 meses de jurosAval do sócio majoritário do devedor

Villa XP

Comercial

Comercial・5%

1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

CRI com lastro em debênture imobiliária emitida pela XP Investimentos. A operação conta com rating brAAA emitido pela S&P Global.

Garantias

Lastro em uma debênture imobiliária emitida pela XP Investimentos

Pulverizados

Res / Com / Lote

Res / Com / Lote・LTV 27%・7,02%

LTV Baixo

1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Res / Com / Lote

Taxa

7,02%

LTV

27%

Resumo

CRIs séries sêniores com lastro em recebíveis de financiamentos imobiliários pulverizados, sempre com alienação fiduciária dos imóveis e Fundo de Liquidez.

Garantias

Lastro em recebíveis de financiamentos imobiliáriosAlienação fiduciária dos respectivos imóveisFundo de Liquidez

CRI Varejo Essencial II

Varejo Essencial

Varejo Essencial・LTV 42%・7,5%

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

7,5%

LTV

42%

Resumo

Garantia de Alienação Fiduciária de imóvel de varejo na Vila Mascote, São Paulo, com contrato BTS. Possui fundo de reserva e a loja está em funcionamento.

Garantias

Alienação Fiduciária de um imóvel para varejo essencialContrato de locação BTS com uma grande rede de varejoFundo de reserva atual da operação equivalente a 2 meses de aluguel

Sam's Club

Varejo Essencial

Varejo Essencial・LTV 53%・

LTV Baixo

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

LTV

53%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária de imóvel em São Paulo, com cessão de contratos de locação (incluindo Sam's Club) e fiança dos sócios.

Garantias

Alienação fiduciária de imóvelCessão fiduciária de contratos de locação, inclusive do Sam's ClubFundo de reserva no valor equivalente a 2 parcelas mensaisFundo de despesaFiança dos sócios da devedora

Vista Faria Lima

Comercial

Comercial・LTV 35%・

LTV Baixo

0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

LTV

35%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de 4 conjuntos do edifício comercial Vista Faria Lima em São Paulo, com cessão de contratos e de ações.

Garantias

Alienação fiduciária de 4 conjuntos do edifício comercial Vista Faria LimaCessão definitiva dos contratos de locaçãoAlienação fiduciária das ações da devedora

Localfrio

Logístico

Logístico・LTV 55%・6%

LTV Baixo

0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

LTV

55%

Resumo

CRI de série sênior com garantia de alienação fiduciária de 2 galpões logísticos. A subordinação do ativo é de 20%.

Garantias

Alienação fiduciária de 2 galpões logísticosCessão dos contratos de locação com a Localfrio S.A.Fundo de reserva equivalente a 5 meses de parcelas mensaisAval dos sócios do devedor da operação

Home Equity I

Res / Com

Res / Com・LTV 28%・6,5%

LTV Baixo

0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Res / Com

Taxa

6,5%

LTV